La valutazione degli attivi nei Fondi Immobiliari

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1 La valutazione degli attivi illiquidi detenuti dagli intermediari finanziari La valutazione degli attivi nei Fondi Immobiliari Stefano Deleo Investire Immobiliare SGR S.p.A. 12 luglio Milano S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO

2 Obiettivi del programma OBIETTIVI DEL PROGRAMMA OBIETTIVI DIDATTICI Introdurre in via preliminare lo strumento dei fondi immobiliari (di seguito: ʺFondiʺ o anche ʺFondi Immobiliariʺ) ed il relativo mercato di riferimento; analizzare la normativa di riferimento e gli orientamenti degli Organi di Vigilanza; identificare le tipiche aree di rischio dello strumento ed in particolare il rischio illiquidità; analizzare le criticità tipiche dello strumento e del settore immobiliare; analizzare un esempio di modello di funzionamento aziendale; analizzare un esempio di struttura organizzativa ricorrente; analizzare un esempio di Governace aziendale dei Fondi; identificare ed analizzare le funzioni tipiche di controllo. OBIETTIVI PRATICI Durante la definizione e l analisi dello strumento dei Fondi si accompagnerà l esposizione con degli esempi pratici che verranno menzionati in relazione all argomento trattato; nell impostazione del corso si è tenuto conto in primo luogo dell esigenza di tutela del risparmiatore mediante la ricerca di una corretta e trasparente interpretazione della gestione del risparmio e successivamente di fornire gli elementi di base di cui tengono conto Amministratori ed i Sindaci per esercizio delle proprie funzioni, in qualità di responsabili delle attività di gestione, al fine di ottemperare ad una gestione prudente, perseguendo l obbiettivo di evitare qualsiasi danno di tipo economico e reputazionale. 2

3 Metodologia di analisi 3

4 Introduzione ai Fondi Immobiliari S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO

5 I Fondi comuni di investimento di tipo immobiliare I Fondi comuni di investimento immobiliare sono strumenti collettivi di investimento, costituiti da un patrimonio autonomo, suddiviso in Quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito da una Società di Gestione del Risparmio (SGR), in cui il diritto al rimborso delle Quote viene riconosciuto ai partecipanti a scadenze predefinite. A partire dalla loro introduzione i Fondi immobiliari hanno trovato, nel nostro Paese, crescente affermazione e successo grazie alle caratteristiche di trasparenza, flessibilità ed efficienza fiscale; Oggetto dell investimento Forma Durata massima Beni immobili Diritti reali immobiliari Partecipazioni in società immobiliari Istituti in forma chiusa o semichiusa 50 anni Gli operatori di mercato, pubblici e privati, hanno accolto positivamente questo strumento che si è dimostrato ideale per ottimizzare la gestione di rilevanti patrimoni immobiliari. Leva finanziaria Fiscalità Modalità di partecipazione Massimo 60% del valore (1) degli immobili e 20% delle altre attività In capo al Fondo non esiste alcuna tassazione dei redditi d impresa; In capo ai sottoscrittori è prevista una ritenuta alla fonte del 20% all atto della distribuzione dei proventi. Sulle operazioni immobiliari sono previsti regimi fiscali agevolati in caso di apporto / acquisto Fondo ordinario - a raccolta Fondo ad apporto (1) minimo tra: i) media tra il valore attuale di mercato ed il costo storico; ii) valore attuale, se inferiore al costo storico da più di un anno; 5

6 Il mercato dei Fondi Immobiliari In uno scenario economico caratterizzato dall instabilità dei mercati e dalla grave crisi dei debiti sovrani, l industria dei fondi immobiliari italiani continua a crescere. Patrimonio ed attivo sono cresciuti nel 2011 rispettivamente del 10,8% e del 3,4% su base annua. Il Net Asset Value dei fondi immobiliari al 31 dicembre 2011 ha superato ,1 milioni di euro, con un incremento del 10,8% rispetto a dicembre dell anno precedente. Nello stesso periodo il valore complessivo dell attività ha raggiunto circa ,0 milioni di euro, con un incremento annuale pari al 3,5%. Al 31 dicembre 2011 il numero di fondi riservati si è attestato a 179, mentre il numero dei fondi retail si è mantenuto stabile nel corso del 2011 a 23 unità. Nel medesimo periodo l asset allocation degli investimenti dei fondi immobiliari risulta: Uffici (54,1%), Commerciale (17,0%), Residenziale (7,1%), Turistico/Ricreativo (4,5%), Industriale (4,2%), Logistica (2,3%), RSA (1,0%), Altro (9,8%). 6

7 L andamento del mercato L IPD Pan-European Property Fund Index misura trimestralmente la performance del mercanto dei fondi immobiliari nei paesi dell'area Euro. L andamento dell indice evidenzia variazioni nelle performance degli investimenti immobiliari dell aera euro sostanzialmente più stabili rispetto all andamento fluttuante degli indici azionari di borsa del mercato europeo ed italiano. L investimento nell immobiliare ad oggi risulta un opportunità vantaggiosa di diversificazione del portafoglio con rischi contenuti rispetto ad altri settori. 7

8 Analisi del rischio/rendimento S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO

9 L attesa di rendimento per tipologia di Fondo Obiettivi di rendimento dei Fondi Profilo di rischio del Fondo Contribuiscono alla qualificazione del profilo rischio / rendimento di un fondo: La combinazione di immobili appartenenti a diverse categorie per come descritte nel grafico di cui sopra «L holding period» dell investimento Il ricorso alla leva finanziaria e le caratteristiche di questa rispetto alla durata / underwriting dell investimento; Anche l approccio strategico contribuisce alla qualificazione del profilo R/R: investimenti long-term destinati ad una permanenza nel Fondo di lungo periodo per la stabilizzazione dei flussi di cassa (miglioramento del d/y); investimenti di breve periodo destinati alla monetizzazione ed al trading immobiliare nel breve periodo immediatamente dopo la loro messa a reddito (miglioramento dell IRR); investimenti di valorizzazione ad alto valore aggiunto destinati a massimizzare l investimento nel tempo. 9

10 L attesa di rendimento per tipologia di immobile Obiettivi di rendimento degli immobili Mix di Portafoglio Maggiore è la fungibilità, anche urbanistica, dell immobile in termini di riutilizzo e trasformazione, minore è il rischio che allo stesso viene assegnato. Ne consegue che più un immobile è concentrato e specificatamente realizzato per un determinato fine/tenant, più lo stesso sarà considerato rischioso e quindi redditizio. 10

11 Un mercato liquido in relazione alla tipologia di immobile Distribuzione delle compravendite residenziali dell anno 2010 Concentrazione territoriale delle transazioni immobiliari Fonte: Agenzia del territorio La distribuzione del numero di compravendite Il grafico sopra riportato indica la concentrazione delle compravendite residenziali sul territorio nazionale. Il settore residenziale, dato il suo elevato numero di transazioni annuali (tra le 430 mila del 1985 e le 869 mila all anno 2006), è considerato in assoluto il settore più liquido. Il primo semestre 2012 le transazioni si sono ridotte a 110 mila unità compravendute, rappresentando circa il 45% della quota complessiva degli scambi immobiliari italiani. 11

12 Le fasi del mercato immobiliare PREZZI La ciclicità del settore e le variabili che ne influenzano l andamento 12

13 I rischi del settore dei Fondi Immobiliari 13

14 I rischi operativi specifici dei Fondi Immobiliari 14

15 Analisi normativa e fiscale dei Fondi S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO

16 Sintesi normativa 16

17 Sintesi fiscale I Fondi immobiliari godono di un regime fiscale particolarmente favorevole: Gli utili prodotti dal Fondo immobiliare sono esenti dalle imposte sui redditi e dall imposta regionale sulle attività produttive (IRAP); gli interessi di conto corrente del Fondo, maturano al lordo di imposta. Il regime di tassazione dei partecipanti ai fondi comuni di investimento immobiliari (art. 32 del decreto legge 31/5/2010 n.78 convertito dalla legge 12/7/2011 n. 106) prevede che mantengano in ogni caso, a prescindere della partecipazione detenuta, il regime ordinario di tassazione previsto all art. 7 del decreto legge n.25/9/2001 n.351 e cioè la tassazione con ritenuta alla fonte del 20% sui proventi distribuiti in costanza di partecipazione (per i redditi di capitale) tutti i soggetti definiti Istituzionali (Stato, Enti Pubblici, OICR Italiani, imprese di assicurazione, le forme di previdenza complementare e gli Enti di previdenza obbligatoria, gli intermediari bancari e finanziari soggetti a forme di vigilanza prudenziale, tutti i soggetti e i patrimoni appena indicati costituiti all estero in paesi o territori che consentono uno scambio di informazioni volto ad individuare i beneficiari del reddito sempreché inclusi nella così detta «White List», le società ed i veicoli contrattuali partecipati in misura superiore al 50% dai soggetti appena elencati). I redditi prodotti attraverso la cessione delle quote del fondo (redditi diversi) sono soggetti alla ritenuta del 20% se non conseguiti nell esercizio di impresa. Sono invece soggetti a tassazione per Trasparenza e quindi a prescindere dalla percezione dei proventi (la tassazione avviene sul maturato del fondo), le persone fisiche, i veicoli contrattuali e gli enti diversi da quelli indicati in precedenza che detengono una partecipazione superiore al 5% del patrimonio del Fondo. Il reddito prodotto dal fondo immobiliare concorre a formare il reddito del partecipante proporzionalmente alla quota di partecipazione. In caso di cessione delle quote le plusvalenze concorrono a formare il reddito del partecipante nei limiti del 49,72% del loro ammontare. Sono in ogni caso soggetti a tassazione con aliquota del 20% (non White List) i proventi percepiti da soggetti non residenti, diversi da quelli indicati al primo punto, che detengono una partecipazione superiore al 5% del patrimonio del fondo Per la cessione di fabbricati appartenenti alla categoria strumentale, nel caso in cui una delle due controparti della compravendita sia un Fondo, l imposta di registro applicabile è pari al 2% anziché al 4%; Per l apporto di una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell apporto al Fondo immobiliare non è dovuta l IVA e le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa. Questa agevolazione riguarda anche gli apporti che hanno ad oggetto un insieme di contratti di leasing finanziario che prevedano la facoltà di riscatto a termine di immobili locati a terzi In caso di apporto o vendita da parte di Regioni o altri Enti pubblici, le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa. 17

18 Analisi del funzionamento e della Governance S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO

19 I Fondi Immobiliari ad apporto L esempio prevede la costituzione di un Fondo immobiliare mediante il conferimento, da parte degli Enti Apportanti, del patrimonio immobiliare ed il contestuale collocamento delle Quote. Esistono dei prodotti in cui è prevista la possibilità che gli Enti Apportanti detengano delle Quote di minoranza del Fondo al fine di tutelare i risparmiatori, clausola di lock-up. Condizione necessaria affinché l apporto goda dell esenzione IVA è che l oggetto di apporto sia una pluralità di immobili prevalentemente locata. 19

20 I Fondi Immobiliari a raccolta L esempio prevede la costituzione di un Fondo immobiliare mediante la raccolta di equity e la successiva destinazione di tali capitali all acquisto o allo sviluppo di immobili appartenenti a differenti asset class. Le Quote del Fondo potrebbero essere anche oggetto di collocamento sul mercato Retail in alternativa alle Quote riservate ad investitori Istituzionali. 20

21 Un esempio di modello di funzionamento dei Fondi Nel modello di funzionamento sono riportati due attori ritenuti centrali e fondamentali nella gestione dei Fondi Immobiliari, la Banca Depositaria e l Esperto Indipendente. Il loro ruolo viene previsto e rimarcato dalla normativa di settore ed è centrale per gli Organi di Vigilanza e per la SGR. 21

22 Un esempio di modello di governance Esempio di Governance una tutela per i Quotisti Nell esempio di Governance si pone l accento sull autonomia delle SGR consentendo al contempo la massima trasparenza ed un coinvolgimento limitato dei quotisti nelle scelte gestionali del Fondo. In conformità alle vigenti disposizioni normative, sarebbe auspicabile si prevedessero: adesione al protocollo di autonomia per la Gestione dei Conflitti di interesse Autoregolamentazione; nomina di uno o più consiglieri indipendenti; adozione di procedure per la gestione dei conflitti di interesse e redatte in ottemperanza di quanto previsto dall eventuale protocollo di autonomia adottato; contenimento delle deleghe agli amministratori, in particolare per tutti i poteri che pongano in essere situazioni in conflitto anche potenziale, in modo da formulare delibere consiliari ampiamente discusse in CdA, favorendo l evidenza del processo decisionale e l assunzione di delibere collegiali che tengano conto delle evidenze e dei rilievi degli amministratori indipendenti. 22

23 Un esempio di struttura di controlli I CONTROLLI previsti dalla Normativa SGR Antiriciclaggio 23

24 Profilo economico-finanziario del Fondo Le spese a carico del Fondo, incluse le commissioni di gestione in favore della SGR, sono disciplinate dalla normativa della Banca d Italia e sono specificatamente previsti all interno del Regolamento di Gestione del Fondo. Lo schema propone il profilo economico tipico di un Fondo Immobiliare. La commissione di gestione fissa in favore della Società di Gestione è normalmente calcolata come una percentuale annua del valore complessivo delle attività del Fondo o in alternativa come percentuale annua del valore complessivo del Fondo. La stessa va commisurata alla effettiva complessità delle attività da svolgere nella gestione del Fondo. Potrebbero essere previste anche delle commissioni variabili incentivanti finalizzate a condividere con la SGR le performance (sia positive e negative) del Fondo, riducendo l incidenza delle commissioni Fisse. 24

25 Elementi essenziali per la costituzione Al fine di strutturare un Fondo di successo, sono necessari determinati presupposti di base in termini di dimensione, redditività, allocazione degli investimenti, leva finanziaria e governance. Per la costituzione di un Fondo Comune di Investimento è condizione necessaria la pluralità di investitori e la completa autonomia della SGR, come indicato dalla normativa. DIMENSIONE PATRIMONIO IMMOBILIARE determinare una corretta dimensione e diversificazione degli investimenti del Fondo in modo da costituire un portafoglio in grado di minimizzare il rischio di tensione di cassa e garantire la copertura di tutti i costi di gestione; possibilità di apportare o acquisire anche successivamente alla costituzione del Fondo ulteriori immobili. REDDITIVITA DA CANONI contratti di affitto che permettano flussi stabili di cassa per la copertura dei costi di gestione (costi operativi ed eventuali oneri finanziari) ed in linea con gli obiettivi di rendimento del Fondo; attenta valutazione dei livelli di rischio che gli investitori sono propensi ad assumersi e commisurazione di un adeguata remunerazione obiettivo degli stessi. ASSET ALLOCATION combinare differenti tipologie di immobili al fine di garantire un appropriata ripartizione dell investimento ed un profilo di rischio/rendimento adeguato al profilo dell investitore. LEVA FINANZIARIA possibilità di utilizzo della leva finanziaria fino al limite fissato dalla normativa vigente protempore. CORPORATE GOVERNANCE Corporate Governance volta a garantire la trasparenza dell attività gestionale ed un appropriato governo delle operazioni in conflitto d interessi anche potenziale. 25

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