ALLEGATO PERIZIE DI STIMA RELATIVE AGLI IMMOBILI INSERITI NEL PAV 2012

Transcript

1 ALLEGATO B PERIZIE DI STIMA RELATIVE AGLI IMMOBILI INSERITI NEL PAV 2012

2 PERIZIA DI STIMA AREA VIA BELVEDERE La sottoscritta Geom. Sonia Taeggi, istruttore tecnico presso l'ufficio Urbanistica del Comune di Brugherio, su mandato dell'area di Posizione Arch. Silvana Amirante si presta a stimare l'immobile di proprietà comunale, ovvero l area via Belvedere. Ubicazione e Contesto L area è situata nel Comune di Brugherio, in via Belvedere. Il Comune di Brugherio sì trova in provincia di Monza e Brianza, vicino a Monza, a EST di Milano. Brugherio è posta a confine fra la Tangenziale Est e l'autostrada Torino Venezia. La stazione ferroviaria più vicina o Monza e la metropolitana Linea Verde ha i suoi binari tronchi a Cologno - Femata Cologno Nord. Il capoluogo di provincia confina con il proprio territorio. L'aerostazione di Linate è raggiungibile in meno di mezz'ora. Brugherio è servito da un buon servizio di auto linea, e da servizi quali: sanitari, farmacia, cinema, impianti sportivi, stazione dei carabinieri, biblioteca, ristoranti, ect... A) Descrizione degli immobili: Oggetto della stima L area è stato ceduta, senza corrispettivo di denaro, alla PA dalla Società Alfa Ottanta s.r.l. con atto del 25/11/1980 rep del Notaio Franchini Gianemilio. B) Consistenza immobiliare e dati catastali: L'immobile in oggetto è distinto al catasto terreni del Comune di Brugherio al Foglio 7 mappali 243 parte (2.006,00 mq) e 244. I dati catastali dei mappali oggetto di stima sono i seguenti: Fg 7 mappale cat. Seminativo irrig., classe 2, consistenza ha , R.D, 14,07 e R.A. 16,49; Fg 7 mappale 244 cat. Seminativo irrig., classe 2, consistenza ha , R.D, 10,00 e R.A. 11,71. C) Dati urbanistici: L'intero complesso risulta classificato nel PRG vigente in zona a D1 Insediamenti produttivi e artigianali consolidati di cui al1'art.55. D) Metodo: Per tale immobile si conferma il prezzo considerato nel precedente PAV 2011 (100,00 /mq) DATI STIMA: Calcolo della superficie del bene 2.006,00 mq ,00 mq = 3.518,00 mq

3 Indice Fondiario 0,9 mq/mq Calcolo della Superficie Ammessa 3.518,00 x 0,90 = 3.166,20 Valore di mercato: 100,00 /mq x 3.166,20 mq = ,00 Valore Totale: ,00 Il Tecnico incaricato F.to Sonia Taeggi Brugherio, lì 19 Giugno 2012

4

5

6

7 PERIZIA DI STIMA FABBRICATO ANAGRAFE La sottoscritta Geom. Sonia Taeggi, istruttore tecnico presso l ufficio Urbanistica del Comune di Brugherio, su mandato dell area di Posizione Arch. Silvana Amirante si presta a stimare l immobile di proprietà comunale, ovvero l Ufficio Anagrafe, di seguito meglio specificato, con la presente relazione espone le risultanze alle quali è pervenuta al fine di determinare il più probabile valore di mercato. A) Descrizione degli immobili: Il fabbricato, sito in Viale Lombardia n 270, è stato costruito negli anni novanta mediante lottizzazione del PIR di V.le Lombardia e successivamente i piani terra e interrato sono stati ceduti come standard qualitativo alla PA come da Convenzione del 27/05/1996 atto Notaio Mezzanotte rep / Strutturalmente l immobile posto in vendita è all interno di un edificio costituito da un corpo principale a pianta rettangolare con n 5 piani in elevazione, e da un corpo secondario, con parete in aderenza sul fronte Ovest, a pianta ellissoidale (il vano scale) e infine contiguo sul fronte Est con palazzine residenziali; i muri del fabbricato sono costruiti con mattoni comuni, il coperto è in latero-cemento, tavelle e tegole comuni, anche i solai sono in latero-cemento. La scala che porta al piano interrato di uso esclusivo rispetto agli altri comproprietari del fabbricato è in cemento armato, gli infissi sono in PVC. L impianto di riscaldamento è a convezione tradizionale con radiatori a parete mentre l impianto elettrico è in parte a canaline esterne. Al piano terra si entra da due ingressi laterali, che conducono di seguito alla bussola d ingresso e al vano scala/ascensore, ad un locale open space suddiviso attualmente con delle pareti mobili, due servizi igienici di cui uno adattato ai sensi della L. 13 del Mentre il piano interrato, dal quale si accede da una scala o dall ascensore, è costituito da un locale deposito, e un ulteriore locale magazzino le cui dimensioni sono pari al soprastante open space e dal locale delle saracinesche delle acque condominiali. La struttura del fabbricato, che si presenta oggi in buone condizioni manutentive, non ha subito nel tempo trasformazioni di rilievo. L immobile si colloca in zona semicentrale, asservita dai principali servizi e collegamenti, e si accede tramite cancello carrabile da V.le Lombardia, e dal parco pubblico posto ad Est, il tutto è completamente recintato come unica area. All atto di vendita si dovrà studiare/prevedere una nuova recinzione, con lo spostamento del cancello carraio-pedonale di accesso al parco, a delimitazione dell area a parcheggio pubblico e l accensione del nuovo diritto di passo per i fabbricati. B) Consistenza immobiliare e dati catastali:

8 L immobile in oggetto è distinto nel N.C.E.U. del Comune di Brugherio al Foglio 20 Particella 491 sub.701, cat. B/4, cl. U, consistenza 13 mc, R.C. 12,00. Al piano terra la superficie utile lorda del corpo principale è di mq , al piano primo interrato la superficie utile lorda è di mq Il corpo scale ha superficie di circa mq. 20. ed è posizionato con facciata in aderenza a ovest del fabbricato principale. L errore Catastale di consistenza, di 13 mc, verrà corretto a spese della PA prima dell atto di vendita. C) Dati urbanistici: L intero complesso risulta classificato nel PRG vigente come zona per attrezzature di interesse comunale(ac) di cui all art D) Metodo: Il metodo adottato per la valutazione del valore di mercato dell immobile è la stima sintetica-comparativa sulla base di prezzi noti di mercato e riferiti a beni assimilabili per caratteristiche e consistenza a quelli in oggetto, considerando ai fini del calcolo i valori rilevati da OSMI e Agenzia del Territorio in ambito locale. DATI STIMA: PIANO TERRA uso ufficio Archivio OSMI secondo semestre 2011: Prezzo dichiarato in atto per vendita di uffici in zona centrale. minimo 1.850,00 /mq massimo 2.350,00 /mq Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio, con riferimento al Comune di Brugherio per il secondo semestre 2011 in fascia centrale con codice di zona B e microzona catastale 1 a tipologia Abitazione civile con destinazione Terziaria: Ufficio, in stato di conservazione Ottimo, prezzo minimo 1.800,00 e massimo 2.250,00 per superficie lorda. Prezzo medio da utilizzare per la stima: (((1.850, ,00)/2)+(1.800, ,00)/2))/2 = 2.075,00 /mq Tale prezzo medio si considera scontato del 5 % per lo stato attuale del fabbricato Buono ma non certo Ottimale (vedi dati rilevati dall Agenzia del Territorio) e inoltre per l onere a carico dell acquirente di delimitare il parco comunale adiacente il fabbricato con nuova recinzione e cancello carraio/pedonale da definirsi con la Pubblica Amministrazione. Valore di mercato:

9 2.075,00 x 0,95 = 1.971,25 a superficie lorda dell immobile ,25 /mq x 224,29 mq = ,66 PIANO INTERRATO uso magazzino Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio, con riferimento al Comune di Brugherio per il secondo semestre 2011 in fascia centrale con codice di zona B e microzona catastale 1 a tipologia Abitazione civile con destinazione Commerciale: Magazzino, in stato di conservazione Normale, prezzo minimo 600,00 e massimo 650,00 per superficie lorda. Prezzo medio da utilizzare per la stima: (600,00+650,00)/2= 625,00 /mq Valore di mercato: 625,00 /mq x 398,31 mq = ,75 Valore Totale: ,41 ARROTONDATO A ,00 Brugherio, lì 19 Giugno 2012 Il Tecnico incaricato F.to Sonia Taeggi

10

11

12 PERIZIA DI STIMA FABBRICATO EX-SPORTING La sottoscritta Geom. Sonia Taeggi, istruttore tecnico presso l'ufficio Urbanistica del Comune di Brugherio, su mandato dell'area di Posizione Arch. Silvana Amirante si presta a stimare l'immobile di proprietà comunale, ovvero "Ex-Sporting", di seguito meglio specificato. Con la presente relazione espone le risultanze alle quali è pervenuta al fine di determinare il più probabile valore di mercato. Ubicazione e Contesto L'immobile è situato nel Comune di Brugherio, in via Volturno 80, a Sud del territorio comunale, nel complesso edilizio denominato Edilnord. Il Comune di Brugherio sì trova in provincia di Monza e Brianza, vicino a Monza, a Nord- Est di Milano. Brugherio è posto a confine fra la Tangenziale Est e l'autostrada Torino Venezia. La stazione ferroviaria più vicina o Monza e la metropolitana Linea Verde ha i suoi binari tronchi a Cologno - fermata Cologno Nord. Il capoluogo di provincia è posto a confine con il territorio comunale. L'aerostazione di Linate è raggiungibile in meno di mezz'ora. Brugherio è servito da un buon servizio di autolinee, e da servizi quali: sanitari, farmacia, cinema, impianti sportivi, stazione dei carabinieri, biblioteca, ristoranti, ect... Oggetto della stima A) Descrizione dell immobile: Il fabbricato è stato costruito alla fine degli anni sessanta mediante Licenza a Costruire del 18/8/1967 prot. 3460, con ulteriore variante del 29/10/1971 prot Fascicolo Edilizio 5074 del Il lotto, comprensivo di fabbricato e relativa area attrezzata, è stato ceduto come standard qualitativo alla PA come da Convenzione del atto Notaio Luciano Severini rep /27342 dalla Società Giardini di Brugherio srl in fase di stipula del comparto C 1.6 del vigente PRG. L'immobile oggetto di vendita ha una superficie complessiva di 3045,10 mq ed oggi è costituito da un fabbricato ad di un piano fuori terra, una piscina esterna e da un campo da tennis, il tutto in forte stato di degrado e abbandono. Il corpo di fabbrica esistente è composto da un piano interrato di mq con un'altezza interna di 2.50 mt che aveva funzione di spogliatoio, e da un piano terra, di mq con un'altezza interna di 2.71 mt, che aveva la funzione di locale di intrattenimento e da una copertura piana praticabile che fungeva da terrazza accessibile mediante una scala esterna. Attualmente l'edificio è abbandonato e mostra la presenza di umidità, vegetazione in facciata ed i serramenti sono completamente ammalorati. Internamente al fabbricato sono presenti infiltrazioni d'acqua che hanno rovinato l intonaco. La copertura praticabile è interamente ricoperta da vegetazione. La piscina è di tipo interrato, ha forma rettangolare delle dimensioni di 25 x 9 mt. ed è costituita da una struttura in cemento armato rivestito in piastrelle di ceramica. Anch'essa presenta forti segni di degrado, lo stesso discorso vale per il campo da tennis, delle dimensioni di 23.8 x 11 mt. che risulta non praticabile.

13 B) Consistenza immobiliare e dati catastali: L'immobile in oggetto è distinto nel N.C.E.U. del Comune di Brugherio al Foglio 34 mappali 118 cat. Seminativo irrig., classe 2, consistenza ha , R.D, 1,86 e R.A. Є 2,32. e mappale 119 CAT. D/6 con rendita di 9.853,00. C) Dati urbanistici: L'intero complesso risulta classificato nel PRG vigente come zona a Verde Sportivo (VS) di cui al1'art D) Metodo: II metodo adottato per la valutazione del valore di mercato dell'immobile è la stima sintetica-comparativa sulla base di prezzi noti di mercato e riferiti a beni assimilabili per caratteristiche e consistenza a quelli in oggetto, considerando ai fini del calcolo i valori rilevati da OSMI e Agenzia del Territorio in ambito locale. DATI STIMA: Calcolo della superficie lorda del bene Piano interrato 266,40 mq x coeff 0,80 = 213,12 mq Piano terra 285,14 mq x coeff 1,00 = 285,14 mq Copertura Piana ad uso Terrazzo 285,14 mq x coeff 0,10 = 28,51 mq Totale superficie commerciale = 526,77 mq Terreno 3045,10-285, ,96 x coeff 1.00= 2.759,96 mq Calcolo del prezzo più probabile per l'edificio Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia del Territorio, con riferimento al Comune di Brugherio per il secondo semestre 2011 in fascia periferica con codice di zona DI e microzona catastale 2 a tipologia "Abitazione civile" con destinazione Terziario: Uffici Strutturali, in stato di conservazione Ottimale, prezzo minimo 1.450,00 e massimo 2.050,00 per superficie lorda. Archivio OSMI - secondo semestre 2011: Prezzo dichiarato in atto per vendita di uffici in zona periferica. minimo 1.700,00 /mq massimo 2.250,00 /mq Prezzo medio da utilizzare per la stima: (((1.450, ,00)/2)+(1.700, ,00)/2))/2 = 1.862,50 /mq

14 Tale prezzo medio si considera ridotto del 50 % per lo stato attuale del fabbricato che visto l anno di realizzazione 1967 e lo stato in cui versa attualmente, è da definirsi in condizioni pessime. Valore di mercato: 1.862,50 x 0,50 = 931,25 a superficie lorda dell'immobile. Ulteriormente ridotto del 3% arrotondato in quanto per carenza di voce specifica nei dati di mercato, si è fatta l assimilazione con la destinazione UFFICIO 931,25 x 0,97 = arr. 900,00 a superficie lorda dell'immobile 900,00 /mq x 526,77 mq = ,00 Calcolo del prezzo più probabile per l'area esterna Archivio OSMI - secondo semestre 2011: Prezzo dichiarato in atto per vendita di terreno residenziale in zona periferica. minimo 200,00 /mc massimo 230,00 /mc Prezzo medio da utilizzare per la stima: (200,00+230,00)/2= 215,00 /mc Tale prezzo medio è da considerarsi a superficie e non a metri cubi: 215,00:3 = 71,66 /mq. Ridotto del 17% arrotondato, in considerazione dello stato dei luoghi, e in quanto per carenza di voce specifica nei dati di mercato, si è fatta l assimilazione con la destinazione RESIDENZIALE. 71,66 x 0,83 = arr. 60,00 /mq Valore di mercato: 60,00 /mq x 2.759,96 mq = ,60 Valore Totale: ,60 ARROTONDATO A ,00 Brugherio, lì 19 Giugno 2012 II Tecnico incaricato Sonia Taeggi

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29 PERIZIA DI STIMA AREA PARCHEGGIO BENNET La sottoscritta Geom. Sonia Taeggi, istruttore tecnico presso l'ufficio Urbanistica del Comune di Brugherio, su mandato dell'area di Posizione Arch. Silvana Amirante si presta a stimare l'immobile di proprietà comunale, ovvero l area ad uso parcheggio in zona Bennet S.p.a. A) Descrizione degli immobili: L area è situata nel Comune di Brugherio, in viale Lombardia n 264, all interno del perimetro dove è sito il centro commerciale Bennet S.p.a Comparto D4.1c. L area è stata ceduta, senza corrispettivo di denaro, alla PA dalla Società Bennet S.p.a. in parte con atto di convenzione del 30/04/1998 rep /10347 del Notaio Gianemilio Franchini, e in parte con atto rep /22180 del 15/01/2010 notaio Massimo Caspani. B) Consistenza immobiliare e dati catastali: L'immobile in oggetto è distinto al catasto terreni del Comune di Brugherio al Foglio 20 mappali 472 e 524. I dati catastali dei mappali oggetto di stima sono i seguenti: Fg 20 mappale Area Urbana - consistenza ha ; Fg 20 mappale 524 Area Urbana consistenza ha C) Dati urbanistici: L'intero complesso risulta classificato nel PRG vigente in zona a F1 Aree per servizi e attrezzature di livello comunali, con parte ricadente in Parchi e Verde Attrezzato di cui all art e parte in Zone per parcheggi pubblici e di uso pubblico (P) di cui all art D) Metodo: Considerato che la vendita dell immobile è relativa ad un area destinata ad attrezzature pubbliche, si qualifica come Valore di mercato lo stesso importo utilizzato per la monetizzazione di aree analoghe in caso di mancata cessione. Tale prezzo commisurato ai recenti prezzi stimati nelle convenzioni urbanistiche, equivale a 150,00 /mq. DATI STIMA:

30 Calcolo della superficie del bene ,00 mq ,00 mq = ,00 mq Valore di mercato: 150,00 /mq x ,00 mq = ,00 Valore Totale: ,00 Il Tecnico incaricato F.to Sonia Taeggi Brugherio, lì 19 Giugno 2012

31