TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI TREVISO CONSULENZA TECNICA D UFFICIO G.E. DOTT. A. M. FABBRO *********** ESECUZIONE IMMOBILIARE N.

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1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI TREVISO CONSULENZA TECNICA D UFFICIO G.E. DOTT. A. M. FABBRO *********** ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 574/2008 Consulenza Tecnica nella Procedura esecutiva promossa da [omissis] contro [omissis] C.T.U. : Geom. LIVIO ZARDO pagina 1 di 18

2 PRESENTAZIONE CREDITORE PROCEDENTE: [omissis] ora [omissis], in persona del suo procuratore costituito, avv. [omissis], in forza di procura rilasciata in data avanti il notaio Francesco Crivellari (rep racc ). Rappresentata e difesa nella presente procedura dall avv. [omissis] del Foro di Treviso e con domicilio eletto nello studio dello stesso in [omissis]. DEBITORI [omissis] [omissis] BENI PIGNORATI In base all atto di pignoramento allegato i beni immobiliari oggetto dell esecuzione sono di seguito elencati: Le quote di proprietà pari ad 1/2 ciascuno di [omissis] e [omissis] Comune di Fonte (TV) Catasto Fabbricati: - sezione Unica, foglio 9, mappale 574, subalterno 4, Via Castellana piano S, categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 539,70; - sezione Unica, foglio 9, mappale 574, subalterno 8, Via Castellana piano S, categoria C/6, classe 4, consistenza 16 mq, rendita 41,32; oltre alla comproprietà su tutte le parti, cose ed impianti comuni dell intero fabbricato condominiale, eretto su parte dell area censita al Catasto Terreni al mappale 574 del foglio 9 della consistenza di are 7,90, ai sensi dell art. pagina 2 di 18

3 1117 e seguenti del Codice Civile e da quant altro e per le quote derivanti dal Regolamento di Condominio. pagina 3 di 18

4 RELAZIONE SCRITTA DAL C.T.U. Il sottoscritto geom. Livio Zardo, con studio in Asolo, tel , e- mail veniva nominato Consulente Tecnico d Ufficio nella vertenza in epigrafe in data e veniva a conoscenza del quesito: 1) ritirare la documentazione in cancelleria; 2) verificare prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c., segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisporre sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziarie, sentenze dichiarative di fallimento); acquisire ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene e i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisire la certificazione relativa all atto di provenienza ultraventennale (ove non contenuta nella documentazione in atti). Le verifiche in questione non devono essere effettuate quando il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva prevista dall art. 567, comma 2 ultima parte, c.p.c. In ogni caso il C.T.U. allegherà copia dell atto di acquisto della proprietà o di altro diritto reale da parte dell esecutato sui beni pignorati. 3) descrivere, previo necessario accesso concordato con il custode, a tutti gli immobili indicando dettagliatamente; comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile in metri quadrati, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni, lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombro, portineria, riscaldamento, ecc. ecc. pagina 4 di 18

5 4) accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene, indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini e quella contenuta nel pignoramento evidenziando in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non identificano l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando in questo caso la storia catastale del compendio pignorato. 5) procedere ove necessario e previa autorizzazione del G.E. ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità, o in mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 6) Indicare l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale. 7) Indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione alla normativa urbanistico-edilizia, l esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 Giugno 2001, n. 380, e 40, comma 6 della L. 28 Febbraio 1985, n. 47; 8) dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o due lotti; provvedendo in quest ultimo caso alla suddivisione in lotti. Nell ipotesi in cui insorgano problemi (per esempio di accatastamento, di costituzione di servitù, ecc.) ne interesserà subito il G.E. 9) dire se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura; 10) accertare se l immobile è libero o occupato; acquisire ove non vi provveda il custode, il titolo legittimante il possesso o la detenzione del pagina 5 di 18

6 bene evidenziato, se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; verificare se risultando registrati presso l ufficio del registro degli atti privati, contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 Marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 Maggio 1978, n. 191; l Esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 11) indicare l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accertare l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente ovvero se saranno cancellati o se risulteranno non opponibili al medesimo); rilevare l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civili evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 12) stima; determinare il valore dell immobile, inteso quale prezzo al quale lo stesso potrà verosimilmente essere esitato alla pubblica asta, tenuto conto della contingenza e dei presumibili scenari futuri del mercato, della circostanza che la vendita avviene senza la garanzia per i vizi e di ogni altra circostanza concreta; con espressa compiuta indicazione del criterio di stima applicato e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima in base allo stato di conservazione dell immobile e considerando che sono opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione ed i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; 13) acquisire, se esistente, l attestato di certificazione energetica. Nel caso in cui lo stesso manchi, l esperto indicherà nella perizia di stima le informazioni relative alla situazione energetica dell immobile che siano pagina 6 di 18

7 riscontrabili ad un esame sommario delle caratteristiche del fabbricato, inserendo nella perizia una sintetica descrizione (ad esempio: in merito alla classificazione energetica dell immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato o radicalmente ristrutturato in base al titolo edilizio richiesto in data anteriore al e che successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso l ufficio tecnico del comune di Fonte non sono inoltre stati rinvenuti né l attestato di Qualificazione Energetica né l attestato di Certificazione Energetica. Considerati, quindi, la consistenza dell immobile (di superficie utile inferiore a 1000 mq), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica molto alti, indice di scadente qualità energetica. Si presuppone, quindi, che il bene appartenga ad una delle classi peggiori sotto il profilo delle qualità e del risparmio energetico ). Riferisce i risultati dell indagine svolta in apposita relazione redatta fornendo compiuta risposta ai singoli quesiti; 14) inviare a mezzo di posta ordinaria o di posta elettronica, nel rispetto della normativa anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione di documenti informatici teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore anche se non costituito e al custode eventualmente nominato almeno 45 gg. prima dell udienza fissata per l emissione dell ordinanza di vendita ai sensi dell Art. 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore a 15 gg prima della predetta udienza per far prevenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato; 15) intervenire all udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico. pagina 7 di 18

8 16) depositare almeno 45 gg prima dell udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita, in doppio originale cartaceo ed in forma elettronica (n. 2 copie CD Rom redatti con programmi compatibili con Microsoft Word il proprio elaborato peritale completo di tutti gli allegati; 17) allegare alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell intero compendio pignorato; 18) allegare scheda sintetica contenente tutti i dati necessari per l ordinanza di vendita relativi a: descrizione catastale e tipologia completa (via e civico compresi) con tutti gli elementi risultanti dalle visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II. compresi i confini dell immobile, superficie, servitù attive e passive, diritti reali o personali gravanti e trascrizioni sull immobile, estinzione del diritto in capo all esecutato); valore di stima; esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili; eventuali abusi, irregolarità edilizie, necessità di variazioni catastali, il tutto con indicazione delle modalità e dei costi per l aggiudicatario; 19) segnalare tempestivamente al custode (o se non nominato al G.E.) ogni ostacolo all accesso. In data 10 Aprile 2012 il sottoscritto, accompagnato da collaboratore di studio arch. Giovanni Paolo Lucchesi, accedeva all'alloggio sito al civico 28 interno 3 di via Fabia in comune di Fonte (TV) e alla presenza continuativa del sig. [omissis], eseguiva il sopralluogo e procedeva al rilievo fotografico. IDENTIFICAZIONE DEI BENI E VERIFICA DELLA PROPRIETA, SERVITU E GRAVAMI I beni oggetto di perizia sono un appartamento adibito a residenza al piano primo, un garage singolo ed una cantinola al piano seminterrato di un complesso immobiliare condominiale sito in comune di Fonte (TV), via Fabia. Le unità immobiliari risultano così censite presso gli uffici dell Agenzia del Territorio di Treviso: Le quote di proprietà pari ad 1/2 ciascuno di [omissis] e [omissis] pagina 8 di 18

9 Comune di Fonte (TV) Catasto Fabbricati: - sezione Unica, foglio 9, mappale 574, subalterno 4, Via Castellana piano S, categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 539,70; - sezione Unica, foglio 9, mappale 574, subalterno 8, Via Castellana piano S, categoria C/6, classe 4, consistenza 16 mq, rendita 41,32; nonché la comproprietà su tutte le parti, cose ed impianti comuni dell intero fabbricato ai sensi dell art del Codice Civile. Dalle ispezioni e visure presso l Ufficio del Territorio di Treviso è emersa la necessità che l ufficio del catasto provveda ad un aggiornamento della descrizione dell appartamento situato al piano primo del fabbricato ed erroneamente indicato al piano S. La descrizione corretta deve riportare l indicazione S-1. Deve essere inoltre aggiornata la via; da via Castellana a via Fabia. I beni oggetto di perizia sono quindi correttamente identificati all Ufficio del Territorio di Treviso con il seguente schema: Le quote di proprietà pari ad 1/2 ciascuno di [omissis] e [omissis] Comune di Fonte (TV) Catasto Fabbricati: - sezione Unica, foglio 9, mappale 574, subalterno 4, Via Fabia piano S-1, cat. A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 539,70; - sezione Unica, foglio 9, mappale 574, subalterno 8, Via Fabia piano S, cat. C/6, classe 4, consistenza 16 mq, rendita 41,32; oltre alla comproprietà su tutte le parti, cose ed impianti comuni dell intero fabbricato condominiale, eretto su parte dell area censita al Catasto Terreni al mappale 574 del foglio 9 della consistenza di are 7,90, ai sensi dell art e seguenti del Codice Civile e da quant altro e per le quote derivanti dal Regolamento di Condominio. Trascrizioni a favore. Titolari al ventennio delle unità sopra indicate: - [omissis]; pagina 9 di 18

10 in forza di compravendita del 02 marzo 1981, rep del notaio Imparato, trascritta a Treviso il 01 Aprile 1981 ai nn. 8066/ [omissis]; [omissis] in forza di compravendita del 23 dicembre 2003, rep del notaio Dominijanni, trascritta a Treviso il 30 dicembre 2003 ai nn / Trascrizioni pregiudizievoli. I beni sopradescritti risultano gravati da: - Ipoteca volontaria, iscritta a Treviso il 30 dicembre 2003, ai nn /12933, a garanzia del mutuo fondiario, per l importo di Euro ,00 a favore della [omissis] ed a carico dei sig.ri [omissis] sui beni suddetti. A seguito di atto di scissione parziale della [omissis]. stipulato davanti al notaio Morone di Torino in data 12 maggio 2006 (340967/19364) veniva assegnato alla [omissis] il ramo d azienda comprendente, tra l altro, le succursali o punti operativi appartenenti alla società scissa. Ora conglobata nella [omissis]. - Pignoramento immobiliare, rep del 04 settembre 2008 degli Ufficiali Giudiziari di Treviso, trascritto a Treviso il 30 settembre 2008 ai nn /23228, a favore della [omissis] ed a carico del sig.ri [omissis] sui beni suddetti. CONFINI - Catasto Terreni - lotto di pertinenza sezione Unica, foglio 9, m.n. 574 Lotto di terreno di forma rettangolare ad orientamento Nord-Sud di 790 mq confinante a Nord e a Ovest con strada comunale Via Fabia; a Sud con m.n. 1153; ad Est con il m.n Catasto Fabbricati sezione Unica, foglio 9, particella 574, subalterno 4 pagina 10 di 18

11 Appartamento residenziale al piano primo di un complesso condominiale denominato Residence Palladio al civico 28/3 di Via Fabia in comune di Fonte (TV). L appartamento occupa il settore Sud del fabbricato sopracitato che conta due appartamenti per piano e si sviluppa su tre piani fuori terra ed un piano interrato adibito a garage e servizi comuni con corsia esterna a cielo aperto di manovra sul lato Est. - Catasto Fabbricati sezione Unica, foglio 9, particella 574, subalterno 8 Garage singolo con chiusura a basculante al piano interrato del complesso condominiale denominato Residence Palladio. L accesso avviene sul lato Est da corsia di distribuzione e manovra a cielo aperto raggiungibile mediante rampa sul lato Sud del fabbricato ed accesso stradale lungo via Fabia. Dall interno il garage è raggiungibile attraverso il corridoio di distribuzione e dal vano scale centrale. CONDOMINIO Non essendo le unità immobiliari indipendenti ed essendo le stesse parti di un fabbricato plurifamiliare, denominato Condominio Palladio, le stesse sono soggette al regolamento di condominio con annessa tabella millesimale. LOCAZIONI Dal sopralluogo effettuato, il sottoscritto ha constatato che il bene oggetto di perizia risulta abitato. L esecutato riferisce che è abitato dal suo nucleo familiare; dal sopralluogo presso l'ufficio delle Entrate di Montebelluna e dall'interrogazione effettuata al terminale da parte del funzionario, questi riferisce che a nome [omissis] non risultano registrati contratti di locazione in qualità di dante causa fino al Al sopralluogo non sono state incontrate persone diverse da coloro che risultano attualmente residenti in via Fabia 28 interno 3 e tra loro parenti come da certificato di Stato Famiglia rilasciato allo scrivente dall Ufficio Anagrafe del Comune di Fonte. pagina 11 di 18

12 DESCRIZIONE DEL CONTESTO DI INSERIMENTO DEI BENI I beni oggetto di perizia si collocano all interno di un fabbricato condominiale della tipologia in linea, con due appartamenti per piano, che si sviluppa su tre piani fuori terra (T 1 2) e su un piano interrato adibito a garage. L edificio, allineato sulla direttrice Nord-Sud, è servito da una strada di lottizzazione che è direttamente collegata ad Est con la Strada Provinciale 20 che collega il centro abitato di Fonte con Castelfranco V.to; risulta comodo alla viabilità principale con direttrice Bassano del Grappa Montebelluna ma allo stesso tempo, non essendo in prima fascia lungo la statale, protetto dal rumore del traffico. E inserito in un tessuto commerciale/residenziale sviluppatosi fortemente dalla fine degli anni 60 a Sud delle colline Asolane lungo la viabilità principale della località di Fonte. Gli interventi di riqualificazione con sostituzione di volumi edilizi ormai obsoleti oppure con funzioni non più consone ai nuovi stili di vita sono ormai giunti a definire un tessuto urbano consolidato. Nel contesto sono presenti nuove edificazioni a residenza mono e plurifamigliare con scoperto privato, servizi pubblici e privati quali negozi al dettaglio, banca, posta, edicola, scuole, bar e linee di trasporti pubblici. CORRISPONDENZA DEI BENI ALLE INDICAZIONI CATASTALI. I beni oggetto di perizia sono un appartamento adibito a residenza al piano primo, un garage singolo ed una cantinola al piano seminterrato di un complesso immobiliare condominiale sito in comune di Fonte (TV), via Fabia. Le unità immobiliari risultano così censite presso gli uffici dell Agenzia del Territorio di Treviso: Le quote di proprietà pari ad 1/2 ciascuno [omissis] pagina 12 di 18

13 Comune di Fonte (TV) Catasto Fabbricati: - sezione Unica, foglio 9, mappale 574, subalterno 4, Via Castellana piano S, categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 539,70; - sezione Unica, foglio 9, mappale 574, subalterno 8, Via Castellana piano S, categoria C/6, classe 4, consistenza 16 mq, rendita 41,32; nonché la comproprietà su tutte le parti, cose ed impianti comuni dell intero fabbricato ai sensi dell art del Codice Civile. Dalle ispezioni e visure presso l Ufficio del Territorio di Treviso è emersa la necessità che l ufficio del catasto provveda ad un aggiornamento della descrizione dell appartamento situato al piano primo del fabbricato ed erroneamente indicato al piano S. La descrizione corretta deve riportare l indicazione S-1. Deve essere inoltre aggiornata la via; da via Castellana a via Fabia. I beni oggetto di perizia sono quindi correttamente identificati all Ufficio del Territorio di Treviso con il seguente schema: Le quote di proprietà pari ad 1/2 ciascuno di [omissis] Comune di Fonte (TV) Catasto Fabbricati: - sezione Unica, foglio 9, mappale 574, subalterno 4, Via Fabia piano S-1, cat. A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 539,70; - sezione Unica, foglio 9, mappale 574, subalterno 8, Via Fabia piano S, cat. C/6, classe 4, consistenza 16 mq, rendita 41,32; oltre alla comproprietà su tutte le parti, cose ed impianti comuni dell intero fabbricato condominiale, eretto su parte dell area censita al Catasto Terreni al mappale 574 del foglio 9 della consistenza di are 7,90, ai sensi dell art e seguenti del Codice Civile e da quant altro e per le quote derivanti dal Regolamento di Condominio. L appartamento oggetto di perizia è situato al secondo livello fuori terra ed ha affacci sui lati Est, Sud ed Ovest. Si compone di una zona giorno formata da ingresso, soggiorno e cucina abitabile e da una zona notte pagina 13 di 18

14 composta da due camere, bagno finestrato e piccolo locale ad uso servizio giorno e lavanderia. Sui lati Sud ed Ovest insistono due terrazze a cui si accede dal soggiorno e dalla cucina. Il garage di cui al mappale 574 sub. 8 è di capienza utile al parcamento di un veicolo. VERIFICA DELLA CONGRUITÀ ALLE VIGENTI NORME IN MATERIA URBANISTICO-EDILIZIA. Urbanistica I beni oggetto di perizia sono stati edificati e legittimati in forza del seguente titolo abilitativo rilasciato dal comune di Fonte: - Concessione Edilizia n. 19/78 rilasciata in data 15 febbraio 1978 Ditta: [omissis]. Oggetto: Costruzione di fabbricato di civile abitazione di sei appartamenti e servizi; - Permesso di Abitabilità n. 19/78 rilasciata in data 13 febbraio 1980 Ditta: [omissis]. Il mappale 574 del foglio 9 al Catasto Terreni ricade nel vigente strumento urbanistico in Zona Consolidate Residenziali Art. 62 NTA B3. Tutte le aree sono soggette a vincolo paesaggistico ambientale ai sensi del D. Lgs. 42/2004 Art. 29 NTA. Condoni Nel corso del sopralluogo effettuato presso il bene e presso lo Sportello Unico Edilizio, non ho riscontrato difformità che necessitino di procedure di condono o di sanatoria. Anagrafe Da verifica presso l'ufficio Anagrafe del comune di Fonte risulta, come da Certificato di Stato di Famiglia, in via Fabia 28 interno 3 residente la famiglia di: pagina 14 di 18

15 - [omissis] (intestatario della scheda) composta, oltre che dallo stesso, dalla moglie e da tre figli; [omissis] L'Ufficio anagrafico mi riferisce che alla data odierna non risulta presentata nessuna richiesta di variazione. DESCRIZIONE DEI BENI L appartamento di cui al mappale 574 sub. 4 risulta inserito in un complesso condominiale costituito da sei appartamenti; distribuiti su tre livelli fuori terra e serviti da un vano scale centrale. I relativi servizi: garage, cantine e centrale termica comune sono localizzati al piano seminterrato. L immobile gode di area scoperta comune ed insiste al centro di un lotto di totali mq 790. Risulta agibile dal 13/02/1980. L appartamento oggetto di perizia è situato al secondo livello fuori terra ed ha affacci sui lati Est, Sud ed Ovest. Si compone di una zona giorno formata da ingresso, soggiorno e cucina abitabile e da una zona notte composta da due camere, bagno finestrato e piccolo locale ad uso servizio giorno e lavanderia. Sui lati Sud ed Ovest insistono due terrazze a cui si accede dal soggiorno e dalla cucina. I serramenti esterni sono in legno tipo Douglas con vetrocamera ed apertura ad anta; i fori finestra e porta-finestra sono protetti da ante ad oscuro in legno verniciato naturale; le soglie sono in pietra tipo bianco di Asiago. I serramenti interni sono in legno tamburato tipo Douglas. I pavimenti dei locali bagno e lavanderia sono in piastrelle di ceramica, l ingresso e la cucina sono realizzati in marmo mentre il soggiorno e le camere sono in moquette. Le terrazze sono realizzate in corpo unico di getto di calcestruzzo armato. pagina 15 di 18

16 Gli impianti elettrici ed idraulici risultano essere funzionanti. Le norme adottate sono quelle dell epoca di realizzazione del fabbricato. L impianto di riscaldamento, sempre riferito all epoca di realizzazione del fabbricato, risulta realizzato con sistema innovativo a pavimento. La caldaia è alimentata a gas metano dalla rete, è autonoma e posizionata in uno specifico locale comune anche alle altre unità abitative. Il garage di cui al mappale 574 sub. 8 è di capienza utile al parcamento di un veicolo. E dotato di ingresso a basculante metallico ed è pavimentato in piastrelle di gres. Il fabbricato risulta realizzato con una certa attenzione costruttiva proponendo una marcata simmetria con al centro l ingresso pedonale. I fronti dell edificio risultano compositivamente ordinati secondo i dettami della buona prassi edilizia; è intonacato al civile color giallo-ocra con fasce marcapiano di colore bianco. La copertura ha manto a coppo e canale con cornice in calcestruzzo armato e sporto di gronda sagomato. in merito alla classificazione energetica dell immobile, si precisa che non è stata rinvenuta certificazione energetica. Il fabbricato risulta edificato in base al titolo edilizio richiesto in data anteriore al e che successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Considerati, quindi, la consistenza dell immobile (di superficie utile inferiore a 1000 mq), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica alti, indice di scadente qualità energetica. Si presuppone, quindi, che il bene appartenga ad una delle classi inferiori sotto il profilo delle qualità e del risparmio energetico VALUTAZIONI SULLA VENDITA FRAZIONATA DEL COMPENDIO pagina 16 di 18

17 Per i beni sopra descritti, appartamento e garage, lo scrivente non ritiene economicamente vantaggiosa ancorchè praticabile, la vendita frazionata del compendio. DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE Caratteristiche estrinseche. L edificio condominiale è inserito in un tessuto commerciale/residenziale sviluppatosi fortemente dalla fine degli anni 60 a Sud della colline Asolane a Sud della Strada Schiavonesca - Marosticana che rappresenta la viabilità principale della località di Onè di Fonte. Gli interventi di riqualificazione con sostituzione di volumi edilizi ormai obsoleti oppure con funzioni non più consone ai nuovi stili di vita sono ormai giunti a definire un tessuto urbano consolidato. Nel contesto sono presenti nuove edificazioni a residenza mono e plurifamigliare con scoperto privato, servizi pubblici e privati quali negozi al dettaglio, banca, posta, edicola, scuole, bar e linee di trasporti pubblici. Stima del più probabile valore di mercato Per il bene è stato adottato un criterio di stima legato al valore di mercato, con metodo sintetico. E stato considerato l attuale andamento delle compravendite effettuate in loco in un lasso di tempo significativo di circa un anno. Attualmente l andamento si presenta in flessione negativa su tutto il territorio della cerchia dei comuni dell Asolano in cui si colloca la frazione di Onè del comune di Fonte. In considerazione alla tipologia edilizia del manufatto, alla sua collocazione nel contesto, all'epoca di realizzazione, ai livelli di finitura e decoro, nonché in riferimento ai prezzi di mercato rilevabili - riferiti a tipologie di alloggi di nuova costruzione analoghe dimensionalmente a quanto in perizia - che oscillano tra ,00 e 1.650,00 euro a mq. e in relazione a quanto sopra esposto circa l andamento del mercato, reputo prudenziale applicare il valore di riferimento medio di euro 1.550,00 per mq non avendo l'immobile pagina 17 di 18

18 carenze nelle finiture, nella funzionalità degli impianti e nello stato di manutenzione. Valutazione. Superfici convenzionali: per garage 0,50 x 16,00 mq = 8,00 mqc per cantina 0,25 x 8,00 mq = 2,00 mqc per terrazze 0,25 x 9,00 mq = 2,25 mqc per appartamento 1,00 x 95,00 mq = 95,00 mqc La superficie complessiva convenzionale del bene risulta essere: 107,25 mqc Superficie normalizzata rapportata al coefficiente per età, qualità e stato di manutenzione: costruzione trentennale, tipo medio-alto, stato di manutenzione mediocre. Da cui ricavo che il più probabile valore di mercato del bene è: 0,80 x 107,25 mqc x 1.550,00 euro/mq = euro ,00 Da cui ricavo che il più probabile valore realizzabile arrotondato di stima del bene è: (Euro) ,00 (centotrentatremila/00). ELEMENTI UTILI PER LE OPERAZIONI DI VENDITA. Per le operazioni di vendita, considerato che la tipologia del bene nonché la località in cui si trova sono già stati ampiamente descritti nei paragrafi precedenti, lo scrivente propone, per consentire l immediata percezione di un interesse all acquisto, di porre in primo piano i seguenti dati: Lotto unico: per l'intero, appartamento bicamere in mediocre stato di manutenzione al piano primo con esposizione Ovest-Sud-Est su condominio di sei unità in zona comoda ai servizi. Superficie compensata di 107,25 mq. lordi, con terrazze di mq 9,00, garage e cantinola non attigui al piano seminterrato. pagina 18 di 18

19 Zona giorno composta da: ingresso, soggiorno comunicante con le due terrazze, cucina comunicante con una terrazza; zona notte composta da camera matrimoniale, camera singola, bagno e servizio lavanderia. L appartamento è dotato di riscaldamento autonomo. L immobile risulta occupato dall esecutato. Comune di Fonte, località Onè di Fonte, Provincia di Treviso. DEPOSITO DELLA RELAZIONE E DEGLI ALLEGATI La presente relazione viene depositata in due copie. Vengono contestualmente depositati anche CD-Rom contenenti la perizia in formato word e il fascicolo fotografie. Si allega inoltre duplice copia del fascicolo degli allegati contenente: atto di provenienza; atto mutuo; atti pignoramento; relazione notaio Pellizzari; documentazione Conservatoria RR.II. Treviso; documentazione Ufficio Tecnico Erariale di Treviso; documentazione edilizia; documentazione anagrafe; allegati fotografici; dati necessari per la nota di trascrizione; schede a).: dati necessari per l ordinanza di vendita; schede b).: dati necessari per la pubblicità straordinaria della vendita Tanto riferisce il sottoscritto in questa sua relazione, a completa evasione del ricevuto incarico, e si firma. Asolo, lì il Consulente Tecnico d Ufficio pagina 19 di 18