PIANO DI LOTTIZZAZIONE A COMPLETAMENTO E IN VARIANTE AL PIANO DI LOTTIZZAZIONE APPROVATO CON DELIBERA DEL C.C

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1 PIANO DI LOTTIZZAZIONE A COMPLETAMENTO E IN VARIANTE AL PIANO DI LOTTIZZAZIONE APPROVATO CON DELIBERA DEL C.C. N 89 DEL 30/05/2005 IN FRAZIONE FRONTIGNANO RELAZIONE TECNICA PROPRIETA : MAGICA TODI S.R.L. PROGETTISTA: arch. MICHELANGELO MORICONI Premesso: - che su l area di cui all oggetto è stato approvato un piano di lottizzazione per le opere di urbanizzazione e frazionamento dei lotti, dal Consiglio Comunale di Todi con delibera n 120 del 29/07/02; - che con D.C.C. n.89 del 30/05/05 è stata approvata una variante. - che è stata stipulata una convenzione urbanistica per il piano di lottizzazione in data 22 dicembre 2005 dal Notaio Fabio Arrivi, Repertorio n 24862, Raccolta n 6532, registrata a Perugia il 5 gennaio 2006 e risulta attualmente valida ai fini delle garanzie afferenti la società proprietaria; - che con atto a rogito del notaio Fabio Arrivi in Todi 13 gennaio 2006, Repertorio n 25074, Raccolta n 6606, registrato a Perugia il 23 gennaio 2006 n 739, la società MAGICA TODI S.R.L. con sede in Todi, P.zza Jacopone n 6, acquistava da Cataluffi Nazareno, Tiberi Anna Rita, Spaccini Giuseppina, Perni Elen, Perni Carlo e Perni Orietta, l area edificabile di cui sopra, dichiarando nello stesso di subentrare alle parti venditrici in tutti i rapporti ed oneri descritti nella convenzione urbanistica; - che a tale proposito, in data 4 luglio 2006, con nota prot. n è stata depositata, a nome della società MAGICA TODI S.R.L. una nuova fidejussione bancaria n , rilasciata in data 8 giugno 2006 dalla UNICREDIT BANCA per un importo uguale a quella prestata al momento della stipula della convenzione urbanistica; - Che con Determinazione n 784 (32) del 11 luglio 20 06, il Comune di Todi prende atto che la società MAGICA TODI è la nuova proprietaria del comparto edificabile;

2 - Che in data 25/06/2008 con delibera del C.C. n 29 i l Comune di Todi ha approvato una variante alla lottizzazione richiesta dalla Soc. Magica Todi; - Che in data 11/02/2010 con delibera del C.C. n 11 i l Comune di Todi ha approvato una variante alla lottizzazione richiesta dalla Soc. Magica Todi; - Che in data 25/07/2012 delibera del G.C. n 163 del 12/06/2012 il Comune di Todi ha approvato una variante alla lottizzazione richiesta dalla Soc. Magica Todi; Considerato: - Che il piano di lottizzazione in Frazione Frontignano è scaduto il 29/07/2012; - Che alla data odierna sono state realizzate parzialmente le opere di urbanizzazione relative al progetto originario e più precisamente: o Rete fognaria (ad esclusione di quella interna ai lotti); o Linea Acquedotto; o Rete enel; o Rete gas; o Rete telecom; o Linea pubblica illuminazione con esclusione dei corpi illuminanti; o Viabilità interna con stabilizzato con esclusione della bitumatura e accessi ai singoli lotti; o Accessi ai singoli lotti; o Marciapiedi completi di cordolo e pavimentazione; o Accessi carrabili dalla strada provinciale n di Frontignano alla viabilità interna di lottizzazione al Km 5,786 lato destro (Dx) Cat.2 e dal Km al lato destro (DX) Cat.2,autorizzati con Racc. n 6179; o Realizzazione parziale delle aree da destinare a verde pubblico; o Costruzione al grezzo di un edificio bifamiliare sul lotto 1 autorizzato con Permesso di Costruire n 330/2008; o Costruzione al grezzo di un edificio unifamiliare sul lotto 6 autorizzato con Permesso di Costruire n 97/2011. Tutto ciò premesso, la proprietà, tenuto conto del periodo di crisi del settore edilizio che non da potenzialità di vendite rispetto alle previsioni del primitivo progetto di lottizzazione, per il quale erano previsti esclusivamente degli edifici unifamiliari e bifamiliari, di consistenti metrature non più proponibili sul mercato immobiliare odierno, ha ritenuto opportuno procedere ad un nuovo progetto di lottizzazione in variante e a completamento.

3 Il nuovo progetto prevede la costruzione di edifici unifamiliari, bifamiliari, trifamiliari e plurifamiliari posti in n 9 lotti, come da progett o iniziale, ma con una diversa distribuzione delle tipologie architettoniche. Di conseguenza verrà ridistribuita la S.U.C. assegnata ai singoli lotti e verranno spostati gli accessi secondo le nuove necessità. La nuova soluzione sopra descritta, in considerazione del fatto che, non comporta modificazioni tali da incidere sul dimensionamento globale degli insediamenti e sulla S.U.C. prevista dal piano di lottizzazione scaduto e quindi non incide sulla dotazione delle aree destinate ad uso pubblico (parcheggi, verde ecc.), che le opere di urbanizzazione già realizzate sono sufficienti alla nuova distribuzione e che la convenzione urbanistica stipulata dalla società MAGICA TODI S.R.L. il 22/12/2005 n rep , per la quale ha già depositato in Comune la relativa fideiussione bancaria risulta a tutt oggi ancora in vigore ed è sufficiente a garantire la copertura dei costi di urbanizzazione ancora da eseguire. Tutto ciò premesso e considerato viene proposta una nuova soluzione della lottizzazione a completamento e in variante a quella scaduta il 29/07/2012, mantenendo in essere gli standard urbanistici vigenti all epoca della sopracitata convenzione. Il tutto come riportato negli elaborati grafici allegati. Todi, Arch. MICHELANGELO MORICONI

4 NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE Art. 1 Impianto generale Il piano attuativo redatto per l area edificabile, tiene conto del valore storico e ambientale del contesto e della morfologia del terreno e si propone di incontrare le esigenze di un utenza orientata a scegliere un abitazione collocata in campagna ma anche sufficientemente prossima a centri cittadini e a vie di grande collegamento. La matrice formale del progetto è costituita dal crinale collinare coincidente con il nastro della strada provinciale che ha suggerito la scelta di due fasce parallele di lotti edificabili, uno più a monte ed uno più a valle, separati da una strada interna (strada di lottizzazione). La strada di lottizzazione interna consente l accesso ai lotti della fascia a monte e della fascia a valle ed è a sua volta accessibile dalla provinciale mediante due tratti di strada posti alle estremità della lottizzazione; su un lato della strada verranno realizzati anche dei parcheggi pubblici. Al centro della strada di lottizzazione, nella fascia verso valle si interrompe la sequenza dei lotti per lasciare spazio ad un area per i parcheggi pubblici e per il verde pubblico. Verrà inoltre realizzato un accesso posto ad est dalla strada di lottizzazione diretto verso i fondi residui derivanti dal frazionamento delle proprietà. Art. 2 Lotti e tipologie edilizie Il numero di lotti edificabili è stato fissato nel numero di 9, di cui 5 nella fascia a monte e a 4 in quella a valle. La destinazione prevista, concordemente con le disposizioni delle NTA del PRG, è esclusivamente residenziale. Le tipologie edilizie prescelte sono: unifamiliare, bifamiliare, trifamiliare e plurifamiliare. L Unifamiliare è previsto solo per il lotto a valle n 6 ed è stato gia realizzato al grezzo. La tipologia bifamiliare, concordemente con il precedente piano di lottizzazione e con le abitazioni già realizzate, sarà costituita da due unità residenziali costruite in aderenza, da collocare più o meno in asse con il lotto, in modo da poter ripartire equamente la superficie non edificata di ogni lotto fra le due proprietà e poter realizzare per ogni unità un accesso carrabile e pedonale autonomo. La tipologia trifamiliare si sviluppa su due piani e sarà costituita da tre unità residenziali costruite in aderenza, da collocare al centro del lotto, in modo da poter ripartire equamente la superficie non edificata di ogni lotto fra le tre proprietà e poter realizzare per ogni unità un accesso pedonale autonomo.

5 La tipologia plurifamiliare prevede l accorpamento di 4 appartamenti con ingresso indipendente ricreando un complesso che richiama il tipico casale rurale di campagna. Gli edifici risulteranno coerenti con le planimetrie e i prospetti indicati nella tav. 9, con la possibilità di variare la sagoma fino ad un massimo del 20% della S.U.C. delle singole unità immobiliare e comunque verranno precisate al momento della richiesta delle singole autorizzazioni. Art. 3 Strade e parcheggi pubblici La viabilità è stata studiata per garantire, con il minimo di superficie stradale, una ordinata circolazione all interno dell area di lottizzazione. Le diverse pendenze previste per i vari tratti tengono conto dei dislivelli esistenti sul terreno, ma anche della necessità di raggiungere in certi punti la quota più opportuna per un agevole ingresso ai lotti. In particolare i tratti stradali di penetrazione hanno una pendenza del 10 11%, mentre la strada interna parallela alla strada Provinciale ha una pendenza variabile, comunque non superiore al 10%. Le due strade di penetrazione comprendono due corsie di m 3.00 per ogni senso di marcia, un marciapiede di 1,50 su un lato e un aiuola spartitraffico da sistemare a verde con alberi di alto fusto; la strada interna di lottizzazione comprende due corsie di m 3.00 per ogni senso di marcia, un marciapiede di 1,50 su entrambi i lati. I parcheggi pubblici sono stati distribuiti su tutta la lunghezza della strada interna alla lottizzazione, in modo da servire equamente i futuri residenti. Per la realizzazione delle strade e dei parcheggi potranno essere realizzati scavi e riporti fino ad un altezza massima di m Le strade sono già stati realizzate con stabilizzato e verranno successivamente bitumati mediante binder dello spessore di cm 7 e tappetino di cm 3, mentre i marciapiedi realizzati sono pavimentati con betonella di colore rosa e verranno sagomati e rinforzati in corrispondenza dei passi d accesso ai singoli lotti. Art. 4 Verde pubblico L area destinata a verde pubblico è stata prevista al centro del comparto edificatorio e oltre ad una sistemazione del terreno, è prevista la realizzazione di percorsi e di aree di sosta pavimentate e attrezzate con panchine, la messa a dimora di alberi e cespugli scelti fra le essenze locali (ulivi, lecci, ecc).

6 Come già accennato, un alberatura è prevista anche per le aiuole spartitraffico lungo i tratti stradali di ingresso alla lottizzazione. La fascia compresa tra la strada Provinciale e la lottizzazione sarà parimenti piantumata con alberi che contribuiscano a schermare l area edificata, e potrà essere sistemata con un percorso pedonale parallelo alla strada Provinciale. Attualmente risulta eseguito il muro circolare dell area destinata a verde e parcheggio pubblico e il cordolo in c.a. che li separa. Art. 5 Conformità alla Legge 13/89 Tutti gli spazi pubblici verranno realizzati in modo da garantire l accessibilità ai sensi della legge per l abbattimento delle barriere architettoniche (L.13/89). In particolare nell area di verde pubblico è prevista la realizzazione di una rampa per il superamento del dislivello esistente. Pendenza inferiore all 8% dovranno avere anche i percorsi nell area verde più a valle, nonché, nei limiti del possibile, i marciapiedi. In corrispondenza dei passi carrabili, inoltre, i marciapiedi dovranno essere raccordati con il piano stradale con brevi rampe inclinate. Nell area dei parcheggi pubblici, almeno due posti auto verranno riservati ai disabili. Art. 6 Fognature Le fognature sono state realizzate sia per le acque bianche che per le acque nere mediante tubi in PVC e pozzetti delle dimensioni di cm 80 x 80 muniti di chiusini e caditoie in ghisa da cm 50 x 50. Le acque bianche sono state confluite nel fossetto a cielo aperto esistente posto all esterno dell area di proprietà, le acque nere recapitate nella fognatura pubblica esistente, situata nei pressi del centro urbano di Frontignano. Sulla Tavola n. 5 (particolare A) è stato evidenziato il percorso della fognatura delle acque nere all esterno della proprietà dei lottizzanti. Art. 7 Impianti tecnologici a rete Tutti gli impianti sotto descritti sono stati realizzati sulle aree che diventeranno di uso pubblico. Acquedotto: è stato realizzato l allaccio alla rete esistente e la distribuzione mediante tubo in polietilene 63 PN 16 come da indicazioni della società gestore dell acquedotto pubblico;

7 Canalizzazioni per impianto telefonico ed elettrico: i cavidotti ed i pozzetti sono stati realizzati secondo gli schemi forniti dalle società Telecom ed Enel e fedelmente riportati sulla tavola n.5; Pubblica illuminazione: La rete di pubblica illuminazione è stata progettata e parzialmente realizzata secondo il disciplinare redatto dall ufficio Tecnico del Comune di Todi, e sono stati previsti n. 10 pali complessivi alti 7 metri fuori terra di cui n. 6 a braccio singolo, n. 4 a braccio triplo. L impianto scelto è del tipo in derivazione indipendente, in cui i centri luminosi sono derivati dall alimentazione e risultano perciò in parallelo fra loro; inoltre sono connessi ad una linea di alimentazione adibita esclusivamente all impianto medesimo. L alimentazione è in bassa tensione a 220 V e pertanto l impianto appartiene al gruppo B. La massima caduta di tensione lungo la line di alimentazione a pieno carico viene stabilita al 5%, e le perdite al 5% della potenza assorbita dai centri luminosi; il fattore di potenza viene fissato al valore di 0,9. L apparecchio di illuminazione preso a base del calcolo illuminotecnica è del modello sella 1 della ditta Disano, equipaggiato con lampada a vapori di mercurio da 125 Watt (MBF 125), che offre un flusso luminoso emesso di 6500 lumen ed una efficienza luminosa di 52 lumen/watt; tale apparecchio presenta le seguenti caratteristiche: Corpo in Nylon Copertura in policarbonato apribile a cerniera Riflettore in alluminio Diffusore in policarbonato Attacco di diametro 60 mm Superficie di esposizione al vento 1000 cmq Gradi di protezione IP43 per accessori, IP54 per lampada. Gli apparecchi di illuminazione verranno installati su pali rastremati in acciaio zincato con braccio di metri 2, per un altezza totale fuori terra di metri 7, posti ad una distanza di circa 20 metri l uno dall altro, con una inclinazione di testa di 15. Con le caratteristiche di apparecchio, di altezza sul piano stradale e di interdistanza si sono ottenuti i seguenti risultati: illuminamento medio 12,8 lux uniformità assoluta 0,49

8 uniformità generale 0,69 Luminanza media 0,85 cd/mq Per garantire la caduta di tensione massima e la perdita di potenza entro i limiti fissati, il cavo utilizzato è bipolare di sezione 2,5 mmq per posa fissa con conduttori a corda flessibile in rame stagnato e isolamento con gomma HEPR di qualità G7. Art. 8 Le quote di spiccato degli edifici risulteranno coerenti con le quote indicate nella tav. 2, con la possibilità di variare le quote di imposta in più o in meno di cm 50 e comunque verranno precisate mediante la redazione di uno specifico piano quotato al momento della richiesta delle singole autorizzazioni. Art. 9 Nella realizzazione degli edifici potranno essere eseguiti scavi di terreno non superiori a mt e riporti di terreno di entità non superiore a m Art. 10 La parte non edificata di ogni singolo lotto potrà essere sistemata a gradoni, preferibilmente di altezza non superiore a m 0.80, e sarà destinata prevalentemente a verde, con piantumazione di essenze scelte fra quelle individuate dalla L.R. 49/87. In particolare, alberature d alto fusto sono da prevedere, con funzione di schermatura dell edificato, in prossimità del confine inferiore dei lotti verso valle. All interno dei lotti è possibile realizzare percorsi e aree pavimentate. Art. 11 Le recinzioni delle singole proprietà, anche all interno dello stesso lotto, dovranno avere carattere di uniformità e potranno essere realizzate con muretti di altezza non superiore a m 1.50, con paramento esterno in pietra o mattoni a faccia vista, oppure intonacati e tinteggiati. Analoghe caratteristiche dovranno avere anche eventuali muretti di contenimenti interni alle proprietà. Eventuali inferriate saranno realizzate con elementi di ferro dritti di colore da pattuire con l ufficio Urbanistica del Comune.

9 Art. 12 Il reperimento delle aree da destinare a parcheggio privato all interno dei singoli lotti, ai sensi della L. 765/67 e della R.R.n.7/10, verrà effettuato al momento della richiesta dei singoli permessi a costruire. Art. 13 Il progetto si compone dei seguenti elaborati: Tav. 1 Tav. 2 Tav. 3 Tav. 4 Tav. 5 STATO ATTUALE - Planimetria Generale Standard Urbanistici Aree da cedere al Comune; STATO ATTUALE - Piano quotato e curve di livello Profili altimetrici; STATO ATTUALE - Planimetria generale con rete viaria, Segnaletica stradale e passi d'accesso; STATO ATTUALE - Planimetria Generale e tipologie; STATO ATTUALE - Planimetria della rete fognaria e degli impianti a rete; Tav. 6 Tav. 7 Tav. 8 Tav. 9 Tav. 10 PROGETTO - Planimetria Generale Standard Urbanistici Aree da cedere al Comune; PROGETTO - Piano quotato a curve di livello Profili altimetrici; PROGETTO - Planimetria generale con rete viaria, Segnaletica stradale e passi d'accesso; PROGETTO - Tipologie; PROGETTO - Planimetria della rete fognaria e degli impianti a rete; Tav. 11 PARTICOLARI COSTRUTTIVI Tav. 12 RELAZIONE TECINCA Norme tecniche di attuazione Estratto di P.R.G. Estratto di Mappa. Todi lì, Arch. Michelangelo Moriconi