Anno 2013 N. RF238. La Nuova Redazione Fiscale AFFITTO D AZIENDA ASPETTI CONTABILI (3 PARTE)

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1 Anno 2013 N. RF238 ODCEC VASTO L Nuov Redzione Fiscle Pg. 1 / 6 OGGETTO RIFERIMENTI AFFITTO D AZIENDA ASPETTI CONTABILI (3 PARTE) ARTT E 2562 C.C. CIRCOLARE DEL 16/10/2013 Sintesi: si riepilogno gli spetti di ntur contbile reltivi lle operzioni di ffitto d ziend tenuto conto dei diversi comportmento d dottre d prte dell ffitturio e del concedente. Come noto, in seguito ll ffitto dell ziend, sui beni dti in gestione: l ffitturio, vnt un mero diritto di godimento il concedente, mntiene il diritto di proprietà Ciò premesso, vengono di seguito nlizzte le impostzioni contbili reltive: gli mmortmenti dei beni dell ziend concess in ffitto i rinnovi e le sostituzioni le cessioni di beni dell ziend operte dll ffitturio i cnoni percepiti ed il conguglio finle eventulmente dovuto. AMMORTAMENTI DEI BENI DELL AZIENDA IN AFFITTO Per qunto rigurd l contbilizzzione degli mmortmenti dei beni dell ziend concess in ffitto occorre in primis rmmentre che l rt c.c. richim le disposizioni reltive l usufrutto (rt c.c.), secondo cui: compete ll ffitturio l onere di conservre l efficienz dell ziend le prti possono derogre tle principio, mntenendo in cpo l loctore tle onere. ASSENZA DI DEROGA CONTRATTUALE ALL ART C.C. Secondo l rt c.c. l ffitturio h l obbligo di conservre il vlore dei beni dell ziend e di liquidre in denro, l loctore, l eventule perdit di vlore dell ziend l termine del rpporto. Ciò in qunto, l ffitturio è tenuto : gestire l ziend senz modificrne l destinzione conservre l efficienz degli impinti nonché le normli dotzioni di scorte. In sintesi, l ffitturio si ccoll le spese di mnutenzione dei cespiti ziendli, nonché i costi sostenuti per l loro sostituzione ed il loro rinnovmento, nell misur in cui questi sino necessri conservre l funzionlità dell ziend. RIPRODUZIONE VIETATA AMMONTARE DEL CANONE: seguito dell ccollo, d prte dell ffitturio, dei costi legti l deperimento e ll obsolescenz, il cnone d ffitto dovrebbe risultre di importo inferiore. ASPETTI CONTABILI In mncnz di un espress derog ll rt c.c., i beni dell ziend concess in ffitto: rimngono iscritti nel bilncio del loctore sono indicti nei conti d ordine del bilncio dell ffitturio. Nuov REDAZIONE FISCALE snc - C.so Rosmini n. 66 Rovereto (TN) Reg. Imp. di TN e P.IVA Tel. 0464/ Fx 0464/ Emil: info@redzionefiscle.it

2 Redzione Fiscle Info Fisco 238/2013 Pg. 2 / 6 Not: tle impostzione, ccolt dll dottrin prevlente, è conforme lle norme civilistiche di redzione del bilncio d esercizio e i principi contbili nzionli, i quli legno l iscrizione dei beni nel bilncio l trsferimento del titolo di proprietà sugli stessi. AMMORTAMENTO A CARICO DELL AFFITTUARIO Posto che i costi di deperimento e obsolescenz dei beni dell ziend sono crico del conduttore (che vi provvederà in sede di conguglio), quest ultimo rilev tli costi tr i fondi per i rischi ed oneri futuri (in generle denominto Fondo di ripristino efficienz impinti ). In prticolre, le quote nnuli: ) iscrizione l conto economico: sono indicte nell voce B.13 Altri ccntonmenti Accntonmento l fondo reintegro ziend X Fondo reintegro ziend X Not: quello dll ffitturio non costituisce quindi un mmortmento in senso tecnico, in qunto le quote imputte in bilncio non rettificno poste ptrimonili iscritte nell ttivo. Per semplicità, spesso le imprese non obbligte l deposito del bilncio iscrivono le quote tr gli mmortmenti; in tl cso è opportuno che, nel corso del contrtto, l ffitturio teng distinto: il fondo mmortmento reltivo i beni dell ziend ffittt (fondo mmortmento improprio ), che verrà stornto in sede di riconsegn dell ziend d quello reltivo i cespiti di su proprietà (fondo mmortmento in senso tecnico), che verrà mntenuto in cpo ll ffitturio in seguito ll riconsegn dell ziend. b) ndrebbero commisurte ll entità degli interventi eventulmente necessri per ripristinre il buono stto d uso dei beni, ll tto dell loro restituzione. Not: nell prssi ziendle, le quote sono in reltà clcolte con i coefficienti di mmortmento fiscle, posto che l rt. 102 Tuir consider dette quote deducibili per il conduttore (e che tli quote dovrebbero effettivmente individure il costo del deperimento dei beni). Il conduttore h l obbligo fiscle di iscrivere i beni locti libro cespitim sull scort dell ultim situzione nteriore ll loczione (il libro cespiti inizile del conduttore srà un copi del libro cespiti finle del loctore). Loctore: diversmente dll ffitturio, non può imputre nel proprio bilncio gli mmortmenti dei beni dell ziend concess in ffitto, in qunto l scelt di un conguglio finle impedisce che il normle deperimento dei cespiti si riflett sull su situzione economico-ptrimonile. RIPRODUZIONE VIETATA DEROGA CONTRATTUALE ALL ART C.C. Come nticipto, le prti possono (fcoltà) derogre ll disciplin previst dll rt c.c.; in tl cso, l ffitturio, srà sollevto: dll obbligo di conservre in efficienz i beni strumentli e mntenere inttto il vlore ptrimonile dell ziend in ffitto dl versmento di un conguglio finle AMMONTARE DEL CANONE: è plusibile che il cnone d ffitto veng determinto in misur sensibilmente superiore rispetto qunto srebbe stbilito in ssenz di derog ll rt c.c., in modo d risultre comprensivo nche dell mmortmento dei cespiti dell ziend concess in ffitto. Nuov REDAZIONE FISCALE snc - C.so Rosmini n. 66 Rovereto (TN) Reg. Imp. di TN e P.IVA Tel. 0464/ Fx 0464/ Emil: info@redzionefiscle.it

3 Redzione Fiscle Info Fisco 238/2013 Pg. 3 / 6 ASPETTI CONTABILI In cso di derog ll rt c.c., l mmortmento delle immobilizzzioni dell ziend ffittt viene eseguito dl loctore; in prticolre, si osserv che: AMMORTAMENTI A CARICO DEL LOCATORE AMMORTAMENTI A CARICO DELL AFFITTUARIO essendo il loctore il proprietrio dei cespiti, l mmortmento v effettuto secondo le ordinrie modlità, ovvero: il fondo mmortmento di ciscun bene viene detrtto dll reltiv voce iscritt tr le immobilizzzioni, ll ttivo dello Stto ptrimonile l mmortmento viene eseguito secondo il criterio dell residu possibilità di utilizzzione di cui ll rt co. 1 n. 2 c.c. l reltiv quot viene imputt ll voce B.10.b del Conto economico. l ffitturio, si limiterà d effetture l mmortmento dei beni cquistti direttmente (ovvero di quelli non compresi nell ziend ffittt). Rigurdo i beni compresi nell ziend ffittt, egli potrà mmortizzre i soli costi pluriennli reltivi migliorie pportte sui cespiti dell ziend, in qunto beni di terzi. RINNOVI E SOSTITUZIONI L obbligo di conservre in efficienz l ziend ricevut dll ffitturio, o più semplicemente di mntenere inltert l potenzilità dei beni impiegti nei processi produttivi, impongono ll ffitturio di provvedere periodicmente ll cquisto di nuovi beni strumentli, i quli entrno comunque fr prte dell ziend concess in ffitto. Sotto il profilo contbile, tli rinnovi e sostituzioni non ssumono rilevnz ptrimonile in qunto si sostituiscono beni che risultno contbilizzti dll ffitturio nei conti d ordine e non tr le ttività dello Stto ptrimonile. In prtic, si utilizz il medesimo criterio di contbilizzzione previsto per i beni cquisiti originrimente ttrverso il contrtto di ffitto dell ziend. CESSIONE DEI BENI FACENTI PARTE DELL AZIENDA AFFITTATA Nel corso del rpporto contrttule, l ffitturio: può lienre i beni mobili dell ziend concess in ffitto deve ttendere l intervento del loctore: per i beni mobili iscritti nei pubblici registri per i beni immobili. RIPRODUZIONE VIETATA RIFLESSI CONTABILI IN CAPO ALL AFFITTUARIO L cessione dei beni dell ziend, opert dll ffitturio, comport per questi: nell ttivo, un incremento delle disponibilità liquide derivnte dll incsso del corrispettivo nel pssivo, un debito per l riconsegn del bene l concedente l termine del contrtto, pri l vlore netto contbile del bene ll inizio del contrtto. Not: le poste ccese tr i conti d ordine vnno rettificte per tener conto dell lienzione del cespite Nuov REDAZIONE FISCALE snc - C.so Rosmini n. 66 Rovereto (TN) Reg. Imp. di TN e P.IVA Tel. 0464/ Fx 0464/ Emil: info@redzionefiscle.it

4 Redzione Fiscle Info Fisco 238/2013 Pg. 4 / 6 ASSENZA DI DEROGA CONTRATTUALE ALL ART C.C. Nel cso in cui gli oneri legti l deperimento dell ziend sino posti crico dell ffitturio, questi deve: stornre dl proprio bilncio le sole quote di ccntonmento iscritte seguito dell obbligo di conservzione dell efficienz dell ziend ddebitre/ccreditre eventuli differenze lle soprvvenienze (e non lle plusvlenze, in qunto il bene non è detenuto in proprietà). Esempio1 Se un bene di costo originrio viene: - mmortizzto (in senso proprio ) dl concedente prim dell stipulzione del contrtto di ffitto per mmortizzto (in senso improprio ) dll ffitturio in costnz del contrtto di ffitto per. 200 ttrverso l pposito fondo per oneri - ceduto terze economie in costnz del rpporto di ffitto per un controvlore di. 900 l scrittur contbile dell ffitturio è l seguente: css fondo reintegro ziend X Debiti v/loctore per restituzione Soprvvenienze ttive DEROGA CONTRATTUALE ALL ART C.C In cso di derog ll rt c.c., gli mmortmenti sono effettuti dl concedente. Rest ferm l ntur di soprvvenienz (e non di plusvlenz) dell componente relizzt dll ffitturio; in tl cso, riprendendo l es.n.1 l scrittur contbile srebbe l seguente: Css 900 Debiti v/loctore per restituzione 650 Soprvvenienze ttive 250 RIFLESSI CONTABILI IN CAPO AL LOCATORE L cessione dei beni opert dll ffitturio produce effetti contbili nche in cpo l loctore, nel cui Stto ptrimonile l ziend è iscritt; in tl cso, il loctore è tenuto : stornre dll propri contbilità i beni compresi nell ziend in ffitto e lienti dll ffitturio iscrivendo in controprtit un credito v/ffitturio pri l vlore netto contbile del bene ll dt di stipul del contrtto di ffitto. RIPRODUZIONE VIETATA MOMENTO DI RILEVAZIONE DELLA CESSIONE: il momento in cui il loctore procede stornre i beni compresi nell ziend ffittt differisce second degli ccordi intercorsi tr le prti. In prticolre: se l ffitturio inform il concedente in relzione ciscun operzione di vendit: le rilevzioni contbili vnno effettute l momento dell cessione dei beni se l ffitturio non inform il concedente: l rilevzione srà effettut l termine del contrtto di ffitto, in sede di riconsegn del complesso ziendle ffittto. Nuov REDAZIONE FISCALE snc - C.so Rosmini n. 66 Rovereto (TN) Reg. Imp. di TN e P.IVA Tel. 0464/ Fx 0464/ Emil: info@redzionefiscle.it

5 Redzione Fiscle Info Fisco 238/2013 Pg. 5 / 6 ASSENZA DI DEROGA CONTRATTUALE ALL ART C.C. Nel cso in cui gli oneri connessi l deperimento dell ziend sino posti crico dell ffitturio, il concedente effettu l seguente scrittur: Credito verso utilizztore per cessione bene Fondo mmortmento bene strumentle X Bene strumentle X DEROGA CONTRATTUALE ALL ART C.C. In cso di derog ll rt c.c., le scritture contbili del concedente sono le seguenti: Credito verso utilizztore per cessione bene Fondo mmortmento bene strumentle X Bene strumentle X Soprvvenienze ttive CANONI DI AFFITTO E CONGUAGLIO IN DENARO CANONI DI AFFITTO I cnoni di ffitto sono iscritti nel Conto economico dell ffitturio (principio di competenz) nell voce B.8 Costi per godimento di beni di terzi (CM 141/98): Costi per godimento di beni di terzi CONGUAGLIO IN DENARO Debiti v/loctore per cnoni di ffitto Al termine dell ffitto di ziend, l ffitturio riconosce l loctore un conguglio in denro quntificto in funzione dell differenz tr l consistenz ptrimonile dell ziend ll inizio e ll fine del rpporto; in prticolre, detto conguglio: è corrisposto dl loctore ll ffitturio, se tle differenz è positiv (incremento dell consistenz ptrimonile dell ziend) è corrisposto dll ffitturio l loctore, se tle differenz è negtiv (decremento dell consistenz ptrimonile dell ziend); non è dovuto, nel cso tle differenz si null (consistenz ptrimonile invrit). RIPRODUZIONE VIETATA IMPOSTAZIONI CONTABILI IN CAPO ALL AFFITTUARIO Il conguglio è contbilizzto tenuto conto delle quote del fondo già stnzite in bilncio per gli oneri posti crico dell ffitturio; in prticolre: Nuov REDAZIONE FISCALE snc - C.so Rosmini n. 66 Rovereto (TN) Reg. Imp. di TN e P.IVA Tel. 0464/ Fx 0464/ Emil: info@redzionefiscle.it

6 Redzione Fiscle Info Fisco 238/2013 Pg. 6 / 6 SE CONGUAGLIO = QUOTE DI AMMORTAMENTO COMPLESSIVAMENTE ACCANTONANTE SE CONGUAGLIO > FONDO ACCANTONATO SE CONGUAGLIO < FONDO ACCANTONATO non si origin lcun componente redditule in cpo ll ffitturio (il debito verso il concedente sostituisce il fondo di reintegro) l ffitturio iscrive un soprvvenienz pssiv nell voce B.14 Oneri diversi di gestione del Conto economico l differenz costituisce un soprvvenienz ttiv Esempio2 CONGUAGLIO PARI AL FONDO ACCANTONATO Se fronte di un fondo iscritto nel pssivo per viene pttuito un conguglio di pri importo, l rilevzione è l seguente: Fondo reintegro ziend X Debiti v/ loctore per conguglio fine rpporto Esempio2 CONGUAGLIO SUPERIORE AL FONDO ACCANTONATO Se fronte di un fondo iscritto nel pssivo per viene pttuito un conguglio di. 2800, l rilevzione è l seguente: Fondo reintegro ziend X Soprvvenienze pssive Esempio3 Debiti v/ loctore per conguglio fine rpporto CONGUAGLIO INFERIORE AL FONDO ACCANTONATO Se fronte di un fondo iscritto nel pssivo per viene pttuito un conguglio di , l rilevzione è l seguente: Fondo reintegro ziend X Debiti v/ loctore per conguglio fine rpporto Soprvvenienze ttive RIPRODUZIONE VIETATA IMPOSTAZIONI CONTABILI IN CAPO AL LOCATORE Le scritture contbili del concedente sono del tutto speculri quelle su indicte, nel senso che, ll riconsegn dell ziend, occorrerà verificre il deperimento dei beni, iscrivendo nel pssivo un fondo di mmortmento cumultivo (riferibile, cioè, l periodo di vigenz dell ffitto) fronte del conguglio ricevuto. Nel cso in cui il conguglio non rppresenti fedelmente tle deperimento, le differenze sono iscritte tr le soprvvenienze (ttive o pssive). Nuov REDAZIONE FISCALE snc - C.so Rosmini n. 66 Rovereto (TN) Reg. Imp. di TN e P.IVA Tel. 0464/ Fx 0464/ Emil: info@redzionefiscle.it