Fabbricati da demolire. La corretta indicazione in UNICO

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Fabbricati da demolire La corretta indicazione in UNICO Categoria: Imposte dirette Sottocategoria: Varie In caso di cessione di un immobile destinato alla demolizione e successiva ricostruzione, il contribuente si trova davanti alla seguente scelta: considerare la suddetta cessione come cessione di un fabbricato; oppure considerare l operazione come cessione di area edificabile. A seconda della scelta operata, diverse saranno sia le modalità di tassazione che le relative modalità dichiarative. Riqualificare la cessione di un immobile posseduto da più di 5 anni in terreno edificabile consente al fisco di trasformare una plusvalenza che sarebbe non tassabile in plusvalenza tassabile. Inoltre da un punto di vista dichiarativo: qualora si tratti di plusvalenze derivanti dalla cessione di un fabbricato (imponibile) la stessa verrà assoggettata a tassazione nel quadro RL di UNICO 2014; qualora si qualifichi l operazione come plusvalenza derivante dalla cessione di area edificabile andrà compilato il quadro RM, scegliendo tra tassazione separata art. 17, D.P.R. 917/1986(che opera per default) e tassazione ordinaria. Premessa La questione che in questa sede si vuole affrontare è la corretta indicazione in UNICO 2014 della cessione di fabbricati a un acquirente che provvede alla loro demolizione e ricostruzione. Per tale fattispecie infatti per il contribuente vi sono due alternative: considerare la suddetta cessione come cessione di un fabbricato; oppure considerare l operazione come cessione di area edificabile. 1

2 Cessione di fabbricati a un acquirente che provvede alla loro demolizione e ricostruzione: le opzioni Cessione di un fabbricato Cessione di area edificabile A seconda della scelta operata, diverse saranno sia le modalità di tassazione che le relative modalità dichiarative. Per quanto riguarda le modalità di tassazione, è bene sottolineare che secondo l art. 67 TUIR, comma 1, lett. b), sono redditi diversi, sottoposti a tassazione: le plusvalenze derivanti da cessione a titolo oneroso di beni immobili acquisiti/costruiti da meno di 5 anni, esclusi quelli ottenuti per successione; in ogni caso, le plusvalenze derivanti da cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Ai sensi dell ultimo periodo della lettera b) del comma 1, dell articolo 67 del Tuir sono in ogni caso imponibili le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Come precisato dall articolo 36, comma 2, D.L. 223/2006 per terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, s intendono i terreni utilizzabili per fini edificatori in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune. Come detto, per i terreni edificabili, le modalità di acquisto non hanno rilevanza così come a nulla rilevano il tempo trascorso tra acquisto e rivendita e tanto meno l utilizzo intermedio del bene. Diversamente dalla cessione di immobili, la fattispecie impositiva si verifica anche quando: il terreno è stato acquisito per successione o donazione; è stato acquistato a titolo oneroso da più di cinque anni. Pertanto, riqualificare la cessione di un immobile posseduto da più di 5 anni in terreno edificabile consente al fisco di trasformare una plusvalenza che sarebbe non tassabile in plusvalenza tassabile. Inoltre da un punto di vista dichiarativo: qualora si tratti di plusvalenze derivanti dalla cessione di un fabbricato (imponibile) la stessa verrà assoggettata a tassazione nel quadro RL di UNICO 2014; 2

3 qualora si qualifichi l operazione come plusvalenza derivante dalla cessione di area edificabile andrà compilato il quadro RM, scegliendo tra tassazione separata art. 17, D.P.R. 917/1986(che opera per default) e tassazione ordinaria. La posizione dell Amministra zione Finanziaria L Amministrazione Finanziaria con la R.M. 395/E/2008, a seguito di una istanza di interpello riguardante la cessione di fabbricati rientranti in un'area soggetta a un piano di recupero già approvato dal Comune, ha ritenuto di considerare oggetto della compravendita non più i singoli fabbricati, ma l'area edificabile su cui gli edifici insistono. Gli uffici hanno esteso la portata della Risoluzione n. 395/E/2008 sino a comprendervi tutte le ipotesi in cui l'edificio, dopo l'acquisto, è stato abbattuto, indipendentemente dalla presenza o meno di un "piano di recupero". La conseguenza di tale qualificazione è che anche se il fabbricato è pervenuto per successione o donazione, ovvero è stato acquistato da oltre cinque anni o, per la maggior parte del periodo intercorrente tra l'acquisto e la cessione ha costituito abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, non scatta l'irrilevanza ai fini Irpef della plusvalenza prevista dall'articolo 67, comma 1, Tuir, e il reddito andrebbe dichiarato nel quadro RM. La posizione della Corte di Cassazione Con due sentenze del 2014 (n del 21 febbraio e n del 9 luglio) la Cassazione ha rigettato la tesi dell'agenzia, dando valore al dato letterale della norma e alla situazione "di fatto" dell'immobile al momento della cessione. Nella prima delle due sentenze richiamate, la Cassazione non da alcun rilievo alla destinazione dell immobile, ma bensì da valenza allo stato attuale dell immobile, in quanto afferma che lo stesso risulta censito al catasto dei fabbricati, e non a quello dei terreni. Afferma la Suprema Corte che a nulla rileva che il fabbricato «insorga su terreno che abbia una ulteriore potenzialità edificatoria, o che in base a non oggettivamente riscontrate (v. CTR) intenzioni delle parti, il capannone medesimo sia stato destinato alla demolizione Interrogazione parlamentare n In risposta a una interrogazione parlamentare (n ) resa lo scorso 31 luglio in Commissione Finanze della Camera, il sottosegretario all'economia ha avallato la tesi dell Amministrazione Finanziaria. 3

4 Le giustificazione addotte dal sottosegretario all'economia entrano nel merito delle sentenze della Cassazione richiamate, in quanto le stesse avrebbe fatto riferimento a valutazioni operate sulla base di "elementi presuntivi", mentre nelle fattispecie esaminate dagli uffici sono stati valorizzati elementi certi come il prezzo della cessione, l'esistenza di procedure amministrative attivate dalle parti per l'edificazione dell'area o l'attività imprenditoriale svolta dall'acquirente. La scelta: quadro RL o RM? Per chi nel 2013 abbia proceduto alla cessione di un fabbricato da demolire si pone la questione del corretto trattamento fiscale dell operazione: considerare la suddetta cessione come cessione di un fabbricato e dichiararla, sussistendone i presupposti, nel quadro RL di UNICO 2014 oppure considerare l operazione come cessione di area edificabile con conseguente compilazione del quadro RM, scegliendo tra tassazione separata (che opera per default) e tassazione ordinaria)? La compilazione del quadro RM In un ottica prudenziale, dunque, aderendo alla tesi del fisco, la cessione di fabbricati a un acquirente che provvede alla loro demolizione e ricostruzione andrà equiparata alla cessione di aree edificabili e indicate nella Sezione II del quadro RM di UNICO Per quanto riguarda la determinazione della base imponibile si dovranno utilizzare i criteri dettati dall art. 68 del TUIR. L articolo 68 del Tuir fissa i criteri di determinazione delle plusvalenze indicate nell art. 67 del Tuir. In particolare, l articolo 68, comma 1, del Tuir sancisce che le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. 4

5 In via generale, le plusvalenze indicate alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono determinate come segue: ) - (prezzo acquisto o costo costruzione + costi inerenti) Dalla formulazione della norma si desume che: 1. viene applicato il criterio di cassa; 2. la plusvalenza può scaturire anche in caso di permuta, in quanto è stato sostituito il termine prezzo reale conseguito, che limitava la fattispecie alla compravendita, con il termine corrispettivo, di più ampio significato; 3. nel calcolo della plusvalenza si tiene conto dei costi sostenuti specificatamente inerenti il bene ceduto; tra questi rientrano sicuramente quelli riguardanti l'acquisto e cioè le imposte di registro, ipotecarie e catastali e le spese notarili, le spese di mediazione, le spese sostenute per liberare l'immobile da servitù, oneri e altri vincoli. Nella successiva tabella si riassumo le modalità di determinazione della plusvalenza, distinguendo in relazione alle modalità di acquisizione. Tabella - Le modalità di determinazione delle plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 del Tuir Fattispecie Modalità di acquisizione Acquisto Calcolo plusvalenza meno prezzo di acquisto più costi inerenti) per indice ISTAT più INVIM Cessione di terreni edificabili Successione meno valore dichiarato più costi inerenti) per indice ISTAT più INVIM più imposta di successione Donazione meno valore dichiarato più costi inerenti) per indice ISTAT più INVIM più imposta di donazione 5

6 Usucapione meno valore venale del bene alla data in cui è passata in giudicato la sentenza dichiarativa dell usucapione) Determinata la base imponibile secondo le regole illustrate si potrà optare: - per la tassazione ordinaria della plusvalenza in Unico 2014 (evidentemente per la convenienza legata alla presenza di oneri deducibili/detraibili che limitano l'imposizione finale); - per la tassazione separata di detta plusvalenza. Esempio Caio ha ceduto nel 2013 un'area edificabile ricevuta in donazione nel 2003 ricevendo un corrispettivo di ,00 euro, interamente incassato nel Il valore dichiarato è pari a ,00 euro. I costi inerenti, opportunamente rivalutati con i coefficienti Istat, ammontano ad euro La plusvalenza da dichiarare nel 2013 è pari ad euro ,00 (80.000, , ,00). Le modalità di compilazione sono le seguenti: B Qualora si opti per la tassazione separata si dovrà compilare il rigo RM 14 riportando il totale imponibile. Per i redditi soggetti a tassazione separata esposti in tali sezioni, l art. 1, comma 3, del D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito dalla L. 28 febbraio 1997, n. 30, ha previsto un versamento a titolo di acconto pari al 20 per cento. Il versamento del predetto acconto del 20 per cento, è da effettuarsi mediante utilizzo del mod. F24, utilizzando il codice tributo 4200:

7 Qualora il contribuente opti per la tassazione ordinaria: - dovrà barrare la casella 5 del rigo RM3; - dovrà indicare l imponibile nel rigo RM15. B Riproduzione riservata - 7