TRIBUNALE DI TREVISO

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1 TRIBUNALE DI TREVISO *** Fallimento a carico della ditta DELTA SERVICE S.R.L. in liquidazione R.f. N. 258/10 Giudice delegato: dott. CASCIARRI BRUNO Curatore della procedura: dott. DI FANT LUIGI **** RELAZIONE DI STIMA dei beni immobili di proprietà della ditta fallita **** A seguito dell incarico ricevuto dal dott. Di Fant Luigi curatore della procedura e dall Ill.mo Signor Giudice dott. CASCIARRI BRUNO, giusto provvedimento di nomina del 16/11/2010, di valutare i beni immobili di proprietà della fallita DELTA SERVICE SRL con sede in Treviso Vicolo Rinaldi,2, il sottoscritto geom. Giovanni Simeoni, nato Treviso il 31/03/1965 con studio in Treviso Via Dello Squero n. 3, perito del Tribunale di Treviso ha eseguito le necessarie verifiche ed accertamenti degli immobili di proprietà della fallita. Ha pertanto effettuato visure presso l Ufficio del Territorio di Treviso - Catasto Fabbricati e Catasto Terreni, richiedendo le mappe catastali della zona (mappe digitali) e richiedendo le visure catastali dei beni. Ha quindi effettuato accesso presso l Ufficio del Territorio di Treviso Catasto Terreni e Catasto Fabbricati richiedendo copia delle mappe catastali cartacee e copia delle schede catastali delle unità immobiliari presenti nel

2 fabbricato. Sempre presso l Ufficio del Territorio di Treviso ha effettuato visure aggiornate delle partite catastali dei beni. Ha quindi successivamente effettuato visure delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso. Ha poi svolto accertamenti presso il Municipio di Treviso con ricerche dei progetti e delle concessioni edilizie del fabbricato. Ha inoltre effettuato ricerche degli atti di provenienza dei beni, accertandone l intestazione in capo alla fallita. Ha quindi effettuato in data 23/12/2010 la trascrizione della sentenza di fallimento sui beni del fallito, con deposito presso l Agenzia del Territorio di Treviso. Sulla base degli accertamenti e sopralluoghi svolti lo scrivente espone la seguente relazione. 1) DESCRIZIONE CENSUARIA DEI BENI Dalle ricerche incrociate effettuate presso L Agenzia del Territorio di Treviso Ufficio del Catasto sia Terreni che Fabbricati, nonché presso l Ufficio ex Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso, sono risultate intestate alla DELTA SERVICE SRL le seguenti proprietà: UFFICIO DEL TERRITORIO per l intero ** Catasto Fabbricati Comune di TREVISO Sez. A foglio 7-2 -

3 Mappale 129/sub. 1- Viale Fratelli Cairoli - P.T.- area scoperta di mq Mappale 129/sub. 3- Viale Fratelli Cairoli n.103 _ P.S1 - categ. C/6 cl.8 mq. 66 RC 439,71 Mappale 129/sub. 4- Viale Fratelli Cairoli n.103 _ P.S1-T - categ. A/7 cl.4 vani 11 RC 1.874,74 Mappale 129/sub. 5- Viale Fratelli Cairoli n.103 _ P.S1-1 - categ. A/7 cl.4 vani 8 RC 1.363,45 Mappale 129/sub. 6- Viale Fratelli Cairoli n.103 _ P.S1-2 - categ. A/7 cl.4 vani 5,5 RC 937,37 ^^^ 2) PROVENIENZE Gli immobili sono pervenuti alla Delta Service srl per: xx) per i beni di cui ai mappali 129/sub.1, 129/sub.3, 129/sub.4 : - atto di compravendita del 18/05/2005, repertorio n /21056 notaio Ada Stiz di Treviso, trascritto in data 24/05/2005 ai n di Registro Generale e n di Registro Particolare; xx) per i beni di cui ai mappali 129/sub.1, 129/sub.5, 129/sub.6: - atto di compravendita del 15/12/2004, repertorio n /20574 notaio Ada Stiz di Treviso, trascritto in data 23/12/2004 ai n di Registro Generale e n di Registro Particolare; 3) FORMAZIONE DEI LOTTI e DESCRIZIONE DEI BENI DESCRIZIONE GENERALE DELL IMMOBILE Trattasi di tipica villa veneta ubicata in Treviso, Viale Fratelli Cairoli al civico n

4 La posizione dell immobile è ottima essendo posto a ridosso delle mura cittadine. Il fabbricato comprende complessivamente tre abitazioni: una al piano rialzato, una al piano primo, una al piano sottotetto. Di pertinenza delle tre unità abitative vi sono dei locali accessori situati al piano seminterrato, locali sia ad uso esclusivo sia ad uso comune. Vi è quindi un ampio locale garage, comune alle tre abitazioni, sempre nel piano seminterrato. Il locale ha superficie di mq.65 circa. Si accede al garage dal retro dell edificio. Il garage è munito di basculante automatizzato. La proprietà è interamente recintata e munita di cancello di ingresso pedonale e cancello carraio automatizzato. L area di pertinenza della villa è tenuta a parco e sviluppa una superficie di complessivi mq catastali. Il parco è abbellito da una fontana posta sul fronte della villa ed altresì da varie alberature. Il vano scala comune è dotato di portoncino blindato, sia a chiusura del vano scala dall esterno che a chiusura con i locali posi nel piano seminterrato. Il vano scale presenta pavimentazione in marmo e ringhiera in ferro. I locali comuni del piano interrato hanno pavimentazione in cemento e ceramica e porte in legno. Lotto 1 ** Catasto Fabbricati Comune di TREVISO - 4 -

5 Sez. A foglio 7 Mappale 129/sub. 4- Viale Fratelli Cairoli n.103 _ P.S1-T - categ. A/7 cl.4 vani 11 RC 1.874,74 Beni comuni: mapp. 129/sub.1 area scoperta e mappale 129/sub.3 garage stesso Comune, sezione e foglio), nonché locale magazzino e w.c. comune al piano interrato. Trattasi di appartamento situato al piano seminterrato e rialzato della villa così composto: al piano rialzato: ampio salone/ingresso, cucina, tinello, soggiorno, salotto, due camere da letto, due bagni; al piano seminterrato: due cantine, locale serra, centrale termica, lavanderia, w.c., due ripostigli; di pertinenza ed in comune con le altre due unità immobiliari presenti nel fabbricato un ampio magazzino e locale w.c. nonché il garage. L accesso all appartamento avviene sia dal vano scala comune che dall ingresso principale fronte parco. Il portoncino di ingresso al quale si accede dal vano scala è blindato. I pavimenti del salone sono in terrazzo alla veneziana e dei locali in genere in parquet di legno; il soffitto e le pareti del salone presentano stucchi e decori; le porte e finestre sono in legno, quest ultime dotate di vetrocamera ed oscuri in legno; il bagno ha rivestimento in marmo. L unità immobiliare è dotata di impianto di riscaldamento autonomo con radiatori, di impianto idraulico ed elettrico, di impianto di allarme e di condizionamento, nonché videocitofonico. La superficie lorda dell unità immobiliare corrisponde a mq. 207 relativa all abitazione del piano rialzato; a mq. 115 relativa ai locali accessori del piano seminterrato

6 Lotto 2 ** Catasto Fabbricati Comune di TREVISO Sez. A foglio 7 Mappale 129/sub. 5- Viale Fratelli Cairoli n.103 _ P.S1-1 - categ. A/7 cl.4 vani 8 RC 1.363,45 Beni comuni: mapp. 129/sub.1 area scoperta e mappale 129/sub.3 garage stesso Comune, sezione e foglio) nonché locale magazzino e w.c. comune al piano interrato. Trattasi di appartamento situato al piano seminterrato e primo della villa così composto: al piano primo: ampio salone/androne di ingresso, cucina, ripostiglio, studio, salotto, tre camere da letto, due bagni e terrazzo; al piano seminterrato: cantina; di pertinenza ed in comune con le altre due unità immobiliari presenti nel fabbricato un ampio magazzino e locale w.c. nonché il garage L accesso all appartamento avviene dal vano scala comune. Il portoncino di ingresso al quale si accede dal vano scala è in legno con vetrata. I pavimenti dei locali sono in parquet di legno; le porte e finestre sono in legno, quest ultime dotate di vetrocamera ed oscuri in legno; il bagno ha rivestimento in marmo. L unità immobiliare è dotata di impianto di riscaldamento autonomo con radiatori, di impianto idraulico ed elettrico, di impianto di allarme e di condizionamento, nonché videocitofonico. La superficie lorda dell unità immobiliare corrisponde a mq. 197 relativa - 6 -

7 all abitazione del piano rialzato; a mq. 11 relativa ai locali accessori del piano seminterrato. Lotto 3 ** Catasto Fabbricati Comune di TREVISO Sez. A foglio 7 Mappale 129/sub. 6- Viale Fratelli Cairoli n P.S1-2 - categ. A/7 cl.4 vani 5,5 RC 937,37. Beni comuni: mapp. 129/sub.1 area scoperta e mappale 129/sub.3 garage stesso Comune, sezione e foglio) nonché locale magazzino e w.c. comune al piano interrato. Trattasi di appartamento situato al piano seminterrato e secondo della villa così composto: al piano secondo: ampio soggiorno, cucina,, due camere da letto e bagno; al piano seminterrato: cantina; di pertinenza ed in comune con le altre due unità immobiliari presenti nel fabbricato un ampio magazzino e locale w.c. nonché il garage. L accesso all appartamento avviene dal vano scale comune. L appartamento è travato in legno e laterizio a vista. Il portoncino di ingresso al quale si accede dal vano scala è in legno con vetrata. I pavimenti dei locali sono in parquet di legno; le porte e finestre sono in legno, quest ultime dotate di vetrocamera ed oscuri in legno; il bagno ha rivestimento in ceramica. L unità immobiliare è dotata di impianto di riscaldamento autonomo con radiatori, di impianto idraulico ed elettrico, di impianto di allarme e di - 7 -

8 condizionamento, nonché videocitofonico. La superficie lorda dell unità immobiliare corrisponde a mq. 130 relativa all abitazione del piano rialzato; a mq. 11 relativa ai locali accessori del piano seminterrato. Beni comuni per la quota di 1/3 ciascuno ai lotti primo, secondo e terzo: a) parti comuni edificio ai sensi art c.c. b) garage piano terra (mappale 129/sub.3) c) area scoperta (mappale 129/sub.1) d) locale magazzino e w.c. sito al piano interrato. 4) ACCERTAMENTO CONFORMITA URBANISTICA DEI BENI E DI EVENTUALI ABUSI EDILIZI AI SENSI DELLA LEGGE N. 47/85 E SUCCESSIVE Il fabbricato è stato edificato secondo le seguenti pratiche edilizie: L edificio è stato costruito antecedentemente all anno Per le modifiche interne è stata rilasciata dal Comune di Treviso regolare autorizzazione edilizia n.16/31-93 prot del 17 novembre 1993; Per la ristrutturazione dell immobile in oggetto è stata rilasciata dal Comune di Treviso regolare concessione edilizia n.3/15-94, prot. Gen. n /94/12/50 in data 24 marzo 1995 e successiva variante n.2/19-95, prot. Gen. N.19355, in data 16 dicembre 1995; La relativa abitabilità è stata rilasciata dal Comune di Treviso in data 03 aprile ABUSI EDILIZI ACCERTATI: Sono state rilevate alcune modeste difformità rispetto al progetto approvato - 8 -

9 e consistenti in modifiche interne (per demolizione e/o costruzione di pareti divisorie). In particolare: Lotto 1 : a) Chiusura porta tra soggiorno cucina b) Apertura di porta tra cucina e tinello c) Realizzazione di parete divisoria nella camera d) Apertura di porta tra corridoio e camera Lotto 2 : a) Demolizione di parete divisoria tra androne e studio Le modifiche risultano a giudizio dello scrivente sanabili previa presentazione di istanza di sanatoria in Comune di Treviso, con pagamento di sanzione pecuniaria di 517,00 per ciascuna unità immobiliare avente per oggetto le difformità, se con pratiche presentate distintamente; oppure unico versamento di 517,00 se con pratica unica per le due unità immobiliari interessate alle difformità. Oltre alle spese inerenti l istanza da presentare in Comune (diritti segreteria ecc.) ed alle spese tecniche. In ipotesi alternativa si potrà procedere con il ripristino dei luoghi in conformità al progetto approvato. Da segnalare quindi una incongruenza sulla scheda catastale relativa al piano seminterrato di cui al lotto 1. Nel locale cantina e ripostiglio sono presenti in sito (e nel progetto) due finestre, mancanti invece nella relativa planimetria catastale. Non si tratta quindi di difformità rispetto al progetto licenziato bensì - 9 -

10 mancanza di rappresentazione nella scheda catastale. 5) VINCOLI L edificio risulta vincolato ai sensi dell art. 21 del DGL 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio) ex 1089/39 (Tutela delle Cose D interesse Artistico e Storico) 6) OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI Assunte le opportune informazioni tramite il curatore della procedura fallimentare si è appurato che i beni non sono stati oggetto di contratti di affitto registrati. All interno delle unità immobiliari vi sono degli arredi, vestiario e suppellettili che non sono oggetto di vendita da parte della procedura in quanto appartenenti a terzi. Precisazioni sullo stato e condizione degli immobili al piano seminterrato: Nei locali del piano seminterrato, sia in quello comune, che in quelli di spettanza di ciascun lotto, sono state rinvenute tracce di infiltrazioni d acqua (come da foto che si allegano). I locali del piano seminterrato abbisognano di un generale intervento di risanamento. Una infiltrazione d acqua è stata inoltre accertata nel vano scale in corrispondenza di un serramento di finestra (foto che si allega). 7) STIMA DEGLI IMMOBILI Il criterio di stima adottato è stato quello di assegnare il valore in funzione dell ubicazione degli immobili, delle loro caratteristiche costruttive, consistenza, vetustà e stato manutentivo, considerato altresì i valori di mercato di immobili consimili nella zona e quant altro influente sul valore

11 Sulla base delle considerazioni più sopra espresse, il sottoscritto valuta e stima l immobile come segue: xx) Lotto 1 Catasto Fabbricati Comune di Treviso Sez. A foglio 7 Mappale 129/sub.4 (oltre alle parti comuni mapp. 129/sub.1 e 129/sub.3) - piano seminterrato mq. 115 x 1.200, ,00 - piano rialzato mq. 207 x 3.400, ,00 - aumento valore per parti comuni (parco, garage e magazzino comuni ) ,00 Sommano ,00 xx) Lotto 2 Catasto Fabbricati Comune di Treviso Sez. A foglio 7 Mappale 129/sub.5 (oltre alle parti comuni mapp. 129/sub.1 e 129/sub.3) - piano seminterrato mq. 11 x 1.200, ,00 - piano primo mq. 197 x 3.400, ,00 - aumento valore per parti comuni (parco, garage e magazzino comuni) ,00 Sommano ,00 ***

12 xx) Lotto 3 Catasto Fabbricati Comune di Treviso Sez. A foglio 7 Mappale 129/sub.6 (oltre alle parti comuni mapp. 129/sub.1 e 129/sub.3) - piano seminterrato mq. 11 x 1.200, ,00 - piano secondo mq. 130 x 3.300, ,00 - aumento valore per parti comuni (parco e garage comune) ,00 Sommano ,00 RIEPILOGO VALORI Lotto ,00 Lotto ,00 Lotto ,00 Totale lotti ,00 8) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Si è provveduto in data 16/12/2010 ed in data 18/02/2011 ad effettuare visure di verifica ed aggiornamento presso l Agenzia del Territorio ex Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso. Contro Delta Service si sono accertate le seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI 1)- Iscrizione per atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento

13 immobili del 11/03/2009 trascritto in data 25/03/2009 ai n di reg. generale e n di reg. particolare a favore di BANCA POPOLARE DI VICENZA S.C.P.A. con sede in Vicenza C.F : beni colpiti: mappale 129/sub.5 e 129/sub.6. 2)- Iscrizione per ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del 23/02/2010 trascritto in data 20/05/2010 ai n di reg. generale e n di reg. particolare a favore di TARALLO ALBERTO n. Napoli il 23/09/1953 CF TRLLRT53P23F839T beni colpiti: mappale 129/sub.1; 129/sub..3; 129/sub.4; 129/sub.5 e 129/sub.6. 3)- Iscrizione per ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo del 18/05/2005 trascritta in data 24/04/2005 ai n di reg. generale e n di reg. particolare a favore di BANCA DI TRENTO E BOLZANO SOCIETA PER AZIONI con sede in Trento C.F : beni colpiti: mappale 129/sub.3 e 129/sub.4. 4)- Iscrizione per ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo del 15/12/2004 trascritta in data 23/12/2004 ai n di reg. generale e n di reg. particolare a favore di BANCA POPOLARE DI VICENZA S.C.P.A. con sede in Vicenza C.F : beni colpiti: mappale 129/sub.5 e 129/sub.6. TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI xx atto giudiziario Sentenza dichiarativa di fallimento a favore: Massa Dei Creditori del Fallimento Delta Service srl, trascrizione del 23/12/ Reg. Particolare n Reg. Generale n ALLEGATI: - Estratto di mappa Allegato n

14 - Visure catastali dei beni Allegato n. 2 - Atti di provenienza Allegato Schede catastali dei fabbricati Allegato n. 5 - Concessioni edilizie abitabilità Allegato 6 - Documentazione fotografica Allegato 7 - Aggiornamenti visure Conservatoria Ufficio Territorio Allegato 8 Treviso, lì 18 Luglio 2011 IL CTU (geom. Giovanni Simeoni)