Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Sinthex S.r.l. N Gen. Rep. 983/2015 data udienza di verifica crediti: ore 09:30 Giudice Delegato: Dott.ssa FRANCESCA MAMMONE Curatore Fallimentare: Alfonso Mariella RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Fen 001 Esperto alla stima: Umberto Nicolini Codice fiscale: NCLMRT75A31F205K Studio in: Viale Campania 33 Milano u.nicolini@sn milano.com Pec: nicolini.16048@oamilano.it Pag. 1

2 INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Categoria: Negozi, botteghe [C1] Dati Catastali: foglio 7, particella 25, subalterno Stato di possesso Possesso: Occupato con titolo 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI 4. Creditori Iscritti Creditori Iscritti: Non specificato 5. Comproprietari Beni: Via Roma 12 Fenegro' (Como) Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali Beni: Via Roma 12 Fenegro' (Como) Pag. 2

3 Misure Penali: NO Rapporto di stima Fallimentare n. 983 / Continuità delle trascrizioni Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Prezzo da libero: 0,00 Prezzo da occupato: 0,00 Pag. 3

4 Beni in Fenegro' (Como) Località/Frazione Via Roma IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: Negozio sub 017. Negozi, botteghe [C1] sito in Via Roma 12 Quota e tipologia del diritto 1/1 di Sinthex S.r.l. Piena proprietà Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: Sinthex srl, foglio 7, particella 25, subalterno 17, indirizzo Via Roma 12, piano T, comune Fenegrò, categoria c/1, classe 3, consistenza 62, superficie 80, rendita 1440,91 Millesimi di proprietà di parti comuni: Confini: a nord, cortile comune, a est via Roma, a sud altra u.i.u, ad ovest altra u.i.u. Note sulla conformità catastale: Non si rilevano difformità catastali 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): La zona è sita in posizione centrale nel paese di Fenegrò, Comune di limitata estensione della parte meridionale della provincia comasca. Il tessuto urbano si caratterizza per l'impianto stradale a vie di larghezza ridotta ed edifici di due piani fuori terra in media. Nelle vicinanze si trova la piazza principale con la parrocchia e la scuola elementare, mentre nei dintorni alcuni negozi di generi di prima necessità. Nel complesso il paese ha una connotazione prevalentemente residenziale. Caratteristiche zona: centrale normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: agricole Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato Principali collegamenti pubblici: Bus per Lomazzo 350 Servizi offerti dalla zona: Scuola Elementare (Buona), Ufficio Postale (Buona), Centro Medico Polifunzionale (Buona) Pag. 4

5 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da, con contratto di locazione stipulato in data 01/02/2002 per l'importo di euro ,00 con cadenza trimestrale. Il canone di locazione non è considerato vile ai sensi dell'art comma 3 c.c. Note:. Registrato a Cantù il 27/02/2002 ai nn.762/3 Tipologia contratto: 6+6, scadenza 31/01/2020 Prima data utile per comunicare la disdetta del contratto: 31/01/2019 Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: A favore della massa dei creditori contro Sinthex S.r.l. ; Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Atti di asservimento urbanistico: Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: Ipoteca volontaria cancellata il 14/11/2006; A favore di, Banco di Sardegna contro ; Importo ipoteca: L ; Importo capitale: L ; A rogito di Notaio Francoli in Como ai nn ; Iscritto/trascritto a Como in data 20/07/1995 ai nn / Pignoramenti: Altre trascrizioni: Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Pag. 5

6 Rapporto di stima Fallimentare n. 983 / Misure Penali 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 510,00 Spese condominiali scadute ed insolute con riferimento a tutti i condomini morosi: 861,97 al termine gestione del 31/12/2015 Millesimi di proprietà: 88,55 (incluso il posto auto) Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 7. PRATICHE EDILIZIE: 7.1 Conformità edilizia: Negozi, botteghe [C1] 7.2 Conformità urbanistica: Negozi, botteghe [C1] Strumento urbanistico Approvato: Non specificato In forza della delibera: n34 del 21/12/2011 Norme tecniche di attuazione: Art Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO NO Pag. 6

7 Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? NO Rapporto di stima Fallimentare n. 983 / 2015 Note sulla conformità: Descrizione: Negozi, botteghe [C1] di cui al punto Negozio sub 017 L'immobile consiste in unità al piano terra destinata a negozio con affaccio su via Roma tramite due vetrine e zona retro comprensiva di locale igienico. Il tutto si presenta in buone condizioni di manutenzione e adibito ad attività di centro estetico. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Sinthex S.r.l. Piena proprietà Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 80,26 E' posto al piano: terreno L'edificio è stato costruito nel: ante 1967 L'edificio è stato ristrutturato nel: 1997 ha un'altezza interna di circa: 3,30 nella parte su strada, 2,55 nel retro L'intero fabbricato è composto da n. 2 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: buono Condizioni generali dell'immobile: Le condizioni generali dell'unità sono buone, esteticamente ed in termini prestazionali. Non si rilevano significativi difetti o lacune. Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: ante a battente e fissi materiale: alluminio protezione: tapparelle materiale protezione: ferro condizioni: buone Note: Vetrine di affaccio su via Roma Pavim. Interna materiale: piastrelle di gres condizioni: buone Impianti: Condizionamento tipologia: autonomo alimentazione: elettrico rete di distribuzione: canali coibentati diffusori: convettori condizioni: buone conformità: rispettoso delle vigenti normative Pag. 7

8 Elettrico Rapporto di stima Fallimentare n. 983 / 2015 tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: buone conformità: rispettoso delle vigenti normative Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Negozio sup lorda di pavimento 43,00 1,00 43,00 Retro sup lorda di pavimento 37,26 0,00 0,00 80,26 43,00 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Commerciale Sottocategoria: Piccolo negozio e assimilabile Accessori Negozio sub Posto auto posto al piano T composto da posto auto scoperto Sviluppa una superficie complessiva di 12 mq Destinazione urbanistica: Posto auto Valore a corpo: 3500 Note: Posto auto nel cortile identificato al foglio 7, mapp. 25, sub 701 Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Epoca di realizzazione/adeguamento 1997 Impianto non a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Note: La certificazione dovrebbe esistere ma non è stata rintracciabile Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento. Tipologia di impianto: Autonomo con caldaia a Gas Stato impianto: Buono Impianto non a norma. Pag. 8

9 Non esiste la dichiarazione di conformità. Condizionamento e climatizzazione: Esistenza impianto di condizionamento o climatizzazione Non Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Impianto antincendio: Non esiste impianto antincendio. Non esiste certificato prevenzione incendi. Ascensori montacarichi e carri ponte: L'immobile non dispone di ascensori o montacarichi. Carri ponte non presenti. Scarichi: Non esistono scarichi potenzialmente pericolosi. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: La stima è stata eseguita tramite metodo sintetico comparativo sulla base delle informazioni reperite attraverso le principali fonti. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Como; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como; Uffici del registro di Como; Ufficio tecnico di Fenegrò; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Banca dati quotazioni Immobiliari Agenzia delle Entrate Agenzie immobiliari di Zona Principali siti di annunci immobiliari; Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.): 8.3 Valutazione corpi: Negozio sub 017. Negozi, botteghe [C1] con annesso Posto auto Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Negozio 43, , ,00 Retro 0, ,00 0,00 Pag. 9

10 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo ,00 Valore corpo ,00 Valore Accessori 3.500,00 Valore complessivo intero ,00 Valore complessivo diritto e quota ,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Negozio sub 017 Negozi, botteghe [C1] con annesso Posto auto 43, , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita 6.975,00 giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5% ) Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù 0,00 del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0, Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si ,00 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 0,00 Data generazione: L'Esperto alla stima Umberto Nicolini Pag. 10