Titoli Abilitativi Vincoli di applicabilità per gli interventi edilizi

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1 IL PIANO CASA La Legge Regionale n. 6 del 23 marzo 2010, Norme per il sostegno dell attività edilizia e la riqualificazione del patrimonio edilizio è stata pubblicata sul Bollettino Ufficiale n. 14 del 26 marzo La norma consente l ampliamento, la demolizione e la ricostruzione degli edifici residenziali o ad uso diverso in deroga a strumenti urbanistici e regolamenti edilizi vigenti, a eccezione delle distanze minime e delle altezze massime, che devono sempre essere rispettate. Data la situazione di crisi che ha colpito il comparto dell edilizia, la disposizione predisposta dalla Regione mira ad incentivare gli investimenti pubblici e privati per l ingrandimento o la riqualificazione di abitazioni, ma anche di immobili non residenziali. Ai cittadini è data infatti la possibilità di riqualificare un edificio dal punto di vista energetico e architettonico, ma anche di ingrandirlo aumentandone la volumetria. Diventa infatti possibile ricavare una o più stanze aggiuntive per rispondere al fabbisogno abitativo o produttivo, con un investimento minore rispetto all acquisto di una nuova casa o di un altro capannone. Dal momento che la legge si propone la semplificazione delle procedure in funzione anticrisi, gli interventi possono essere effettuati con la Dia, Denuncia di inizio attività, oltre che con il permesso di costruire. Alla legge è riconosciuto carattere straordinario. Per questo motivo e per il suo ruolo anti-crisi prevale sulle previsioni dei regolamenti comunali, degli strumenti urbanistici e delle leggi regionali in contrasto con essa. La straordinarietà della disposizione implica anche un effetto a tempo determinato. Per effetto di una serie di proroghe, sarà possibile presentare le istanze per gli interventi previsti entro l 8 agosto L applicazione della legge si articola in cinque livelli: - Ampliamento degli edifici residenziali, attuabile con un premio volumetrico fino al 20%; - Demolizione e ricostruzione degli immobili residenziali, che beneficiano di un ampliamento fino al 25% o al 35% con l utilizzo di fonti di energia rinnovabile; - Ampliamento degli edifici a destinazione non residenziale, per i quali il bonus non può eccedere il 15%; - Demolizione e ricostruzione degli immobili non residenziali, che possono essere riedificati con le stesse percentuali previste per gli edifici ad uso abitativo; - Misure a favore di verde pubblico e parcheggi, per la realizzazione di posti auto interrati in cambio di aree attrezzate a verde pubblico da cedere al Comune. EDIFICI RESIDENZIALI Ampliamento volumetrico Aumenti di cubatura previsti dalla legge La legge regionale consente l ampliamento degli edifici esistenti ed ultimati entro il 31 dicembre 2009 di tipologia unifamiliare, bifamiliare o comunque di volumetria non superiore a mille metri cubi. L aumento di cubatura per ogni unità immobiliare è ammesso fino al 20%. Non si può eccedere il limite di 200 metri cubi per l intero corpo di fabbrica. Gli interventi possono essere effettuati in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali, purché nel rispetto delle distanze minime stabilite da norme legislative vigenti ed in conformità alla normativa antisismica. Vincoli di applicabilità per gli interventi edilizi L ampliamento deve essere armonizzato in un progetto unitario con il restante edificio.

2 Gli interventi sono consentiti a patto che l edificio sia iscritto al Catasto e risulti realizzato sulla base di un regolare titolo abilitativo edilizio, ove previsto. Sono quindi esclusi gli immobili che hanno usufruito di condono edilizio, salvo quelli oggetto di accertamento di conformità di cui all articolo 13 della legge 47/1985, introdotto dall articolo 1 della LR 37/1985. Al momento della presentazione dell istanza per l intervento di ampliamento, l immobile deve risultare in regola con il pagamento di TARSU, TIA e ICI. I lavori sono subordinati alle verifiche delle condizioni statiche dell intero edificio e, in caso di mancato rispetto dei vigenti criteri di sicurezza antisismica, all eventuale adeguamento strutturale. L ampliamento è realizzabile in aderenza a fabbricati esistenti sullo stesso livello di piano. È consentita la sopraelevazione esclusivamente quale recupero ad uso abitativo o uffici di volumi accessori o pertinenziali regolarmente realizzati ed esistenti al 31 dicembre Allo stesso livello può essere effettuato un ampliamento. Gli interventi possono essere autorizzati una sola volta sul medesimo immobile. L istanza di ampliamento deve essere corredata da quietanza di versamento delle spese di istruttoria, il cui ammontare complessivo e la cui articolazione temporale sono stabiliti da ciascun comune con determina sindacale. Sono previsti controlli a campione sugli interventi. Gli oneri concessori sono commisurati al solo ampliamento e ridotti del 20%. La riduzione è pari al 30% nel caso di edificio o unità immobiliari destinati a prima abitazione del proprietario o dell avente titolo. Per le famiglie il cui nucleo alla data del 31 dicembre 2009 è composto da più di cinque persone e per quelle che abbiano una o più persone a carico con disabilità riconosciuta dagli organismi preposti, gli oneri concessori sono ridotti del 50%. L adozione di sistemi di isolamento e dissipazione sismica nelle costruzioni esistenti comporta una riduzione pari al 20% degli oneri concessori, che si aggiunge a quella prevista. Titoli Abilitativi L autorizzazione degli interventi è subordinata alla presentazione della Dia, Denuncia di inizio attività, o al rilascio del permesso di costruire, ex concessione edilizia. Le istanze devono essere presentate entro l 8 agosto È obbligatorio allegare alle domande, a pena di inammissibilità, il titolo abilitativo edilizio relativo all immobile oggetto di intervento, rilasciato o concretizzatosi antecedentemente alla data di presentazione dell istanza di ampliamento. La Dia è un autocertificazione, EDIFICI RESIDENZIALI Demolizione e ricostruzione Aumenti di cubatura previsti dalla legge Il Piano Casa regionale prevede la demolizione e ricostruzione degli edifici residenziali ultimati entro il 31 dicembre In fase di riedificazione sono ammessi ampliamenti fino al 25% del volume, con obbligo di utilizzare le tecniche costruttive della bioedilizia. Il bonus è incrementato di un ulteriore 10%, per un aumento complessivo fino al 35%, qualora siano adottati sistemi che utilizzino fonti di energie rinnovabili, in grado di consentire l autonomia energetica degli edifici. Vincoli di applicabilità per gli interventi edilizi Gli edifici da demolire e ricostruire devono essere realizzati sulla base di un regolare titolo abilitativo edilizio ove previsto. Alla data della presentazione dell istanza devono inoltre risultare dichiarati per l iscrizione al catasto e in regola con il pagamento di TARSU, TIA e ICI.

3 La sostituzione edilizia è ammessa in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali. È comunque necessario il rispetto delle distanze minime, stabilite dalle norme legislative vigenti, e la conformità alla normativa antisismica. Gli interventi di integrale demolizione e ricostruzione sono consentiti anche su area di sedime diversa ricadente all interno della stessa area di proprietà, a patto che il nuovo edificio non venga costruito su aree per attrezzature o gravate da vincoli di inedificabilità. La superficie originariamente occupata dal fabbricato demolito deve essere sistemata a verde privato o prevedere parcheggi nel rispetto di eventuali vincoli esistenti, con apposizione di vincolo di inedificabilità. In ogni caso è essenziale l impiego di materiale e tecniche che garantiscano la permeabilità del terreno. Al fine di assicurare il rendimento energetico degli edifici, per le nuove costruzioni trovano applicazione il decreto legislativo 192/2005 e il decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009, contenente le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici. Gli immobili mantengono la destinazione urbanistica preesistente, fatti salvi i cambi di destinazione d uso autorizzabili dai comuni. Per incentivare la presentazione delle domande, gli oneri concessori sono ridotti del 50%. Nel caso in cui gli edifici siano adibiti a prima abitazione di giovani coppie di età non superiore a trentacinque anni entro cinque anni dalla data di matrimonio, gli oneri concessori subiscono un ulteriore riduzione del 50%. Anche per le sostituzioni edilizie, l adozione di sistemi di isolamento e dissipazione sismica nelle costruzioni esistenti comporta una riduzione pari al 20% degli oneri concessori, che si aggiunge a quella prevista. Titoli abilitativi L autorizzazione degli interventi è subordinata alla presentazione della Dia, Denuncia di inizio attività, o al rilascio del permesso di costruire, ex concessione edilizia. Le istanze devono essere presentate entro l 8 agosto 2014, cioè ventiquattro mesi dal termine a disposizione dei Comuni per fissare limiti alla legge regionale basati sulle specificità territoriali. È obbligatorio allegare alle domande, a pena di inammissibilità, il titolo abilitativo edilizio relativo all immobile oggetto di intervento, rilasciato o concretizzatosi antecedentemente alla data di presentazione dell istanza di ampliamento. EDIFICI NON RESIDENZIALI Ampliamento Per il rinnovamento del patrimonio edilizio con destinazione d uso non residenziale, esistente al 31 dicembre 2009, sono consentiti interventi di ampliamento nei limiti del 15% della superficie coperta, non superiori a 400 metri quadrati. Gli ampliamenti sono ammessi in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali vigenti o adottati, ma non possono contravvenire al rispetto delle distanze tra edifici e della normativa antisismica. Per ottenere l autorizzazione è necessario inoltre il rispetto dei limiti di altezza degli edifici esistenti. Gli interventi non possono riguardare stabili a carattere alberghiero o turistico-ricettivo, ma anche edifici commerciali di qualunque dimensione. I lavori in ogni caso devono ricadere nelle zone territoriali omogenee classificate D dagli strumenti urbanistici generali ai sensi del Decreto Ministeriale 1444/1968 o dai piani regolatori delle aree di sviluppo industriale, regolate dalla legge regionale 1/1984.

4 EDIFICI NON RESIDENZIALI Demolizione e ricostruzione Gli interventi di demolizione e ricostruzione sono ammessi con un ampliamento fino al 25% della superficie coperta, che non può essere superiore a 400 metri quadrati. Il bonus è incrementato di un ulteriore 10% qualora siano adottati sistemi che utilizzino fonti di energie rinnovabili e che consentano l autonomia energetica degli edifici. Gli ampliamenti sono ammessi in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali vigenti o adottati, ma non possono contravvenire al rispetto delle distanze tra edifici e della normativa antisismica. Per ottenere l autorizzazione è necessario inoltre il rispetto dei limiti di altezza degli edifici esistenti. Gli interventi non possono riguardare stabili a carattere alberghiero o turistico-ricettivo, ma anche edifici commerciali di qualunque dimensione. I lavori in ogni caso devono ricadere nelle zone territoriali omogenee classificate D dagli strumenti urbanistici generali ai sensi del Decreto Ministeriale 1444/1968 o dai piani regolatori delle aree di sviluppo industriale, regolate dalla legge regionale 1/1984. MISURE PER FAVORIRE LA REALIZZAZIONE DI VERDE E PARCHEGGI Nelle aree di proprietà privata, per le quali lo strumento urbanistico vigente prevede la destinazione a verde pubblico anche attrezzato, sia di quartiere che territoriale, nonché nelle zone agricole ricadenti all interno della perimetrazione dei centri urbani, è consentita la realizzazione, da parte dei privati, di uno o più piani interrati di proprietà privata, destinati esclusivamente a parcheggio, a condizione che sia realizzato in superficie il verde pubblico da cedere gratuitamente al comune. L altezza di interpiano non può superare i 3,5 metri. I piani devono essere interrati su tutti i fronti, con l esclusione delle rampe di accesso e di eventuali scale ed impianti di servizio o di emergenza. Le opere a verde pubblico anche attrezzato soprastanti devono essere eseguite secondo uno specifico progetto che preveda la piantumazione di alberi di alto fusto. Prima del rilascio della concessione edilizia è necessario che il privato si obblighi con un atto alla cessione gratuita dell area a verde pubblico anche attrezzato. La mancata realizzazione delle opere a verde entro sei mesi dalla ultimazione dei parcheggi determina il diniego del rilascio del certificato di agibilità e autorizza il comune ad intraprendere le iniziative per l acquisizione dei manufatti. Lo stesso effetto è previsto per la mancata formalizzazione della cessione delle opere a verde entro tre mesi dalla realizzazione. Per questa tipologia di opere non si applica la procedura contenuta nell articolo 2, comma 5, della LR 17/1994. Non è quindi possibile considerare automaticamente accolta la domanda se entro 120 giorni dal ricevimento dell istanza non viene comunicato all interessato un motivato provvedimento di diniego.

5 ESCLUSIONI Le misure del Piano Casa si applicano anche agli edifici soggetti a specifiche forme di vincolo, a condizione che gli interventi possano essere autorizzati ai sensi della normativa vigente dagli enti preposti alla tutela del vincolo stesso. La legge regionale prevede però ambiti di non applicabilità per gli interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione. Sono infatti esclusi dagli interventi: - le zone di tutela naturalistica, il sistema forestale e boschivo, gli invasi e gli alvei di laghi, bacini e corsi di acqua; - le zone di tutela della costa e dell arenile, come perimetrati nel piano territoriale paesistico regionale (PTPR) o nei piani provinciali e comunali che abbiano provveduto a darne attuazione; - le zone interne alle aree A e B dei parchi regionali e le aree delle riserve naturali, ad esclusione dei territori ricompresi all interno delle zone D dei parchi regionali e delle preriserve. In questo caso i limiti massimi di incremento volumetrico previsto sono ridotti di un terzo e soggetti al preventivo nulla osta dell ente competente; - le fasce di rispetto dei territori costieri, dei boschi, delle foreste e dei parchi archeologici; - le aree interessate da vincolo assoluto di inedificabilità, salvo quanto previsto per le misure compensative a favore della realizzazione di aree a verde pubblico e parcheggi; - le zone del demanio statale, regionale, provinciale e comunale; - gli immobili oggetto di condono edilizio nonché di ordinanza di demolizione, salvo quelli oggetto di accertamento di conformità; - gli immobili privati situati su aree demaniali di proprietà dello Stato, della Regione, della Provincia e dei comuni; - gli immobili tutelati ai sensi del D.lgs. 42/2004, Codice dei beni culturali e del paesaggio; - gli immobili che 2001 al momento della presentazione dell istanza ricadono nelle aree di rischio idrogeologico elevato o molto elevato, come classificate nel vigente Piano stralcio di bacino per l assetto idrogeologico di cui all articolo 130 della LR 6/2001; - le zone A come definite e perimetrate dagli strumenti urbanistici ai sensi di quanto previsto dal DM 1444/1968; - le aree di danno degli stabilimenti a rischio di incidente rilevante, qualora gli edifici risultino non compatibili con i criteri di sicurezza definiti dal DM 9 maggio COME APPLICARE IL PIANO CASA Per l avvio e la realizzazione degli interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione i privati interessati devono far fronte a vari adempimenti rispondenti alla logica dello snellimento burocratico promosso dalla normativa. È necessario innanzitutto prendere visione delle misure contenute nel Piano Casa regionale, LR 6/2010, pubblicata sul Bollettino Ufficiale n. 14 del 26 marzo 2010 e delle successive modifiche. Dal momento che è stata riconosciuta agli Enti Locali la possibilità di limitare la portata degli interventi a determinate aree o tipologie di edifici, il cittadino o il progettista interessato, prima di presentare l istanza all Ufficio Tecnico, deve controllare i contenuti della delibera eventualmente emanata dal Comune nel quale è situato l edificio da ampliare o sostituire. Per passare all applicazione pratica e ottenere una valutazione sulla fattibilità degli interventi è necessario contattare un progettista abilitato.

6 I passaggi successivi consistono nel dotarsi di una attestazione del titolo di legittimazione e dell asseverazione del professionista abilitato, che dovrà in seguito redigere gli elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio e dallo strumento urbanistico vigente. Ai sensi del DPR 380/2001, Testo Unico dell Edilizia, nel caso di intervento su un immobile vincolato è obbligatorio richiedere il parere dell autorità competente. Il progettista abilitato, incaricato dei lavori, deve redigere una autocertificazione sulla conformità del progetto alle norme di sicurezza e a quelle igienico-sanitarie. Una volta raccolta tutta la documentazione necessaria, fino all 8 agosto 2014 si può presentare la Dia all Ufficio Tecnico del Comune o della Circoscrizione di competenza. In base al Testo Unico dell Edilizia, Dpr 380/2001, la Dia deve essere presentata almeno 30 giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori. L Amministrazione comunale entro 60 giorni può controllare il progetto, sospendere i lavori, chiedere modifiche o il ripristino della situazione preesistente. Il privato deve in seguito richiedere al progettista abilitato un certificato di collaudo finale che attesti la conformità dell'opera al progetto presentato. In alternativa a questo procedimento, nel caso in cui la realizzazione dell intervento sia subordinata al rilascio del permesso di costruire, il proprietario dell immobile o il progettista abilitato deve presentare domanda al Comune o allo Sportello Unico per l edilizia. Alla richiesta devono essere allegati una attestazione concernente il titolo di legittimazione, gli elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio e una autocertificazione circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie. Ulteriore documentazione Decreto Ministeriale del 26 giugno 2009 Ministero dello Sviluppo economico - Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici Decreto Legislativo del 19 agosto 2005 n. 192 "Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia" Legge regionale del 3 maggio 2001 n. 6 Disposizioni programmatiche e finanziarie per l'anno 2001 Legge regionale del 31 maggio 1994 n. 17 Provvedimenti per la prevenzione dell' abusivismo edilizio e per la destinazione delle costruzioni edilizie abusive esistenti Legge del 28 febbraio 1985 n. 47 Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie (Legge Nicolazzi) Legge regionale del 10 agosto 1985 n. 37 Nuove norme in materia di controllo dell' attività urbanistico -edilizia, riordino urbanistico e sanatoria delle opere Decreto Ministeriale del 2 aprile 1968 n Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765.