Abitazioni di Lusso. Quali sono? La Cassazione chiarisce la nozione di lusso

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1 2013 Abitazioni di Lusso. Quali sono? La Cassazione chiarisce la nozione di lusso Cassazione civile, sez. tributaria, sentenza n Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra 09/11/2013

2 Piscina, campo da tennis, finiture di pregio e della prima casa. ascensori. Sono solo alcuni degli elementi che, secondo quanto disposto dal legislatore, identificano un fabbricato come immobile di lusso. La classificazione e` molto importante ai fini fiscali, in quanto, ad esempio, comporta la revoca delle agevolazioni previste dall`art. 1, parte I, della tariffa allegata al T.U. n. 131/1986 per l`acquisto Con la sentenza 18 settembre 2013, n la Corte di Cassazione ha affrontato la questione relativa alla nozione di abitazione di lusso rilevante ai fini della cd. agevolazione prima casa in materia di imposta di registro e di imposte ipocatastali. La Corte di Cassazione ha chiarito inoltre, che per stabilire se un`abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dai benefici per l`acquisto della prima casa, occorre fare in ogni caso riferimento ai requisiti fissati dal D.M. lavori pubblici 2 agosto 1969` (Sentenza n , 22 maggio 2013). La disciplina del beneficio fiscale di cui alla Sentenza è recata dalla nota IIbis dell articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, che prevede l applicazione dell imposta di registro con aliquota ridotta al 3% (in luogo del 7%) agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell usufrutto, dell uso e dell abitazione relativi alle stesse, purché ricorrano alcune condizioni. Oltre all aliquota ridotta per l imposta di registro (come detto, 3% invece del 7%), è prevista l applicazione in misura fissa ( 168,00) dell imposta ipotecaria e dell imposta catastale in luogo, rispettivamente, del 2% e dell 1%. Condizione necessaria ai fini della fruizione dell agevolazione è che la casa d abitazione non sia di lusso. Ebbene, il d.m. 2 agosto 1969 indica le caratteristiche che consentono di qualificare "di lusso": le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a ville, parco privato ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come di lusso; le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali; Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 2

3 le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati; le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq; le case composte di uno o piu` vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchina) e aventi come pertinenza un`area scoperta della superficie di oltre sei volte l`area coperta; le singole unita` immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine); le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all`edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione; le case e le singole unita` immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella seguente (l`analisi delle caratteristiche va riferito a ogni singola unita` immobiliare). CARATTERISTICA Superficie dell`appartamento Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi Ascensori Scala di servizio Montacarichi o ascensore di servizio Scala principale Altezza libera netta del piano Porte d`ingresso agli appartamenti da scala interna Infissi interni Pavimenti Pareti Soffitti Piscina Campo da tennis TIPOLOGIA Superficie utile complessiva superiore a mq. 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchina. Quando la loro superficie utile complessiva supera mq. 65 a servizio di una singola unita` immobiliare urbana. Quando vi sia piu` di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in piu` conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati. Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessita` di prevenzione d`infortuni o incendi. Quando sono a servizio di meno di 4 piani. - con pareti rivestite di materiali pregiati per un`altezza superiore a cm. 170 di media; - con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato. Superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori. - in legno pregiato o massello e lastronato; - di legno intagliato, scolpito o intarsiato; - con decorazioni pregiate sovrapposte o impresse. Come alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% della superficie totale. Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell`appartamento: - in materiale pregiato; - con materiali lavorati in modo pregiato. Quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva siano: - eseguite con materiali e lavori pregiati; - rivestite di stoffe o altri materiali pregiati. Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti. Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unita` immobiliari. Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unita` immobiliari. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 3

4 Bisogna inoltre sottolineare come nel calcolo della superficie utile, valutata alla luce dei vincoli quantitativi individuati dalla legge, debbano in ogni caso essere inseriti tutti i volumi a eccezione di quelli specificatamente esclusi, anche se non in possesso del requisito di abitabilita` o di regolarita` edilizia. In particolare sono incluse nel novero anche le superfici abusive oggetto d`istanza di concessione in sanatoria, pur non essendo componenti comprese legittimamente nel piano urbanistico ed edilizio. Come ha chiarito la circolare 12 agosto 2005, n. 38 dell Agenzia delle Entrate gli articoli da 1 a 7 del d.m. 2 agosto 1969 individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l'abitazione è considerata di "lusso". E sufficiente, dunque, il possesso di almeno una delle caratteristiche descritte perché un immobile possa essere considerato di lusso. La disposizione di cui all art. 8 del decreto è di carattere residuale in quanto, difettando le condizioni di cui agli artt. 1-7, consente di qualificare di lusso un abitazione laddove presenti più di 4 caratteristiche individuate nell apposita tabella allegata al decreto ministeriale. Orbene, nella fattispecie analizzata dalla sentenza in commento l Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di liquidazione con il quale revocava l agevolazione prima casa sul presupposto che l immobile acquistato dal contribuente aveva caratteristiche di lusso ex d.m. 2 agosto 1969, in particolare per essere l immobile superiore a 240 mq. Impugnato l avviso, la CTP accoglieva il ricorso proposto dal contribuente. In secondo grado, invece, la CTR riformava la decisione emessa dal giudice di prime cure. La tesi del contribuente si fondava sul fatto che nel concetto di superficie utile complessiva di cui all art. 6 del d.m. 2 agosto 1969 doveva comprendersi solo la superficie calpestabile dell immobile. In particolare, attraverso una perizia prodotta nei Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 4

5 giudizi di merito il contribuente dimostrava come la superficie utile di calpestio fosse inferiore a 240 mq. Disattendendo la tesi del contribuente, la Corte di Cassazione, nella sentenza in commento, così ha statuito: L'art. 6 del D.M. 2 agosto 1969 qualifica abitazioni di lusso - escluse dal beneficio fiscale di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, tariffa 1, art. 1, nota 2 bis-, le unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine), e tale norma va interpretata nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell'immobile indicata nell'atto di acquisto (in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori) solo i predetti ambienti e non l'intera superficie non calpestabile, come postula la ricorrente. La Suprema Corte, dunque, conferma il proprio consolidato orientamento, interpretando la superficie utile complessiva ai fini della definizione di abitazione di lusso come superficie globale dell immobile a prescindere dalla non calpestabilità di alcuni ambienti dovuta, ad esempio, a difetto di agibilità. Al riguardo, è da evidenziare che nella sentenza n del 17 luglio 2013 la Corte aveva affermato i seguenti due principi in materia: a) nel calcolo della superficie utile per stabilire se un'abitazione sia di lusso deve computarsi quella relativa ai vani interni all'abitazione, ancorché privi dell'abitabilità, in quanto requisito non richiamato dal d.m. 2 agosto 1969; b) non è possibile alcuna interpretazione che ne amplii la sfera operativa, atteso che le previsioni relative ad agevolazioni o benefici in genere in materia fiscale non sono passibili di interpretazione analogica. Sulla irrilevanza della inabitabilità dei locali di un immobile si è pronunciata anche Cassazione 24 maggio 2013, n secondo cui: Nel computo della superficie utile deve essere considerato anche il piano seminterrato che sia qualificato inabitabile dalla normativa di settore. Infatti, precisa la Cassazione, Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 5

6 l art. 6 del d.m. 2 agosto 1969 nel definire "di lusso" gli immobili aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq, non fa alcun riferimento alla caratteristica dell'abitabilità di essi, in quanto ciò che rileva è la potenziale idoneità dei locali allo svolgimento delle attività della vita quotidiana. Invece, ricorda la Corte, dal computo della superficie utile devono essere sottratti i locali espressamente individuati dalla norma, ossia i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale ed il posto macchina. Del pari, Cassazione n del 20 dicembre 2012 secondo la quale il requisito dell'abitabilità resta estraneo al rapporto tributario, mentre rileva, ai fini dei requisiti delle abitazioni di lusso, la superficie utile richiamata dalla norma, che è quella dell'intero complesso costruttivo, con esclusione solo di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto. Di uguale tenore è, infine, Cassazione 28 giugno 2012, n secondo cui deve computarsi nella superficie utile il piano terra costituito da più vani adibiti a sale hobby, quindi funzionalmente dichiarate come destinate all'espletamento di attività significative di funzionalità proprie degli esseri umani che ivi trovano alloggio, anche se la loro altezza sia inferiore a quella prevista dal regolamento comunale per i piani destinati ad uso abitazione. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 6

7 SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONE TRIBUTARIA Sentenza 18 settembre 2013, n REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TRIBUTARIA Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. MERONE Antonio - Presidente - Dott. CHINDEMI Domenico - Consigliere - Dott. SAMBITO Maria Giovanna Concetta - rel. Consigliere - Dott. BRUSCHETTA Ernestino Luigi - Consigliere - Dott. TERRUSI Francesco - Consigliere - ha pronunciato la seguente: sentenza sul ricorso proposto da: A.L., elettivamente domiciliata in ROMA VIA CARDINAL DE LUCA 10, presso lo studio dell'avvocato GIONTELLA MARCO, che la rappresenta e difende giusta delega in calce; - ricorrente - contro AGENZIA DELLE ENTRATE; - intimato - avverso la sentenza n. 12/2008 della COMM.TRIB.REG. di ROMA, depositata il 14/03/2008; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/05/2013 dal Consigliere Dott. MARIA GIOVANNA C. SAMBITO; udito per il ricorrente l'avvocato GIONTELLA che ha chiesto l'accoglimento; Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 7

8 udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo Con sentenza n. 12/4/08, depositata il 14 marzo 2008, la CTR del Lazio, riformando a decisione della CTP di Roma, ha rigettato l'impugnazione proposta da A.L. avverso l'avviso di liquidazione per il recupero delle ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale, sul presupposto che l'immobile acquistato, registrato con i benefici "prima casa", aveva caratteristiche "di lusso", ex D.M. 2 agosto I giudici d'appello hanno affermato, per quanto ancora interessa, che: a) l'atto impositivo era adeguatamente motivato e consentiva la difesa alla contribuente; b) sussistevano le caratteristiche delle abitazioni di lusso, per essere l'immobile superiore ai 240 mq.; c) l'eccezione d'illegittimità costituzionale della L. n. 241 del 1990, art. 3 e L. n. 212 del 2000, art. 7 era manifestamente infondata. La contribuente ricorre per la cassazione della sentenza con cinque motivi, illustrati da memoria. L'Agenzia delle Entrate non ha depositato difese. Motivi della decisione 1. Col primo motivo, deducendo la violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, e L. n. 212 del 2000, art. 7 in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la ricorrente afferma che la CTR ha fatto malgoverno dei principi in tema di obbligo di motivazione dell'atto d'accertamento tributario, avendo ritenuto valida una motivazione priva di riferimento al caso concreto e che rinviava ad un atto dell'agenzia del Territorio, che non era stato allegato ed era stato prodotto ex adverso, solo, in appello. 2. Col secondo mezzo, la ricorrente denuncia il vizio di motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per avere la CTR omesso di motivare sul fatto controverso e decisivo relativo "al denunciato vizio di mancata allegazione all'avviso di liquidazione dell'atto da esso richiamato", i cui contenuti non erano stati riprodotti nell'atto impositivo. 3. Col terzo motivo e quarto motivo, si deduce, nuovamente, il vizio di motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per non avere la CTR sufficientemente motivato, rispettivamente, in ordine: a) alla mancata indicazione di motivi specifici del recupero; b) all'estensione della superficie dell'appartamento acquistato. 4. Col quinto motivo, la ricorrente lamenta la falsa applicazione della L. n. 241 del 1990, art. 21 octies, in riferimento all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per avere i giudici d'appello ritenuto applicabile tale disposizione, relativa ai vizi del procedimento o a vizi formali, in un caso si dibatteva della violazione di elementi sostanziali ed essenziali dell'atto. 5. I primi quattro motivi, che, per le loro connessioni e per comodità espositive, possono essere congiuntamente esaminati, sono infondati. 6. La CTR ha ritenuto l'avviso correttamente motivato, in quanto, in esso, si fa "riferimento al contenuto dell'atto di compravendita, dal quale scaturisce la contestazione e nelle 6 pagine di cui è composto sono riportati dettagliatamente i calcoli operati dall'ufficio", ed ha perciò concluso che era "facile comprendere l'oggetto della richiesta e prendere le contromisure necessaire per la difesa...", id est che la richiesta dell'ufficio era volta alla "disapplicazione delle agevolazioni" godute al momento della registrazione, trattandosi di abitazione di lusso, ai sensi del D.M. del 2 agosto Il contenuto dell'atto di liquidazione, quale accertato in fatto, è idoneo a soddisfare il controverso requisito motivazionale: l'atto impugnato non costituisce, infatti, un accertamento in rettifica del valore dichiarato in seno all'atto presentato per la registrazione - cui si riferisce l'invocata norma di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, art ma scaturisce dall'inapplicabilità delle disposizioni agevolative connesse all'acquisto della prima casa, sicchè il richiamo al D.M. del 2 agosto 1969, è sufficiente ad esplicitare che la liquidazione è connessa alla dichiarazione mendace della parte acquirente, mendacio da intendersi riferito a qualsiasi richiesta di fruizione del beneficio in difetto delle condizioni, soggettive ed oggettive, previste dalla legge, di cui alla nota 2 bis comma 4 all'art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, e, dunque, al godimento indebito dell'agevolazione per la prima casa. 8. Così convenendo, la mancata allegazione all'atto impositivo dell'accertamento tecnico eseguito dall'agenzia del Territorio non è idoneo ad inficiarne la motivazione, ma attiene alla prova della sua fondatezza (in concreto, la sussistenza delle caratteristiche di lusso dell'immobile compravenduto), prova che può ben essere fornita dall'ufficio in sede giudiziaria. 9. I vizi motivazionali, dedotti col secondo e terzo motivo, sono inammissibili, perchè denunciano un difetto di motivazione in diritto (necessità di indicazioni ulteriori per la validità della motivazione dell'atto impugnato) che è irrilevante ai fini della cassazione della sentenza. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 8

9 10. Anche il quarto motivo è inammissibile. Anzitutto, la questione relativa all'asserita natura incontroversa della estensione dell'immobile (in tesi, utile ai fini del godimento dell'agevolazione), per effetto della mancata contestazione della prodotta perizia, difetta di autosufficienza in quanto dall'esame della sentenza impugnata risulta depositata (pare in epoca successiva al deposito della perizia) una memoria illustrativa in cui l'ufficio si sarebbe riportato al prodotto accertamento tecnico dell'agenzia del territorio (di segno opposto rispetto alla perizia, cfr. pag. 3 in fine). 11. Nel merito della doglianza, va rilevato che, all'accertamento dei giudici d'appello, secondo cui l'estensione dell'immobile acquistato è superiore ai mq. 240, la ricorrente ne contrappone uno diverso, che sarebbe desumibile dalla perizia prodotta, la cui mancata considerazione non appare, però, decisiva, tenuto conto del principio espresso da questa Corte (Cass. n del 2011), secondo cui "il giudice del merito non è tenuto a dare conto del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali, nè a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo sufficiente che egli, dopo averli vagliati nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l'iter logico seguito, implicitamente disattendendo gli argomenti morfologicamente incompatibili con la decisione adottata, come nel caso di mere allegazioni difensive quali sono le osservazioni contenute nella perizia stragiudiziale". 12. Va, peraltro, rilevato che la trascrizione dello stralcio della perizia fa riferimento "alla superficie utile di calpestio dei singoli ambienti". L'art. 6 del D.M. 2 agosto 1969 qualifica, per contro, abitazioni di lusso - escluse dal beneficio fiscale di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, tariffa 1, art. 1, nota 2 bis-, le unità immobiliari "aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)", e tale norma va interpretata nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell'immobile indicata nell'atto di acquisto (in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori) solo, i predetti ambienti e non l'intera superficie non calpestabile, come postula la ricorrente. 13. Il quinto motivo è inammissibile per difetto d'interesse. La CTR ha richiamato (in realtà, in modo criptico) la disposizione di cui alla L. n. 241 del 1990, art. 21 octies, comma 2, dettata in materia di annullabilità del provvedimento amministrativo, nel rigettare l'eccezione d'illegittimità costituzionale della L. n. 241 del 1990, art. 3 e L. n. 212 del 2000, art. 7, in riferimento agli artt. 24, 97 e 104 Cost., eccezione che non è stata riproposta, e che questa Corte non ritiene di dover sollevare, alla stregua di quanto esposto sopra, ai punti 7 e 8, circa il contenuto del requisito motivazionale dell'atto impositivo; requisito che, giova ribadire, è integrato laddove venga enunciato il criterio astratto in base al quale l'atto è stato emesso onde delimitare l'ambito delle ragioni deducibili dall'ufficio nell'eventuale successiva fase contenziosa e consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa, restando riservato a quest'ultima fase l'onere dell'ufficio di fornire la prova della pretesa. 14. Il ricorso va, in conclusione, rigettato. Non va provveduto sulle spese in assenza di attività difensiva della parte intimata. La Corte rigetta il ricorso. Così deciso in Roma, il 30 maggio Depositato in Cancelleria il 18 settembre 2013 P.Q.M. Professione Geometra Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 9