La valutazione dei beni destinati a sviluppo (valorizzazione immobiliare)

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1 La valutazione dei beni destinati a sviluppo (valorizzazione immobiliare) Venezia, 13 marzo 2014 Prof. Antonella Faggiani Arch. Valeria Ruaro, collaboratrice alla didattica Valutazione economico finanziaria del progetto Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto Dipartimento di Culture del Progetto

2 Il rapporto fra progetto e obiettivi Alla luce degli obiettivi dei soggetti coinvolti in un progetto, è utile individuare diverse letture che si relazionano a strumenti valutativi caratterizzati da differenti livelli di complessità il progetto come strumento di valorizzazione immobiliare il progetto come generatore di benefici finanziari per gli operatori privati il progetto come occasione di massimizzazione dei benefici (finanziari) pubblici

3 La trasformazione come valorizzazione fondiaria La valorizzazione immobiliare rappresenta uno dei risultati della riqualificazione e un obiettivo a cui tende il proprietario dei beni destinati a sviluppo GOAL Valutare il valore di un area o di un immobile oggetto di trasformazione a partire dalle indicazioni di un piano o di un progetto Valutare il valore che il promotore potrà offrire al massimo al proprietario dell area o del bene affinchè l investimento sia fattibile Valutare il valore minimo che il proprietario dell area o del bene potrà accettare per ritenersi soddisfatto Valutare la valorizzazione indotta da un cambio di destinazione di un area nel quadro di un progetto complesso

4 La metodologia per la valutazione La metodologia di valutazione impiegata assume che il valore dell area è un valore residuo l obiettivo della valutazione è misurare questo valore residuo Poiché si tratta di un valore residuo, esso è l esito di una differenza, ovvero la differenza tra il valore del bene realizzato sull area e tutte le spese sostenute per realizzarlo il valore di mercato di un bene è uguale alla somma del valore del manufatto edilizio + il valore dell area se voglio stimare il valore dell area devo sottrarre al valore di mercato del bene il valore del manufatto edilizio

5 I presupposti teorici della valutazione Il valore dell immobile 2000 euro/mq Capitale edilizio Suolo Il valore edilizio 1600 euro/mq Il valore del suolo 400 euro/mq L incidenza del valore del suolo sul valore dell immobile è data dall incidenza dell area (ia) L incidenza dell area esprime il peso del valore del suolo sul valore dell immobile In un area il valore dell ia è il 20%: se il valore di un immobile è 2000 euro/mq, il valore del suolo è di 400 euro/mq

6 Alcuni esempi Comprende prezzo dell area, oneri fiscali, oneri finanziari, utile del costruttore venditore Valore delle abitazioni nuove (euro/mq) Incidenza area lorda Incidenza netta Valore del suolo Valore del capitale edilizio BOLOGNA Centro % 36% Semicentro % 29% Periferia % 21% VERONA Centro % 30% Semicentro % 16% Periferia % 13% RAVENNA Centro % 20% Semicentro % 16% Periferia % 13% Fonte: Consulente immobiliare. Dati autunno 2008 I valori sono espressi in euro/mq edificabile

7 Il procedimento di stima Il procedimento di stima del valore di trasformazione è suscettibile di impiego per la stima delle aree edificabili e in generale per tutti gli immobili destinati a trasformazione Il principio di base è il seguente: il valore del bene è quanto un imprenditore ordinario sarebbe disposto a pagare per ottenerlo nell ambito di un progetto di sviluppo immobiliare con riferimento alle seguenti ipotesi: il più probabile impiego che sia tecnicamente possibile, legalmente permesso, finanziariamente fattibile e che conduca al suo più elevato valore (highest and best use) lab gestione e costruzione delle opere di architettura_estimo prof. Antonella Faggiani aa 2010_2011

8 La metodologia per la valutazione URBANIZZAZIONE AREA ONERI CONCESSORI IL VALORE DI MERCATO DEL BENE COSTO DEI MANUFATTI SPESE TECNICHE GENERALI IMPREVISTI SPESE COMMERCIALIZZAZIONE PROFITTO DEL PROMOTORE VALORE DELL AREA

9 Il procedimento del valore di trasformazione Formalmente, il valore di trasformazione è dalla formula riportata di seguito In essa: Vt n i 0 V i q i C i Vi è il valore di mercato dei beni prodotti Ci è il costo dei costi necessari alla trasformazione 1/qi rappresenta il coefficiente di anticipazione che consente l attualizzazione di costi e ricavi

10 Il valore di trasformazione Il valore di trasformazione rappresenta la differenza attualizzata tra il valore di mercato del prodotto della trasformazione e il costo di produzione di quest'ultima Questa tecnica di valutazione può essere sviluppata con diversi livelli di complessità tecnica in ragione degli obiettivi della stima e del livello di approfondimento delle informazioni e del progetto Declinazioni semplificate appaiono appropriate qualora non sia possibile esplicitare compiutamente il processo di sviluppo dell area Declinazioni più complesse sono possibile in presenza di un apparato informativo ricco e puntuale Essa inoltre può internalizzare la complessità che contraddistingue molti progetti di sviluppo attraverso l impiego di tecniche più complesse come le tecniche dei flussi di cassa (DCF)

11 La tecnica DCF: uno strumento internazionale Le tecniche che impiegano flussi di cassa rappresentano gli strumenti più complessi e sotto il profilo tecnico sono considerati gli strumenti più rigorosi per la valutazione. Questi modelli sono strumenti ampiamente consolidati nella letteratura internazionale sulla valutazione degli investimenti immobiliari, la valutazione di beni immobili e la manualistica impiegata in ambito professionale

12 La definizione del DCF Discounted Cash Flow Analysis è un modello finanziario basato su esplicite assunzioni circa le prospettive di ricavo e costo di un'attività Si tratta di uno strumento che proietta una serie di flussi di cassa periodici di un'attività esistente o di un progetto. A questa serie di flussi di cassa viene applicato un tasso di sconto derivato dal mercato per valutare il valore attuale del flusso di ricavi associato alla proprietà Nel caso di progetti di trasformazione, vengono stimati i costi dello sviluppo e le vendite per giungere ad una serie di flussi netti successivamente scontati in ragione del periodo di sviluppo e di marketing del progetto

13 Il modello DCF nella pratica Stima dei ricavi Stima dei costi di produzione Analisi del progetto e Analisi di mercato Determinazione dei tempi a cui si riferiscono costi e ricavi Elaborazione dei flussi di cassa e stima dei saggi netti Determinazione del saggio di sconto Attualizzazione dei flussi e stima dell'area

14 L analisi del progetto Il progetto di trasformazione deve essere letto selettivamente: in relazioni alle superfici che è possibile realizzare (il tema degli indici e delle volumetrie); in relazione al target di mercato (le funzioni); in relazione a eventuali ulteriori vincoli che l amministrazione pone al promotore»ad esempio, vincoli legati al recupero di particolari edifici di valore storicoarchitettonico, realizzazione di opere pubbliche La valutazione tiene conto del problema legato alla presenza di diverse misure di consistenza può esserci un problema legato alla misura di consistenza delle superfici o l impiego di misure di volumi

15 La misura dei ricavi I valori di mercato si riferiscono ai beni esito della trasformazione (fabbricati residenziali, ufficio-commerciale, capannone, ecc..) Il valore di mercato dei beni oggetto della trasformazione avviene di norma attraverso procedimento comparativo Duplice tema: La corretta misura di consistenza finalizzata alla stima dei ricavi La stima del valore unitario Duplice natura delle fonti: indirette e dirette

16 Le fonti del mercato immobiliare Fonti dirette, primarie o ufficiose Forniscono indicazioni quantitative puntuali (prezzi/valori) ed indicazioni qualitative sulle dinamiche dello specifico mercato Contratti di compravendita Offerte di vendita Perizie giudiziarie Valutazioni dell Agenzia del Territorio Testimoni privilegiati Fonti indirette, secondarie o ufficiali Forniscono quotazioni medie, minime, massime ottenute dalla acquisizione e successiva elaborazione di valori Studi di società specializzate (Nomisma, Scenari Immobiliari,..) Osservatori immobiliari di Enti istituzionali (Agenzia del Territorio) Banche dati di natura commerciale (Tecnocasa, Gabetti, Fiaip) Periodici specializzati (Consulente Immobiliare)

17 I costi della trasformazione VALORE DI COSTO DEI MANUFATTI COSTO DEGLI ONERI CONCESSORI COSTO DELLE OPERE PUBBLICHE SPESE TECNICHE/ Generali e imprevisti SPESE COMMERCIALIZZAZIONE PROFITTO DEL PROMOTORE La misura dei costi rappresenta il secondo momento I costi della trasformazione urbana riguardano: la realizzazione dei manufatti a destinazione privata e pubblica la sistemazione delle aree non edificate con la costruzione delle infrastrutture e delle opere pubbliche la realizzazione di opere per la collettività di particolare entità, ad esempio parchi, attrezzature sportive, parcheggi La valutazione dei progetti deve tenere conto di queste voci quindi è necessario procedere alla loro stima

18 I costi della produzione edilizia Il valore del costo dei manufatti e di tutte le opere che caratterizzano il progetto è rappresentato dal loro costo di costruzione Poiché queste valutazioni non necessariamente prevedono l esistenza di progetti architettonici approfonditi (definitivo o esecutivo) la stima viene effettuata per comparazione con manufatti simili I valori si ottengono con riferimento a fonti ufficiali e ufficiose Le fonti ufficiose: contabilità lavori, stime di testimoni privilegiati, imprese di costruzioni.. Le fonti ufficiali: prezziari di vari soggetti Una fonte particolarmente utile è il prezziario pubblicato dalla Dei che fornisce i costi di costruzione di numerose tipologie edilizie e il cronoprogramma

19 Il costo di urbanizzazione dell area Il costo di urbanizzazione delle aree comprende gli interventi funzionali alla realizzazione di insediamenti e prevede la realizzazione delle seguenti opere i sottoservizi e le reti l illuminazione pubblica le strade, le piste ciclabili e i parcheggi le aree verdi opportunamente attrezzate Tali costi sostituiscono la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria, mediante la realizzazione a scomputo delle opere In ragione della complessità del tema, è utile assumere che l urbanizzazione delle aree abbia un carattere ordinario. Qualora sia noto il progetto, si potrà tenere in considerazione la realizzazione di oneri aggiuntivi (es. gli oneri cd perequativi, la cessione di aree già urbanizzate, ecc..)

20 Gli oneri concessori Gli oneri di urbanizzazione primaria possono essere corrisposti: con pagamento in moneta della quota stabilita attraverso la realizzazione a scomputo delle opere da parte del promotore del progetto Gli oneri di urbanizzazione secondaria in genere vengono pagati sulla base dei valori tabellari qualche comune prevede la realizzazione di opere pubbliche in alternativa al pagamento degli oneri Il computo del contributo sul costo di costruzione è più complesso (cfr tabelle comunali)

21 Un esempio DETERMINAZIONE DEL CONTRIBUTO PER L'INCIDENZA DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA RELATIVA ALLA RESIDENZA ZONA TERRITORIALE OMOGENEA COSTO TEORICO BASE L.R. n 61/85 e P.C.R. n 385/92 (convertito in Euro) urbanizzazione INCREMENTO ART.82 COMMA 5 L.R. n 61/ ,00 % per la sola Z.T.O. "B" (come da D.C.C. n 217/94) urbanizzazione PARAMETRI TABELLARI L.R. n 61/85 COSTO TEORICO CONSEGUENTE urbanizzazione CORRETTIVO COMUNALE ART.84 L.R. n 61/85 precedente variaz. ISTAT (periodo ) = + 31,77 % nuova variaz. ISTAT (periodo ) = + 18,57 % INCIDENZA ONERI DI URBANIZZAZIONE (per mc.) variaz. complessiva totale andam. caratt. destinaz. dei dati base = primaria secondaria primaria secondaria primaria secondaria + 56,24 % primaria secondaria totale demografico geografiche di zona B 4,42 6,43 10,85 5,74 8, ,5 2,87 4,18 56,24% 4,48 6,53 11,01 C 4,42 6,43 10,85 4,42 6, ,1 4,86 7,07 56,24% 7,59 11,05 18,64 D 9,30 6,43 15,73 9,30 6, ,1 10,23 7,07 56,24% 15,98 11,05 27,03 E 9,30 6,43 15,73 9,30 6, ,1 10,23 7,07 56,24% 15,98 11,05 27,03 E (*) 9,30 6,43 15,73 9,30 6, ,55 5,11 3,54 56,24% 7,99 5,53 13,51 F (**) 9,30 6,43 15,73 9,30 6, ,1 10,23 7,07 56,24% 15,98 11,05 27,03

22 Le spese tecniche Le spese tecniche riguardano la remunerazione di tutti i servizi tecnici che vengono prestati da soggetti nel corso del progetto edilizio: la progettazione (preliminare, definitiva, esecutiva) la direzione lavori e il collaudo Questa voce si stima in percentuale sul costo di costruzione gli operatori segnalano che il progressivo perfezionamento dei livelli progettuali (Piano adottato, Piano attuativo approvato, ecc..) determina una riduzione di tali costi Spese tecniche Funzione residenziale Percentuale sui costi Area ricompresa in Piano urbanistico generale 10-9% Area con strumento attuativo approvato 8-7% Spese tecniche Funzione produttiva Area ricompresa in Piano urbanistico generale 7-6% Area con strumento attuativo approvato 5-4% Imprevisti 5-3%

23 Gli imprevisti e le spese di commercializzazione In funzione delle caratteristiche del progetto di trasformazione, gli imprevisti si possono attestare intorno al 3-5% del costo di costruzione Le eventuali spese di commercializzazione riguardano le spese sostenute per la promozione/pubblicità del progetto e per il supporto alla vendita degli immobili (si stimano in percentuale: 2-3% sui ricavi). Tale voce è funzionale alle modalità di gestione della trasformazione e della sua commercializzazione

24 Il profitto del promotore Anche il profitto del promotore è una voce che rientra fra i costi Il profitto del promotore, stimato al lordo di tasse, imposte e oneri finanziari, riflette la remunerazione delle attività imprenditoriali del soggetto e il rischio che si assume come promotore dell investimento Il profitto può essere imputato in modo diverso: Una voce di costo calcolata in percentuale sui ricavi o sui costi Una componente del saggio di sconto L ammontare del profitto è condizionato dalla dinamicità del mercato immobiliare In alcune aree nel nostri Paese si considerava ordinario un profitto calcolato sui ricavi pari al 20 % Recentemente gli operatori hanno segnalato un abbassamento del profitto che si può attestare tra il 10 e il 20%

25 Le categorie interpretative del profitto Urbanistico Remunerazione del rischio connesso alla procedura amministrativa (perfezionamento dell'iter urbanistico e all'approvazione dei titoli abilitativi per l'attività edilizia) Le componenti dell'utile/profitto Industriale Mercato Remunerazione legata all'attività di sviluppo immobiliare e di costruzione (realizzazione opere pubbliche e private) Remunerazione del rischio connesso al mercato in relazione all'assorbimento delle funzioni di progetto, ai valori di vendita e ai trend di mercato Illiquidità Remunerazione del rischio connesso all'indisponibilità di moneta o di mezzi facilmente convertibili in moneta

26 Il tema degli oneri finanziari In genere il promotore non possiede sufficienti capitali per realizzare da solo l investimento quindi nell ambito di una operazione di trasformazione si prevede che essa venga finanziata con due tipologie di capitali: Capitale proprio (capitale di rischio) Capitale a prestito Gli interessi sono il prezzo d uso del capitale preso a prestito dal promotore e la quantità di interessi pagati al creditore dipendono dal rapporto fra promotore e finanziatore

27 Oneri e valutazioni soggettive L impiego degli oneri finanziari nella valutazione è legato all informazione che si fornisce al developer Se la valutazione deve fornire indicazioni oggettive che non tengono conto delle condizioni individuali (capacità di finanziamento, rapporti con i finanziatori, profilo fiscale) allora gli oneri finanziari non devono essere considerati fra le voci di costo Obiettivo: stimare il valore di mercato dell'area Se la valutazione ha l obiettivo di fornire indicazioni legate alla condizione soggettiva del soggetto, gli interessi passivi possono essere considerati Obiettivo: valutare la disponibilità a pagare il bene da parte dello sviluppatore

28 Lo schema di sintesi di costi e ricavi Ricavi Consistenza (Mq lordi) Valore unitario Valore totale Residenziale euro/mq Posto auto Articolazione costi Totale ricavi (valori reali) Costo di costruzione Residenziale euro/mq Articolazione costi Opere di urbanizzazione Articolazione costi Totale costi di costruzione (valori reali) Oneri concessori Oneri di urbanizzazione secondaria Contributo sul costo di costruzione Articolazione Altre spese Spese tecniche (progettazione, direzione lavori, sicurezza) e gen 10,00% sui costi c Imprevisti e spese generali 4,00% sui costi c Assicurazione 0,10% sui costi c ICI Spese di commercializzazione 2,00% sui ricavi Totale Oneri concessori e altre spese Totale costi (valori nominali) Profitto 15% sui ricavi Saldi netti (valori nominali)

29 Dalla valutazione statica al flusso dei costi e dei ricavi A partire dallo schema dei costi e dei ricavi è possibile sviluppare il flusso dei ricavi e dei costi durante il periodo di sviluppo dell'operazione immobiliare allo scopo di esplicitare le entrate e le uscite del progetto di sviluppo immobiliare L elaborazione del modello richiede la conoscenza della distribuzione delle grandezze economiche Le considerazioni a questo proposito sono due: per quanto riguarda i costi di costruzione, si può assumere la validità di una distribuzione temporale dei costi a S oppure impiegare l articolazione che propone il prezziario DEI per quanto riguarda la proiezione dei ricavi, esse possono essere stimati a partire dalle indicazioni di mercato

30 Il flusso dei ricavi e dei costi Ricavi 1 anno 2 anno 3 anno 4 anno Residenziale Posto auto Articolazione costi 30,00% 70,00% Totale ricavi (valori reali) Costo di costruzione Residenziale Articolazione costi 15,00% 25,00% 40,00% 20,00% Opere di urbanizzazione Articolazione costi 30,00% 20,00% 20,00% 30,00% Totale costi di costruzione (valori reali) Oneri concessori Oneri di urbanizzazione secondaria Contributo sul costo di costruzione Articolazione 50,00% 50,00% 0,00% 0,00% Altre spese Spese tecniche (progettazione, direzione lavori Imprevisti e spese generali Assicurazione ICI Spese di commercializzazione Totale Oneri concessori e altre spese Totale costi (valori nominali) Profitto Saldi netti (valori nominali)

31 Dai saldi netti ai saldi netti attualizzati L'esito del cash flow è la stima dei saldi netti dell'operazione di sviluppo. Il passaggio successivo è la loro attualizzazione Il saggio di attualizzazione serve per attualizzare le quantità di moneta riferite a momenti diversi rispetto a quello attuale In questo genere di valutazioni si assume che il saggio di attualizzazione coincida con il saggio che riflette il costo del capitale risk free poiché non facciamo nessuna ipotesi circa impieghi alternativi del capitale (costo opportunità) e non consideriamo nel saggio la remunerazione del rischio per il promotore (questa quota è già compresa nel profitto)

32 Il saggio privo di rischio Il tasso d'interesse privo di rischio (risk free interest rate) rappresenta il saggio riconosciuto ad un'attività priva di rischio L'assunto teorico si basa sull'evidenza che nel mercato è possibile individuare un investimento che abbia un rendimento certo e noto ex ante. Nella prassi si tratta di titoli di stato a breve termine di paesi affidabili Il rendimento di questi investimento diventa il tasso di riferimento, il tasso più basso sul mercato poiché si assume che l'investimento abbia rischio zero Qualunque altro investimento si caratterizza per un tasso più elevato poiché al risk free si aggiungono componenti di premio al rischio in base al rischio (insolvenza e volatilità) proprio dell'attività finanziaria

33 Il valore dell area A partire dai saldi netti si procede al calcolo dei saldi lordi attraverso il coefficiente di attualizzazione La somma del flussi netti attualizzati coincide con il valore dell area Saldi netti Periodo Saggio di attualizzazione annuale 3,13% (1+r)^periodo 1, , , , Coefficiente di attualizzazione 0,970 0,940 0,912 0,884 Saldi netti attualizzati Valore del bene Superficio lorda complessiva Valore per mq di sl 287 Incidenza dell'area 12%

34 Se il saggio internalizza il profitto del promotore Consistenza (Mq lordi) Valore unitario Valore totale 1 anno 2 anno 3 anno 4 anno Ricavi Residenziale euro/mq Posto auto Articolazione costi 30,00% 70,00% Totale ricavi (valori reali) Costo di costruzione Residenziale euro/mq Articolazione costi 15,00% 25,00% 40,00% 20,00% Opere di urbanizzazione Articolazione costi 30,00% 20,00% 20,00% 30,00% Totale costi di costruzione Oneri concessori Oneri di urbanizzazione seco Contributo sul costo di costru Articolazione 50,00% 50,00% 0,00% 0,00% Altre spese Spese tecniche (progettazione, direzione lavori 10,00% sui costi c Imprevisti e spese generali 4,00% sui costi c Assicurazione 0,10% sui costi c ICI Spese di commercializzazione 2,00% sui ricavi Totale Oneri concessori e altre spese Totale costi Profitto 0% sui ricavi Saldi netti Periodo Saggio di attualizzazione annuale 13,84% (1+r)^periodo 1,1384 1, , , Coefficiente di attualizzazione 0,878 0,772 0,678 0,595 Saldi netti attualizzati Valore del bene

35 Dalla metodologia residual alle stime comparative La stima attraverso il procedimento residual porta alla determinazione del valore totale del bene, che è opportuno venga convertito con riferimento ai principali parametri urbanistici che caratterizzano l'area La capacità edificatoria/volumetria riconosciuta dal piano espressa in mq su o slp/mq di st/sf o mc/mq di st/sf Questa conversione consente di verificare la congrità del valore rispetto al mercato di riferimento A questo scopo, la verifica di congruità può essere effettuata tramite comparazione La stima comparativa infatti rappresenta un ulteriore procedimento per la stima delle aree edificabili

36 Alcune considerazioni La metodologia di stima del valore residuo/stima comparativa con riferimento al valore della capacità edificatoria può essere impiegata quando si vuole valutare il valore di un area edificabile Se l area non è edificabile, il valore del suolo non è funzione della sua capacità edificatoria In questo caso, la valutazione deve tenere conto di altri aspetti: l area è destinata a standard (con/senza volumetria destinata ad attrezzature collettive) l area viene impiegata a scopi agricoli

37 Disclaimer Il presente documento è stato predisposto da Antonella Faggiani nell ambito dell attività didattica Il presente documento è per esclusivo uso didattico e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo espresso consenso per iscritto da parte di Antonella Faggiani. Il copyright ed ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni in esso contenuti è di esclusiva pertinenza di Antonella Faggiani, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica ed anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Antonella Faggiani. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione dello stesso, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Antonella Faggiani, senza alcun obbligo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti

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