NOTA ANCAb SUL PIANO CASA

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1 NOTA ANCAb SUL PIANO CASA Il Piano Casa del Governo, istituito dall art. 11 della legge n 133 del 2008, rivolto all incremento del patrimonio immobiliare ad uso abitativo attraverso l offerta di abitazioni di edilizia residenziale, da realizzarsi con il coinvolgimento di capitali pubblici e privati e destinato alle categorie sociali per le quali è più forte il disagio abitativo, corrisponde ad una esigenza del Paese. Occorre prendere atto che è una prima risposta organica a quanto richiesto dal tavolo di concertazione sulle politiche abitative istituito nella precedente legislatura. Dal documento sottoscritto da tutte le parti sociali vengono recepiti nel Piano Casa alcuni temi non secondari quali: la necessità di un offerta integrata di alloggi che dia risposte a bisogni differenti, operando in termini di qualità urbana, sostenibilità ambientale, coesione sociale; il ruolo centrale del partenariato pubblico privato; l offerta di alloggi in locazione; il ruolo decisivo della leva urbanistica per la realizzazione di programmi di alloggi sociali; il ruolo di nuovi strumenti finanziari quali i fondi etici; l utilizzo del patrimonio demaniale per la realizzazione degli interventi. Il Piano Casa disegna un quadro che potrebbe consentire di uscire dalle vecchie logiche della programmazione a cascata e del dualismo alloggi pubblici sovvenzionati/alloggi agevolati, consentendo di intervenire sul tema complessivo del fabbisogno abitativo coniugando domanda di abitazioni, esigenze di integrazione sociale, riqualificazione urbana. Grande protagonismo possono acquisire le progettualità locali, con un forte partnenariato ente locale/operatori privati dell housing (imprese di costruzione e cooperative di abitazione). Tale partnenariato può infatti assicurare da parte dell Ente locale la conformità dei programmi ai bisogni di sviluppo urbano delle città e le condizioni di fattibilità urbanistica, da parte di imprese e cooperative oltre al cofinanziamento la progettazione, la realizzazione, il mantenimento in efficienza, la gestione sociale e la valorizzazione delle iniziative abitative lungo l intero ciclo di vita. Viene confermato l alloggio sociale come servizio economico di interesse generale in coerenza con quanto richiesto dalla normativa europea in materia di aiuti di Stato.

2 Viene prospettato tuttavia un quadro programmatorio di competenze istituzionali che potrebbe non rivelarsi adeguato rispetto alla complessità delle procedure e all urgenza dei problemi da risolvere. In un ultima istanza potrebbero manifestarsi conflitti istituzionali dai risultati paralizzanti. Infatti alcune delle procedure indicate dall art. 11 e mutuate dal settore delle infrastrutture, hanno dato in passato risultati largamente al di sotto delle attese. E quindi necessario che la formulazione dalle misure attuative del Piano casa individui forme di partenariato istituzionale che garantiscano convergenza di obiettivi e rapidità di decisioni. La dotazione di risorse pubbliche è significativamente insufficiente rispetto agli obiettivi, anche di emergenza, da tempo ampiamente condivisi. Decisivi diventano quindi da una parte l iniziativa urbanistica dei Comuni in grado di attivare quelli strumenti indicati dall art. 11 (il trasferimento di diritti edificatori in favore dei promotori degli interventi di incremento del patrimonio abitativo; incrementi premiali finalizzati, in generale, al miglioramento della qualità, nel rispetto degli standard minimi di D.M. 1444/1968; la cessione dei diritti edificatori come corrispettivo per la realizzazione di unità abitative di proprietà pubblica da utilizzare in maniera conforme alle finalità del Piano Casa) dall altra uno strumento di finanza etica, quale quello che si va delineando (Sistema integrato dei Fondi) in grado di attirare investitori istituzionali disponibili ad accettare rendimenti non di mercato. A questo proposito non si può non ricordare la richiesta più volte formulata da parte delle Regioni e dell ANCI e condivisa dalle parti sociali, di un canale permanente di finanziamento che accompagni e incentivi le iniziative pubbliche e private. D altra parte la ipotizzata disponibilità di risorse provenienti dalla vendita del patrimonio pubblico, appare dubbia nell effettiva disponibilità e nei tempi. Per perseguire gli obiettivi quantitativi e temporali del Governo ( alloggi nei prossimi 2 anni) occorre puntare ad uno sforzo di semplificazione procedurale e di valorizzazione delle potenzialità esistenti. Le esperienze più recenti di Piani nazionali indicano quali sono le strade da evitare (Art. 18/203: partito nel 1992, ancora da concludere; alloggi : partito nel 2001, finanziamenti dimezzati, ancora da concludere; Contratti di Quartiere 1: partiti nel 1998, ancora da concludere, ). 2

3 Occorre che Governo e Regioni fissino le linee guida e che indichino in particolare le aree di intervento dove è rilevabile, sulla base di criteri oggettivi, un effettivo fabbisogno abitativo. Sulla base di tali indicazioni si formino i programmi locali, condivisi tra enti locali ed operatori. Tali programmi dovranno garantire una fattibilità autonoma da valutarsi da parte del Sistema integrato dei Fondi immobiliari, se meritevole di investimento in relazione alla qualità, agli obiettivi conseguibili, alla sostenibilità economico/finanziaria, alla fattibilità urbanistica. L intervento del Sistema integrato dei Fondi immobiliari è auspicabile, nel limite delle risorse disponibili, per migliorare la sostenibilità sociale dell offerta abitativa compresa nei programmi, intervenendo per correggere i costi (contributo alla costruzione) di realizzazione degli alloggi, ma non dovrà essere condizione necessaria per la realizzazione dei programmi che potrebbero trovare un equilibrio economico autonomo (finanza di progetto). Compito dei tradizionali operatori dell edilizia abitativa è quello di assicurare la filiera della progettazione, della realizzazione e della gestione dell offerta abitativa nelle diverse forme (locazione, riscatto, proprietà). La complessità degli obiettivi e dei contenuti del Piano Casa, che prevedono il coinvolgimento di una pluralità di attori e di interessi, conferma la necessità che non venga abbandonato il metodo della concertazione con le Parti Sociali e le Organizzazioni degli operatori, che nella scorsa legislatura aveva dato risultati utili e ampiamente condivisi. Le Cooperative di Abitanti Legacoop stanno lavorando da anni per dare vita ad un modello di offerta di abitazioni capace di produrre case da vendere, case in affitto e servizi all abitare. Il 13 febbraio scorso l ANCAb ha presentato per conto di Legacoop un progetto di abitazioni da realizzare in parte su aree di proprietà delle cooperative, in parte su aree ricavate dalle politiche urbanistiche pubbliche, da destinare all affitto a un canone moderato di entità analoga a quella ipotizzata dal Governo. Il progetto prevede, così come il Piano casa del Governo, la costituzione di Fondi Immobiliari Etici promossi dalle cooperative e prevede la disponibilità al partenariato pubblico/privato con tutti i soggetti disponibili. 3

4 Si tratta di un progetto realistico affidato alla tradizionale idea promossa dall ANCAb, di un modello di offerta basato su quattro parole chiave: mercato e welfare, case e servizi. L idea che il mercato regoli ogni cosa è entrata in crisi anche nell edilizia residenziale. Le tensioni ambientali, urbanistiche, economiche, sociali sono sotto gli occhi di tutti. Le Cooperative di Abitanti Legacoop hanno una diffusa presenza territoriale prevalentemente nel centro nord del paese ma anche in alcune importanti aree del meridione. Circa 950 cooperative da una decina d anni sono in grado di produrre una media annua di abitazioni di cui circa offerte in proprietà ai propri soci e circa offerte in affitto. A questi numeri corrisponde una costante capacità di innovazione: L innovazione dimensionale. Le cooperative attraverso varie modalità di accorpamento aumentano il proprio numero di soci ed il fatturato. L innovazione del prodotto. Un lungo percorso di ricerca, di formazione professionale, di acquisizione di competenze ha reso le cooperative capaci di cimentarsi con la sostenibilità ambientale. Presso l Università di Bologna esiste un catalogo dei progetti esemplari dal punto di vista della sostenibilità riconducibile ad un registro delle cooperative dotate dei requisiti decisi dalla nostra associazione in conformità al cosiddetto Codice Concordato. Il Codice Concordato è un alfabeto comune al quale le cooperative ricorrono per progettare e gestire l edificio ma anche per motivare la condivisione dei soci. L innovazione nei processi partecipativi. 51 cooperative adottano il bilancio sociale dal quale si ricavano informazioni sulle modalità di coinvolgimento dei soci ai processi di produzione e di gestione degli immobili e dei quartieri. Le abitazioni sono offerte in proprietà ad un prezzo inferiore dal 5 al 30% rispetto ai prezzi di mercato mentre le abitazioni in affitto sono assegnate ai soci ad una media di 350 euro al mese. Sono gli appartamenti di proprietà delle cooperative assegnati in affitto, sono le abitazioni assegnate in proprietà dal 1969 ad oggi. 4

5 I bilanci delle cooperative, i bilanci sociali sono pubblici e sono lì a testimoniare la validità del nostro modo di operare. Ma dentro i numeri aggregati ci stanno soprattutto le buone pratiche. Nelle grandi città progetti residenziali di grande dimensione realizzati di concerto con primari operatori privati. Sono da citare per tutti gli interventi delle cooperative torinesi su Spina 3, gli interventi delle cooperative milanesi di Certosa, la ristrutturazione di Baia del Re a Piacenza. Nelle medie città italiane è diffusa la presenza di progetti cooperativi con criteri di sostenibilità e di grande qualità ambientale. Le residenze per anziani sono state sperimentate in più parti d Italia consentendo una notevole competenza nel settore. La gestione del patrimonio abitativo in locazione avviene con criteri partecipativi tali da garantire tassi di morosità pressoché inesistenti e livelli manutentivi di eccellenza. L offerta di servizi alla casa di tipo sanitario, assistenziale, ricreativo, la realizzazione di scuole dell infanzia, la gestione di centri servizio a disposizione dei soci e del quartiere, sono diffuse e testimoniano la validità del modello di offerta che ANCAb ritiene congeniale al Piano Casa del Governo. Dal Piano casa del Governo ci si attende la capacità di dare agli Enti locali gli strumenti per dare certezze di tempi e di procedure a soggetti,quali le Cooperative di abitanti, disponibili a mettere a disposizione aree e risorse per concorrere alla realizzazione degli obiettivi previsti dal Piano. L ANCAb tramite le strutture territoriali promuoverà con gli altri operatori dell alloggio sociale, tavoli in tutte le principali aree di fabbisogno abitativo per effettuare un monitoraggio dei potenziali programmi, da proporre ai Comuni, candidabili alla partecipazione all attuazione del Piano Casa, per assicurare nei prossimi 24 mesi l avvio di cantieri per alloggi. 5

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