MERCATO IMMOBILIARE GENOVA

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1 MERCATO IMMOBILIARE GENOVA Nel primo semestre del 2008 le quotazioni immobiliari di Genova sono diminuite del 4.5 % con una distribuzione uniforme su tutto il territorio cittadino I sem % +4.5% +11.2% +14.9% +11.2% +9.5% + 5.7% -4.5% -4.5% La macroarea che ha segnalato la contrazione maggiore dei prezzi è stata Sampierdarena con -4.9%. Tra i quartieri che hanno segnalato la riduzione maggiore ci sono Lagaccio e la zona intorno a corso Magellano, via Fanti e Ospedale-Villa Scassi. A Lagaccio la riduzione dei prezzi è dovuta soprattutto alla presenza di acquirenti stranieri che facendo ampio ricorso al mutuo hanno ridotto notevolmente la disponibilità di spesa. Infatti cercano trilocali e quattro locali a cui destinare un investimento medio di mila. Acquistano soprattutto nell area popolare ed ultrapopolare a ridosso della stazione di Genova-Principe. Ci sono prevalentemente immobili costruiti ante 1967 che, negli ultimi tempi, sono sottoposti ad interventi di recupero delle facciate. Per un usato in buono stato si spendono mediamente 1500 al mq. Soluzioni più signorili si possono trovare al confine con Oregina (2000 al mq) e al confine con Castelletto, questi ultimi, costruiti nei primi anni del 1900, offrono anche vista panoramica sulla città. La diminuzione delle quotazioni in corso Magellano, via Fanti e Ospedale-Villa Scassi è da attribuire alla presenza di stranieri, in particolare ecuadoriani. La zona si divide in una parte alta ed in una parte bassa: la parte bassa offre soluzioni popolari ed ultrapopolari dei primi anni del 1900, spesso da ristrutturare; nella parte alta acquistano anche cittadini italiani ma la maggioranza degli acquirenti sono stranieri. Ci sono anche abitazioni degli anni 60 che sono valutate al mq se da ristrutturare. In controtendenza l area di Sampierdarena-Fillak che ha registrato un aumento delle quotazioni nei primi sei mesi dell anno. Precisiamo che la motivazione è da attribuirsi al fatto che le compravendite realizzate si sono concentrate soprattutto in alcune strade dove ci sono immobili di migliore qualità e rifiniture. Si tratta infatti di soluzioni degli anni 70, alcune con terrazzo al piano o balconi, all interno di strade private e quindi tranquille e senza problemi di parcheggi. Questi comforts sono stati dunque premiati dagli acquirenti anche perché l offerta è decisamente scarsa. Non a caso ad acquistare sono state soprattutto persone che avevano un altro immobile nella zona e che hanno comprato per se stessi o per figli. Mercato diverso invece per la parte bassa del quartiere che si sviluppa lungo la via Fillak dove si concentrano le compravendite di stranieri, soprattutto sudamericani che si orientano sulle tipologie più popolari avendo una disponibilità di spesa media di 90 mila per un trilocale e di 120 mila per un quattro locali. Da segnalare immobili di nuova costruzione in via Campasso immessi sul mercato a 2800 al mq. Si prevedono anche lavori di miglioramento per la zona Fillak con il recupero di vecchie strutture da cui ricavare luoghi di aggregazione. A seguire la macroarea di Certosa-Bolzaneto e Marassi-Nervi con una riduzione delle quotazioni del 4.6%. Nella prima macroarea si registrano performance negative sui quartieri di Rivarolo e Pontedecimo. In ribasso le quotazioni degli immobili a Pontedecimo, nei primi sei mesi dell anno. Si è registrata una diminuzione della domanda abitativa, coloro che cercano sono fondamentalmente interessati all acquisto. Il maggior numero di compravendite infatti è stato realizzato da chi aveva già un capitale iniziale a disposizione, ottenuto o tramite permuta oppure con l aiuto della famiglia di origine (questo soprattutto per le giovani coppie al primo acquisto). La tipologia più richiesta è il trilocale. L offerta immobiliare è abbastanza eterogenea. Ci sono immobili più quotati e con finiture di qualità situati in via Di Cesino e via Percile che arrivano a costare anche 2000 al mq se già ristrutturati e quelli più popolari degli anni 70 situati in via Anfossi e via Beta Chiara, apprezzati soprattutto per la posizione centrale e comoda per raggiungere le altre zone di Genova. Si sono riscontrate difficoltà nella vendita delle soluzioni indipendenti e

2 semindipendenti nella zona di San Biagio, che si è sviluppata alcuni anni fa. Anche a Rivarolo le quotazioni sono diminuite e si assiste ad una redistribuzione della domanda con la scomparsa degli stranieri, ad acquistare infatti sono stati soprattutto italiani. Ad averne risentito, quindi, sono state le tipologie più popolari, in particolare quelle situate nel centro storico di Rivarolo dove ci sono palazzi della fine del 1800 ed inizi del 1900 che, da ristrutturare, sono compravenduti a prezzi medi di al mq. Si stanno registrando anche casi di stranieri che desiderano vendere la loro abitazioni ma non riescono a trovare acquirenti perché le tipologie sono di edilizia popolare. Al contrario si sono realizzate compravendite soprattutto sulle abitazioni di tipo residenziale, con caratteristiche di media qualità e la presenza dell ascensore o del posto auto. Molte vendite hanno visto protagonisti giovani coppie al primo acquisto e coloro che avevano già un capitale a disposizione e che hanno fatto ricorso a mutui di importo più basso. Tra le zone più richieste quindi si sono inserite quelle di Cambiaso e Mezzani dove si concentrano condomini degli anni 70 che, in buone condizioni, si trattano a 1800 al mq. Nella macroarea di Marassi-Nervi si sono registrate performance negative soprattutto nelle aree di Quinto, San Sebastiano, Gavette e S. Eusebio dove in questo semestre hanno acquistato soprattutto stranieri oppure italiani che non percepiscono redditi elevati. Alcuni di essi hanno un atteggiamento più riflessivo verso l acquisto grazie anche alla maggiore offerta presente sul territorio. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale, la cui offerta sul mercato è limitata. Non si sono realizzate molte permute nella prima parte dell anno ma molti acquisti di prima casa da parte di acquirenti che erano in una situazione d affitto oppure vivevano nella famiglia d origine. Il mercato immobiliare della zona è molto eterogeneo, infatti a S.Eusebio ci sono prevalentemente case in edilizia convenzionata, costruite a partire dagli anni 80 ed altre degli anni Si tratta di piccoli contesti condominiali. La posizione collinare la rende una zona tranquilla. Un buon usato si vende anche oltre i 2000 al mq. Più contenute le quotazioni di Gavette e S. Sebastiano. Gavette è una zona popolare risalente ai primi anni del 1900 le cui abitazioni necessitano spesso di interventi di ristrutturazione. La presenza di un parco immobiliare non troppo recente e la presenza di una discarica determina prezzi di 1500 al mq per una tipologia usata. A San Sebastiano ci sono abitazioni popolari degli anni Da segnalare i lavori per il recupero dell ex area dismessa Ditta Moltini dove si realizzeranno delle abitazioni residenziali. In diminuzione del 10% le quotazioni immobiliari di Quinto uno dei quartieri più richiesti ma anche più residenziali della città. L offerta non è molto alta perché chi abita difficilmente lascia la zona. Il ridimensionamento dei prezzi è stato abbastanza generalizzato a tutte le tipologie immobiliari, ad eccezione di quelle di particolare pregio. Ad acquistare sono spesso persone del posto che decidono di cambiare l abitazione e tra le richieste prevalgono soprattutto quelle da parte di famiglie. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale. Gli immobili presenti nella zona sono soprattutto condomini degli anni a cui poi si sono aggiunte alcune costruzioni degli anni in edilizia convenzionata che sopperiscono alla media qualità delle rifiniture con il fatto che offrono una bella vista sul Golfo e sull intera città. Per un buon usato si spendono cifre medie di 4000 al mq. Tra le abitazioni più ambite quelle situate sul lungomare di via Quinto dove per un buon usato si possono arrivare a spendere anche al mq. In controtendenza il quartiere Quezzi che ha segnalato un lieve aumento delle quotazioni dal momento che si sono compravenduti soprattutto tagli piccoli da mq perché sui tagli più grandi ci sono maggiori difficoltà. La zona presenta immobili di tipologia medio-popolare, la maggioranza sono condomini costruiti negli anni 60. Presente una minima parte di soluzioni indipendenti e semindipendenti che rappresentano un mercato abbastanza chiuso in cui si realizzano poche compravendite. Le quotazioni degli immobili vanno da 1600 a 2000 al mq per le tipologie usate e da 2000 a 2600 al mq per quelle di nuova costruzione. Nella prima parte dell anno hanno acquistato prevalentemente persone residenti nel quartiere, che hanno deciso di acquistare la prima casa, passando da una situazione di affitto oppure lasciando la famiglia di origine. Quasi sempre hanno fatto ricorso ad un finanziamento medio di mila. Il quartiere al momento è interessato da una serie di lavori per la messa in sicurezza e la copertura del torrente Fereggiano con la creazione di una strada più ampia e di parcheggi che porteranno ad un miglioramento della viabilità e della vivibilità della zona. In diminuzione anche i

3 prezzi della macroarea di Pegli-Sestri dove si registra un ribasso del 3.4%. Tra i quartieri in contrazione segnaliamo Borzoli, dove si registra un calo delle richieste di chi cerca la prima casa. Si tratta sia di stranieri che di persone che arrivano da una precedente situazione d affitto e che non dispongono di un capitale iniziale a disposizione. Restano sul mercato le coppie giovani e le famiglie che cercano soprattutto trilocali, in discrete condizioni di conservazione e che non necessitino di importanti interventi di ristrutturazione. Tra le caratteristiche dell abitazione che fanno la differenza ci sono sicuramente la presenza del posto auto, dello spazio esterno e dell ascensore. L offerta abitativa della zona è molto eterogenea: sono presenti delle case popolari ex Iacp, condomini degli anni 60 e nuove costruzioni. Soluzioni degli anni inserite in contesto residenziali sono disponibili al quartiere Piscine a prezzi medi di 2200 al mq. Positivo l andamento del mercato delle locazioni alimentato soprattutto da persone separate e giovani trasferisti che spesso dividono l appartamento con altri colleghi. La zona è anche interessata dal progetto relativo agli Erzelli. La collina degli Erzelli si appresta ad ospitare il nuovo villaggio Hi Tech di Marconi-Ericsson. Un opportunità enorme per la ricerca e lo sviluppo delle telecomunicazioni. Genova avrebbe così un polo tecnologico a livello europeo per la banda larga. La Collina degli Erzelli è una spianata di oltre mq situata nei pressi dell aeroporto della città e nata per una destinazione industriale mai realizzata. Grazie ad un importante progetto di riqualificazione urbanistica, ospiterà il Parco Tecnologico Scientifico di Genova Erzelli, che doterà la città del più innovativo polo nazionale di alta tecnologia, ricerca, formazione e impresa. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 13.3% 38.3% 33.0% 13.5% Luglio % 13.6% 42.4% 31.0% 11.6% In aumento la domanda di monolocali (+0.5%), quattro locali (+2.0%), cinque locali (+1.9%). In diminuzione le richieste di bilocali (-0.3%), trilocali (-4.1%). Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 12.3% 34.5% 30.6% 21.4% Luglio % 11.1% 33.5% 30.3% 22.4% In diminuzione l offerta immobiliare su monolocali (-1.5%) e sui cinque locali (-1%). In aumento la presenza sul mercato di bilocali (+1.2%), trilocali (+1%) e quattro locali (+0.3%). Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

4 GENOVA CITTA' Sampierdarena Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CORSO MAGELLANO DI NEGRO - SAN TEODORO LAGACCIO OREGINA OSPEDALE - VIL. SCASSI SAMPIERDARENA SAMPIERDARENA - FILLAK SAMPIERDARENA - MONTI SAMPIERDARENA - VIA AVIO SAMPIERDARENA - VIA CANTORE SAMPIERDARENA - VIA S.B. DEL FOSSATO SAN TEODORO VIA FANTI VIA VASCO DA GAMA Pegli - Sestri BORZOLI CORNIGLIANO LUNGOMARE PEGLI PRA' SESTRI PONENTE SESTRI ALTURE - VIA MERANO VOLTRI Certosa - Bolzaneto BOLZANETO CERTOSA Nd Nd PONTEDECIMO RIVAROLO Nd Nd Marassi - Nervi ALBARO BORGORATTI BORGORATTI - TANINI CASTELLETTO FOCE

5 MARASSI - BERTUCCIONI MARASSI - CENTRO MARASSI - STAGLIENO MOLASSANA - SAN GOTTARDO QUARTO MARE QUEZZI QUINTO SAN FRUTTUOSO - PIAZZA MARTINEZ SAN FRUTTUOSO - VIA G.TORTI SAN MARTINO SAN SEBASTIANO - GAVETTE - SANT' EUSEBIO STRUPPA - PRATO STURLA - MARE STURLA - VIA ISONZO GENOVA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ARENZANO C ARENZANO P CAMPOMORONE C CAMPOMORONE P CARASCO C CARASCO P CHIAVARI C CHIAVARI P CHIAVARI - LEVANTE C CHIAVARI - LEVANTE P CHIAVARI - PONENTE C CHIAVARI - PONENTE P CICAGNA C CICAGNA P COGOLETO C COGOLETO P COGORNO C COGORNO P LAVAGNA C LAVAGNA P

6 MASONE - MELE C MOCONESI C MOCONESI P RAPALLO - LEVANTE C RAPALLO - LEVANTE P RAPALLO - MILANO P RAPALLO - PORTO C RAPALLO - SANT'ANNA C RAPALLO - SANT'ANNA P RAPALLO - VIA MAMELI C RAPALLO - VIA MAMELI P RECCO C RECCO P SAN COLOMBANO CERTENOLI C SAN COLOMBANO CERTENOLI P SANTA MARGHERITA LIGURE C SANTA MARGHERITA LIGURE P SESTRI LEVANTE C SESTRI LEVANTE - PILA P SESTRI LEVANTE - RIVA TRIGOSO C ZONA BUSALLA C ZONA BUSALLA P Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa