Il regime fiscale delle SIIQ: imposte di ingresso, redditi prodotti e utili distribuiti

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1 Il regime fiscale delle SIIQ: imposte di ingresso, redditi prodotti e utili distribuiti Prof. Tommaso Di Tanno (Di Tanno & Associati) SIIQ, SICAF E FONDI IMMOBILIARI Evoluzione degli strumenti di investimento immobiliare 21 Maggio 2015

2 IL REGIME FISCALE DELLE SIIQ: IMPOSTE DI INGRESSO, REDDITI PRODOTTI E UTILI DISTRIBUITI Prof. Tommaso Di Tanno Roma, 21 maggio

3 Il regime SIIQ alla luce della recente riforma La SIIQ: un investimento a reddito (quasi) fisso (art.1, commi bis, L. 296/2006) A metà tra fondo immobiliare e società immobiliare ordinaria Redditi da locazione esenti per la SIIQ tassazione dei soci al momento della distribuzione Tassazione ordinaria per gli altri redditi Normativa di attuazione (D.M. 174/2007) e prassi (Circ. 8/E del 2008) La riforma delle SIIQ (D.L. 133/2014) Obiettivo: rivitalizzare uno strumento ancora poco diffuso ampliamento dell area di esenzione per: plusvalenze relative ai beni (immobili e partecipazioni) produttivi di redditi esenti proventi e plusvalenze relative a quote di fondi immobiliari qualificati speciale obbligo di distribuzione degli utili derivanti dalle plusvalenze (vedi infra) 2

4 L imposta di ingresso (1/2) L ingresso nel regime speciale delle SIIQ/SIINQ comporta il realizzo a valore normale degli immobili destinati alla locazione posseduti alla data di chiusura dell ultimo esercizio in regime ordinario (art. 1, comma 126, L. 296/2006) Che anche gli immobili di trading - se riclassificati tra quelli destinati alla locazione - possono essere considerati L applicazione della Imposta Sostitutiva (Exit Tax) in alternativa a IRES/IRAP ordinaria (ma scelta uniforme per tutti gli immobili) Il realizzo ha luogo nel periodo d imposta anteriore a quello di ingresso nel regime SIIQ L Exit Tax Imposta Sostitutiva (del 20%) è il regime naturale Versamento in unica soluzione ovvero in un massimo di 5 rate annuali (interessi al TUS + 1%) Possibilità di utilizzare le perdite pregresse ad abbattimento della base imponibile della Exit Tax 3

5 L imposta di ingresso (2/2) Valore fiscalmente riconosciuto Il valore normale assoggettato a Exit Tax si considera valore fiscalmente riconosciuto a decorrere dal quarto periodo d imposta successivo a quello anteriore all ingresso nel regime (ad es: ingresso 2015; valore riconosciuto 2018) In caso di realizzo degli immobili prima di tale periodo la differenza tra il valore assoggettato a Exit Tax e costo fiscale originario è assoggettato ad imposizione ordinaria (art. 1, comma 127, L. 296/2006) Ciò vale anche in caso di decadenza dal regime prima del consolidamento del valore fiscale Aspetti dubbi In entrambe le ipotesi l Imposta Sostitutiva costituisce un credito scomputabile dall IRES In caso di realizzo anticipato si ritiene (la norma tace) che le rate residue della Exit Tax debbano continuare ad essere versate (diventando poi un credito d imposta scomputabile) In caso di realizzo anticipato di immobili minusvalenti, non è previsto l obbligo di versare la maggior imposta sostitutiva risparmiata per effetto delle minusvalenze 4

6 La tassazione alternativa all Exit Tax Tassazione ordinaria Le plusvalenze (e le minusvalenze) da ingresso concorrono a formare l ordinaria base imponibile IRES (possibilità di compensare le perdite pregresse) e IRAP Opzione nella dichiarazione relativa al periodo d imposta di realizzo Imputazione integrale nel periodo d imposta anteriore a quello di ingresso nel regime (cioè in quello di realizzo ) ovvero in quote costanti suddivise in (massimo) cinque periodi d imposta Valore fiscalmente riconosciuto Riconoscimento nuovo valore dall esercizio successivo a quello di realizzo (ovvero gradualmente in caso di tassazione per quote costanti) La decadenza dal regime SIIQ non ha effetti sul valore fiscalmente riconosciuto che è, quindi, consolidato 5

7 La tassazione del reddito della SIIQ Ai fini IRES è esente il reddito corrispondente all utile determinato quale somma algebrica dei proventi della gestione esente tassativamente elencati dalle previsioni normative canoni e plusvalenze derivanti da immobili destinati alla locazione; dividendi e plusvalenze da partecipazioni in SIIQ/SIINQ; proventi e plusvalenze da quote di fondi immobiliari qualificati (che investono almeno l 80% in immobili destinati alla locazione, ovvero in SIIQ e SIINQ e in società immobiliari) dei costi complessivi della gestione esente (costi specificamente attribuiti e costi promiscui pro quota) Il reddito derivante dalla ulteriore attività della SIIQ (gestione ordinaria) è tassato ordinariamente La base imponibile IRAP si calcola con un criterio forfetario/proporzionale Il valore della produzione è esente sulla base del rapporto tra i componenti postivi rilevanti ai fini IRAP riferibili alla gestione esente e il totale dei componenti positivi rilevanti ai fini del tributo regionale 6

8 La contabilità della SIIQ (1/2) La gestione esente deve essere prevalente (almeno pari all 80%) sulla base di un doppio test patrimoniale (asset test) e reddituale (profit test) Asset test: l attivo che dà (o può dare luogo) alla gestione esente deve essere pari almeno all 80% del totale Profit test: le componenti attive esenti devono essere pari almeno all 80% del totale Obbligo di adozione dei principi contabili internazionali (IAS) La SIIQ deve tenere contabilità separate per rilevare i fatti di gestione dell attività di locazione immobiliare e delle altre attività, dando indicazione, tra le informazioni integrative al bilancio, dei criteri adottati per la ripartizione dei costi e degli altri componenti comuni (art. 1, comma 121, L. 296/2006) nel risultato della gestione esente devono confluire i costi e i ricavi tipici dell attività di locazione immobiliare (canoni di locazione, interessi su depositi cauzionali, costi di manutenzione degli immobili) nonché gli altri oneri amministrativi, finanziarie e tributario direttamente riferibili alla medesima attività. [Circ. n. 8/E del 2008] I costi generali devono essere ripartiti tra le due gestioni. In merito all imputazione di tali costi il comma 121 non detta una regola prestabilita (Circ. 8/E del 2008). 7

9 La contabilità della SIIQ (2/2) Componenti da attribuire specificamente vs componenti comuni Per la ripartizione dei componenti comuni la Circ. 8/E suggerisce, a titolo esemplificativo, il criterio di cui all art. 144 del TUIR (rapporto tra i ricavi della gestione esente e quelli complessivi) Si ritiene maggiormente significativo del reciproco peso delle due attività il rapporto relativo al profit test, in quanto depurato dei componenti non effettivamente espressivi dell attività svolta Nella nota integrativa al bilancio devono essere esplicitati i criteri di ripartizione di costi e ricavi 8

10 L obbligo di distribuzione (1/2) Obbligo di distribuire ogni anno un importo pari almeno al 70% dell utile della gestione esente (art. 1, comma 123, L. 296/2006 e art. 7 D.M. 174/2007) Riferimento all utile di bilancio della gestione esente o, se minore, all utile di esercizio disponibile per la distribuzione Va deliberato in sede di approvazione del bilancio d esercizio Ratio: garantire il periodico prelievo impositivo (l utile della gestione esente è tassato in capo agli investitori. Vedi infra) Plusvalenze su immobili/partecipazioni in SIIQ e SIINQ e quote di fondi qualificati Soggette ad obbligo di distribuzione nella misura del 50% nei due periodi d imposta successivi a quello di realizzo Non è chiaro il rapporto tra l obbligo generale di distribuzione dell utile esente (70%) e l obbligo di distribuzione delle plusvalenze (50%) che sono comprese nel medesimo utile esente Assenza di indicazioni normative e di chiarimenti interpretativi 9

11 L obbligo di distribuzione (1/2) Casi di decadenza dal regime SIIQ (art. 1, comma 124, L. 296/2006) La SIIQ decade dal regime speciale in caso di mancato rispetto dell obbligo di distribuzione della quota minima di utile esente (70%) Il ritorno al regime ordinario opera dal periodo di formazione dell utile non distribuito La disposizione relativa alla decadenza sembra riferita solo all obbligo di distribuzione generale (70% dell utile esente) Non è chiaro se tale disposizione risulti applicabile all obbligo di distribuzione specificamente previsto per le plusvalenze (50%) Conta solo dato di bilancio: irrilevanza errori quantificazione utile esente 10

12 L obbligo di distribuzione (2/2) Il meccanismo del carry forward Qualora l utile contabile derivante dalla gestione esente sia ridotto da una perdita contabile derivante dalla gestione imponibile, l utile contabile della gestione imponibile realizzato nei successivi esercizi si considera formato, fino a concorrenza dell importo delle suddetta riduzione, da utili della gestione esente con conseguente obbligo di distribuzione [art. 7, c. 4, DM 174/2007]art. 7, comma 4, del D.M. 174/2007] Problemi di diritto transitorio essendo stata modificata la misura della distribuzione obbligatoria (85% vs 70%) La distribuzione di utile esente oltre il 70% non modifica il meccanismo del carry forward per gli anni successivi (in tal senso l Agenzia delle Entrate in una risposta ad un ruling non pubblicata) Le perdite della gestione esente di un periodo d imposta non riducono l obbligo distributivo derivante negli anni successivi dal meccanismo del carry forward 11

13 La tassazione degli investitori Dividendi tratti dalla gestione imponibile Soggetti alle regole fiscali ordinarie applicabili in funzione delle caratteristiche del percettore Dividendi tratti dalla gestione esente Ritenuta a titolo d acconto o d imposta del 26% Ritenuta del 15% per i dividendi tratti dall utile riferibile a contratti di locazione ad uso abitativo soggetti ad equo canone ovvero stipulati a particolari condizioni di tutela sociale Nessuna ritenuta per gli utili distribuiti ad altre SIIQ Investitori non residenti Applicabilità dei trattati contro le doppie imposizioni (riduzione ritenuta generalmente al 15%) Inapplicabile la direttiva madre figlia e la ritenuta dell 1,375% per le società UE e SEE White List (art. 27, comma 3-ter, D.P.R. 600/1973) Non si applica l esenzione di cui all art. 7, comma 3, D.L. 351/2001 (applicabile ai fondi immobiliari con riguardo a taluni investitori istituzionali) 12

14 Confronto società immobiliare/siiq Società immobiliare Aliquota (a) Reddito netto* (b) Aliquota (c) SIIQ Reddito netto (d)(1) A Veicolo 31,4% 68,6 0% 100 B Persone fisiche (2) 26% 50,8 26% 74 C Società residenti 1,375% 67,7 27,5% 72,5 D Non residenti (3) 26% 50,8 26% 74 E UE-SEE White List 1,375% 67,7 n/a n/a F Madre-Figlia 0% 68,6 n/a n/a G OICR e Fondi Pensione WL H Organismi internazionali riconosciuti Fondi sovrani - Banche centrali (art. 7, comma 3, DL 351/2001) n/a n/a n/a n/a Si assume un reddito lordo di 100. (1) Attività di locazione esente. (2) Partecipazione non qualificata. (3) Si prescinde dai trattati internazionali 13

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