IL REPOSSESSING: Una strategia di recupero per gli NPL

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1 26 Giugno 2014 IL REPOSSESSING: Una strategia di recupero per gli NPL

2 PREMESSA: il ciclo di vita del Credito ed i Servizi di ITALFONDIARIO RE SPL NPL Foreclosu CTU Auction Repossess re Borrower Cooperation Agreement Valutazioni immobiliari Osservazione alle CTU Auction Facilitation R.E.O.Co. Transazione con debitore Business plan Verifica la congruità della CTU Commercializzazio ne degli asset appetibili Partecipazione all asta Internal Site visit Drive by / Desktop Drive by Rete Internal site visit

3 LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste LE AGGIUDICAZIONI 2013 PERIODO DI RIFERIMENTO [ intero anno ] ASTE MONITORATE [ campione costituito dai crediti gestiti da ITALFONDIARIO SpA I /II grado ipotecario ] % 4,2 NUMERO DI VENDITE [ aggiudicazioni definitive, escluse le decadute ] PREZZI DI VENDITA [ prezzo di vendita / valore della CTU ] TEMPI DI VENDITA [ numero di incanto in cui si realizza l aggiudicazione ] % 3,9

4 LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste LE AGGIUDICAZIONI 2014 PERIODO DI RIFERIMENTO [I semestre] ASTE MONITORATE [ campione costituito dai crediti gestiti da ITALFONDIARIO SpA I /II grado ipotecario ] % 4,3 NUMERO DI VENDITE [ aggiudicazioni definitive, escluse le decadute ] PREZZI DI VENDITA [ prezzo di vendita / valore della CTU ] TEMPI DI VENDITA [ numero di incanto in cui si realizza l aggiudicazione ] % 4,3

5 3 _aste monitorate LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste LE AGGIUDICAZIONI E IL TERRITORIO (1) 7.79 vendita / CTU_ 45 % _aste aggiudicate Incanto medio_ 5, _aste monitorate vendita / CTU_ 34 % 363 _aste aggiudicate Incanto medio_ 5, _aste monitorate vendita / CTU_ 37 % 832 _aste aggiudicate Incanto medio_ 5,6 (1) Dati Italfondiario SpA riferiti al 2013;

6 LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste L ASPETTO COMPORTAMENTALE LE FRASI TIPICHE CHE SI SENTONO QUANDO SI PARLA DI IMMOBILI ALL ASTA Non andrei mai a comprare all asta la casa del mio vicino Nessuno verrà mai a comprare la mia casa che va all asta piuttosto mi ci incateno Quella casa è di un noto personaggio locale, nessuno gli si metterà contro E QUELLE LEGATE A PERPLESSITA OPERATIVE SULLE VENDITE GIUDIZIARIE Il custode Giudiziario ha fatto ostruzionismo, e non ha consentito le visite Non sapevo che quella casa fosse all asta altrimenti ci avrei fatto un pensierino Chissà quanto tempo ci vuole per la liberazione dell immobile, preferisco acquistare sicuro

7 UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess DESCRIZIONE Mandato a Mandato Vendere a Vendere Avvio azioni legali (sofferenza) Promozione Auction Facilitation Aste CTU ASTA REPOSSESS Reposess Scopo Descrizione Strategia terminale di recupero volta a: favorire l aggiudicazione a terzi degli immobili in asta sostenere il relativo prezzo di aggiudicazione Istituire una SPV per la partecipazione in asta che sostenga il prezzo di aggiudicazione a terzi degli immobili. In caso di propria aggiudicazione, acquisisca e venda l immobile a valori di mercato. Mission Monitoraggio costante e analisi del portafoglio immobiliare problematico al fine di pianificare le partecipazioni in asta, ottimizzando il recupero dei crediti mediante rapida valorizzazione degli Asset eventualmente acquisiti Principali attività Principi cardine Screening del portafoglio immobiliare della Banca e monitoraggio del mercato aste Valutazione delle opportunità di intervento in asta e redazione di BP specifici Intervento in asta, gestione operativa e trading degli immobili aggiudicati Spirito non speculativo del veicolo societario Difesa del credito erogato dalla Banca Aggiudicazione a terzi e rapida dismissione degli immobili Acquisti in asta basati su assunzione di debito e/o pagamento diretto Italfondiario RE Valutazione Desktop Italfondiario RE Valutazione Drive By Italfondiario RE Property management

8 UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess OBIETTIVI E DRIVER DI MERCATO Obiettivi strategici Mitigare il rischio immobiliare Realizzare in caso di aggiudicazione a REOCO una rapida rivendita dell immobile Tutelare il rischio sulla speculazione del credito Non ripartire i benefici dell intervento con altri soggetti Partecipare in asta con l obiettivo primario di favorirne l aggiudicazione a terzi Driver di intervento 11 Markettability immobili 22 Tutela del Credito Bancario 33 Aggiudicazione a Terzi Descrizione Decisione di interventi su immobili con buona commerciabilità Valutazione Interna Analisi del BP Delibera di partecipazione Gestione del legale esterno e delle corrette indicazioni alla partecipazione Razionali Minor contrazione del mercato Ridotto Holding period (180 gg vs 220 gg) Non intervenire quando il prezzo base è uguale o inferiore al credito esigibile Normativa vigente relativa alla tutela dei credito ipotecario in via privilegiata (ex art cc) Non rilanciare nel caso in cui vi siano uno più partecipanti se non in rare eccezioni Applicare a tutto il portafoglio la strategia di repossess Ridurre rischi gestionali e reputazionali 44 Ridotta complessità gestionale Evitare l ingresso in procedure legali complesse Evitare la partecipazione in asta per immobili di valore esiguo Mitigare rischi di revocatorie o procedure bloccate per elementi di natura legale Non realizzare interventi importanti sull immobile per una sua valorizzazione

9 UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess FLUSSO OPERATIVO CLIENT REQUEST AUCTION MANAGEMEN T BID MANAGEMEN T PROPERTY MANAGEMEN T FACILITY MANAGEME NT SALES MANAGEME NT Individuazione del perimetro di intervento Valutazione opportunità d intervento e degli Asset d interesse Analisi tecnico -legale delle posizioni Stime prezzo di rivendita e predisposizione BP preventivi Gestione della partecipazione all asta Espletamento formalità post asta Liberazione immobile; Gestione tecnica, amministrativa e piano interventi Gestione morosità Monitoraggio, rendicontazione e intermediazione fornitori Messa in sicurezza e presa in custodia Gestione forniture di manutenzione immobili; Pianificazione degli interventi da realizzare Marketing dell immobile (foto, pubblicazioni, etc.) Commercializzazione dell immobile con brokers Definizione degli scostamenti rispetto al BP

10 BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all asta l immobile _FABBRICATO A B Totali parziali Coeff. di ragguagli o _parte produttiva _servizi e uffici _accessori = = = = x x x x 100 % 120 % _resede % 2 % [ dati in mq ]

11 BUSINESS ASTA SENZA CASE: INCANTO acquisto di IL un 30/09/2014; immobile INDUSTRIALE all asta lo scenario PREZZO BASE PARI A 10mln eur; DISPOSITION AMOUNT PARI A 14mln eur; TEMPO DI RIVENDITA 18 mesi; LINEA DI CREDITO (per le spese di acquisizione e di gestione) AL 4,0%; CANONE DI LOCAZIONE EFFETTIVAMENTE PERCEPITO PER 12 mesi; COSTO DI CREAZIONE, GESTIONE E TENUTA REOCo PARI A 20k eur/anno; Acquisto effettuato con una REOCo utilizzando l istituto dell assunzione del debito (ex art. 508 C.P.C.) Acquisto effettuato in regime di esenzione IVA

12 BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all asta Max Bid Case PREZZO DI ACQUISTO PREZZO DI RIVENDITA TEMPI DI RIVENDITA MAX BID SPESE DI RIVENDITA SPESE DI GESTIONE SPESE DI ACQUISIZIONE

13 BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all asta sintesi VOCI ECONOMICHE Importi a 18 mesi Prezzo Base Rilancio obbligatorio A) Prezzo Acquisizione Asta Spese di Procedura Spese di Acquisizione Spese di Gestione Spese per Rivendita (rilascio immobile, pratiche urbanistico/catastali, legali, broker, APE etc.) Canone di locazione B) Costi Operativi Totale Costi A) + B) C) Ipotesi Prezzo di Rivendita D) Effetto netto economico stimato C) - A) - B) E) Prezzo Massimo d'acquisto (break even) D) + A)

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