PER IL MERCATO EUROPEO E GREX-IN

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1 COMUNICATO STAMPA Oltre 50mila le case comprate dagli italiani all estero nel 2015 PER IL MERCATO EUROPEO E GREX-IN Sempre richiesta la Spagna, lieve calo per gli Usa. In crescita il Sudamerica Roma, 22 luglio 2015 Mentre il mercato immobiliare non trova ancora la strada della ripresa, continua il trend positivo degli acquisti all estero da parte delle famiglie italiane. Nel primo semestre 2015 gli italiani hanno comprato oltre 24mila case oltrefrontiera, che rappresenta un aumento del 9,5 per cento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. A spingere la domanda c è la forte liquidità disponibile e la ricerca di investimenti immobiliari a basso costo e posizionati in zone di mare, possibilmente nel Mediterraneo. Nel 2014, infatti, quattro acquisti su dieci sono stati realizzati tra Spagna, Francia e Grecia. Mentre la situazione politica dei Paesi arabi ha fermato un flusso di investimenti che era in forte crescita verso Egitto e Tunisia. Nel primo semestre del 2015 sono crollati gli acquisti in Grecia, ma, dopo gli accordi degli ultimi giorni, è ripartito invece in modo molto forte il mercato delle seconde case nella Repubblica Ellenica. Si è innescato un fenomeno che si può definire Grex-in, una corsa a comprare le case che i greci in difficoltà economica metteranno in vendita. Lo stock di appartamenti invenduti in Grecia è di circa 250mila alloggi (la metà rispetto all'italia) ed è in crescita. Escluse le località top (come Santorini), ovunque i prezzi sono scesi e quindi si possono realizzare acquisti interessanti. Gli italiani sono in prima fila nella corsa agli acquisti. 1

2 COMUNICATO STAMPA Le stime di Scenari Immobiliari per la fine dell anno sono per il superamento del numero di 50mila compravendite oltrefrontiera, cioè il dieci per cento in più sul 2014 e vero record storico. Così gli italiani diventano terzi in Europa per acquisti all'estero, a seguito dei tedeschi (circa 70mila alloggi) e degli inglesi (55mila). TAV. 1 ANDAMENTO ACQUISTI IMMOBILIARI ALL'ESTERO DA PARTE DELLE FAMIGLIE ITALIANE Numero unità immobiliari *Stima a fine anno Fonte: SCENARI IMMOBILIARI A seguire la nota di approfondimento per la stampa. Per ogni ulteriore informazione, contattare cortesemente l'ufficio stampa: tel ufficiostampa@scenari-immobiliari.it 2

3 NOTA PER LA STAMPA ACQUISTI DI CASE ALL'ESTERO DA PARTE DI ITALIANI LUGLIO 2015 IL PRESENTE RAPPORTO È RISERVATO ALLA STAMPA. Nessuna parte di esso può essere riprodotta, memorizzata in un sistema di ricerca automatica, inserita all interno di un sito Internet, trasmessa in qualsiasi forma o tramite qualsiasi supporto (meccanico, fotocopiatura o altro), escluse le citazioni giornalistiche, senza autorizzazione scritta di SCENARI IMMOBILIARI. Per ogni ulteriore informazione, contattare cortesemente: VIALE LIEGI, ROMA TEL ufficiostampa@scenari-immobiliari.it

4 1. LE METE D'INVESTIMENTO PIÙ GETTONATE DALLE FAMIGLIE ITALIANE Le informazioni relative agli acquisti degli italiani sono state raccolte ed elaborate da Scenari Immobiliari presso le autorità dei diversi Paesi e le organizzazioni degli operatori immobiliari locali. Gli acquisti analizzati riguardano solo le residenze, prima e seconda casa, e sono escluse le altre destinazioni. Stati Uniti Il rafforzamento del dollaro rispetto all euro ha comportato una lieve flessione degli acquisti negli Stati Uniti, che nel primo semestre 2015 hanno concentrato il tredici per cento degli investimenti, contro il quindici per cento dell anno precedente. Gli Italiani, comunque, si collocano al secondo posto tra gli acquirenti europei negli Stati Uniti, dopo gli inglesi e alla pari con i tedeschi. Circa la metà degli acquisti degli italiani è concentrata a New York. Sebbene gli investimenti di alto profilo siano concentrati nelle top location, l aumento dei prezzi, il calo dei rendimenti e la mansion tax sugli immobili di lusso hanno comportato un aumento dell interesse verso i quartieri di seconda fascia, come Soho e Downtown a Manhattan, o Brooklyn. Al secondo posto tra le preferenze degli italiani resta Miami. Nonostante i prezzi siano quasi ritornati ai livelli pre-crisi, le prospettive di crescita a medio termine sono elevate grazie alle numerose opere di rivitalizzazione e infrastrutturazione portate avanti negli ultimi anni. Il clima di crescenti ottimismo e fiducia nel mercato di Miami sono confermati dalla elevata percentuale di vendite sulla carta, che erano praticamente inesistenti nella fase recessiva. Il forte squilibrio tra le diverse zone della città comporta una sempre maggiore polarizzazione degli investimenti stranieri nell area di Miami Beach, anche se è in aumento l attenzione verso le isolette artificiali situate tra Miami e Key West. La California concentra circa il quindici per cento degli acquisti negli Stati Uniti, con particolare attenzione verso le località turistiche più famose, come San Diego, Santa Monica e Malibù, dove i prezzi sono in fase di ripresa ma ancora sensibilmente inferiori rispetto a qualche anno fa. Stabile il trend verso le città più sviluppate dal punto di vista tecnologico, come Chicago e Boston, dove si concentra la domanda da parte delle famiglie che acquistano per motivi di lavoro o per permettere ai figli di frequentare l Università o un Master nelle università americane più prestigiose. Il primo semestre 2015, infine, ha registrato un netto aumento degli acquisti per investimento in Arizona, tra gli Stati ad avere segnato il crollo più consistente dei prezzi e in grado di offrire rendimenti superiori alla media nazionale. Negli Stati Uniti la spesa media delle famiglie italiane si aggira intorno a 500mila dollari, per oltre la metà cash. 2

5 Gran Bretagna e Irlanda Sembra inarrestabile il flusso di acquisti a Londra, che concentra la larga maggioranza degli investimenti in Gran Bretagna, favorita anche da costi di transazione più bassi rispetto a molti altri Paesi europei. Nell ultimo semestre gli italiani si collocano al terzo posto tra gli acquirenti stranieri, superati solo da russi e indiani. In aumento anche l investimento medio, visto che gli acquisti superiori a un milione di sterline sono cresciuti del venti per cento rispetto all anno precedente. Il calo dei rendimenti, che nelle zone centrali non superano il tre per cento lordo, non frena gli acquirenti, che cercano di spuntare ritorni più interessanti puntando sugli affitti di breve durata. Le zone più richieste continuano a essere quelle di maggior pregio, Mayfair, Chelsea e soprattutto, South Kensigton e Notting Hill. Tuttavia è in forte aumento la richiesta di abitazioni a prezzi più contenuti nell area orientale rivitalizzata in occasione delle Olimpiadi. La domanda è in aumento soprattutto nell area di Hackney, che si sta trasformando in un quartiere trendy, caratterizzato da una vita notturna e artistica intensa e dalla presenza di parchi e servizi moderni. Dopo diversi anni di crollo dei valori, Dublino sta vivendo un vero e proprio boom immobiliare, con costante aumento della domanda da parte di investitori stranieri e l incremento dei valori più elevato in Europa. Nel primo semestre 2015 gli acquisti da parte di famiglie italiane sono raddoppiati. La domanda si concentra quasi esclusivamente sulle aree centrali e semicentrali di alto livello anche perché quelle periferiche, considerate attrattive in passato per i prezzi più bassi, hanno mostrato una scarsa tenuta e hanno registrato crolli disastrosi negli ultimi anni. Tra le zone emergenti più richieste dagli investitori italiani c è North Wall, situata nella parte settentrionale della città, lungo il fiume Liffey, dove convivono immobili vecchi e ristrutturati e nuovi sviluppi ad uso misto, visto che la zona rientra nel Piano Strategico di Sviluppo. In fase di rivitalizzazione anche la zona di Dolphin s Barn, nell ambito di Dublino 8, dove sono stati demoliti diversi vecchi edifici e sono in fase di realizzazione nuovi complessi residenziali, con prospettive di rivalutazione delle quotazioni immobiliari a medio termine. Francia Dopo diversi anni consecutivi di calo sono nuovamente in aumento gli investimenti da parte di italiani in Francia, in controtendenza rispetto agli investimenti complessivi da parte di stranieri, calati del tredici per cento in un anno. La tendenza verso il basso delle quotazioni e l offerta di rendimenti interessanti in alcune zone del Paese attirano la clientela italiana in quanto sono accompagnati dalla vicinanza geografica al nostro Paese. Una quota consistente degli acquisti continua a essere concentrata sui miniappartamenti nelle top location di Parigi, ma la ricerca di rendimenti più elevati spinge una fetta crescente della domanda a rivolgersi a quartieri semicentrali, come 3

6 Montorgueil nel secondo distretto, il quartiere a nord di rue de Bretagne nel terzo distretto o l area che sorge intorno al Canal Saint Martin nel decimo distretto. Sulla riva destra della Senna una buona percentuale di acquisti è concentrata nelle zone periferiche in fase di rinnovamento, come Batignolles, La Chapelle et La Villette. In queste aree i prezzi sono cresciuti del trenta per cento negli ultimi cinque anni e le prospettive sono di ulteriori rivalutazioni nel prossimo futuro. Tra le località turistiche tornano a crescere gli acquisti in Costa Azzurra, grazie anche al boom degli investimenti in nuda proprietà, ma l atteggiamento degli acquirenti è estremamente selettivo. Tra le località emergenti ci sono la Linguadoca, nell area meridionale del Paese, dove sono richieste soprattutto le case rustiche ristrutturate, con prezzi nettamente inferiori rispetto alle località turistiche più famose. Infine alcuni acquisti sono stati registrati in Aquitania, soprattutto per la recente crisi del mercato che ha reso disponibili ville di alto livello a prezzi di sconto. Svizzera In netto calo gli acquisti in Svizzera non solo per il rallentamento del fenomeno di fuga verso il Canton Ticino da parte delle famiglie lombarde ma soprattutto per il rafforzamento del franco e per le prospettive incerte del mercato immobiliare. Se le città più importanti, soprattutto Zurigo e Ginevra, mostrano una migliore tenuta perché concentrano la domanda delle famiglie che si trasferiscono per lavoro, il primo semestre 2015 ha registrato un crollo degli acquisti nelle località turistiche, dove i prezzi già elevati sono diventati proibitivi a causa del cambio sfavorevole. Germania Continua a crescere il flusso di acquisti verso la Germania, che rappresentano circa il sette per cento del totale, rispetto a percentuali marginali fino a pochi anni fa. Sebbene siano in aumento gli investimenti in altre principali città, soprattutto Monaco e Amburgo, la larga maggioranza della domanda è concentrata a Berlino, dove i prezzi sono ancora bassi rispetto alle potenzialità di sviluppo della città e i rendimenti sono competitivi rispetto alle città europee concorrenti. Mitte e Charlottenburg continuano a concentrare la quota più elevata della domanda di alto livello, grazie anche all abbondante offerta di residenze individuali. Coloro che cercano un ambiente dinamico, ma nello stesso sofisticato, si rivolgono al quartiere di Prenzlauer Berg, situato nell area settentrionale e famoso per la presenza di ristoranti, locali e piccoli negozi caratteristici. Prezzi un po più bassi sono riscontrabili a Kreuzberg, uno dei centri culturali della città, Friedrichshain, quartiere alla moda che attira i giovani, Treptow e Pankow, dove hanno comprato casa alcuni personaggi dello spettacolo. Infine, appena a nord del centro, sorge il quartiere Wedding, dove i prezzi sono decisamente contenuti ma esistono ottime prospettive di crescita nei prossimi anni in quanto si tratta di una zona recentemente riqualificata. 4

7 Spagna Il crollo delle quotazioni, accompagnato dalla presenza di un crescente numero di voli low cost, ha comportato il costante aumento degli acquisti in Spagna, che nel primo semestre 2015 hanno concentrato un quarto degli investimenti totali. Il mercato sembra aver superato la fase più bassa del ciclo, con un calo medio dei valori intorno al 45 per cento rispetto alle punte di mercato, e le prospettive di rivalutazione a medio termine sono elevate visto che il mercato immobiliare è in ripresa. Lo stock invenduto è ancora consistente, intorno a 600mila abitazioni, concentrate soprattutto nelle zone turistiche che avevano registrato uno sviluppo edilizio senza controllo negli anni di boom immobiliare. Tuttavia nelle aree turistiche di maggior pregio, oltre che nelle grandi città, l offerta comincia a scarseggiare e l attività edilizia è in ripresa. La domanda delle famiglie italiane si rivolge soprattutto alle zone di pregio di Madrid e Barcellona. In forte crescita Valencia. Tra le località turistiche le famiglie con un budget più elevato si rivolgono soprattutto alle Baleari, con particolare attenzione alle case individuali nelle zone fronte mare di Maiorca e Minorca. La domanda di seconda fascia è guidata dalle principali località delle Canarie, soprattutto Lanzarote e Tenerife, mentre chi ha un budget più modesto cerca prevalentemente appartamenti di dimensioni medio-piccole in Costa Blanca e Costa del Sol. Con investimenti modesti si possono comprare casette da ristrutturare o già ristrutturate nelle zone interne. Nel 2015 alcuni acquisti sono stati realizzati, ad esempio, nell area di Jalon Valley, situata nella campagna della Costa Blanca, a circa venti minuti di distanza dalle spiagge di Denia o Moraira. Europa dell'est La ricerca di rendimenti elevati comporta un notevole aumento degli acquisti nei Paesi dell Est, che rappresentano circa il dieci per cento degli investimenti complessivi. A parte qualche acquisto a Praga, Varsavia e in Romania, stabili rispetto all anno scorso, una buna percentuale di investimenti riguarda la Croazia, favorita dalla vicinanza all Italia e da buone prospettive di rivalutazione. La domanda si concentra sui progetti nuovi, che presentano standard qualitativi superiori. Le località più richieste si confermano Brac, Split e Dubrovnik. Si riscontrano i primi segnali di interesse per la Moldavia, caratterizzata dai rendimenti più elevati a livello europeo, intorno al dieci per cento, anche se non si può ancora parlare di un vero flusso di acquisti. In costante crescita, invece, il fenomeno Montenegro, grazie ad alcuni fattori, quali la presenza di voli low cost da Milano, la decisione del governo di abolire i costi di acquisto sulle case nuove per incentivare l ingresso di capitali stranieri, la costante realizzazione di servizi di lusso, quali hotel, campi da golf, marine previsti dal Piano di Sviluppo Le zone più richieste sono Budva, Kotor Bay, dichiarata patrimonio dell umanità dall Unesco, e Sveti Stefan, punto di 5

8 incontro del jet set internazionale. A Budva è in corso di realizzazione il progetto di lusso Dukley Gardens, dotato di marina privata, le cui unità immobiliari sono già state prenotate da alcune famiglie italiane, con prezzi variabili da 600mila a tre milioni di euro. Molte famiglie, invece, optano per l acquisto di un terreno (che deve essere effettuato attraverso una società) sul quale far costruire l abitazione, con un risparmio intorno al cinquanta per cento rispetto ad un immobile analogo già realizzato. Altri Paesi extra-europei Complessivamente stabili anche gli acquisti nei Paesi extra-europei, esclusi gli Stati Uniti, sebbene il fenomeno sia soggetto a una rapida evoluzione sia dal punto di vista delle caratteristiche che del numero di destinazioni. Gli investimenti in Asia restano limitati a causa della difficile comparazione dei mercati dal punto di vista burocratico e legislativo. Fanno eccezione le piazze caratterizzate da un basso costo della vita, prima fra tutte la Thailandia. Phuket è la località più richiesta dagli italiani, grazie alla presenza dell aeroporto internazionale, scuole e strutture sanitarie di buon livello, campi da golf dove si svolgono i campionati del mondo. La tipologia più richiesta è rappresentata da ville con due o tre camere, dotate di piscina e un piccolo terreno. In crescita gli acquisti a Kho Samui, dove i prezzi sono inferiori di circa il venti per cento rispetto a Phuket e Pattaya, dove le zone più richieste sono Wongamart e Jomtien. Nei prossimi anni le frontiere degli investimenti immobiliari all estero si potrebbero estendere al Vietnam, dove la nuova normativa, entrata in vigore il 1 luglio 2015, dà la facoltà alle persone fisiche straniere dotate di un visto valido di possedere immobili residenziali nel Paese. In forte aumento gli investimenti a Dubai e Abu Dhabi, dove la ripresa economica e immobiliare e il buon andamento del mercato del lavoro, favorito anche dalle prospettive legate alla realizzazione di Expo 2020, comportano l aumento della domanda da parte delle famiglie che intendono trasferirsi negli Emirati arabi in modo temporaneo o permanente. L interesse degli investitori di alto livello è concentrato sui progetti innovativi, come il Mall of the World, un quartiere interamente climatizzato. Mentre l incertezza politica ha fermato gli acquisti nei Paesi del nord Africa, gli ultimi anni hanno segnato una rapida espansione dell interesse per le principali nazioni dell America centro-meridionale, che mostrano un mercato immobiliare in forte sviluppo. A fronte di un calo degli acquisti in Brasile, legato ai prezzi elevati raggiunti dagli immobili di alto livello e al deterioramento dello scenario economico e immobiliare, sono in crescita gli acquisti nei principali Paesi dell America centrale, soprattutto Costa Rica, dove gli acquisti sono concentrati nella zona costiera di Guanacaste, e Belize, dove è in forte aumento la domanda da parte di pensionati e amanti delle immersioni subacquee. La zona più richiesta è Cayo Ambergis, che ospita il Bachar Chico 6

9 National Park & Marine Reserve, che fa parte del sistema naturale della barriera corallina dichiarato patrimonio dell Umanità dall Unesco. Prosegue il flusso di acquisti in Messico, grazie ad una fiscalità vantaggiosa per gli investitori stranieri. Tra le città è in crescita l interesse per Monterrey, in quanto si tratta di una metropoli in forte espansione dal punto di vista sia economico che culturale, situata a meno di duecento chilometri dal confine con gli Stati Uniti, e Guadalajara, la seconda città per importanza e la prima per sviluppo tecnologico, conosciuta come la Silicon Valley messicana. Tra le località turistiche più richieste spiccano Acapulco e Cancun, dove gli italiani cercano soprattutto case indipendenti fronte mare. In crescita anche l interesse per le maggiori isole dell Oceano Indiano, Mauritius e Seychelles. Mentre la normativa di Mauritius è più favorevole agli acquirenti internazionali, alle Seychelles gli stranieri possono acquistare case e terreni, ma soltanto con l obiettivo di fissarvi la residenza. Per questo motivo la domanda da parte di famiglie italiane proviene quasi esclusivamente dai pensionati che intendono trasferirsi nell isola. Le zone più richieste sono Mahè, dove si trova Victoria, la più piccola capitale del mondo, e Praslin, che ospita la famosa spiaggia di Anse Lazio. Nel Mar dei Caraibi, invece, si registrano diversi acquisti nelle isole Cayman, dove il mercato è particolarmente vivace, soprattutto nella zona di Grand Cayman, perché si tratta di uno dei più noti paradisi fiscali in cui non sono previste tasse sui proventi finanziari. 7

10 2. COMPRO CASA ALL'ESTERO: ANALISI DEL FENOMENO E' in notevole aumento la percentuale di famiglie che acquista all estero per investimento, che rappresentano quasi la metà del totale, perché è in crescita la percezione dell immobile come forma di investimento. Gli acquisti finalizzati alla messa a reddito continuano a essere concentrati nelle top location delle città più importanti, ma per la prima volta dopo diversi anni crescono gli investimenti speculativi nelle piazze caratterizzate da un profilo di rischio più elevato, in linea con le tendenze riscontrabili tra gli investitori istituzionali. Se nella fase recessiva gli investimenti erano finalizzati alla conservazione delle somme investite, la diffusa ripresa dei mercati immobiliari comporta la ricerca di rendimenti più elevati. In lieve calo la percentuale di famiglie che ha comprato la seconda casa per uso diretto, pari a circa un terzo del totale. Si tratta per la maggior parte di famiglie con un budget limitato, alla ricerca di offerte a prezzi di sconto nei mercati caratterizzati da un ambiente paesaggistico gradevole e collegamenti low-cost con le principali città italiane. La larga maggioranza delle famiglie si rivolge alle località marine nel Mediterraneo, ma sono in aumento gli acquisti nelle località di montagna e campagna. Una quota più ristretta acquista abitazioni di lusso nelle zone turistiche di pregio sia in Europa che nel resto del mondo. Stabile la quota di famiglie che acquista per motivi personali, che spaziano dal lavoro, allo studio dei figli, alla ricerca del buen retiro per l età della pensione. Se gli acquisti legati a motivi di lavoro e studio vedono la predominanza di abitazioni di piccole dimensioni nelle principali città europee o americane, l attenzione dei pensionati si rivolge verso Paesi attrattivi dal punto di vista climatico e caratterizzati da un sistema sanitario efficiente e un basso costo della vita. La crescita della percentuale di acquisti per investimenti comporta un aumento della spesa media, pari a circa 150mila euro, ma con oscillazioni sempre più ampie. Nel complesso, il 2015 si dovrebbe chiudere con un investimento totale superiore a 7,5 miliardi di euro, quasi il 9 per cento in più rispetto al Le famiglie lombarde restano le più attive, concentrando oltre il venti per cento degli acquisti complessivi, in ulteriore crescita rispetto agli anni precedenti nonostante il rallentamento degli investimenti in Svizzera. Continuano ad aumentare le famiglie venete, piemontesi e laziali. In crescita anche la percentuale di famiglie del sud Italia, soprattutto campane. In calo le altre regioni, tra cui hanno un crescente peso gli acquirenti trentini, friulani e valdostani. 8

11 TAV. 1 ANDAMENTO ACQUISTI IMMOBILIARI ALL'ESTERO DA PARTE DELLE FAMIGLIE ITALIANE Numero unità immobiliari *Stima a fine anno Fonte: SCENARI IMMOBILIARI 9

12 TAV. 2 DESTINAZIONE INVESTIMENTI IMMOBILIARI ALL'ESTERO COMPIUTI DALLE FAMIGLIE ITALIANE % sul totale Anno Francia Gran Irlanda Svizzera Germania Spagna Portogallo Grecia Europa Usa Altri Totale Bretagna dell'est n.d n.d n.d n.d Primo semestre Fonte: SCENARI IMMOBILIARI 10

13 TAV. 3 SUDDIVISIONE DEGLI ACQUISTI IMMOBILIARI ALL'ESTERO COMPIUTI DALLE FAMIGLIE ITALIANE IN BASE ALLA LORO REGIONE DI PROVENIENZA Valori % - 1 semestre 2015 Fonte: SCENARI IMMOBILIARI 11

14 TAV. 4 PREZZI DEGLI IMMOBILI RESIDENZIALI SITUATI NELLE ZONE DI PREGIO DI ALCUNE LOCALITÀ INTERNAZIONALI Euro/mq Luglio 2015 Località Minimo Massimo Località Minimo Massimo Antalya Madrid Antibes Marbella Atene Marrakesh Barcellona Marsiglia Bahia Mauritius Bangkok Melbourne Bastia Mentone Berlino Miami Boston Minorca Brac Monaco Bucarest Monastir Budapest Montecarlo Budva Montreal Buenos Aires Montreux Cambridge Mosca Cannes Mykonos Cap Ferrat Natal Cape Town New York Corfù Nizza Cracovia Oxford Crans-sur-Sierre Parigi Creta Paros Davos Pattaya Djerba Porto Vecchio Dubai Praga Dublino Punta de l Este Dubrovnik Phuket Faro Riga Fes Rio de Janeiro Formentera Rodi Fortaleza Saint Moritz Francoforte Saint Tropez Ginevra San Paulo Gstaad Santo Domingo Hammamet Santorini Hong Kong Singapore Hua Hin Sofia Ibiza Sveti Stefan Istanbul Sydney Kho Samui Tallin Kloster Valencia Kotor Bay Varsavia Lione Villefranche Lisbona Vilnius Londra Zurigo Lugano Fonte: SCENARI IMMOBILIARI 12