COMUNE DI TREVISO N.C.E.U. Sezione A Foglio 6 Per l intero m.n. 720 sub 5 via E. Dandolo n.145 P1, cat.a/4, cl 5, vani 3,5, R.C..

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1 Esecuzione Immobiliare 364/2009 IDENTIFICAZIONE DEI BENI PIGNORATI DATI CATASTALI I beni immobili pignorati risultano così catastalmente censiti: COMUNE DI TREVISO N.C.E.U. Sezione H Foglio 1 Per l intero m.n. 720 sub 5 via E. Dandolo n. 145 piano 1, cat. A/4, cl 5, vani 3,5, R.C.. 207,87 m.n. 720 sub 19 via G. Aleandro piano T, cat. C/2, cl 2, m2 6, R.C.. 7, DIVISIBILITA DEI BENI Trattandosi di appartamento al piano quarto con relativa pertinenza adibita a magazzino sita al piano terra su fabbricato esterno adibito a magazzini di pertinenza di ciascuna unità facente parte del condominio non è proponibile né conveniente una vendita frazionata del compendio. 2 - DATI CATASTALI COMUNE DI TREVISO N.C.E.U. Sezione A Foglio 6 Per l intero m.n. 720 sub 5 via E. Dandolo n.145 P1, cat.a/4, cl 5, vani 3,5, R.C.. 207,87 m.n. 720 sub 19 via G. Aleandro piano T, cat. C/2, cl 2, m2 6, R.C.. 7, CONFINI Per l appartamento m.n. 720 sub 5 in senso orario partendo da nord sono: Nord muri perimetrali Est unità residenziale n. 7 Sud vano scala Ovest unità residenziale n. 6 Superiormente unità residenziale n. 3 Inferiormente unità residenziale n. 1 Per il magazzino m.n. 720 sub 19 in senso orario partendo da nord sono: Nord muro perimetrale Est magazzino n. 1 Sud magazzino altra unità Ovest magazzino n DESCRIZIONE DEL BENE Il fabbricato, di cui l unità residenziale fa parte è sito in zona San Zeno, a sud del centro storico di Treviso in zona degradata a ridosso della linea ferroviaria e fa parte di un complesso di case popolari edificate alla fine degli anni 40 inizi anni 50. Il fabbricato si sviluppa su n.3 piani fuori terra serviti da vano scala, privi di ascensore, che disimpegna n. 3 unità abitative per piano. L abitazione, ubicata al piano 1 è composta da ingresso, soggiorno, cabina di cottura, ripostiglio, camera e bagno.

2 La superficie coperta lorda è di circa mq. 43,70 con le murature di tamponamento prospettanti ad ovest verso l esterno e quelle a nord, est e sud in comunione con unità immobiliare di terzi e vano scala. Dal vano scala si accede all ingresso di mq. 3,00 che disimpegna le varie stanze: - soggiorno-pranzo di mq. 12,70 con adiacente cabina di cottura di mq. 1,70 - ripostiglio di mq. 1,35 - camera di mq. 13,60 - bagno di mq. 3,80 per una superficie utile complessiva di mq. 36,15. Completa la proprietà un magazzino di mq. 5,50 netti, avente altezza minima di ml. 1,85 e massima di ml ubicato su un corpo di fabbrica separato posto lungo il confine ovest dell area sulla quale insiste il fabbricato ed avente il muro lungo il confine in comunione con i magazzini di pertinenza del fabbricato posto ad ovest. Nella tabella di seguito esposta è effettuato il calcolo della superficie commerciale del bene immobile, utilizzando coefficienti di ragguaglio delle superfici secondarie a quella principale stabiliti dalla norma UNI 10750/2010 integrati da alcuni coefficienti desunti dalle consuetudini locali. Abitazione: mq. 43,70 x coeff. 1,00 = mq. 43,70 Magazzino: mq. 5,50 x coeff. 0,50 = mq. 2,75 Superficie commerciale complessiva mq. 46,45 La struttura del fabbricato è in muratura portante di laterizio con solai in laterocemento. I pavimenti sono in piastrelle di graniglia nell ingresso, ripostiglio e soggiorno, in gres rosso da cm. 7,5x15 nella camera, in ceramica nel bagno. Le pareti della zona cottura sono rivestite con piastrelle in ceramica mentre le pareti del bagno sono dipinte a smalto. L impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia ubicata nel ripostiglio; i corpi radianti sono in acciaio del tipo a lamella. L impianto elettrico è fuori norma. Serramenti di finestra in legno verniciato, con vetri semplici ed oscuri in legno; porte interne in legno verniciato. Lo stato di conservazione dell abitazione è scadente. 8 - STATO DI OCCUPAZIONE In sede di sopralluogo è emerso che il proprietario si trova attualmente nel suo paese di origine e l unità risultava occupata da amici senza alcun contratto di locazione o di comodato e pertanto da considerarsi libera. 9 - RISPONDENZA URBANISTICO-EDILIZIA La costruzione del fabbricato, di cui fa parte la porzione oggetto della presente, è stata realizzata, a totale spese dello Stato per i Senza Tetto alla fine degli anni 40, inizi anni 50 e successivamente consegnato in proprietà all Istituto Autonomo delle Case Popolari. La rappresentazione grafica nella scheda catastale del 24/02/1951 corrisponde, nel distributivo, allo stato dei luoghi. Da quanto si può desumere dallo stato d uso si può senza dubbio affermare che dall epoca di costruzione nulla più è stato eseguito per rendere l unità abitativa più consona alle esigenze attuali VALORE COMMERCIALE DEL BENE

3 La valutazione avviene per comparazione di beni similari della stessa zona, dell andamento attuale del mercato immobiliare generale ed in particolar modo locale, della particolare ubicazione dell unità immobiliare. Tale valore sarà ricercato attraverso due diversi procedimenti estimativi. Il primo procedimento si basa sul confronto diretto del bene oggetto di stima con altri beni analoghi di cui siano noti i prezzi. Il secondo procedimento si fonda sulla capacità reddituale del bene. Con richiamo alle metodologie citate nel precedente paragrafo, lo scrivente Consulente Tecnico ha svolto varie ricerche Procedimento sintetico comparativo Una prima ricerca è stata indirizzata verso le principali fonti informative di carattere ufficiale oggi disponibili, in merito alle quotazioni di beni immobili assimilabili a quello di stima. Una seconda ricerca ha puntato ad acquisire dati tecnico-economici di carattere puntuale relativi a beni immobili compravenduti in epoca vicina a quella di stima, ed aventi caratteristiche posizionali ed edilizie simili al bene in esame. A) - Dati desunti da fonti informative di carattere ufficiale Il primo indirizzo di ricerca ha riguardato le quotazioni immobiliari fornite da fonti indirette, anche chiamate fonti accreditate. Le fonti consultate sono: - l Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio; - l Osservatorio Immobiliare Urbano FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali); - la rivista tecnica Il Consulente Immobiliare ; - la pubblicazione Osservatorio Immobiliare del Gruppo Tecnocasa. Dall analisi inoltre dei valori espressi dall osservatorio della banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI) relative al 2 semestre dell anno 2013 per il territorio di Treviso zona C1 si evince che per le abitazioni del tipo economico il valore a mq. lordo per lo stato conservativo normale varia da./mq. 1500,00 a./mq.1700,00. Con provvedimento del 27/07/2007 l Agenzia delle Entrate ha dato attuazione al disposto del comma 307 della legge 27/12/2006 n. 296 in merito ai criteri per la determinazione del valore normale dei fabbricati. La fonte di riferimento per il calcolo di detto valore è individuata nella banca dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (OMI). Al punto 1.2. l allegato al provvedimento riporta testualmente:. Il valore normale dell immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale. ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell immobile. Al punto 2. L allegato prevede la conversione da categoria catastale a tipologia edilizia OMI mediante l applicazione di coefficienti correttivi qualora non vi fosse corrispondenza tra categoria catastale e tipologia OMI. Nel caso specifico il coefficiente correttivo è 1,05 per il quale va diviso il valore esposto.

4 Ne consegue che i valori esposti per la zona andranno da un minimo di /mq ,50 (1.500:1,05) ad un massimo di /mq ,00 (1.700:1,05) A tali quotazioni per la determinazione del valore normale unitario vanno applicati coefficienti che attengono al taglio della superficie, al livello di piano ed alla categoria catastale secondo le modalità indicate nell Allegato al provvedimento che per la determinazione del valore normale unitario riporta la seguente formula: Valore normale unitario = Val OMI MIN + (Val OMIMAX - Val OMI MIN) x K Dove K rappresenta la media ponderata di due coefficienti K1(taglio superficie) e K2 (livello di piano) calcolato sulla base della formula: K = (K1 + 3 x K2)/4 Tale calcolo andrà integrato tenuto conto di ulteriori fattori significativi. L allegato al provvedimento riporta ulteriori fattori correttivi (moltiplicatori e divisori) necessari per la valorizzazione degli immobili nuovi o ristrutturati, il tutto per avvicinare il più possibile il valore alle caratteristiche peculiari del singolo fabbricato. Categoria A/4 m.n. 720 sub 5 di mq. 46,45 a b c d e f g K1 K2 K Valore Min Valore Max Valore nominale unitario Valore normale f*mq (K1+3K2)/4 d+(e-d)*c 0,8 0,4 0,5 1428, , , ,19 Il valore sopra esposto va ragguagliato tenuto conto dello stato d uso dell unità abitativa, della sua vetustà e dell orientamento. Ne consegue che il valore del bene è dato da: ,19 x 0,65 x 0,75 x 1 = ,40 B) - Dati desunti da indagini dirette Attraverso una specifica indagine sono stati reperiti i dati relativi alla compravendita di alcuni beni immobili ubicati in zone similari del Comune di Villorba e dotati di caratteristiche estrinseche ed intrinseche assimilabili al bene oggetto di stima. Operatori immobiliari e privati in zona propongono unità residenziali a valori a metroquadro varianti da ,00 a ,00 per l usato abitabile, con la precisazione che da molti mesi vi è offerta ma non richiesta e che ai valori sopra esposti vanno altresì applicati i coefficienti di ubicazione, vetustà (63 anni), piano (primo senza ascensore) e orientamento; coefficienti che nel caso specifico corrispondono a (0,75), (0,95), (1). Qualora si adottassero in un calcolo finalizzato alla individuazione del più probabile valore di mercato i valori di offerta, cioè di immobili attualmente in vendita, si utilizzerebbe un valore sovrastimato del c.d. margine di trattativa, essendo come noto - il prezzo di offerta superiore a quello della compravendita di una percentuale oscillante tra il 10 e il 15%; ne consegue che il valore medio a metroquadro sopra determinato di ,00 va modificato in ,00. Il valore a mq. risulterà pertanto: 1.105,00 x 0,75 x 0,95 x 1 =./mq. 787,30. Il più probabile valore di mercato del bene immobile si ottiene applicando

5 alla consistenza commerciale del bene il valore di riferimento individuato. L algoritmo di calcolo è il seguente: Vm = pi * qi dove: pi = valore unitario qi = consistenza del bene. /mq 787,30 x mq. 46,45 = ,08 Mediando i valori ottenuti si ha:. (34.504, ,08)/2 = , Procedimento per capacità reddituale Il valore sopra individuato viene verificato attraverso una stima per capitalizzazione dei redditi tenuto conto del valore medio di locazione in zona che varia da. 4,30 a 6,70/mq/mese. Per quanto sopra considerato si assume il valore inferiore di. 4,30/mq/mese che corrisponde ad un reddito presunto pari a ,80/anno cui andranno detratte spese per tasse, manutenzioni, assicurazioni, quota sfitto, ecc. quantificabili in. 700,00 pervenendo ad un reddito netto di ,80. L algoritmo di calcolo è il seguente: Vm = R / r in cui: Vm = valore di mercato R = reddito r = saggio di fruttuosità Vm = /anno 1.696,80 / 4,5% = ,11 Mediando i valori ottenuti con i due metodi si ha:. (35.537, ,11)/2 = ,17 Il sottoscritto quindi stima il più probabile valore commerciale del bene, arrotondando il valore sopra esposto, ,00

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