L impostazione contrattuale dei rapporti fra i soggetti coinvolti nella realizzazione di progetti LEED-oriented. Avv. Marco Carone.

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1 L impostazione contrattuale dei rapporti fra i soggetti coinvolti nella realizzazione di progetti LEED-oriented Avv. Marco Carone 25 giugno 2013

2 L impostazione contrattuale dei rapporti fra i soggetti coinvolti nella realizzazione di progetti LEED-oriented LEED e implicazioni legali: la nostra esperienza ATTIVITA DI RICERCA e FORMAZIONE (cenni e timeline) / / / /2010 Primo studio legale membro GBC Italia; attualmente, unico studio legale italiano membro Unico studio legale italiano membro del legal forum di USGBC normativagreenbuilding.org, unico blog italiano dedicato ai profili legali della diffusione dei protocolli di certificazione per l edilizia sostenibile Primo convegno in Italia sul tema «Green Building e certificazioni LEED: scenario, prospettive e profili legali», presso EIRE Carone & Partners partecipa al comitato standard di GBC for Homes / / / /2012 Lezioni presso il Master Real Estate SDA Bocconi: «LEED e implicazioni legali» Carone & Partners, SDA Bocconi e Cushman & Wakefield pubblicano il primo studio italiano in tema di stima del valore economico delle certificazioni LEED in Italia: «Sustainable Building: Costs and Financial Benefits in a Green Project Analysis» Convegno Politecnico di Torino / Società degli Ingegneri e degli Architetti: «Responsabilità del Consulente LEED e della Commissioning Authority» 2 Intervento presso RE-BUILD: «La nuova frontiera dei contratti di locazione: il Green Lease» Pubblicazione di articolo: «Le implicazioni legali della certificazione di sostenibilità immobiliare LEED», Bocconi School of Law Legal Papers >>

3 Risk-management nei progetti LEED: alcune criticità 1. Ripartizione del rischio di mancato ottenimento della certificazione (caso Southern Builders vs Shaw Development) 2. Rischio di de-certification : Il GBCI si riserva comunque il diritto di revocare la certificazione LEED ad ogni progetto LEED 2009 Nuove Costruzioni (NC) Italia, in caso di difformità rispetto a qualsiasi requisito minimo di programma (caso Northland Pines High School) 3. Certificazione LEED vs performance energetica (design vs performance) 4. Si guarda sempre di più allo scoresheet e sempre meno al livello di certificazione: dove si è davvero investito (sustainable site/materials and resources vs impianti) 5. Profili assicurativi: oneri imposti dalla committenza 6. Energy modelling e comunicazione decettiva 3

4 LEED-oriented projects: impostazione contrattuale Best practices i. American Institute of Architects(Owner/Contractor; Owner/Architect; Architect/LEED Cons.; Contractor/Subcontractor) ii. iii. ConsesusDOCS DBIA (Design Build Institute of America) Accorgimenti validi in via «trasversale» i. Obbligazione di mezzi (dal p.to di vista del professionista) ii. Clausola penale vs «indemnification cap» iii. Certification plan (crediti e rispettivi owners) 4

5 Individuazione delle parti e assegnazione di ruoli e responsabilità La Committenza deve ripartire i ruoli ed assegnare le responsabilità in virtù degli obiettivi e delle attività da svolgere Possono ipotizzarsi due scenari alternativi: i. il committente decide di rapportarsi con un general contractor. Il general contractor risponde in caso di mancata o non adeguata Certificazione LEED (la Commission Authority (CxA) deve essere comunque incaricata dalla Committenza); ii. il committente intende svolgere un ruolo attivo e ripartisce l operatività tra più soggetti. Se incaricato di seguire il processo di certificazione, il Consulente LEED assume responsabilità graduate in ragione dell oggetto dell incarico. 5

6 Individuazione delle parti e assegnazione di ruoli e responsabilità (strutture alternative) A Commitente General Contractor Responsabile per la certificazione LEED Subappaltatori Studio di progettazione Fornitori Altri consulenti Consulente LEED B Committente Responsabilità graduata in ragione dello scope Appaltatore Studio di progettazione Fornitori Altri consulenti Consulente LEED 6

7 Integrated Project Delivery (IPD) Approach: (1) Multi-Party Agreement Il Committente stipula un unico contratto multiparte con tutti i soggetti coinvolti nel progetto immobiliare Il contratto disciplina, specificamente: i. le procedure di ideazione, progettazione, implementazione e costruzione; ii. gli obblighi, definiti in maniera analitica, di ciascuna parte coinvolta (committente, studio di progettazione, appaltatore, consulente LEED, etc.); iii. la formazione di un project executive team, che ha il compito di adoperarsi per la corretta realizzazione del progetto immobiliare LEED e di monitorare il corretto adempimento delle obbligazioni contrattuali. 7

8 IPD Approach: (1) Multi-Party Agreement Progetto Immobiliare Certificazione LEED PROGETTAZIONE INTEGRATA Committente Studio di progettazione Condizioni Economiche C2 Studio di progettazione Progettazione Costruzione Cert. LEED C1 Committente Condizioni Economiche C3 Appaltatore Appaltatore Progetto Immobiliare Consulente LEED Condizioni Economiche C4 Condizioni Economiche Consulente LEED 8

9 IPD Approach: (2) Special Purpose Vehicle Il Committente e le altre parti coinvolte nel progetto immobiliare costituiscono un veicolo societario destinato ad un unico scopo: la realizzazione del progetto Oggetto sociale dello SPV sono le attività necessarie od opportune per il finanziamento, la programmazione, la progettazione, la costruzione e la certificazione dell immobile Lo SPV stipula un contratto con ciascun soggetto coinvolto nel progetto immobiliare I contratti disciplinano, specificamente: i. le forme e l entità dei finanziamenti; ii. il ruolo di ciascun soggetto nella progettazione, nella costruzione e nella certificazione LEED dell immobile. 9

10 IPD Approach: (2) Special Purpose Vehicle Progetto Immobiliare Certificazione LEED PROGETTAZIONE INTEGRATA Committente Studio di progettazione Committente Studio di progettazione Appaltatore Special Purpose Vehicle Consulente LEED Finanziamento Costruzione Appaltatore Special Purpose Vehicle Progettazione Certificazione Consulente LEED Veicolo Societario Multi-Party Agreement 10

11 LEED-oriented projects: un caso recente 11 li,. l! '" z o ~ ~

12 LEED-oriented projects: un caso recente Sanatorium A medical facility for long-term illness characterized by wide rooms and bright south insulations. An high value natural area provided the best environment for natural fresh ventilation 12

13 LEED-oriented projects: un caso recente 8. ~ le 13 li,. l! '" z o ~ ~

14 ID D ~ 01 c: -'o ':l...d n 1 ~ D 1Cl1 D ' D D "'- 101 li.. l! '" Z O '" <é U ~ 14 Ulteriori profili legali nella realizzazione di progetti edilizi LEED-oriented LEED-oriented projects: un caso recente CD DJ (! l' o

15 LEED-oriented projects: un caso recente 15

16 LEED-oriented projects: un caso recente Committenza: SPV perchè: i. SPV si impegna all ottenimento della certificazione ii. iii. necessità di un unico contraente, dotato di copertura assicurativa anche per l ottenimento della certificazione i soggetti a vario titolo coinvolti devono essere legati da un coordinamento stabile e incentivati a rispettare tempi e standard qualitativi Criticità i. Corporate governance e conflitti d interesse ii. Eccessiva condivisione del rischio iii. Exit complesso 16

17 LEED-oriented projects: impostazione contrattuale Conclusioni Tendenza verso una considerazione «sostanzialistica» e non «formalistica» del valore descrittivo della certificazione Necessità di una particolarmente intensa integrazione contrattuale (fino al punto di richiedere coinvolgimento societario), che riflette lo «spirito» della progettazione integrata Pericoloso limitarsi a inserire riferimenti al protocollo di certificazione in un contratto d appalto Impostazione contrattuale è issue rilevante sin dalla fase di charrette Necessità per i legal advisors di conoscere nel dettaglio la «meccanica» di funzionamento del protocollo di certificazione 17