UNIVERSITA DEGLI STUDI DI MILANO BICOCCA FACOLTÀ DI ECONOMIA Corso di laurea triennale in Economia e Commercio Curriculum Generale

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1 UNIVERSITA DEGLI STUDI DI MILANO BICOCCA FACOLTÀ DI ECONOMIA Corso di laurea triennale in Economia e Commercio Curriculum Generale CRESCITA E TASSAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE Relatore: Chiar.mo Prof. Ugo Arrigo Tesi di Laurea di: Mattia Bertocchi Matricola: Anno Accademico

2 PRESENTAZIONE Il mercato immobiliare è il luogo in cui domanda e offerta di beni immobiliari si incontrano e nel farlo formano il prezzo. (Finanza Immobiliare, Armando Borghi, 2009) Il settore immobiliare ha un ruolo fondamentale per l'evoluzione dell'attività produttiva e per la stabilità dei mercati finanziari. Lo riflette infatti l'ampiezza delle sue dimensioni. In Italia il ramo immobiliare rappresenta 1/5 del PIL e le attività immobiliari compongono il 60% della ricchezza delle famiglie. Il credito concesso al settore (mutui, prestiti alle imprese di costruzione e ai servizi connessi) è 1/3 degli impieghi bancari totali e l'immobile costituisce la maggior componente delle garanzie reali sui crediti. L'acquisto della casa è il primo motivo di indebitamento di una famiglia. Risaltano inoltre le caratteristiche tipiche degli immobili che svolgono contemporaneamente la funzione di bene di consumo e di investimento. Il mercato immobiliare influisce sull'attività economica mediante vari canali. Variazioni del valore degli immobili si riflettono sull'accumulazione di capitale sia nel comparto delle costruzioni, alterando la resa degli investimenti, sia nel resto dell'economia, laddove si accompagni a cambiamenti nelle condizioni di accesso al credito. Nondimeno, un peggioramento del ciclo immobiliare, data l'avversione delle famiglie a voler vendere la propria casa, viene riassorbito mediante un calo delle compravendite e dell'investimento in nuove costruzioni, invece che dai corsi immobiliari. Il sistema finanziario è anch'esso esposto all'evoluzione del mercato immobiliare. Il principale canale di trasmissione è la variazione del valore delle garanzie bancarie dovuta ai corsi immobiliari che si riflette sia sul costo e sulla disponibilità del credito sia sulla virtuosità dell'attivo delle banche. Conseguenze rilevanti discendono anche dal legame tra i prezzi degli immobili e la capacità di onorare il servizio del debito da parte delle imprese di costruzioni. 3

3 L'esperienza storica evidenzia come le fluttuazioni delle quotazioni degli immobili possono ripercuotersi sulla validità degli intermediari creditizi e sull'intero sistema finanziario. Le crisi più nere dell'ultimo ventennio, come le crisi bancarie dei paesi nord europei nei primi anni 90, delle economie del sud est asiatico nel 97 e del Giappione, sono state peggiorate dagli effetti che le oscillazioni dei prezzi degli immobili hanno provocato sui bilanci bancari. In anni più recenti, lo sviluppo nel mercato dei mutui immobiliari e negli strumenti finanziari ha ampliato l'esposizione del sistema finanziario al ciclo immobiliare. La crisi globale che ci ha colpito dalla seconda metà del 2007 ha alla sua base la sopravvalutazione e successiva perdita di valore degli immobili negli Stati Uniti e in altri paesi. 4

4 1. IL SETTORE IMMOBILIARE NELL'ECONOMIA ITALIANA Nei conti italiani il settore immobiliare comprende l'attività di realizzazione di fabbricati, sia ad uso abitativo, sia destinato agli impieghi produttivi e di pubblica utilità, i costi sul passaggio di proprietà e i canoni di locazione. Nel 2008 il comparto immobiliare così determinato rappresentava in Italia il 20% del PIL a prezzi correnti. L'aumento di 2,7 punti percentuali dall'inizio del decennio è imputabile principalmente agli investimenti in costruzioni (passati dall'8,6% del PIL nel 2000 al 9,9% nel 2008) e alle locazioni complessive (dal 7,5% al 8,5%). L'incidenza sul PIL dei costi per il trasferimento della proprietà immobiliare, incluse le provvigioni di intermediazioni delle agenzie, è cresciuta dello 0,2%, all'1% nel Dal confronto con altre nazioni si evince che l'incidenza sul PIL del ramo immobiliare in Italia è di poco superiore a quella stimabile per Germania e Gran Bretagna ma molto inferiore a quella di Francia e Spagna. In relazione a questi ultimi paesi, il più contenuto sviluppo del settore immobiliare italiano rispecchia quello degli investimenti in costruzioni. Le attività immobiliari rappresentano la componente principale della ricchezza delle famiglie italiane. Secondo gli studi della Banca d'italia, nel 2007 esse ammontavano a circa 4400 miliardi di euro equivalenti al 61% delle attività totali delle famiglie consumatrici. Nel nostro paese la grande rilevanza della ricchezza immobiliare si associa a una quota notevole di famiglie che vivono in abitazioni di proprietà (73,8% nel 2007, 16 punti in più della media dell'area euro). 5

5 Fonte: Andamenti congiunturali Dopo la lunga fase espansiva iniziata alla fine degli anni 90, dai primi mesi del 2008 gli investimenti in costruzioni hanno iniziato a ridursi, evidenziando una flessione accentuata nel quarto trimestre, quando l'accumulazione è crollata del 4,5% sul periodo precedente. Nella media annuale la contrazione è stata pari al 1,8%. Questi andamenti sono il riflesso del deterioramento del quadro economico generale, oltre che dall'irrigidimento delle condizioni di finanziamento. Nel 2009 gli investimenti in costruzioni sono calati circa del 9% in media rispetto all'anno precedente. Nel corso del 2010 il calo si è tuttavia attenuato collocandosi intorno al 2% nel terzo trimestre rispetto al periodo precedente. La fase recessiva è stata anticipata ufficiosamente dall'andamento dei permessi per costruire che avevano toccato un picco nel 2005 e sono cadute nel biennio successivo 6