Seminario IL VALUTATORE IMMOBILIARE

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1 Seminario IL VALUTATORE IMMOBILIARE Dott. GIANCARLO COLFERAI Milano, 15 maggio 2015 Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 1

2 CEPAS è un Organismo di Certificazione delle Professionalità e della Formazione, costituito per rispondere all'esigenza del mercato di valorizzare le attività professionali con la massima garanzia di competenza ed esperienza. CEPAS certifica le persone, secondo quanto prescritto dalla norma ISO/IEC "Requisiti generali per gli Organismi che operano nella certificazione delle persone". Gli schemi di certificazione, definiti con la partecipazione delle Parti Interessate del mercato, comprendono i requisiti di competenza richiesti, i percorsi formativi, le modalità della certificazione e del suo rinnovo. CEPAS opera anche nel campo della Formazione, qualificando e monitorando percorsi formativi erogati da Enti di Formazione, riconosciuti a livello nazionale e internazionale. Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 2

3 CEPAS è Full Member di IPC Member countries Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 3

4 CEPAS è accreditato dal 1996 dall Ente Nazionale di Accreditamento ACCREDIA, riconosciuto dallo Stato Italiano (decreto interministeriale del 22 dicembre 2009, in attuazione del Reg. CE 765/2008) e dall Europa. Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 4

5 CERTIFICAZIONE DI PERSONALE (PRS n 031C) Auditor e R.G.A. di S.G. Qualità dal 1996 Auditor e R.G.A. di S.G. Ambientale dal 2000 Consulenti di S.G. Qualità dal 2001 Auditor e R.G.A. di S.G. Safety dal 2002 Auditor e R.G.A. di S.G. Sicurezza delle Informazioni dal 2006 Esperti Tecnici di Officine di Installazione di impianti a metano e GPL dal 2012 Docenti Formatori per il personale che effettua lavori sotto alta tensione di cui al D.M. 4/2/2011 in attuazione dell art. 82, comma 2, lettera C) del DLgs. 9/4/2008, n.81 e s.m.i. dal 2012 Addetti a svolgere attività su taluni gas fluorurati ad effetto serra (Regolamenti (CE) n. 303/2008, 304/2008, 305/2008, 306/2008) dal 2013 Professionisti della Security Aziendale dal 2014 Valutatori Immobiliari dal 2015 Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 5

6 Attestazione di parte prima Autodichiarazione Attestazione di parte seconda Qualificazione Attestazione di parte terza Certificazione rilasciata da Organismo indipendente di terza parte, accreditato secondo ISO/IEC 17024* *secondo la Legge 4/2013, gli Organismi di Certificazione accreditati da ACCREDIA possono rilasciare al professionista che lo richiede il CERTIFICATO di CONFORMITA alla NORMA TECNICA UNI, definita per la singola professione. Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 6

7 SETTORI DI ATTIVITA Sistemi di gestione per la qualità Sistemi di gestione per la qualità nella Sanità e nel settore Costruzioni e Impianti Sistemi di gestione ambientale Sistemi di gestione per la salute e sicurezza nei luoghi di lavoro Security Aziendale ISMS (Information Security Management System) Valutazione Immobiliare GPL/autotrazione Lavori sotto Tensione FGAS SCHEMI DI CERTIFICAZIONE Auditor e Consulente Auditor e Consulente Auditor e Consulente Auditor, Consulente e RSPP Manager, Consulente Manager, Auditor Valutatori Immobiliari, residenziali e non Esperto Docenti Formatori Addetti Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 7

8 SETTORI DI ATTIVITA Sistemi di Gestione dell Energia ETS (Emission Trading Scheme) Fotovoltaico Sicurezza Alimentare Metrologia e CMM (Macchine di Misura a Coordinate) Formazione Organizzazione Aziendale Manutenzione Antincendio Negoziazione Arti Terapie Fotografia professionale Project Management SCHEMI DI CERTIFICAZIONE Auditor, Manager Auditor Progettista, Installatore, Verificatore Auditor, Consulente HACCP Esperto Docente, Progettista Analista, Esperto, Manager Tecnici Manutentori Manager Operatore Fotografo tecnico-commerciale e artisticointerpretativo Project Manager Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 8

9 1. Identificazione ed analisi dei bisogni formativi 2. Definizione dei requisiti del corso di formazione Progettazione ed erogazione del corso a cura dell ente di formazione interessato ad ottenere la qualifica 4. Valutazione dell efficacia della formazione Monitoraggio 3. Valutazione del corso di formazione Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 9

10 L ORGANISMO DI CERTIFICAZIONE definisce gli schemi di certificazione,. con il contributo delle Parti. Interessate e li aggiorna, in linea con nuove e future esigenze Le IMPRESE che si avvalgono di collaboratori Certificati diventano sempre più competitive Gli ENTI DI FORMAZIONE progettano ed erogano corsi di aggiornamento per i Professionisti, in linea con le nuove esigenze.. I CLIENTI del Professionista Certificato ricevono sempre una prestazione in linea con le proprie aspettative. I PROFESSIONISTI CERTIFICATI aggiornano costantemente le proprie competenze: CRESCITA PROFESSIONALE CONTINUA Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 10

11 Seminario IL VALUTATORE IMMOBILIARE Rosa Anna Favorito Direttore CEPAS Milano, 15 maggio 2015 Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 11

12 Ripartiamo dalla certificazione dei Professionisti non ha validità illimitata ed è rivalutata e rinnovata a cadenza triennale in presenza di: continuità dell attività professionale rispetto del Codice Deontologico aggiornamento professionale esito positivo dell esame di rinnovo Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 12

13 ATTIVITA CEPAS AD OGGI PROFESSIONISTI CERTIFICATI 3074 CORSI QUALIFICATI 54 Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 13

14 Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 14

15 Da aprile 2015 CEPAS è membro osservatore in Valutatori possiedono anche il riconoscimento europeo ReV Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 15

16 L esame di certificazione Conoscenze e abilità verificate nell esame (estratto) Impatto economico dei diritti, degli interessi e dei gravami sugli immobili (privati e pubblici) e influenza di questo impatto nel processo di valutazione immobiliare Normativa in tema di Catasto immobiliare Normative edilizie e urbanistiche Norme che regolano il diritto civile della proprietà Tecnica di rilevazione dei dati necessari per conoscere e valutare gli immobili edificati. Tecnica di misura delle caratteristiche quantitative e qualitative di un immobile (superfici, stato di manutenzione, orientamento, ecc.) Struttura e funzionamento del mercato immobiliare (domanda, offerta, prezzi, fitti, canoni, contratti, intermediazioni, tariffe, costi, ecc.) Metodologia estimativa (Manuale di Best Practice) Processo di evoluzione e di sviluppo dei mercati immobiliare e edilizio, attraverso gli indicatori socio-economici, gli indici mercantili e le altre informazioni commerciali Standard internazionali di valutazione immobiliare Standard nazionali di valutazione immobiliare (Codice di Valutazione Tecnoborsa) Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 16

17 L esame di certificazione Requisiti minimi di partecipazione ( rif.to Norma UNI 11558) Esperienza professionale di almeno 3 anni nel settore e 10 rapporti di valutazione di immobili residenziali negli ultimi 12 mesi Iscrizione all Albo/Ordine Professionale (il cui ordinamento consenta di svolgere l attività professionale di valutazione immobiliare) e anche: iscrizione nei ruoli dei Periti Esperti presso le Camere di Commercio; iscrizione ex art. 3, comma 3, legge 39/1989. polizza assicurativa in corso di validità per i rischi derivanti dall attività professionale Alcuni testi di riferimento Impatto economico dei diritti, degli interessi e dei gravami sugli immobili (privati e pubblici) e influenza di questo impatto nel processo di valutazione immobiliare Normativa in tema di Catasto IVSC: International Valuation Standards TEGoVA: European Valuation Standards; Tecnoborsa: Codice delle Valutazioni Immobiliari IV ABI: Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Marco Simonotti: Metodi di Stima Immobiliare Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 17

18 L esame di certificazione Test scritto della durata di 4 ore Domande a risposte multiple Suddiviso in tre parti: Questionario Rapporto di valutazione Riesame di una perizia ESEMPIO DI ESERCIZIO Calcolare il saggio di capitalizzazione del mutuo richiesto ed il saggio di redditività diretta (Mortgage and Equity) sapendo che il Valore di Mercato di un appartamento ubicato in una città di provincia è di ed il suo reddito annuo lordo è di Il mutuo richiesto ha durata di anni 15, con una percentuale mutuata del 60% ed un saggio di interesse del mutuo pari al 4,6%. Saggio di capitalizzazione del mutuo: q a) 9,38 % q b) 5,50 % q c) 4,78 % q d) 8,50 % q e) 7,15 % Saggio di redditività diretta : q a) 2,15 % q b) 3,17 % q c) 4,05 % q d) 5,12 % q e) 9,13 % Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 18

19 Prossime date Esame Valutazione Residenziale (B01) e Non Residenziale (B02) 8 luglio 30 settembre Esame di Rinnovo Certificazione B01 e B02 16 settembre 14 ottobre CEPAS, su richiesta, organizza esami nelle diverse città Per tutte le informazioni : inviare una alla casella dedicata valuers@cepas.eu telefonare al n Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 19

20 La certificazione CEPAS del Valutatore Immobiliare offre: Valutazione dell idoneità delle perizie Valutazione oggettiva delle competenze: l esame non consente discrezionalità Verifica del rispetto del codice deontologico Monitoraggio sull aggiornamento professionale continuo Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 20

21 Grazie, sono disponibile per ogni informazione Rosa Anna Favorito Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata 21

22 La figura del Valutatore Europeo Riconosciuto Milano, 15 maggio 2015 IL VALUTARE IMMOBILIARE Presso il Politecnico di Milano Antonio Campagnoli, CRE, SIOR Presidente FIABCI Italia FIABCI European & Near East Region 1

23 Lo scenario regolamentare da Basilea alla recente Norma UNI Luke Brucato

24 2015 Dove ci siamo lasciati due anni fa?

25 2015 Cosa è cambiato dall era di Schneider a oggi? SINGLE SUPERVISORY MECHANISM SINGLE RESOLUTION MECHANISM DEPOSIT GUARANTEE SINGLE RULEBOOK

26 2015 Single Supervisory Mechanism A partire dal 4 novembre 2014 la BCE diventa il supervisore unico del sistema bancario europeo, con poteri di supervisione diretta su un elenco di istituti rilevanti europei e in maniera indiretta verso le banche europee di minore rilevanza per il tramite delle Autorità nazionali The ECB can also take on the direct supervision of less significant institutions if this is necessary to ensure the consistent application of high supervisory standards (ECB, Guide to Banking Supervision, November 2014) La BCE mantiene comunque i poteri di supervisione degli istituti meno rilevanti per assicurare l omogeneità di applicazione degli standard di supervisione

27 2015 L SSM porterà convergenza normativa La normativa L autoregolamentazione Commissione Europea Regolamento 575/2013 e 2013/36/UE (CRR e CRD) Banca d Italia Circolare 263/2015 International Valuation Standards 2011 European Valuation Standards 2012 Commissione Europea Direttiva Mutui 2014/17/UE Codice Tecnoborsa Linee Guida ABI SINGLE RULE BOOK

28 2015 Quali impatti sul valutatore immobiliare? Direttiva Mutui 2014/17/UE Articolo 19 Valutazione dei beni immobili Valutazione Immobiliare basata su Standard Affidabili Per affidabile s intendono standard basati sugli IVS, EVS, RICS Responsabilità degli Istituti di Credito Gli Stati membri impongono ai creditori di assicurare il rispetto di tali standard quando effettuano la valutazione di un immobile o di prendere misure ragionevoli per assicurare l'applicazione di tali standard quando la valutazione è condotta da terzi. Se le autorità nazionali sono responsabili della disciplina dei periti indipendenti che effettuano le valutazioni dei beni immobili, devono provvedere affinché tali periti rispettino la normativa nazionale vigente. Competenza Professionale e Indipendenza del Valutatore Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva

29 2015 Best Practices / Worst Practices Certificazione di terza parte accreditata ISO per gli schemi di valutazione immobiliare riconosciuta dal mercato Recognized European Valuer di TEGoVA, riconoscimento di seconda parte della competenza professionale di valutatori che lavorano secondo gli EVS Registro professionale di valutatori monitorati da RICS Competenza "implicita" del professionista iscritto all albo/ordine Competenza "implicita" vista la lunga esperienza sul mercato

30 2015 Best Practices / Worst Practices UNI 11558

31 2015 Grazie per la vostra attenzione

32 La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

33 Dati macro-economici generali Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

34 Fig.1 - PIL e principali componenti della domanda (fonte: ns elab. da Banca d Italia, Bollettino Economico, n.1 del gennaio 2015) PIL GOVERNO proiezioni 2015: + 0,7% FMI proiezioni 2015: + 0,5% proiezioni 2016: + 1,2% quantità a prezzi concatenati; dati destagionalizzati e corretti per i giorni lavorativi (2) esportazioni: scala di dx Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

35 Fig.2 - PIL dell area Euro e dei principali paesi dell area (fonte: ns elab. da Banca d Italia, Bollettino Economico, n.1 del gennaio 2015) PIL Italia: - 0,1% Francia: + 0,3% Germania: + 0,1% Area Euro: + 0,2% quantità a prezzi concatenati; elaborazione su statistiche nazionali Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

36 Fig.3 inflazione al consumo in Italia: quadro previsionale (fonte: ISTAT) Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

37 Fig.4 produzione e clima di fiducia imprese industriali (fonte: Banca d Italia, Bollettino Economico, n.1 del gennaio 2015) - = + Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

38 Fig.5 consumi, reddito e clima di fiducia consumatori in Italia (fonte: Banca d Italia, Bollettino Economico, n.1 del gennaio 2015) + - Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

39 Dati diretti e indiretti del mercato immobiliare Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

40 Fig.6 investimenti in costruzioni (fonte: ANCE febbraio 2015) Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

41 Fig.7 compravendite unità immobiliari uso abitativo (fonte: ANCE marzo 2015) Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

42 Fig.8 compravendite unità immobiliari uso abitativo (fonte: ANCE marzo 2015) + 3,6% Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

43 Fig.9 imposte sugli immobili (fonte: ANCE febbraio 2015) 2014/ ,8% 2014/ ,5% Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

44 Fig.10 redditività immobili (fonte: ns elab da Il Sole 24 Ore gennaio 2015) capoluogo ritorno sul capitale investito (in %) * Varese 3,01 Mantova 2,89 Brescia 2,80 Bergamo 2,76 Milano 2,71 Cremona 2,64 Lodi e Como 2,56 Sondrio 2,39 Pavia 2,29 Il prelievo ordinario include IRPEF (38%), addizionale e comunale (2,5%) e imposta di registro a carico del proprietario (1%) Le imposte e spese includono le spese di manutenzione a carico del proprietario stimate al 10% del canone annuo Il ritorno sul capitale è calcolato sul valore di mercato della casa Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

45 Fig.11 redditività immobili (fonte: ns elab da Il Sole 24 Ore gennaio 2015) capoluogo ritorno sul capitale investito (in %) * Livorno 3,26 Palermo 2,84 Roma e Cagliari 2,81 Trieste 2,78 Milano 2,71 Firenze 2,58 Napoli 2,54 Genova 2,53 Torino 2,47 Bari 2,45 Bologna 2,35 Venezia 2,05 Il prelievo ordinario include IRPEF (38%), addizionale e comunale (2,5%) e imposta di registro a carico del proprietario (1%) Le imposte e spese includono le spese di manutenzione a carico del proprietario stimate al 10% del canone annuo Il ritorno sul capitale è calcolato sul valore di mercato della casa Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

46 Fig.12 prezzi immobili (fonte: Il Sole 24 Ore) Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

47 Fig.13 prezzi immobili previsioni 2015 (fonte: Tecnocasa) Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

48 Fig.14 trend mutui (fonte: CRIF) Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

49 Fig.15 prestiti alle famiglie per acquisto abitazioni (fonte: elab. MedioFIMAA su dati Banca Italia) Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

50 Fig.16 trend mutui ipotecari e importo medio (fonte: EURISC) + - Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

51 Fig.17 Euribor e spead applicati sui mutui italiani (fonte: Il Sole 24 Ore - 30 aprile 2015) + - Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

52 Fig.18 media trimestrale dei migliori spread a tasso variabile e fisso (fonte: Il Sole 24 Ore 30 aprile 2015) Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

53 Esecuzioni individuali immobiliari Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

54 Fig.19 aste immobiliari (fonte: P&G 2014) Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

55 L IMPATTO DEL PCT SULLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Fonte: Ministero della Giustizia (D.G.S.I.A. - Direzione Generale Sistemi Informativi Automatizzati) Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

56 L IMPATTO DEL PCT SULLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Fonte: Ministero della Giustizia (D.G.S.I.A. - Direzione Generale Sistemi Informativi Automatizzati) Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

57 Il valutatore immobiliare certificato: ambiti professionali attuali e futuri Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

58 LA TRADIZIONE ESTIMATIVA ITALIANA Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

59 BANCHE AGENZIE IMMOBILIARI TRIBUNALI INVESTITORI PRIVATI IMPRESE PUBBLICHE AMMINISTRAZIONI S.G.R. Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

60 Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema Italia Milano 15 maggio 2015

61 IL VALUTATORE IMMOBILIARE La certificazione può essere un opportunità per i giovani professionisti? Il Valutatore Immobiliare - Venerdi 15 maggio Politecnico di Milano

62 LO SCENARIO OGGI MERCATO GLOBALE GESTIONE DEI CREDITI CONTROLLO FINANZIARIO CENTRALE RISK MANAGEMENT INVESTITORI INTERNAZIONALI RIVALUTAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE NAZIONALE OMOGENEITA A LIVELLO EUROPEO CONGRUITA DELLE VALUTAZIONI CONTENIMENTO DEL RISCHIO

63 PERCHE CERTIFICARSI UTILIZZO DI STANDARDS ACCESSO AL MERCATO INTERNAZIONALE MAGGIORE GARANZIA PER GLI ISTITUTI DI CREDITO VISIBILITA AFFIDABILITA DEL CERTIFICATORE NELLE GRANDI OPERAZIONI RICONOSCIMENTO A LIVELLO EUROPEO E NAZIONALE DI QUALITA AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE

64 IL MERCATO GRANDI ISTITUTI DI CREDITO FONDI INTERNAZIONALI DI INVESTIMENTO OPERATORI FINANZIARI LOCALI ED EUROPEI SOCIETA DI GESTIONE IMMOBILIARE SOCIETA DI VALUTAZIONE AVVOCATI, COMMERCIALISTI, TRIBUNALI

65 LA VALUTAZIONE CERTIFICATA LA CORRETTA VALUTAZIONE PER LA RIPRESA DEL MERCATO GARANZIA PER GLI INVESTITORI INTERNAZIONALI CHE SI STANNO AFFACCIANDO AL MERCATO ITALIANO SUPPORTO AGLI ISTITUTI DI CREDITO IN CORSO DI ADEGUAMENTO AI CRITERI DELLA BCE PER L ESPOSIZIONE DEL CREDITO GARANZIA DI QUALITA

66 L AMBIENTE DI LAVORO SOCIETA DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE REAL ESTATE INTERNAZIONALI LIBERA PROFESSIONE PER IL MERCATO LOCALE: PRIVATI PICCOLI ISTITUTI DI CREDITO TRIBUNALI

67 PROSPETTIVE CARTE VINCENTI: QUELLE DI SEMPRE: PROFESSIONALITA ESPERIENZA AFFIDABILITA MA LA CERTIFICAZIONE E UNA CARTA IN PIU A GARANZIA DELLE MIE CAPACITA, GRAZIE AL RIGORE DEL PERCORSO DI CERTIFICAZIONE

68 ASSOCIAZIONE SOCIETA DI VALUTAZIONI IMMOBILIARI PER LE BANCHE A SS V S O I B L esperienza di ASSOVIB Valeria Picconi Presidente A V S O I B Milano, 15 maggio 2015

69 Chi è ASSOVIB Fondata a luglio 2010 Soci rappresenta le società che offrono servizi di valutazione immobiliare al mondo bancario in Italia. oltre 2000 valutatori Oltre il 70% delle valutazioni immobiliari per le banche Scopo: elevare la trasparenza e la qualità delle valutazioni immobiliari A V S O I B Soci Osservatori

70 ASSOVIB nei tavoli internazionali Firmatario del Protocollo di Intesa per lo sviluppo del mercato delle valutazioni immobiliari promosso da ABI per l adozione e la divulgazione delle Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Membro del Comitato Scientifico di Tecnoborsa Membro di UNI e partecipazione ai Working Group: Stima del valore di mercato degli immobili Valutatore immobiliare Valore del credito ipotecario immobiliare Membro fondatore di FORVAL: Forum of Valuation Companies Associations Membro del Board di TEGoVA A V S O I B

71 Il contesto regolamentare: Banca d Italia Luglio 2013: la Banca d Italia ha concluso un ispezione mirata ai 20 principali gruppi bancari italiani sul loro portafoglio deteriorato DALLE VERIFICHE SONO EMERSE CARENZE NELLE POLITICHE E NELLE PRASSI SEGUITE DA PARTE DI DIVERSE BANCHE, IN MATERIE COME LA DEFINIZIONE DEI CRITERI PER LA VALUTAZIONE DEI BENI IN GARANZIA E DEI PARAMETRI PER L ATTUALIZZAZIONE (TEMPI E TASSI DI RECUPERO). INOLTRE, IN ALCUNI CASI, E RISULTATO INADEGUATO IL VAGLIO SU QUESTI ASPETTI DA PARTE DELLE FUNZIONI DI RISK MANAGEMENT E INTERNAL AUDIT Aprile 2014: selezione degli esperti di valutazione immobiliare (4/5 membri Assovib) come consulenti a Banca d'italia nell AQR sulle 15 banche italiane e le 10 filiali italiane di istituti esteri passati da novembre sotto la vigilanza unica A V S O I B

72 BCE opta per EVS Marzo 2014 la BCE ha pubblicato le linee guida per la seconda fase dell AQR alle autorità nazionali competenti e ai soggetti terzi di cui esse si avvalgono. Il capitolo Collateral and Real Estate Valuation al paragrafo 5.6 Real Estate Valuation Approach, recita: Real estate should be valued consistently with the principles of the European Standards EVS-2012 (Blue Book) and other international standards... where a conflict is seen EVS2012 will apply Aprile 2014: «La valutazione degli immobili dati in garanzie alle banche è una delle maggiori criticità degli esami Bce in corso in vista dell'avvio della Vigilanza unica, pilastro dell'unione bancaria» Carmelo Barbagallo, responsabile della Vigilanza di Banca d'italia A V S O I B

73 Lessons learned dall Asset Quality Review Il processo di valutazione è un elemento chiave del Risk Management Importanza di applicare Standards di Valutazione riconosciuti internazionalmente Per le banche è cruciale avere processi e banche dati organizzati e strutturati A V S O I B

74 La Direttiva Mutui (MCD) Valutazione Immobiliare basata su Standard Affidabili Per affidabile s intendono standard basati sugli IVS, EVS, RICS Responsabilità degli Istituti di Credito Gli Stati membri impongono ai creditori di assicurare il rispetto di tali standard quando effettuano la valutazione di un immobile o di prendere misure ragionevoli per assicurare l'applicazione di tali standard quando la valutazione è condotta da terzi. Se le autorità nazionali sono responsabili della disciplina dei periti indipendenti che effettuano le valutazioni dei beni immobili, devono provvedere affinché tali periti rispettino la normativa nazionale vigente. Competenza Professionale e Indipendenza del Valutatore Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva A V S O I B

75 Il processo di valutazione UNA SOCIETA DI VALUTAZIONE GARANTISCE: Assegnazione degli Incarichi Con logiche totalmente indipendenti dal processo di erogazione e dal processo commerciale, assicurando l assenza di interessi personali e/o di conflitto di interesse Monitoraggio Verifica delle tempistiche di consegna di ogni perizia, verifiche di qualità sullo svolgimento del sopralluogo, verifica dell allineamento con il Codice Etico, monitoraggio del processo di evasione della perizia Controllo Qualità Revisione e controllo qualità di tutte le perizie effettuate dalla rete periti, prima dell invio al committente A V S O I B

76 Società di valutazione: supporto al mercato ALLE BANCHE: Processi che tutelano la qualità, l indipendenza, la correttezza Applicazione di standards Efficienza e monitoraggio delle tempistiche Banche dati a supporto AI CONSUMATORI Conformità alle norme catastali e urbanistico-edilizie Corretto valore dell immobile AI PROFESSIONISTI Indipendenza nella valutazione L incarico senza interferenze esterne Supportati dalla Società durante tutto il processo Formati, aggiornati e certificati A V S O I B

77 La certificazione del valutatore Qualifica A SS V S O I B Certificazione MD 52cert rev. 0 CERTIFICATO DI ISCRIZIONE NEL REGISTRO VALUTATORI IMMOBILIARI Settore Residenziale /non residenziale (rif. Schema di certificazione CEPAS) Ing. Mario Rossi nato a Roma il 25/12/1980 N di Reg. 000 Data di emissione 01/xx/2014 Data di scadenza 31/xx/2015 Il Direttore Il presente certificato, da esibire con un documento di riconoscimento, è valido solo se la persona risulta iscritta nel relativo Registro CEPAS vigente (disponibile nel sito internet Il Personale certificato CEPAS è tenuto al rispetto del Codice Deontologico che ha sottoscritto: il contenuto del Codice deve essere portato a conoscenza dei clienti. La certificazione è valida 3 anni ed è soggetta a convalida annuale: CEPAS sorveglia sul rispetto del Codice Deontologico e sul mantenimento delle capacità professionali del Titolare, secondo gli schemi definiti. Il presente certificato è stato emesso in forma elettronica, è esclusiva proprietà di CEPAS srl ed è legato alle condizioni contrattualmente stabilite. CEPAS srl - Viale di Val Fiorita, Roma tel valuers@cepas.eu - Web: A V S O I B

78 I requisiti professionali armonizzati a livello Europeo da parte della TEGoVA: IL VALUTATORE EUROPEO RISPETTA I DETTAMI DELLA BCE E DELLA AIFMD 2

79 IL TITOLO REV: Recognised European Valuer : un faro per il mercato Grazie al contratto stipulato con TEGoVA dall' 8 Ottobre 2011 Is.I.V.I, in qualità di Tegova Member Association, è l'associazione in Italia che ha l'autorità di assegnare ai singoli membri qualificati di Is.I.V.I il prestigioso titolo REV Recognised European Valuer. Il titolo REV, in linea con i principi di armonizzazione e di libertà di circolazione propri della Comunità Europea, è garanzia di un elevato standard di qualità e di esperienza dei valutatori dei Paesi membri, al fine di assicurare alla clientela e al mercato in generale valutazioni che rispettino a pieno le linee guida, le regole, le metodologie e le procedure definite dagli EVS European Valuation Standards. 3

80 Il titolo REV e i valutatori certificati CEPAS Tramite un accordo con IsIVI, tutti i valutatori immobiliari certificati possono accedere al riconoscimento europeo REV (Recognized European Valuer) di TEGoVA (The European Group of Valuers Associations). La richiesta, facoltativa, avviene tramite il modulo MD08rev da far pervenire a CEPAS insieme a una copia del documento d identità e alla distinta di versamento del contributo annuo ( 150+IVA). Il valutatore certificato CEPAS che otterrà il riconoscimento REV avrà diritto a: riportare la designazione REV su tutto il proprio materiale di comunicazione (biglietti da visita, carta intestata,..) l inserimento del proprio nominativo nel registro europeo dei valutatori REV ( un attestato cartaceo della durata di 5 anni l iscrizione al REV Journal (newsletter) Al valutatore immobiliare certificato che perde la certificazione CEPAS viene automaticamente ritirato il riconoscimento europeo. Eventuali contributi annui già versati non saranno rimborsati in nessuna forma, nè in totale nè in proporzione al residuo dell annualità non usufruita. L eventuale perdita del riconoscimento REV, per motivi non riconducibili a CEPAS, non pregiudica il mantenimento della certificazione CEPAS. 4

81 Il titolo REV: Recognised European Valuer Chi è in possesso del titolo di REV può utilizzare in qualsiasi Sua valutazione il logo e il timbro rilasciato da TEGoVA, marchi che lo accreditano come valutatore riconosciuto in tutto il mercato della Comunità Europea. L' internazionalità dei mercati del settore immobiliare in modo particolare in questo momento di incertezza economica sottolineano la necessità di una cooperazione tra gli esperti valutatori per garantire che possiedano la consapevolezza e la conoscenza per fornire consulenze accurate e professionali ai suoi clienti in Europa. 5

82 Il titolo REV e la BCE Il tema della valutazione degli asset e più in generale della trasparenza delle relazioni di stima assume un ruolo centrale, soprattutto nell attuale fase di mercato in cui la tutela degli investitori è di cruciale importanza. In tale direzione si inserisce, infatti, il manuale Asset Quality Review pubblicato lo scorso 11 marzo 2014 dalla Banca Centrale Europea, che all art. 5 impone l utilizzo di stringenti regole di valutazione per la verifica del patrimonio bancario, tra le quali in particolare quelle redatte da The European Group of Valuers Associations (cosiddetto TEGoVA) con prevalenza sugli altri standard: le European Valutation Standards 2012 (c.d. Evs o Blue Book). 6

83 Il titolo REV e la lettera d'incarico in base agli EVS La lettera d'incarico è fondamentale anche per le seguenti ragioni: Individua le obbligazioni reciproche; Individua l'obiettivo della valutazione (c.d. Scope of work); Circostanza la responsabilità del valutatore; Determina i criteri valutativi a cui fare riferimento; Determina le informazioni a cui fare riferimento; Ecc. 7

84 Contenuti minimi Gli EVS contenuti minimi della lettera d'incarico, fra cui: Il motivo della valutazione; La data a cui la valutazione deve riferirsi; L'oggetto della valutazione; Le informazioni su cui basare la valutazione; Le presunzioni (c.d. assumptions) della valutazione; Contenuto del rapporto di valutazione; Standards applicati; Obbligo di riservatezza; Destinatari del rapporto di valutazione; Persona o gruppo di persone impegnato nella valutazione; Grado di responsabilità; Compenso e termini di pagamento; Eventuali codici di condotta e standards richiamati; Richiamo all'assicurazione, a certificazioni, a requisiti professionali richiesti da specifiche norme di settore ecc. 8

85 Forma scritta L'incarico deve, di fatto, essere scritto per potere contenere in dettaglio quanto prima menzionato. Tranne eccezioni, gli standards internazionali e nazionali non sono così chiari in argomento (si veda S3 degli EVS, GN 1, nota degli IVS, Canon 3 CPE). 9

86 Scopi generali Uno degli scopi sottesi ad una lettera d'incarico circostanziata è quello della trasparenza e della definizione delle aspettative fra le parti ed eventualmente verso terzi; Di fatto, a seconda del ruolo e del lato del tavolo di volta in volta tenuto, sapere cosa chiedere al valutatore oppure cosa poter offrire è il primo ed imprescindibile passo; Per il valutatore è un biglietto da visita che lo distingue. 10

87 Scopi specifici Il valutatore (generalmente inteso, come singolo o società) può essere chiamato a prestare la propria professionalità in diversi tipologie d'incarico fra cui: Valutazioni ai fini creditizi; Valutazioni nell'ambito di una vendita/acquisizione; Valutazione nell'ambito di una c.d. Tenant Representation; Valutazioni per fondi immobiliari; Valutazioni a fini fiscali; Valutazioni nell'ambito di un contenzioso; Valutazioni ai fini contabili (ivi incluso normative particolari, fra cui per es. ISVAP, Reg. 22 del ); ecc. 11

88 Negoziazione La lettera d'incarico deve essere redatta per il caso specifico che state affrontando per cui: Conoscete prima il problema; Incontrate il cliente se possibile o fatevi spiegare bene le circostanze della valutazione; Fate capire al cliente cosa potete offrire; Capite cosa serve al cliente; Capite quando gli serve; Capite quali sono i documenti disponibili. Mai un incarico è uguale ad un altro. Non è una perdita di tempo negoziare la lettera d'incarico. Non avete fretta di iniziare il lavoro. 12

89 Criticità Sono molti i punti d'attenzione della lettera d'incarico, fra cui: Le assumptions opportune; La due diligence, limiti e fonti; La quantificazione del corrispettivo, il problema della c.d. Contingent fee (la percentuale sul valore è vietata per esempio negli Stati Uniti), alternative (costo fisso, a ore, misto ecc); Il grado di responsabilità solo colpa grave o anche colpa lieve (anche alla luce delle norme sui liberi professionisti per es. art c.c.); Le spese per l'esecuzione; Le modalità di pagamento; ecc. Tutti elementi che toccano la professionalità, la qualità e l'indipendenza della valutazione. 13

90 Elementi di una lettera d'incarico La lettera d'incarico dovrebbe contenere i seguenti elementi: Premesse (contengono i motivi della valutazione e descrivono il valutatore ed il cliente); Oggetto della prestazione (cosa mi obbligo esattamente a fare e su che basi); Tempi (da quando o per che data?); Corrispettivo (quanto chiedo); Chi esegue l'incarico ( intuitu personae ); La lingua del rapporto di stima; A chi è indirizzata (solo cliente o chi? L'affidamento dei terzi?); Riservatezza; Standard e norme etiche di riferimento; Grado di responsabilità; Altre (deleghe specifiche, sopralluoghi, ecc) Foro competente. Forma di conclusione del contratto, generalmente per scambio di corrispondenza. 14

91 Un caso specifico: gli esperti indipendenti, DM 30/2015 Art. 16, comma 4: La delibera di conferimento dell incarico indica l esperto indipendente prescelto, i criteri seguiti nella scelta, il possesso dei requisiti professionali dell esperto, l oggetto e la durata dell incarico, i corrispettivi pattuiti, la copertura assicurativa dell esperto e, nel caso in cui l esperto indipendente sia una persona giuridica, il nominativo della persona fi sica deputata in concreto allo svolgimento dell incarico conferito nonché quello degli ulteriori collaboratori coinvolti. La lettera di incarico è allegata ad ogni relazione di stima effettuata dall esperto Indipendente. E' un esempio di come l'importanza della lettera d'incarico sia stata riconosciuta anche in un settore così sensibile quale quello degli E.I.: deve essere allegata alla relazione di stima affinché tutti possano verificare su che basi è stato effettuato il lavoro. 15

92 Chi è FIABCI F.I.A.B.C.I. International Real Estate Federation Fondata a Parigi nel 1948, oggi viene universalmente identificata come Professionalità nel real estate è infatti la federazione immobiliare internazionale più diffusa al mondo presente in oltre 60 Stati. FIABCI provides access and opportunity for real estate professionals interested in gaining knowledge, sharing information and conducting international business with each other. 16

93 Contatti Fiabci Italia Piazza Diaz Milano Italia Tel.: Fax: