Città di Venezia Direzione Patrimonio e Casa Area Gestioni Patrimoniali Servizio Stime e Programmazione

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1 Città di Venezia Direzione Patrimonio e Casa Area Gestioni Patrimoniali Servizio Stime e Programmazione Valutazione del più probabile valore di mercato di un area localizzata in via Bottenigo a Marghera (VE) di proprietà del Comune di Venezia. Ex depuratore Rana Venezia, Ottobre 2011 Comune di Venezia 1

2 La nota è redatta dal geom. Corrado Carraro Responsabile del Servizio Stime e Programmazione della Direzione Patrimonio e Casa, componente del Comitato Consultivo Misto dell Agenzia del Territorio della Provincia di Venezia. La nota si propone di stimare il più probabile valore di mercato di un area, localizzata in via Bottenigo a Marghera (VE) di proprietà del Comune di Venezia, in seguito alla richiesta di acquisizione da parte della società B.L.O. srl. Con delibera del Consiglio Comunale n 67 del 8 Febbraio 2010 e con atto del Notaio dott. Mario Faotto in data 03 marzo 2011, la soc. B.L.O. è già divenuta proprietaria di un area attigua sempre di proprietà comunale, individuata al C.T. alla Sez. Ch; Fg.12 mapp.li 53, 279, 2387, 2389, Comune di Venezia 2

3 Il bene oggetto di valutazione Descrizione ed ubicazione. L immobile oggetto di stima è costituito da un area localizzata in via Bottenigo a sud-ovest della città giardino di Marghera (cfr. figura 1), sulla quale esiste un ex depuratore dismesso a suo tempo in uso a Veritas per lo smaltimento dei reflui. Figura 1 La localizzazione delle aree oggetto di stima. AREA OGGETTO DI STIMA Fonte: nostra elaborazione su immagine Via Michelin. La zona è caratterizzata prevalentemente dalla presenza di strutture ad uso artigianale, commerciale di grandi dimensioni e dalla contiguità al P.I.P. di Cà Emiliani. L accessibilità alla zona sarà migliorata dalla prossima realizzazione del collegamento viario con la Strada Statale Romea (S.S. 309) e dalla realizzazione delle altre opere di urbanizzazione, in parte già realizzate, che sono a carico della soc. B.L.O. così come previsto dalla convenzione per l attuazione delle previsioni del P.R.G. in zona A.E.V. a Cà Emiliani redatta dal Notaio dott. Mario Faotto in data 9 dicembre 2005 e successive integrazioni. Comune di Venezia 3

4 Estremi catastali. L immobile oggetto di stima è censito al Catasto Terreni di Venezia, foglio 12, particelle 42, 43, 443, 264, 1491, 1492, 2388, (cfr. figura 2). Figura 2 CT: estratto di mappa. Gli estremi catastali che identificano il bene sono riportati in tabella 1. Tabella 1 CT: gli estremi catastali dell immobile. Comune Sezione Foglio Particella Mq catastali Venezia CH Venezia CH Venezia CH Venezia CH Venezia CH Venezia CH Venezia CH Venezia CH Stato di diritto. Lo strumento urbanistico vigente è la Variante al P.R.G. per la Terraferma, approvata con delibera della Giunta Regionale del Veneto n del 03/12/2004 e pubblicata sul B.U.R. n. 131 del 21/12/2004. L area oggetto di stima è individuata dallo strumento urbanistico, parzialmente in zona Attrezzature Economiche Varie D4.a per una superficie di mq circa, in parte nella Sottozona F.6 Depuratore o impianto di sollevamento di mq ed in parte come Vu Verde Urbano (cfr. figura 3)per una superficie di mq pari mq complessivi circa. Comune di Venezia 4

5 Figura 3 Estratto della Variante al PRG per la Terraferma. Le destinazioni d uso ammesse per la Sottozona F.6 e Vu sono normate dall art. 46 e dall art. 47 delle N.T.A. Edificabilità: nessuna. Il relitto di area D4.a della superficie di mq circa, è normata dall art. 32 comma 1.A delle N.T.S.A. e le destinazioni d uso ammesse sono le seguenti: Attività produttive; Attività direzionali; Servizi alle persone (commercio al minuto, pubblici esercizi e privati); Alberghi pensioni motels. Deve essere sottolineato che i pareri espressi dagli Enti competenti per il mantenimento delle le servitù esistenti impediscono di fatto la realizzazione di qualsiasi manufatto. A tal proposito la Soc. B.L.O. analogamente a quanto già acquistato accetta di rinunciare ad eventuali diritti edificatori che potrebbe produrre la porzione di area individuata in zona D4.a. Inoltre il beneficio economico derivante dalla valorizzazione delle restanti aree (F6 e Vu), conseguente all eventuale futura modifica dell attuale destinazione urbanistica come prevedibile in applicazione del PAT secondo le procedure previste dalla L.R. 11/2004, sarà riservato alla valutazione che le parti faranno in quel momento, (vedi parere della Direzione Sviluppo del Territorio ed Edilizia prot. 2011/ del 26 ). La condizione sarà oggetto di apposita condizione vincolante nell eventuale atto di cessione. Comune di Venezia 5

6 Per quanto su espresso, la valutazione dell area sarà determinata come più appresso specificato e tenendo conto delle limitazioni imposte dai vincoli e dalle servitù. Stato giuridico, vincoli e servitù. L area è gravata da servitù idraulica in ragione della presenza di canalizzazioni interrate per le quali valgono le disposizioni del Consorzio di Bonifica Acque Risorgive del 14 Gennaio 2011 con il quale vengono richiamati i pareri precedentemente espressi dal Consorzio Sinistra Medio Brenta e Vesta S.p.a.. La servitù idraulica perenne coinvolge le aree sovrastanti le canalizzazioni per una fascia di rispetto della larghezza di 12 mt centrata lungo l asse delle citate opere, come previsto dal vigente regolamento di Polizia Idraulica di cui al Titolo VI del R.D. 368/1904 (cfr. figura 4). In merito a tali gravami si sono espresse la società Vesta (con lettera del 15 giugno 2007 recante in oggetto: area di proprietà comunale via Bottenigo Ex Depuratore prot. DIIN 21385/07) e il Consorzio di Bonifica Sinistra Medio Brenta Mirano (con lettera del 23 aprile 2007 recante in oggetto: area di proprietà comunale via Bottenigo Ex Depuratore prot. 1804/ ) in cui si evidenzia in particolare: al fine di garantire la realizzazione del Progetto Integrato Fusina esiste la necessità di garantire una fascia di servitù idraulica e che nell ambito della costituzione di tali servitù dovrà essere previsto: il divieto di costruire nuove opere di qualsiasi genere, di porre a dimora piante perenni e di creare depositi di materiali lungo la fascia asservita; l inamovibilità dei manufatti esistenti che rimarranno in proprietà del Comune di Venezia o dell avente diritto; il diritto di accedere al fondo da parte del gestore dei manufatti e la possibilità di costruire da parte del gestore delle canalizzazioni eventuali manufatti necessari al servizio delle opere con copertura ed eventuali accessi a raso di campagna. Comune di Venezia 6

7 Figura 4 Le servitù idrauliche gravanti sull area. Comune di Venezia 7

8 Consistenza del bene. L area oggetto di stima presenta una superficie fondiaria (come da rilievo) pari a circa mq. Tale superficie si riferisce alla consistenza reale del bene (cfr. tabella 2). Tabella 2 La consistenza del bene oggetto di stima. Fonte: Richiesta acquisizione area di proprietà del Comune di Venezia presentata dalla società B.L.O. srl. Comune di Venezia 8

9 La valutazione dei beni e l analisi di mercato Per quanto riguarda l area con destinazione D4.a che comunque non produce alcun diritto edificatorio, analogamente all area già ceduta con delib. del C.C. n 67 del 8/2/2010 e con atto del Notaio dott. Mario Faotto del 03 Marzo 2011, si è mantenuto il criterio di stima dell area già oggetto di cessione alla stessa B.L.O. e valutata /mq 105,00. Per quanto riguarda, invece, il procedimento di stima adottato per le altre aree, trattandosi di aree destinate urbanisticamente F6 e parzialmente a Vu impianto di depurazione e verde urbano quindi con nessun indice edificatorio, si è preso a riferimento quanto stabilito dal DPR 138/1998 (allegato C), non potendo riferirsi a quanto previsto dalla delibera del Consiglio Comunale n 186 del 16 Novembre 1998 (Regolamento ICI) in quanto non suscettibile di alcun indice edificatorio e non preordinata a nessun intervento espropriativo. Inoltre si veda quanto riferito al paragrafo Stato di diritto ed evidenziato in corsivo, dove i proponenti l acquisto dichiarano la rinuncia alla eventuale volumetria assegnata, rimanendo quindi i vantaggi edificatori a disposizione dell Amministrazione comunale. Il DPR 138/98 prevede che le aree di pertinenza dei fabbricati, eccedenti la concorrenza della superficie dell immobile principale, debbano essere valutate al 2% del valore unitario dell immobile stesso, (aree con esaurita capacità edificatoria). Per determinare il valore unitario di riferimento si è proceduto mediante la comparazione fra il bene oggetto di stima con beni simili in base al parametro tecnico (unit of comparison) rappresentato dalla misura della superficie reale e dalle loro caratteristiche tecnico economiche (elements of comparison). La determinazione del più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima avviene attraverso il sistematico riconoscimento degli elementi di analogia e diversità tra questo ed i beni di riferimento. Procedendo in tal senso e attingendo alle valutazione dell Agenzia del Territorio della Provincia di Venezia, si evince che i valori unitari per immobili con destinazione commerciale in centro a Marghera in ottimo stato di manutenzione sono valutati dai /mq 1.800,00= a /mq 2.300,00=. Assumendo quindi come valore di riferimento il prezzo unitario di /mq 2.300,00= in considerazione della qualità e della destinazione del fabbricato principale con destinazione commerciale oggetto di realizzazione, e moltiplicandolo per il 2%, si ottiene come valore unitario di riferimento /mq 46,00=. Il valore del bene. Il più probabile valore di mercato dell area oggetto di stima viene calcolato come prodotto della superficie reale (cfr. tabella 2) e del valore unitario, che per le aree con destinazione F6 e Vu corrisponderà a mq per 46,00 euro/mq; mentre per l area con destinazione D4.a per /mq 105,00 per mq Comune di Venezia 9

10 Tabella 3 La stima del valore di mercato dell area edificabile. Area con destinazione F6 e Vu Area con destinazione D4.a Superficie reale (mq) Valore unitario (euro/mq) , , , ,00 Valore (euro) Totale valore area ,00 Sulla base delle analisi di mercato e delle elaborazioni esperite, il più probabile valore di mercato dell area in ragione del sistema di vincoli esistenti e degli impegni di parte acquirente si attesta a ,00 euro (cfr. tabella3). ALLEGATI: Planimetria catastale; Planimetria individuazione servitù; Planimetria stato di fatto; Planimetria futura sistemazione (indicativa) Estratto P.R.G.; Parere Direzione Urbanistica. Comune di Venezia 10

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