Lista di controllo contratti di locazione per gli Agenti generali

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1 Lista di controllo contratti di locazione per gli Agenti generali Aggiornato a novembre 2010 Questa lista di controllo coadiuva gli agenti generali indipendenti nelle trattative sui contratti di locazione. Informazioni su Che cosa è descritto? Dove? Durata contrattuale, preavviso, termine di disdetta Qual è la durata contrattuale abituale? Quali sono i consueti preavvisi e termini di disdetta? Pag. 2 Canone di affitto Contenuti contrattuali Adeguamento del canone di affitto Come vengono calcolati il canone di affitto e i costi accessori? Quali contenuti e clausole comprende il contratto di locazione? Come funzionano gli adeguamenti del canone di affitto? Quali requisiti devono essere soddisfatti? Pag. 3 Pag. 4 Pag. 5 Imposta sul valore aggiunto Come ci si comporta con l imposta sul valore aggiunto? Pag. 5 Disdetta del contratto A cosa occorre fare attenzione in caso di disdetta del contratto? Pag. 6 Acquisizione spazi in locazione A cosa occorre fare attenzione durante l acquisizione degli spazi? Pag. 6 Restituzione spazi in locazione A cosa occorre fare attenzione durante la restituzione degli spazi? Pag. 6 Ulteriori informazioni Dove trovo ulteriori informazioni? Pag. 7 Contatto: Logistica Zurich Svizzera: , CHZ Consulting Logistics 1

2 Durata contrattuale, preavviso, termine di disdetta Durata contrattuale, preavviso a. A scadenza (la data di scadenza del contratto è indicata nel contratto stesso) Il contratto termina senza ulteriore disdetta. Normale durata contrattuale: 5 anni. Spesso con l opzione per altri 5 anni. b. Illimitato Preavviso: 6 mesi (termine minimo per le locazioni commerciali), anche 12 mesi o 5 anni (il contratto può essere disdetto non prima di 5 anni dall inizio della locazione; si tratta del cosiddetto «contratto di locazione a scadenza apparente») Non accettare una durata contrattuale superiore ai 5 anni! Soluzione ideale: contratto di locazione di 5 anni con diritto di disdetta annuale unilaterale a favore del locatario. Altrimenti, contratto di locazione di 5 anni se il locatario ha effettuato ingenti investimenti edili. Se invece il locatario non ha fatto ingenti investimenti edili è meglio prevedere un preavviso di 12 mesi (6 mesi possono essere troppo pochi quando si riceve una disdetta). Preavviso per i parcheggi 1-3 mesi Termine di disdetta Alla fine di ogni mese. Secondo gli usi locali spesso a fine marzo e settembre, oppure a fine marzo, giugno e settembre. Solo raramente a fine dicembre. Termini di disdetta conformi agli usi locali: possono essere richiesti presso l autorità di conciliazione. 2

3 Canone di affitto Canone di affitto lordo = canone di affitto netto + costi accessori L importo del canone di affitto netto è soggetto a trattativa. Costi accessori Calcolati a forfait oppure pagamento in acconto mensile con conteggio annuale per la differenza da versare o rimborsare oppure calcolo annuale senza alcun acconto precedente Costi accessori = spese di riscaldamento e acqua calda + spese di esercizio I costi accessori fatturati devono essere elencati singolarmente nel contratto di locazione. Spese di riscaldamento e acqua calda: Combustibili ed energia consumata Elettricità per il funzionamento di bruciatori e pompe Pulizia dell impianto di riscaldamento e della canna fumaria Revisione periodica dell impianto di riscaldamento, incluso serbatoio dell olio, decalcificazione boiler e rete di distribuzione Registrazione dei consumi, calcolo dei costi di riscaldamento in base al consumo e manutenzione degli apparecchi necessari Premi assicurativi relativi all impianto di riscaldamento Lavoro amministrativo legato al funzionamento dell impianto di riscaldamento Spese di esercizio: Illuminazione degli spazi comuni Spese di esercizio e di servizio degli impianti e degli apparecchi utilizzati in comune (ascensore), canoni di abbonamento per il collegamento TV/radio Pulizia periodica della facciata Canone dell acqua Canone per la depurazione delle acque di scolo e per lo smaltimento dei rifiuti Pulizia degli spazi comuni Portierato e cura del giardino Sgombero neve Collegamento TV: verificare se necessario. Altrimenti far sigillare l attacco (non è a pagamento. Si paga solo la riattivazione) Forfait amministrativi: sono ammessi il 3-4% (a seconda del cantone) 3

4 Non sono ammessi come costi accessori: Assicurazioni dell edificio e di responsabilità civile (a eccezione dell assicurazione dell impianto di riscaldamento) e costi per riparazioni, sostituzioni, nuovi acquisti o investimenti per miglioramenti. 4

5 Contenuti contrattuali Denominazione di locatario, locatore, indirizzo dell oggetto in locazione Cosa locata (per es. spazi per ufficio), inclusi i dati sulla superficie Posizione della cosa locata (per es. 2 piano) Diritto di coutenza, (per es. toilette nel vano scale, ascensore al 2 piano) Inizio e fine della locazione, preavviso e termine di disdetta Importo del canone di affitto netto, periodicità dei pagamenti, scadenza del pagamento (per es. mensile, da versare entro il 1 giorno di ogni mese) Adeguamento del canone di affitto Costi accessori (indicati singolarmente) Ulteriori punti quali stato della ristrutturazione, destinazione d uso, manutenzione dell oggetto locato, modifiche alla cosa locata, restituzione della cosa locata Una pianta dello spazio locato (contrassegnato) dovrebbe essere parte integrante del contratto di locazione. La rappresentazione grafica della pubblicità esterna scelta e autorizzata dal locatore dovrebbe essere parte integrante del contratto. Clausole contrattuali consigliate (per i contratti di locazione degli agenti generali Zurich) Clausola di concorrenza «Il locatore si impegna a non accogliere nel complesso dello stabile altri locatari concorrenti, in particolare altre compagnie/intermediari di assicurazione e simili. Contratti di locazione con a- ziende operanti in settori simili a quello di Zurigo Compagnia di Assicurazioni SA possono essere stipulati solo previo accordo con la locataria». (Esempio) Pubblicità «La locataria è autorizzata ad applicare a proprie spese sull oggetto locato scritte necessarie per la sua attività conformemente al montaggio immagine allegato al presente contratto di locazione e nel rispetto della procedura di cui all art. 10 delle «Condizioni generali del contratto di locazione per locali commerciali», edizione 1994.» (Esempio) Restituzione della cosa locata: «Il locatore rinuncia, al termine della locazione, al ripristino dello stato originale degli spazi da parte della locataria.» Clausola obbligatoria da inserire nel contratto Clausola del diritto di accesso: «Il locatore e il locatario concedono alla Zurigo Compagnia di Assicurazioni SA il diritto di subentrare con tutti i diritti e i doveri in qualsiasi momento nel contratto di locazione quale parte contraente al posto del locatario o di far subentrare una persona fisica o giuridica da essa designata.» Cauzione La cauzione non è gradita! Casi in cui da parte del locatore sussiste il presupposto per un supplemento: proporre o far scalare il prodotto Assicurazione cauzione affitto di HEV / Zurich. 5

6 Adeguamento del canone di affitto Requisiti Comunicazione su formulario ufficiale L adeguamento del canone di affitto deve essere presentato al più presto in occasione del primo termine di disdetta possibile, aggiungendo 10 giorni per la pausa di riflessione Deve essere indicata la motivazione L aumento deve essere compatibile con i motivi di adeguamento autorizzati per legge Locazione indicizzata: consentita solo per contratto di locazione di almeno 5 anni. NeuerIndexBisherigerIndex Formula: NeuerMietzins * 100% 1* bisherigermietzins BisherigerIndex Formula: Nuovo canone di affitto= ((nuovo indice indice attuale) / indice attuale *100% + 1)* canone di affitto attuale Indice: indice nazionale dei prezzi al consumo. Raramente, anziché il 100% viene applicato solo l 80%. Canone d affitto progressivo: Il contratto di locazione deve essere stipulato per almeno 3 anni. Massimo 1 aumento all anno. Non è richiesto un formulario ufficiale per indicare l aumento del canone di locazione. È sufficiente una copia dell accordo sul canone di locazione. Altri motivi per un aumento del canone di locazione N. Motivi dell aumento Combinabile con 1 Aumento dei costi 2, 3 2 Investimenti che ne aumentano il valore 1, 3, 4, 5 3 Compensazione del rincaro 1, 2 4 Rendimento lordo a copertura dei costi 2 5 Adeguamento agli standard locali e del quarti 2 È possibile controllare il calcolo dell aumento del canone di locazione su o su Imposta sul valore aggiunto Il locatore può affittare gli spazi locati con opzione (ovvero può riscuotere l imposta sul valore aggiunto (IVA) se il locatario dispone di una partita IVA). L addebito dell IVA deve essere regolato nel contratto di locazione. Zurich non è autorizzata a esigere il rimborso dell IVA dai contratti di locazione, poiché negli uffici vengono fatti quasi esclusivamente affari IVA esclusa. 6

7 Conclusione: Il canone di locazione aumenta dell 8,0%. IVA sui parcheggi: Locazione di parcheggi compresi nel contratto di locazione dell ufficio: come la locazione principale Contratto di locazione separato per i parcheggi: sempre soggetto a IVA 7

8 Disdetta del contratto Disdetta da parte del locatario Disdetta sempre per raccomandata (in parte è previsto dal contratto). Rispettare il preavviso e il termine di disdetta! (non è rilevante la data di invio, ma quella di ricezione). Regola approssimativa: inviare la disdetta almeno 10 giorni prima dell inizio del periodo di preavviso. Disdetta parziale: per es. di una parte degli spazi locati o dei parcheggi in un contratto di locazione commerciale non è ammessa! Disdetta anticipata da parte del locatario Il contratto di locazione può essere disdetto di comune accordo in qualsiasi momento. In caso di disdetta anticipata, il locatario risponde della perdita di pigioni fino al primo termine di disdetta possibile. Il locatario può cercare un sostituto e proporlo al locatore. Disdetta da parte del locatore La disdetta deve essere presentata su un formulario ufficiale. In caso contrario è nulla! Occorre controllare se il preavviso e il termine di disdetta sono stati rispettati. Il mancato pagamento del canone di locazione rappresenta un motivo per una risoluzione immediata. Acquisizione spazi in locazione Le condizioni sono chiaramente definite da un verbale di insediamento. È necessario però descrivere e localizzare con precisione i difetti. Il termine per la notifica successiva dei difetti (lettera raccomandata) è compreso tra 10 e 30 giorni. Restituzione spazi in locazione Protocollo di presa in consegna Definire ogni posizione priva di reclamo. I difetti devono essere descritti in modo preciso. Mettere a verbale i disaccordi tra locatore e locatario. Richiedere e conservare una copia del verbale firmato da entrambe le parti. In caso di disaccordo con il locatore è possibile rifiutarsi di firmare. Il passo successivo sarebbe quello di recarsi presso l autorità di conciliazione. Prestare attenzione alla tabella della durata di vita. Se non è disponibile alcun protocollo di presa in consegna, il locatore deve notificare al locatario eventuali pretese derivanti dai difetti entro 2-3 giorni. È possibile far valere pretese derivanti da vizi occulti anche 1 anno dopo il termine del rapporto di locazione. 8

9 Ulteriori informazioni Informazioni approfondite Per eventuali domande dettagliate che presuppongono una conoscenza approfondita del diritto di locazione è a disposizione il team di esperti del reparto Gestione contratti di locazione di Zurich. Corsi Su sono offerti vari corsi di un giorno sul diritto di locazione e sulla locazione di locali commerciali. Letteratura Mietrecht für die Praxis; Lachat et al., Svizzera. Associazione locatari,

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