NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Provincia di Livorno Indicatori socio-economici -0,29% -0,51% -27,4%

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 LIVORNO NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 13 1 Negli ultimi dieci anni la popolazione è cresciuta del 5,1 Provincia di Indicatori socio-economici Nel le imprese locali sono calate dello,51 rispetto al 11 Nei primi nove mesi del i finanziamenti erogati per l'acquisto di abitazioni sono calati del 7, rispetto allo stesso periodo del 11 Figura 1 Nel 13 si prevede che il numero di lavoratori dipendenti diminuisca dello,5, 5,1 -,9 -,5 -,51-7, -7,3 -, Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Nell attuale fase riflessiva (-13) i prezzi delle abitazioni usate sono diminuiti del 13, Indicatori immobiliari Nel le compravendite di abitazioni sono state il, in meno rispetto a quelle registrate nel Nel le compravendite di immobili non residenziali (1) sono state il 3,3 in meno rispetto a quelle registrate nel Figura Nell ultimo anno i rendimenti totali degli uffici sono cresciuti di 15 punti base 15 -, -37,9-13, -13, (1) Terziario + Commerciale + Produttivo * Rispetto alle intermedie considerate nell indagine mancano i dati di Trieste -33,3 città* Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie -3,3 città* -195 La fase congiunturale del mercato immobiliare livornese continua ad essere, nel complesso, negativa e caratterizzata da flessioni, sia dei livelli di attività che dei valori. Indicativa del momento di difficoltà è l opinione, sempre più diffusa, di una forte riduzione della domanda e del numero di scambi, comune a tutti i comparti, a fronte di un incremento dell offerta. I dati relativi al numero di transazioni concluse nel, di fonte Agenzia delle Entrate, confermano le sensazioni degli operatori. Il volume delle compravendite del, infatti, oltre ad essere in calo rispetto al 11, risulta il valore minimo registrato nell ultimo decennio, in particolare per gli immobili non residenziali. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 7

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 A completare il quadro negativo si registra una notevole diminuzione delle imprese locali a livello provinciale e il continuo calo, nei primi nove mesi del, dei finanziamenti erogati per l acquisto di abitazioni, segno delle difficoltà nel reperire un finanziamento e, probabilmente, di maggiori garanzie richieste. Figura 3 medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, = 1) 19 Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi () 7,5 N. I. - = ,, 131, 7,,5, 5, Abitazioni Uffici Negozi 5, Abitazioni Uffici Negozi La continua flessione dei prezzi, che ha interessato tutti i comparti, non è stata sufficiente a favorire la ripresa del mercato. Così come non ha avuto gli effetti desiderati il ridimensionamento delle richieste iniziali da parte dei venditori che, oggi, concedono ampi sconti tra i prezzi richiesti e quelli effettivamente praticati al termine delle trattative. I divari registrano incrementi molto consistenti, in alcuni casi (box e garage) sono più che raddoppiati rispetto a quelli di un anno fa e raggiungono, sempre, i livelli massimi mai osservati a. Indipendentemente dalla tipologia immobiliare considerata, si allungano notevolmente i tempi medi di vendita, posizionandosi, così come per gli sconti, sui massimi storici e tra i più alti tra le città esaminate. All interno di questo panorama sembra distinguersi il comparto locativo che in alcuni settori, residenziale ed industriale, manifesta segnali, seppur lievi, di dinamicità. Domanda e numero di scambi di abitazioni e capannoni industriali sono in tendenziale crescita a fronte di un offerta che fatica, tuttavia, ad essere completamente assorbita dal mercato e che risulta, pertanto, in tendenziale crescita. Questi aspetti non sembrano comunque avere gli effetti sperati, visto che anche i tempi medi di locazione si allungano sensibilmente e i canoni continuano a registrare variazioni negative. Non si segnalano cambiamenti di rilievo nei rendimenti per tutti i comparti; tendenzialmente non si ravvisano differenze sostanziali tra le varie aree della città, fatta eccezione per gli immobili commerciali, il cui rendimento medio da locazione oscilla tra il,7 della periferia e il 7,5 del centro. Per il 13, la maggior parte degli operatori ritiene che il mercato locale non solo non darà segnali di rilancio, ma addirittura potrebbe subire un ulteriore flessione. Fatta eccezione per il comparto dei box e garage, orientato ad una complessiva stabilità dei prezzi, dei canoni e dell attività transattiva, per gli altri segmenti è previsto un ulteriore declino dei prezzi di compravendita che non sarà sufficiente, Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 tuttavia, a rilanciare il mercato. Sul versante locativo si prevede una nuova contrazione dei canoni, che dovrebbe determinare una maggiore stabilità del numero di contratti che, per il solo settore residenziale, potrebbero persino crescere. Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) Tavola 1 Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro.3-1, ,1 11 -,, Periferia 1.1 -, , 91 -,,3 Media urbana , ,1 9 -,3, Media. -, 1.9 -, -3, 5, Figura 5 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1,3,9 1, 3,3 Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Figura 7 Numero di compravendite di abitazioni nel comune capoluogo e nel resto della provincia Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate Le previsioni degli operatori locali fatte ad inizio, che prevedevano lievi segnali di rafforzamento nelle quantità scambiate in compravendita a fronte di una sostanziale stabilità dei prezzi, non hanno trovato reale riscontro sul mercato. Il settore della compravendita è stato caratterizzato, nel corso del, da una continua flessione della domanda. Dato supportato anche dal calo delle transazioni che, nel, sono state (-, su base annua). Nomisma 9

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Le difficoltà da parte della domanda di reperire un finanziamento, associate alle criticità di incertezza congiunturale, determinano un accumulo dell offerta ed un inevitabile allungamento dei tempi medi di vendita, che raggiungono i massimi storici osservati a (9, mesi per un abitazione nuova e 1 mesi per un abitazione usata) e risultano, insieme a Bergamo e Brescia, i più alti del campione esaminato. Il numero di compravendite, conseguentemente, è in flessione e a nulla sembrano servire gli ampi sconti tra prezzo richiesto e prezzo effettivo che sono concessi. Il divario cresce di due punti percentuali su base annua per il residenziale nuovo (11,9) e si porta al 1 per le abitazioni usate, raggiungendo, anche in questo caso, il livello più alto mai segnalato nel capoluogo toscano. La domanda per l acquisto di un abitazione, in linea con quanto rilevato sull intero territorio nazionale, risulta connotata per lo più da una componente autoctona, ed è finalizzata all acquisto della prima casa o alla sostituzione della stessa. Caratteristiche Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno ) Tavola Media intermedie Provenienza geografica della domanda per l acquisto dell'abitazione () Italiana 7,, Straniera 13, 11, Provenienza geografica della domanda per la locazione dell'abitazione () Italiana 53,3 5,5 Straniera,7 3,5 Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa, 51,9 Sostituzione, 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza) 7,3 7, Investimento 7, 9, Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite,9 59, Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione) 5,7 7, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 5, 59, Transitorio,5 1,1 Canone concordato,, Comodato d'uso 1,3,1 Leggermente più ottimistico, invece, il mercato della locazione, connotato da una domanda in lenta ripresa che determina quantomeno una stabilità del numero degli scambi, a fronte di un offerta che tende comunque a crescere. Anche in questo comparto si allungano i tempi medi per la locazione, anche se risultano decisamente inferiori rispetto a quelli per la vendita. 13 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 e canoni rilevano, per il quarto anno consecutivo, una tendenza al ribasso, anche se appare molto contenuta, dimostrando che il mercato non è disposto ad abbassare molto le quotazioni nonostante la domanda sia riflessiva e i segnali incoraggianti siano minimi. I prezzi scendono mediamente del -3, per le abitazioni nuove e del -3,1 per le abitazioni usate. Mentre nel primo caso si rileva una flessione maggiore nelle aree periferiche della città, nel caso dell usato i prezzi scendono maggiormente nelle zone centrali. I canoni calano mediamente del -,3, senza particolari differenze tra le varie zone cittadine. I rendimenti potenziali medi lordi annui si attestano al,, in linea con quelli degli ultimi anni, e si riconfermano ancora i più alti del panel. Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 3 Rendimenti da locazione () Centro , , 5,9 Periferia terziaria 1.7 -,1 1 -,7 5,9 Periferia 1. -3, -, 5,9 Media urbana , 9 -,5 5,9 Media 1.7 -, 5-3,, Nel corso del il comparto direzionale livornese ha evidenziato una significativa flessione delle quantità domandate per l acquisto e per la locazione. La totalità degli operatori interpellati ha percepito la domanda in calo, a fronte di un offerta in deciso rafforzamento ed un numero di contratti stipulati che inevitabilmente si contrae. Nel corso del, nel solo comune capoluogo, si è registrato un numero di compravendite pari a 39 unità, ben lontano dalle 15 osservate nel 7, prima che l attuale fase recessiva avesse inizio. Figura Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 1, 5,, , Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Nomisma 131

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Il mercato direzionale, più di altri, sembra soffrire le attuali tendenze negative. Si attenua la caduta di prezzi e canoni che segnano, rispettivamente, variazioni del -3 e del -,5, entrambi più contenuti rispetto al dato medio nazionale. Come riscontrato anche negli altri comparti e nelle altre principali realtà italiane, i valori immobiliari sembrano assorbire solo in parte la crisi dei mercati, registrando variazioni negative molto contenute. Figura 1 Numero di compravendite di uffici nel comune capoluogo e nel resto della provincia Altri indicatori evidenziano maggiormente la fase riflessiva del settore: i tempi medi di vendita e di locazione si allungano notevolmente, raggiungendo i livelli massimi registrati a, così come gli sconti. Le tempistiche di vendita raggiungono i,5 mesi, mentre quelle di locazione risultano più contenute ma, comunque, in deciso allungamento (fig. ). Il divario medio praticato sul prezzo di vendita cresce di ben sei punti percentuali, portandosi al 19,, confermandosi, con Bergamo e Salerno, tra i più alti del panel esaminato. I rendimenti lordi da locazione si attestano al 5,9 in tutte le zone cittadine. Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro 3.5-1,9 5 -,1 7,5 Periferia , 117 -,5,7 Media urbana.11 -, 19 -, 7, Media.5-3, 17-3,7 7,1 Nel corso del si registrano ancora variazioni significative dell offerta disponibile, sia nella compravendita che nella locazione. Si conferma carente la domanda attualmente sul mercato, rilevando ulteriori flessioni rispetto a quanto rilevato un anno fa. Nell ultimo decennio, il è il primo anno in cui il numero di compravendite concluse nel solo comune capoluogo scende al di sotto delle 1 unità (fig. 13). Conseguentemente al tracollo della domanda, tanto nella compravendita quanto nella locazione, si attenua significativamente l attività transattiva. 13 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Figura 11 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 9,3, 5,9 5, Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Alcuni elementi, più di altri, sottolineano le difficoltà del mercato, come i tempi medi di vendita e di locazione e il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo. Quest ultimo aumenta di, punti percentuali su base annua, portandosi oggi al 17,. Per vendere un immobile commerciale occorrono, mediamente, mesi, ben 3 mesi in più rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Le tempistiche medie di vendita risultano, tra le città monitorate, le più lunghe dopo quelle di Modena. In linea con le altre città, invece, i tempi medi di locazione, che rimangono invariati Figura 13 Numero di compravendite di immobili commerciali (*) nel comune capoluogo e nel resto della provincia Solo capoluogo Resto della provincia (*) Negozi, laboratori e centri commerciali Fonte: Agenzia delle Entrate rispetto alla rilevazione effettuata a marzo (fig. 11). e canoni continuano a registrare variazioni annuali negative, sebbene di entità più contenuta rispetto a quelle degli ultimi anni (rispettivamente -, e-,). I rendimenti potenziali lordi da locazione si attestano ancora al 7, evidenziando, tuttavia, notevoli divergenze tra le zone periferiche (,7) e quelle centrali (7,5). Numero comprav Nomisma 133

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Mercato dei capannoni industriali Figura 1 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 13) ,5,5,, Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1.75 Var. annuale () -5, Rendimento da locazione (),5 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 975 Var. annuale () -,9 Rendimento da locazione (),5 Il mercato dei capannoni industriali presenta alcune divergenze con quanto rilevato nell analisi degli altri settori. La domanda del comparto locativo presenta lievi segnali di dinamicità, essendo connotata da un tendenziale aumento che, tuttavia, solo in parte riesce ad assorbire l offerta, percepita ancora in crescita. Non cambia, invece, l andamento delle variabili quantitative della compravendita che continua ad essere contraddistinta da una domanda molto riflessiva, e da un conseguente tracollo degli scambi conclusi a fronte di un accumulo di offerta. Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo sale al segnando un incremento di ben sette punti percentuali su base annua. I tempi medi di vendita si allungano ancora, rilevando il livello più alto mai registrato a (,5 mesi), mentre i tempi medi di locazione, a conferma di quanto precedentemente detto, diminuiscono leggermente (fig. 1). e canoni continuano a registrare variazioni sempre più negative: -,9 la flessione dei prezzi su base annua e -3, quella dei canoni. I rendimenti lordi da locazione non sono estremamente redditizi se comparati alle altre città intermedie, rimanendo pressoché fermi a,5 punti percentuali, sia per gli immobili industriali nuovi che per quelli usati. Mercato dei box o garage Zone Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( ) Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro 3.5 -, ,9, Periferia , ,3,7 Media urbana , ,5,5 Media 5. -3, ,5 5,7 13 Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Figura 15 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,5,5 7, , Figura 1 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () Anche il comparto dei box e garage appare in affanno. Compravendita e locazione sono caratterizzate da una domanda ancora molto debole e da un offerta che appare in tendenziale crescita. La difficoltà di incontro tra domanda ed offerta si evidenzia nella contrazione del numero dei contratti, in entrambi i segmenti, e in una dilatazione dei tempi medi per la compravendita e per la locazione. Mentre per locare un posto auto occorrono, mediamente, 3 mesi, per venderne uno occorrono ben 7 mesi (il doppio del tempo che era necessario un anno fa, fig. 15). Le criticità del settore si possono dedurre anche dal più che consistente incremento dello sconto, più che raddoppiato rispetto a marzo. Prosegue la flessione di prezzi e canoni, che segnano rispettivamente -3,3 e -3,5, cali più consistenti rispetto a quelli osservati negli ultimi anni. La pressoché concomitante riduzione di prezzi e canoni mantiene inalterata la redditività potenziale lorda, stabile al,5 medio, con tendenze leggermente al rialzo nelle zone periferiche rispetto a quelle centrali. Nomisma 135