Causa: Banca Popolare di Milano Spa contro XXXX e XXXX; R.G.Es. Premesso

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1 TRIBUNALE DI FOGGIA SEZIONE IMMOBILIARE RELAZIONE TECNICA Causa: Banca Popolare di Milano Spa contro XXXX e XXXX; R.G.Es. 27/2012 del Tribunale di Foggia C.T.U.: ing. Vincenzo Del Vecchio Premesso - che con decreto emesso in data 23 aprile 2013 il sottoscritto ing. Vincenzo Del Vecchio veniva nominato C.T.U., dal Giudice dott. Francesco Murgo, nella causa indicata all epigrafe; - che veniva fissato il giuramento dell esperto per il giorno 06/06/2013; - che, dopo il giuramento di rito, venivano posti al C.T.U. i seguenti quesiti: Esaminati gli atti contenuti nel fascicolo processuale e previa effettuazione di sopralluogo ed ispezione dei beni oggetto di esecuzione, proceda l esperto: 1) al controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui all art.567, comma 2, c.p.c., segnalando immediatamente al Giudice dell esecuzione quelli mancanti o inidonei; 1) bis alla ricostruzione delle vicende traslative degli immobili pignorati nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già in atti; 2) all identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 3) alla sommaria descrizione dei beni, anche mediante l allegazione di planimetrie e di alcune fotografie degli stessi; 4) alla stima dei beni, in base al loro valore di mercato e tenendo conto della esistenza dei diritti reali o personali a favore di terzi, degli oneri giuridici e 1

2 dei vincoli eventualmente gravanti sugli stessi, quali si evincono dalla documentazione in atti e da quella acquisita presso i competenti uffici pubblici. In caso di pignoramento di un bene indiviso, l esperto dovrà verificare se la quota spettante all esecutato possa essere comodamente separata in natura, accertando altresì la riduzione del valore dell immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola. Dovranno essere esclusi dalla valutazione gli immobili relativi ad eventuali procedure riunite, per i quali non sia stata avanzata istanza di vendita, nonché quelli eventualmente liberati dal pignoramento con provvedimento del Giudice dell esecuzione. 5) alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi: ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base; 6) alla individuazione dello stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 7) all accertamento dell esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico; 8) all accertamento dell esistenza delle formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno 2

3 non opponibili all acquirente; 9) alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché dell accertamento dell esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; 10) alla verifica, se abilitato, ovvero, in mancanza avvalendosi dell'ausilio di un tecnico certificatore, della sussistenza della certificazione energetica relativa al compendio staggito, provvedendo, qualora essa non vi sia, alla predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione relativa ai cespiti per i quali è necessario. In particolare per gli immobili urbani, l esperto dovrà: a) accertare se risultino regolarmente accatastati e, in caso contrario, procedere al relativo accatastamento; b) accertare se siano stati costruiti prima del ovvero successivamente a tale data, indicando gli estremi della licenza o concessione edilizia (e delle eventuali varianti), ovvero della concessione in sanatoria eventualmente rilasciata dalla competente autorità amministrativa; c) verificare se siano stati realizzati nel rispetto delle norme edilizie in vigore all'epoca della loro costruzione. Ove sia riscontrata l esistenza di opere abusive, descrivere le suddette opere, precisando se siano o meno suscettibili di sanatoria alla stregua della vigente legislazione: in caso di abusi sanabili, l esperto dovrà determinare il valore di mercato di edifici analoghi, diminuito delle spese presumibilmente necessarie per la regolarizzazione; in caso di abusi 3

4 non suscettibili di sanatoria, l esperto dovrà invece determinare il valore di mercato del terreno sul quale sorge la costruzione abusiva, diminuito delle spese che l aggiudicatario dovrà sostenere per la sua demolizione e per il pagamento delle relative sanzioni e aumentato dell eventuale valore d uso dell edificio fino alla sua demolizione; d) per l edilizia convenzionata, accertare se la proprietà del suolo su cui sorge il bene pignorato appartenga all'ente concedente e se siano state completate dallo stesso le eventuali procedure espropriative. Per gli immobili a uso industriale, l esperto dovrà accertare se gli impianti tecnologici siano conformi alla normativa in materia di sicurezza e se nell area siano presenti rifiuti speciali o tossici, determinando, nell ipotesi affermativa, i presumibili costi di smaltimento. Per i terreni, l esperto dovrà accertare se siano suscettibili di destinazione edificatoria. 11) alla verifica della sussistenza delle condizioni di cui all'art.1-quarter della legge 18 dicembre 2008, n.199 per l'eventuale cessione in proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l'espresso avvertimento che l'esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza all'istituto Autonomo Case Popolari della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita" - che il G.E. ha concesso termine al C.T.U. per il deposito della relazione peritale di gg.90; - che è stato fissato a mezzo A/R l inizio delle operazioni peritali per il giorno 21 giugno 2013 alle ore in Carapelle in Largo delle Magnolie, 12 a cui 4

5 non ha presenziato nessuno; è stato fissato un ulteriore incontro a mezzo A/R per il 03 luglio 2013 alle ore 9,00 in cui si è constatata un ulteriore assenza dei debitori; - che a mezzo contatto telefonico si è fissato un ulteriore sopralluogo per il giorno 10 luglio 2013 alle ore 15,00 in Carapelle al largo delle Magnolie a cui ha presenziato il signor Giannetta con il quale si sono potuti visionare solo sub.5 e sub.21 interessati dalla procedura fissando per il prosieguo la data del 15 luglio 2013 (Vedasi verbale di sopralluogo n.1 Allegato n.1); - che il 05/09/2013 veniva richiesta proroga per la consegna della relazione peritale autorizzata il 15/10/2013 per 60 giorni a decorrere dalla data del provvedimento; - che in data 09/10/2013 veniva richiesta la nomina di un custode giudiziario a causa della difficoltà di accesso; - che in data 18/10/2013 veniva nominato quale custode giudiziario l'avv. Claudio Iadarola; - che in data 06/11/2013 previo accordi telefonici veniva effettuato sopralluogo nel compendio immobiliare coadiuvato dall'avv. Claudio Iadarola (vedasi verbale d sopralluogo n.2 Allegato n.1) - il C.T.U., esaminati gli atti ed i documenti di causa, presenta la propria RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Eseguite le relative indagini catastali e rilevati successivamente i dati e gli elementi necessari per lo svolgimento dell'incarico peritale, verificati i luoghi interessati dalla procedura di espropriazione, il sottoscritto ha redatto la presente relazione, riportando in essa le relative risultanze e conclusioni Beni pignorati: 5

6 1) Immobile in Carapelle censito al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.8; 2) Immobile in Carapelle censito al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.5; 3) Immobile in Carapelle censito al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.21. LOTTO UNO IMMOBILE IN CARAPELLE NCEU FOGLIO 6 P.LLA 2233 SUB.8 Risposta ai quesiti n.1-2 Dati catastali e confini I beni pignorati sono i seguenti: 1) Piena proprietà dell'immobile sito in Carapelle al Largo delle Magnolie, 12 individuato al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.8, via da denominare snc, piano 1, interno 3, categ. A/3, classe 4, vani 6, Rendita euro 325,37 in ditta XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni e XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni, confinante con pianerottolo, Largo delle Magnolie, via Berlinguer, appartamento di piano individuato con il sub.7, salvo altri aventi causa (Vedasi Visura catastale Allegato n.2); Atti di provenienza: L'appartamento oggetto del pignoramento, individuato al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.8 è pervenuto ai debitori per atto di compravendita a rogito del notaio Fabrizio Pascucci del 17 dicembre 2003 trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia il 20 dicembre 2003 ai nn /22940 dalla società Costruzioni F.lli Fini 6

7 Giuseppe e Antonio s.n.c. con sede in Carapelle. Risposta al quesito n.3 Descrizione dell'immobile L'appartamento oggetto del pignoramento, individuato al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.8 si trova a Carapelle in zona periferica con accesso dal Largo delle Magnolie civico 12. L'appartamento oggetto del pignoramento fa parte di uno stabile avente 5 piani fuori terra ed uno interrato. Lo stabile ha una struttura realizzata con pilastri e travi in cemento armato e solai di interpiano in latero-cemento; le tompagnature sono realizzate con laterizi, il rivestimento esterno è costituito al piano terra con elementi in gres di colore scuro, ai piani superiori con elementi in gres di colore chiaro (Vedasi foto n.1 Allegato n.7). Allo stabile si accede con una piccola scalinata o con rampa per disabili con portone in anticorodal e vetro (Vedasi foto n.2 Allegato n.7). Il vano scala presenta scalini rivestiti con elementi in granito, ringhiera in ferro e pareti rivestite con elementi in monocottura (Vedasi foto n.3 Allegato n.7). L'appartamento oggetto del pignoramento ha accesso sulla destra arrivando sul pianerottolo del primo piano; è dotato di porta blindata ed è costituito da ampio ingresso-salone (Vedasi foto nn.6-7 Allegato n.7) con sulla sinistra una zona cucina con parete rivestita con piastrelle 15x15 con stampato 5x5 e disegno realizzato in corrispondenza del piano cottura (Vedasi foto n.4 Allegato n.7), il tutto ricavato anche dall'eliminazione del tramezzo riportato nella planimetria catastale (Vedasi Planimetria catastale Allegato n.2 e Planimetria stato attuale Allegato n.3) che divideva l'ingresso con la cucina. 7

8 Dalla cucina si accede ad un balcone a forma di L delimitato da elementi in calcestruzzo ed elementi in ferro (Vedasi foto n.5 Allegato n.7). Sulla sinistra sono presenti un bagno cieco dotato di lavabo, wc, bidet e cabina doccia con pareti rivestite da elementi in ceramica 20x25 di colore chiaro (Vedasi foto n.8 Allegato n.7) ed un piccolo vano ripostiglio (Vedasi foto n.9 Allegato n.7). Dalla sala si accede ad un piccolo disimpegno su cui si affacciano le porte di due camere (Vedasi foto nn Allegato n.7) e di un bagno (Vedasi foto n.11 Allegato n.7). Il bagno dotato di lavabo ad incasso, wc, bidet e vasca ha le pareti rivestite parte con elementi in travertino e parte con elementi in ceramica chiara. La pavimentazione nell'immobile è realizzata con elementi in monocottura delle dimensioni di cm 40x40 con disegni sia nella sala (Vedasi foto n.6 Allegato n.7) sia nel disimpegno (Vedasi foto n.10 Allegato n.7) a forma di rombi concentrici con all'interno cerchi concentrici realizzati con pietre e marmi colorati; le pareti sono intonacate a civile e tinteggiate con idropittura. L'immobile ha inoltre un balcone avente accesso dalla sala che si affaccia su via Berlinguer (Vedasi foto n.1 Allegato n.7), due balconi aventi accesso dalle camere, il primo con affaccio ad angolo su via Berlinguer e sul Largo delle Magnolie, il secondo con affaccio ad angolo su Largo delle Magnolie (Vedasi foto nn.1-14 Allegato n.7). Gli infissi interni sono in legno mentre quelli esterni sono in anticorodal e vetro-camera del tipo dotati di tapparelle in plastica comandate elettricamente. Nello stabile è presente l'ascensore che conduce anche al piano interrato. 8

9 Sono presenti l'impianto di riscaldamento con caldaia a gas marca Ariston ed elementi radianti in ferro, l'impianto elettrico, l'idrico-fognante ed il citofonico allacciati alla rete. La superficie complessiva lorda dell'immobile risulta essere di circa mq.114,00 (Sup. netta mq.98,50). (Vedasi planimetria stato attuale Allegato n.3). La superficie complessiva lorda dei balconi risulta essere di circa mq.22,00. (Vedasi planimetria stato attuale Allegato n.3). Risposta ai quesiti n.4-5 Metodo di stima valutazione del beni e formazione dei lotti Nella stima di un bene si individua per esso il più probabile valore di mercato, che ordinari compratori e venditori, in piena libertà ritengono assegnargli. Le condizioni che influiscono sulla determinazione del valore di un bene vengono indicate, nella pratica estimativa, come condizioni intrinseche ed estrinseche. Le condizioni estrinseche si possono così definire: ubicazione dell'immobile rispetto alla città, tipo di zona, ceto sociale di insediamento, mercato locale, tipologia edilizia prevalente, ecc.; quelle intrinseche sono individuate con le caratteristiche dell'immobile come: l'anno di costruzione, i materiali utilizzati per le rifiniture, la dotazione e lo stato generale dei servizi e degli impianti, lo stato d'uso e di manutenzione ecc. Sulla base dell'esatta conoscenza di questi elementi si perviene alla determinazione del valore di mercato dell'immobile. Si è scelto per questo motivo il metodo di stima sintetico comparativo. Al valore nominale del bene, comunque determinato, si sono eseguite le 9

10 eventuali aggiunte o detrazioni, in osservanza al principio dell'ordinarietà, per riportare il bene stesso nelle sue reali condizioni in cui si trova al momento della stima. Si è già detto precedentemente del metodo di stima, si passa quindi alla valutazione tenendo presente l'ubicazione, lo stato attuale, tutte le caratteristiche così come descritte, nonché tutti gli elementi che concorrono alla determinazione dei valori dei beni in rapporto ai prezzi praticati sul mercato. Parametri di riferimento sono stati acquisiti dal sito dell'agenzia del territorio con riferimento alle quotazioni del 1 semestre 2013 (ultimo valore di riferimento) opportunamente adeguato alla situazione attuale del mercato e delle condizioni d'uso dell'immobile: Zona Centrale Codice zona B2 Abitazioni civili Valore min Valore max Box Valore min Valore max LOTTO UNICO Piena proprietà dell'immobile sito in Carapelle al Largo delle Magnolie, 12 individuato al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.8, via da denominare snc, piano 1, interno 3, categ. A/3, classe 4, vani 6, Rendita euro 325,37 in ditta XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni e XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni, confinante con pianerottolo, Largo delle Magnolie, via Berlinguer, appartamento di piano individuato con il sub.7, salvo altri aventi causa. Superficie complessiva lorda appartamento mq. 114,00 Superficie complessiva lorda balconi mq. 22,00 10

11 Valore a corpo euro ,00 Risposta al quesito n.6 Il bene risulta essere in possesso della signora XXXX. Risposta ai quesiti n.7-8 Sui beni gravano: 1) Ipoteca volontaria iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia ai nn.30279/4693 del 20/12/2003 a favore della Banca Popolare di Puglia e Basilicata Società cooperativa a r.l. con sede a Matera a carico dei signori XXXX e XXXX per euro ,00 a garanzia di mutuo fondiario di euro ,00 derivante da contratto di mutuo del notaio Fabrizio Pascucci del 17 dicembre ) Ipoteca legale iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia ai nn.26891/5551 del 28/10/2008 a favore di Equitalia Foggia S.p.a. a carico del signor XXXX per euro ,12 derivante da atto amministrativo emesso dall'agente della Riscossione per la Provincia di Foggia in data 27 ottobre 2008 sulla quota di proprietà di 1/2 dei beni oggetto del pignoramento. 3) Ipoteca legale iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia ai nn.12657/2537 del 30/05/2011 a favore di Equitalia ETR S.p.a. con sede in Cosenza a carico del signor XXXX sulla quota di proprietà di 1/2 dei beni pignorati per euro ,44 derivante da atto emesso dalla Equitalia E.TR. S.p.a. con sede in Cosenza del 25 maggio ) Pignoramento immobiliare del trascritto alla Conservatoria dei RRII di Foggia il 27/01/2012 al R.P.n.1748 e R.G.n.2247 a favore della Banca Popolare di Milano soc. coop. a r.l. Con sede in Milano contro XXXX 11

12 e XXXX per la quota di 1/2 ciascuno sui ben pignorati. Risposta al quesito n.9 Lo stabile di cui fa parte l'immobile è stato realizzato in virtù di Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Carapelle n.1 del 14/01/2002 e successivo permesso a costruire in variante n.8 del 17/11/2003. E' stato rilasciato certificato di agibilità in data 18/10/2004 prot. n Risposta al quesito n.10 E' stato redatto il certificato energetico relativo all'immobile che è risultato della classe D. (Vedasi certificato Allegato n.4) LOTTO DUE IMMOBILE IN CARAPELLE NCEU FOGLIO 6 P.LLA 2233 SUB.5 Risposta ai quesiti n.1-2 Dati catastali e confini I beni pignorati sono i seguenti: 1) Piena proprietà dell'immobile sito in Carapelle al Largo delle Magnolie, 14 individuato al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.5, via da denominare snc, piano T, categ. C/6, classe 3, consistenza mq.22, Rendita euro 72,72 in ditta XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni e XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni, confinante con sub.4, Largo delle Magnolie, via Berlinguer e sub.26, salvo altri aventi causa (Vedasi Visura catastale Allegato n.5); Atti di provenienza: L'immobile oggetto del pignoramento, individuato al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.5 è pervenuto ai debitori per atto di compravendita a rogito del notaio Fabrizio Pascucci del 17 dicembre

13 trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia il 20 dicembre 2003 ai nn /22940 dalla società Costruzioni F.lli Fini Giuseppe e Antonio s.n.c. con sede in Carapelle. Risposta al quesito n.3 Descrizione dell'immobile L'immobile oggetto del pignoramento, individuato al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.5 si trova a Carapelle in zona periferica al Largo delle Magnolie al civico 14. L'immobile oggetto del pignoramento fa parte di uno stabile avente 5 piani fuori terra ed uno interrato. Lo stabile ha una struttura realizzata con pilastri e travi in cemento armato e solai di interpiano in latero-cemento; le tompagnature sono realizzate con laterizi, il rivestimento esterno è costituito parte con elementi in gres di colore chiaro, parte con elementi in gres di colore scuro per il piano terra (Vedasi foto n.1 Allegato n.7). Allo stabile si accede per mezzo di porta a doppia anta in anticorodal e vetro dotata esternamente di serranda avvolgibile in ferro comandata elettricamente al piano terra dal civico 14 di Largo delle Magnolie (Vedasi foto n.15 Allegato n.7) ed è costituito da un unico vano di forma quadrata diviso in due zone da una parete in cartongesso dotata di porta scrigno in legno (Vedasi foto nn Allegato n.7) e da un piccolo bagno delimitato da porta in legno posto immediatamente a destra entrando nel locale. La pavimentazione è costituita da elementi in monocottura delle dimensioni di cm.40x40 e le pareti sono intonacate a civile e tinteggiate con idropittura. Il bagno, dotato di wc e lavabo, ha pareti rivestite con elementi in ceramica (Vedasi foto n.18 Allegato n.7). 13

14 La superficie complessiva lorda è di circa mq.26,00. (Vedasi planimetria catastale Allegato n.5). Risposta ai quesiti n.4-5 Metodo di stima valutazione del beni e formazione dei lotti Nella stima di un bene si individua per esso il più probabile valore di mercato, che ordinari compratori e venditori, in piena libertà ritengono assegnargli. Le condizioni che influiscono sulla determinazione del valore di un bene vengono indicate, nella pratica estimativa, come condizioni intrinseche ed estrinseche. Le condizioni estrinseche si possono così definire: ubicazione dell'immobile rispetto alla città, tipo di zona, ceto sociale di insediamento, mercato locale, tipologia edilizia prevalente, ecc.; quelle intrinseche sono individuate con le caratteristiche dell'immobile come: l'anno di costruzione, i materiali utilizzati per le rifiniture, la dotazione e lo stato generale dei servizi e degli impianti, lo stato d'uso e di manutenzione ecc. Sulla base dell'esatta conoscenza di questi elementi si perviene alla determinazione del valore di mercato dell'immobile. Si è scelto per questo motivo il metodo di stima sintetico comparativo. Al valore nominale del bene, comunque determinato, si sono eseguite le eventuali aggiunte o detrazioni, in osservanza al principio dell'ordinarietà, per riportare il bene stesso nelle sue reali condizioni in cui si trova al momento della stima. Si è già detto precedentemente del metodo di stima, si passa quindi alla valutazione tenendo presente l'ubicazione, lo stato attuale, tutte le caratteristiche così come descritte, nonché tutti gli elementi che concorrono 14

15 alla determinazione dei valori dei beni in rapporto ai prezzi praticati sul mercato. Parametri di riferimento sono stati acquisiti dal sito dell'agenzia del territorio con riferimento alle quotazioni del 1 semestre 2013 (ultimo valore di riferimento) opportunamente adeguato alla situazione attuale del mercato e delle condizioni d'uso dell'immobile: Zona Centrale Codice zona B2 Abitazioni civili Valore min Valore max Box Valore min Valore max LOTTO DUE Piena proprietà dell'immobile sito in Carapelle al Largo delle Magnolie, 14 individuato al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.5, via da denominare snc, piano T, categ. C/6, classe 3, consistenza mq.22, Rendita euro 72,72 in ditta XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni e XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni, confinante con sub.4, Largo delle Magnolie, via Berlinguer e sub.26, salvo altri aventi causa. Superficie complessiva lorda mq. 26,00 Valore a corpo euro ,00 Risposta al quesito n.6 Il bene risulta essere in possesso del signor XXXX. Risposta ai quesiti n.7-8 Sui beni gravano: 1) Ipoteca volontaria iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia ai nn.30279/4693 del 20/12/2003 a favore della Banca Popolare di Puglia e Basilicata Società cooperativa a r.l. con sede a Matera a carico dei 15

16 signori XXXX e XXXX per euro ,00 a garanzia di mutuo fondiario di euro ,00 derivante da contratto di mutuo del notaio Fabrizio Pascucci del 17 dicembre ) Ipoteca legale iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia ai nn.26891/5551 del 28/10/2008 a favore di Equitalia Foggia S.p.a. a carico del signor XXXX per euro ,12 derivante da atto amministrativo emesso dall'agente della Riscossione per la Provincia di Foggia in data 27 ottobre 2008 sulla quota di proprietà di 1/2 dei beni oggetto del pignoramento. 3) Ipoteca legale iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia ai nn.12657/2537 del 30/05/2011 a favore di Equitalia ETR S.p.a. con sede in Cosenza a carico del signor XXXX sulla quota di proprietà di 1/2 dei beni pignorati per euro ,44 derivante da atto emesso dalla Equitalia E.TR. S.p.a. con sede in Cosenza del 25 maggio ) Pignoramento immobiliare del trascritto alla Conservatoria dei RRII di Foggia il 27/01/2012 al R.P.n.1748 e R.G.n.2247 a favore della Banca Popolare di Milano soc. coop. a r.l. Con sede in Milano contro XXXX e XXXX per la quota di 1/2 ciascuno sui ben pignorati. Risposta al quesito n.9 Lo stabile di cui fa parte l'immobile è stato realizzato in virtù di Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Carapelle n.1 del 14/01/2002 e successivo permesso a costruire in variante n.8 del 17/11/2003. E' stato rilasciato certificato di agibilità in data 18/10/2004 prot. n LOTTO TRE IMMOBILE IN CARAPELLE NCEU FOGLIO 6 P.LLA 2233 SUB.21 16

17 Risposta ai quesiti n.1-2 Dati catastali e confini I beni pignorati sono i seguenti: 1) Piena proprietà dell'immobile sito in Carapelle alla via Delle Rose, 53 individuato al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.21, via da denominare snc, piano S1, categ. C/6, classe 2, consistenza mq.19, Rendita euro 53,97 in ditta XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni e XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni, confinante con area di manovra su due lati, sub.1 e sub.3, salvo altri aventi causa (Vedasi Visura catastale Allegato n.6); Atti di provenienza: L'immobile oggetto del pignoramento, individuato al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.21 è pervenuto ai debitori per atto di compravendita a rogito del notaio Fabrizio Pascucci del 17 dicembre 2003 trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia il 20 dicembre 2003 ai nn /22940 dalla società Costruzioni F.lli Fini Giuseppe e Antonio s.n.c. con sede in Carapelle. Risposta al quesito n.3 Descrizione dell'immobile L'immobile oggetto del pignoramento, individuato al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.21 si trova a Carapelle in zona periferica al piano interrato con accesso da via delle Rose al civico 14. L'immobile oggetto del pignoramento fa parte di uno stabile avente 5 piani fuori terra ed uno interrato. Lo stabile ha una struttura realizzata con pilastri e travi in cemento armato e solai di interpiano in latero-cemento; le 17

18 tompagnature sono realizzate con laterizi, il rivestimento esterno è costituito parte con elementi in gres di colore chiaro, parte con elementi in gres di colore scuro per il piano terra (Vedasi foto n.1 Allegato n.7). Al piano interrato si accede per mezzo di rampa pavimentata con elementi in cemento stampato dal civico 53 di via Delle Rose delimitato da cancello in ferro a due ante comandato elettricamente (Vedasi foto n.19 Allegato n.7). L'area di manovra così come l'immobile individuato dal sub.21 hanno pavimentazione del tipo industriale. Al box si accede per mezzo di serranda avvolgibile in ferro comandata elettricamente con telecomando (Vedasi foto n.20 Allegato n.7). Il box è costituito da un unico vano avente la forma di due rettangoli accostati ed ha le pareti intonacate a civile e tinteggiate. Parte del box risulta soppalcato con struttura in ferro (Vedasi foto n.21 Allegato n.7). La superficie complessiva lorda è di circa mq.21,00. (Vedasi planimetria catastale Allegato n.6). Risposta ai quesiti n.4-5 Metodo di stima valutazione del beni e formazione dei lotti Nella stima di un bene si individua per esso il più probabile valore di mercato, che ordinari compratori e venditori, in piena libertà ritengono assegnargli. Le condizioni che influiscono sulla determinazione del valore di un bene vengono indicate, nella pratica estimativa, come condizioni intrinseche ed estrinseche. Le condizioni estrinseche si possono così definire: ubicazione dell'immobile rispetto alla città, tipo di zona, ceto sociale di insediamento, mercato locale, tipologia edilizia prevalente, ecc.; quelle intrinseche sono individuate con le 18

19 caratteristiche dell'immobile come: l'anno di costruzione, i materiali utilizzati per le rifiniture, la dotazione e lo stato generale dei servizi e degli impianti, lo stato d'uso e di manutenzione ecc. Sulla base dell'esatta conoscenza di questi elementi si perviene alla determinazione del valore di mercato dell'immobile. Si è scelto per questo motivo il metodo di stima sintetico comparativo. Al valore nominale del bene, comunque determinato, si sono eseguite le eventuali aggiunte o detrazioni, in osservanza al principio dell'ordinarietà, per riportare il bene stesso nelle sue reali condizioni in cui si trova al momento della stima. Si è già detto precedentemente del metodo di stima, si passa quindi alla valutazione tenendo presente l'ubicazione, lo stato attuale, tutte le caratteristiche così come descritte, nonché tutti gli elementi che concorrono alla determinazione dei valori dei beni in rapporto ai prezzi praticati sul mercato. Parametri di riferimento sono stati acquisiti dal sito dell'agenzia del territorio con riferimento alle quotazioni del 1 semestre 2013 (ultimo valore di riferimento) opportunamente adeguato alla situazione attuale del mercato e delle condizioni d'uso dell'immobile: Zona Centrale Codice zona B2 Abitazioni civili Valore min Valore max Box Valore min Valore max LOTTO TRE Piena proprietà dell'immobile sito in Carapelle alla via Delle Rose, 53 individuato al NCEU del comune di Carapelle al Foglio 6 P.lla 2233 sub.21, 19

20 via da denominare snc, piano S1, categ. C/6, classe 2, consistenza mq.19, Rendita euro 53,97 in ditta XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni e XXXX propr. per 1/2 in regime di comunione dei beni, confinante con area di manovra su due lati, sub.1 e sub.3, salvo altri aventi causa. Superficie complessiva lorda mq. 21,00 Valore a corpo euro ,00 Risposta al quesito n.6 Il bene risulta essere in possesso del signor XXXX. Risposta ai quesiti n.7-8 Sui beni gravano: 1) Ipoteca volontaria iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia ai nn.30279/4693 del 20/12/2003 a favore della Banca Popolare di Puglia e Basilicata Società cooperativa a r.l. con sede a Matera a carico dei signori XXXX e XXXX per euro ,00 a garanzia di mutuo fondiario di euro ,00 derivante da contratto di mutuo del notaio Fabrizio Pascucci del 17 dicembre ) Ipoteca legale iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia ai nn.26891/5551 del 28/10/2008 a favore di Equitalia Foggia S.p.a. a carico del signor XXXX per euro ,12 derivante da atto amministrativo emesso dall'agente della Riscossione per la Provincia di Foggia in data 27 ottobre 2008 sulla quota di proprietà di 1/2 dei beni oggetto del pignoramento. 3) Ipoteca legale iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Foggia ai nn.12657/2537 del 30/05/2011 a favore di Equitalia ETR S.p.a. con sede in Cosenza a carico del signor XXXX sulla quota di proprietà di 1/2 dei 20

21 beni pignorati per euro ,44 derivante da atto emesso dalla Equitalia E.TR. S.p.a. con sede in Cosenza del 25 maggio ) Pignoramento immobiliare del trascritto alla Conservatoria dei RRII di Foggia il 27/01/2012 al R.P.n.1748 e R.G.n.2247 a favore della Banca Popolare di Milano soc. coop. a r.l. Con sede in Milano contro XXXX e XXXX per la quota di 1/2 ciascuno sui ben pignorati. Risposta al quesito n.9 Lo stabile di cui fa parte l'immobile è stato realizzato in virtù di Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Carapelle n.1 del 14/01/2002 e successivo permesso a costruire in variante n.8 del 17/11/2003. E' stato rilasciato certificato di agibilità in data 18/10/2004 prot. n Il consulente tecnico d'ufficio ritiene, con la presente relazione che si compone di n. 22 pagine dattiloscritte e n. 7 allegati, di aver assolto all'incarico ricevuto e rimane a disposizione del giudice esecutore per qualsiasi chiarimento. La presente relazione viene depositata in cancelleria. ALLEGATI 1) Verbale di sopralluogo; 2) Visura e planimetria catastale bene NCEU Carapelle Foglio 6 P.lla 2233 sub.8; 3) Planimetria stato attuale bene NCEU Carapelle Foglio 6 P.lla 2233 sub.8; 4) Attestazione prestazione energetica bene NCEU Carapelle Foglio 6 P.lla 2233 sub.8; 5) Visura e planimetria catastale bene NCEU Carapelle Foglio 6 P.lla 2233 sub.5; 21

22 6) Visura e planimetria catastale bene NCEU Carapelle Foglio 6 P.lla 2233 sub.21; 7) Documentazione fotografica (Foto da n.1 a n.21). Foggia, Il Consulente Tecnico d'ufficio Dott. Ing. Vincenzo Del Vecchio 22