PROPRIETÀ, COMPROPRIETÀ E DIRITTI REALI SUI BENI IMMOBILI

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1 INDICE SOMMARIO PARTE PRIMA PROPRIETÀ, COMPROPRIETÀ E DIRITTI REALI SUI BENI IMMOBILI CAPITOLO 1 LA PROPRIETÀ IMMOBILIARE 1. La proprietà immobiliare come diritto reale sui beni immobili Beni mobili e immobili Beni immobili naturali Beni immobili per incorporazione Beni immobili senza incorporazione Contenuto ed estensione del diritto di proprietà Proprietà fondiaria e proprietà edilizia Le pertinenze immobiliari Limiti e obblighi del proprietario Accesso al fondo Natura del diritto di accesso Necessità dell accesso Pagamento dell indennità Divieto degli atti emulativi Intenzione di nuocere Assenza di utilità Atti emulativi e abuso del diritto Rimedi contro gli atti emulativi Le immissioni intollerabili Immissioni dirette e indirette Liceità e normale tollerabilità delle immissioni Immissioni acustiche e immissioni da attività produttive Immissioni e tutela della persona Altri limiti ed obblighi Espropriazione per pubblica utilità Legislazione e giurisprudenza anteriori al D.P.R. n. 327/ Procedimento espropriativo nel D.P.R. n. 327/ Requisizioni vincoli temporanei e ammassi La responsabilità extracontrattuale del proprietario... 48

2 VI INDICE 7.1. Responsabilità da custodia Responsabilità da rovina di edificio L accessione Nozione Deroghe al principio dell accessione Incorporazione delle opere fatte dal proprietario del fondo con materiale altrui Incorporazione delle opere fatte dal terzo con materiali propri Incorporazione fatta dal terzo con materiale altrui Occupazione di porzione di fondo attiguo o accessione invertita Sottosuolo e spazio aereo Sottosuolo Spazio sovrastante il suolo Proprietà superficiaria Tipicità del diritto di superficie Proprietà separata e proprietà superficiaria Facoltà di costruire La costituzione negoziale o convenzionale La costituzione per usucapione Diritto di superficie e condominio Estinzione del diritto di superficie La scadenza del termine e le altre cause di estinzione Scadenza del termine e rapporti tra superficiario e proprietario del suolo Scadenza del termine e rapporti tra terzi e superficiario/proprietario del suolo Perimento della costruzione Demolizione volontaria Prescrizione Cause di estinzione non previste dalla legge Rinuncia o abbandono Riunione o confusione o consolidazione Perimento della cosa Condizione risolutiva Decadenza Altre cause Cenni sul riscatto del diritto di superficie nei condomini di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) Proprietà edilizia e distanze legali Presupposti applicativi dell art. 873 c.c

3 INDICE VII Nozione di intercapedine dannosa, di costruzione e di muro di fabbrica Intercapedine dannosa Costruzioni e muri di fabbrica Come si misurano le distanze Il principio della prevenzione Prevenzione, standard e regolamenti edilizi Distanze tra costruzioni e distanze delle vedute Obbligo delle distanze nelle sopraelevazioni Distanze tra costruzioni poste su fondi non adiacenti Distanze nella ricostruzione dei fabbricati demoliti L esenzione dagli obblighi delle distanze (art. 879 c.c.) Le distanze delle costruzioni in zona sismica CAPITOLO 2 LE AZIONI A DIFESA DELLA PROPRIETÀ 1. Le azioni a difesa della proprietà L azione di rivendicazione Causa petendi Legittimazione attiva Legittimazione passiva La prova del diritto di proprietà La rivendica di un bene comune Imprescrittibilità dell azione di rivendicazione L azione negatoria e confessoria L azione di regolamento di confini e di apposizione di termini Regolamento di confini Apposizione di termini La denuncia di nuova opera e di danno temuto Denuncia di nuova opera Denuncia di danno temuto CAPITOLO 3 LA COMPROPRIETÀ O COMUNIONE 1. La comproprietà o comunione Elementi essenziali e disciplina della comunione Comunione ordinaria e comunione ereditaria Comunione legale tra coniugi Comunione e società Il godimento delle cose comuni Il limite della destinazione della cosa

4 VIII INDICE 6.2. Il pari godimento degli altri partecipanti Uso turnario Uso frazionato Uso indiretto Uso da parte del conduttore L indivisibilità delle parti comuni nella comunione e nel condominio 171 PARTE SECONDA ILCONDOMINIO CAPITOLO 4 STRUTTURA E ORGANIZZAZIONE DEL CONDOMI- NIO 1. Il condominio come comunione speciale La costituzione del condominio L organizzazione del condominio: assemblea e amministratore L assemblea I poteri decisionali I poteri in tema di manutenzioni straordinarie e innovazioni I diritti intangibili dei singoli condomini L impugnazione delle delibere assembleari Le maggioranze in assemblea L amministratore Le fattispecie di quasi condominio Il condominio minimo Il supercondominio Il cosiddetto condominio orizzontale Il condominio parziale Cenni sulla multiproprietà I complessi consortili residenziali Regolamento condominiale: contrattuale e assembleare L opponibilità dei vincoli di destinazione Regolamento e godimento delle proprietà esclusive Requisiti di forma del regolamento condominiale Regolamento e inderogabilità della normativa condominiale Formazione e modifica del regolamento condominiale Modifiche del regolamento contrattuale Modifiche del regolamento assembleare Regolamento contrattuale e clausole abusive Regolamento condominiale e trascrizione ai sensi del novellato art c.c

5 INDICE IX Il novellato art c.c Opponibilità delle trascrizioni Le violazioni del regolamento e la multa condominiale Regolamento e tabelle millesimali Regolamento e tenuta di animali Lo scioglimento e la trasformazione del condominio originario Scioglimento del condominio e divisione La nozione di autonomia negli edifici La procedura di scioglimento del condominio originario e l azione giudiziaria ex artt. 61 e 62 disp. att. c.c CAPITOLO 5 PARTI, IMPIANTI E SERVIZI COMUNI SEZIONE I PARTICOMUNI 1. La presunzione di comunione Titolo contrario alla presunzione Applicazione analogica della presunzione agli edifici attigui e autonomi Le parti necessarie all uso comune nell art. 1117, primo comma, c.c Elencazione delle parti comuni Le parti censite e non censite in catasto I locali destinati ai servizi comuni e i parcheggi nell art. 1117, secondo comma, c.c Le pertinenze in condominio I parcheggi pertinenziali in condominio Regime degli artt. 41-sexies, legge 1150/1942 e 26, legge 47/1985 e parcheggi vincolati Regime della legge 122/1989 (c.d. legge Tognoli) Regime della legge 246/ Regime del D.L. 5/2012 (c.d. decreto Sviluppo) Uso migliorativo e uso innovativo delle parti comuni L uso migliorativo Uso innovativo delle parti comuni Innovazioni in senso proprio (art. 1120, primo comma, c.c.) Innovazioni agevolate (art. 1120, secondo comma, c.c.) Innovazioni vietate (art. 1120, ultimo comma, c.c.) La modifica delle destinazioni d uso negli artt ter e 1117-quater

6 X INDICE Tutela delle destinazioni d uso Innovazioni gravose o voluttuarie (art c.c.) Gli interventi edilizi sulle parti comuni Il rispetto delle distanze legali in condominio L applicazione della normativa sulle distanze in condominio Rapporti tra proprietà esclusive e distanze Proprietà esclusive e distanze dalle vedute (art. 900 e ss. c.c.) Proprietà esclusive e distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi (art. 889 c.c.) Perimento dell edificio condominiale Perimento totale Perimento parziale SEZIONE II IMPIANTI E SERVIZI COMUNI(ART. 1117, N. 3 C.C.) 10. Gli impianti e servizi comuni nella presunzione di comunione di cui all art. 1117, n. 3, c.c Gli impianti comuni Cenni sulla sicurezza degli impianti Classificazione degli impianti Imprese abilitate al rilascio della certificazione di conformità Cenni sulle normative di settore relative agli impianti Impianto di riscaldamento e risparmio energetico Impianto di ascensore ed eliminazione delle barriere architettoniche Impianto di prevenzione incendi Antenne radiotelevisive e flussi informativi Servizi condominiali Il servizio di portierato. Istituzione e soppressione del servizio Il servizio di pulizia CAPITOLO 6 IL REGIME DELLE SPESE 1. Le obbligazioni propter rem Caratteri distintivi dell obbligazione propter rem e responsabilità per inadempimento Le spese condominiali come obbligazioni propter rem Il riparto delle spese condominiali Il riparto delle spese in base ai millesimi di proprietà Il riparto delle spese in base all uso diverso

7 INDICE XI 4.3. Il riparto delle spese in base all uso separato Le tabelle millesimali La formazione delle tabelle millesimali di proprietà prima e dopo la sentenza delle S.U / Il riformato art. 69, disp. att. c.c La modifica o revisione della tabella millesimale di proprietà Modifica per errore (art. 69, n. 1, disp. att. c.c.) Modifica per innovazioni di vasta portata (art. 69, n. 2, disp. att. c.c.) Formazione e modifica delle tabelle di gestione La pretesa modifica delle tabelle millesimali per fatti concludenti Modifica delle tabelle millesimali e illecito arricchimento Cenni sulla contabilità e rendiconto condominiale Preventivo e consuntivo nel regime previgente Il rendiconto contabile Accesso ai documenti contabili La nomina del revisore della contabilità Archiviazione e conservazione delle scritture e dei documenti giustificativi Consiglio di condominio e controllo della contabilità condominiale Rendiconto di cassa e rendiconto di competenza Nullità e annullabilità della delibera approvativa del conto Fattispecie di riparto spese Il riparto spese nella cessione di un unità in condominio Cessione in sede di asta giudiziale Spese giudiziali relative alle liti tra condomino e condominio Riparto delle spese e assegnatario della casa coniugale nelle separazioni e divorzi Cenni sulle spese a carico del fallito Cenni sulle cosiddette spese personali Parziarietà e solidarietà dei condomini nelle obbligazioni verso i terzi La sentenza delle Sez. Un. n. 9148/ Il regime della legge n. 220/ La comunicazione ai creditori dei condomini morosi L azione del terzo creditore contro i condomini morosi La pretesa solidarietà dei condomini adempienti nei confronti del creditore Le spese anticipate dal condomino

8 XII INDICE 14. Morosità e sospensione dei servizi condominiali La prescrizione delle spese condominiali CAPITOLO 7 LE PROPRIETÀ INDIVIDUALI 1. Le proprietà individuali Accessorietà e pertinenzialità L accessorietà delle parti comuni al servizio delle proprietà individuali I limiti di godimento delle proprietà individuali Gli usi consentiti e gli usi vietati delle proprietà L uso di taluni impianti non centralizzati (art bis c.c.) Impianti di ricezione TV e accesso agli altri flussi informativi Impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili Modifiche alle parti comuni Accesso alle proprietà esclusive Sopraelevazione e diritto di superficie Sopraelevazione e diritto all indennità Natura del diritto di sopraelevazione Titolarità del diritto di sopraelevazione Limiti del diritto di sopraelevazione Indennità Opposizione alla sopraelevazione Sopraelevazione e modifica delle tabelle millesimali L indennità di sopraelevazione come obbligazione propter rem Problematiche relative ai balconi Gli interventi di interesse comune sulle proprietà individuali Servitù a favore e a carico delle proprietà individuali Immissioni individuali dalle e alle proprietà individuali Immissioni provenienti dalle proprietà esclusive Immissioni provenienti dalle parti comuni PARTE TERZA SERVITÙ, DIRITTI REALI DI GODIMENTO E POS- SESSO CAPITOLO 8 LASERVITÙ 1. Servitù e figure giuridiche affini Limitazioni legali della proprietà Servitù di uso pubblico e servitù irregolari

9 INDICE XIII 2. Caratteri delle servitù Appartenenza dei fondi a proprietari diversi e servitù reciproche Utilità per il fondo dominante e peso per il fondo servente Permanenza Indivisibilità Servitù volontarie e servitù coattive Costituzione delle servitù La costituzione per contratto Legittimazione alla costituzione della servitù La costituzione di servitù per testamento e legato Legato a effetti reali e legato a effetti obbligatori Legato relativo ad un fondo da acquistare Trascrizione del legato di servitù La costituzione per usucapione Trascrizione La costituzione per destinazione del padre di famiglia Costituzione ipso iure Trascrizione Cenni sulla costituzione per sentenza o per atto amministrativo Esercizio delle servitù Esercizio delle servitù in base al titolo o al possesso Esercizio della servitù e chiusura del fondo Esercizio in base al possesso Modalità di esercizio Facoltà accessorie Divieto di innovazioni: aggravamento o diminuzione della servitù Trasferimento della servitù in luogo diverso Opere sul fondo servente Divisione dei fondi Divisione del fondo dominante Divisione del fondo servente Cenni sulla estinzione delle servitù La rinuncia La prescrizione per non uso Prescrizione ed usucapione Mancato esercizio della servitù per non uso Uso diverso Decorrenza del termine di prescrizione Cumulo dei tempi di non uso Impossibilità d uso e mancanza di utilità (totale o parziale)

10 XIV INDICE Impossibilità d uso Inutilità Minore utilità Quiescenza Servitù e condominio Proprietà singole e parti comuni Servitù a favore e a carico delle proprietà individuali Servitù di passaggio coattivo e portatori di handicap Regolamento di condominio e costituzione di servitù La servitù di parcheggio in condominio Azioni a difesa della servitù Le azioni petitorie: confessoria e negatoria Azioni de servitute: confessoria e negatoria Azione inibitoria ex art. 949, secondo comma, c.c Azione inibitoria ex art c.c Azione di ripristino L azione di risarcimento danni (artt c.c.) CAPITOLO 9 USUFRUTTO, USO, ABITAZIONE 1. L usufrutto come diritto reale di godimento Costituzione, modifica ed estensione dell usufrutto L acquisto dell usufrutto in base alla volontà dell uomo Costituzione per atto tra vivi Costituzione per testamento Forma degli atti Costituzione per usucapione Cenni sulla costituzione in base alla legge Le vicende modificative dell usufrutto La cessione dell usufrutto L estinzione dell usufrutto per abuso dell usufruttuario Le altre cause di estinzione dell usufrutto Estinzione per scadenza del termine Per non uso Per consolidazione Per rinuncia Per nullità, annullamento o risoluzione del titolo costitutivo Per perimento totale della cosa Diritti e obblighi dell usufruttuario I diritti dell usufruttuario

11 INDICE XV 3.2. Gli obblighi dell usufruttuario Diritti e obblighi del proprietario Obbligo di consegna del bene Obbligo delle riparazioni straordinarie Obbligo di ricostruzione parziale di edificio accessorio Pagamento di imposte ed altri pesi L usufrutto in condominio Disciplina comune dell usufrutto, dell uso e dell abitazione Il cosiddetto uso esclusivo e perpetuo delle parti comuni Azioni a difesa dell usufrutto Azioni petitorie Azione confessoria e azione negatoria Le altre azioni petitorie L obbligo dell usufruttuario di denunciare le usurpazioni durante l usufrutto Azioni possessorie Azioni personali CAPITOLO 10 POSSESSO E USUCAPIONE 1. Possesso Possesso e detenzione Possesso relativo a diritti reali diversi dalla proprietà Oggetto del possesso Acquisto e perdita Atti di tolleranza Successione e accessione nel possesso Interversione del possesso Presunzioni in materia possessoria Prova del possesso Effetti del possesso e acquisto dei frutti Compossesso e condominio Usucapione Usucapione ventennale Il possesso ad usucapionem L interversione nel possesso Tempo del possesso Natura dichiarativa della sentenza di usucapione Rinuncia all usucapione Cosiddetta usucapio libertatis Immemorabile

12 XVI INDICE 3.2. Usucapione decennale Buona fede dell acquirente Titolo di acquisto Trascrizione del titolo Usucapione abbreviata agraria Azioni a difesa del possesso Azione di reintegrazione o di spoglio Azione di manutenzione Indice analitico