RESOCONTO INTERMEDIO SULLA GESTIONE

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1 GRUPPO BENI STABILI RESOCONTO INTERMEDIO SULLA GESTIONE 31 marzo 2010

2 I N D I C E Pagina ORGANI SOCIETARI 1 SINTESI DEI RISULTATI ECONOMICI DEL PRIMO TRIMESTRE PRINCIPALI EVENTI DEL PRIMO TRIMESTRE INFORMAZIONI ECONOMICHE, PATRIMONIALI E FINANZIARIE 4 EVENTI SUCCESSIVI 15 PROSPETTIVE PER L ESERCIZIO IN CORSO 16 ALLEGATI: 1. Criteri di redazione ed area di consolidamento Prospetti contabili consolidati Dichiarazione del dirigente preposto 24

3 Organi Societari Beni Stabili S.p.A. Consiglio di Amministrazione Comitato Esecutivo e di Invenstimenti Charles Ruggie ri Pr eside nte Ch arles Ruggieri Presidente Aldo Mazzocco Amministratore Deleg ato Aldo Mazzocco Membro Le onardo Del Vecchio Consig lier e L eon ardo Del Vecch io M embro Olivier Francois Josep h Este ve Consig lier e Ch ristop he Joseph Kullmann Membro Christophe Joseph Kullmann Consig liere Giacomo Marazzi Membro Enrico La ghi Consig lier e Giacomo Marazzi Consig lier e Massimo Cavallo Segretario Comitato per la Remunerazione degli Amministratori Comitato per la proposta di nomina degli Amministratori Charle s Ruggie ri Preside nte Leonardo Del Vecchio Presidente Leonardo Del Vecchio Membro Olivier Francois Joseph Esteve Membro Christophe Joseph Kullmann Membro Enrico Laghi Membro Giacomo Marazzi Membro Charles Ruggieri Membro Comitato di Controllo Interno e per la Corporate Governance Organismo di vigilanza ex D.Lgs. 231/01 Giacomo Marazzi Presidente Maurizio Arena Presidente Olivier Francois Josep h Este ve Membro Ernesto Grandinetti Membro Christophe Joseph Kullmann Membro Filippo Chemello Enrico La ghi Membro Membro/ Internal Aud it Collegio Sindacale Marcellino Bortolomiol Luciano Acciari Fabio Veneg oni Piero De Bei Gianluca Pivato Presidente Sindaco Effettivo Sindaco Effettivo Sindaco Supplente Sindaco Supplente Società di Revisione Mazars S.p.A. 1

4 SINTESI DEI RISULTATI ECONOMICI DEL PRIMO TRIMESTRE 2010 Mig lia ia d i E uro 1 trimestre trimestre 2009 Variazione Marg ine di contribuzione delle attività caratteristiche (399) C o sti d i fu n zio n a m e n to (6.343) (6.783) 440 Reddito operativo prim a delle riv a lu ta zio n i/sv a lu ta zio n i d i im m o b ili Reddito operativo Proventi/( Oneri) finanziari e da p artecip azioni ( ) ( ) ( ) R isu lta to n e tto d e lla g e stio n e ca ra tte ris tica d i com petenza del Gruppo Utile netto di com petenza del Gruppo (4.933) U tile b a se p e r a zio n e (e u ro ) 0,0075 0,0103 L utile netto di competenza del Gruppo passa da migliaia di Euro del primo trimestre 2009 a migliaia di Euro del primo trimestre Al fine però di consentire una migliore comparazione tra i risultati dei due trimestri a confronto ed una più immediata comprensione dell andamento e dei risultati della gestione caratteristica, l utile netto di competenza del Gruppo è stato di seguito rettificato per tener conto degli effetti economici netti delle partite straordinarie e non ricorrenti, incluso anche l effetto netto delle rivalutazioni immobiliari per adeguamento al valore di perizia. Migliaia di Euro Risultato netto di competenza del Gruppo Rivalutazioni/Svalutazioni di immobili (1.015) - Margine finanziario netto derivante dai riacquisti di titoli obbligazionari - (17.109) Altre partite a carattere straordinario (1.309) Totale rettifiche (2.324) (15.602) Effetto fiscale su rettifiche Risultato netto della gestione caratteristica di competenza del Gruppo Come evidenziato nella tabella sopra riportata, il risultato netto della gestione caratteristica del Gruppo mostra un incremento nel 2010 di migliaia di Euro, rispetto al corrispondente trimestre dell esercizio precedente, che era stato significativamente influenzato dall effetto positivo derivante dai riacquisti di titoli obbligazionari emessi da Imser Securitisation 2 S.r.l.. Tale miglioramento, considerando un reddito operativo sostanzialmente stabile, è principalmente imputabile al margine realizzato nel trimestre con la cessione della partecipazione nella Torino Zerocinque Trading S.p.A., proprietaria di immobili di sviluppo iscritti nel bilancio consolidato per migliaia di Euro (quota di partecipazione del Gruppo), rilevato tra i proventi da partecipazioni (3.139 migliaia di Euro) e ad un miglioramento degli oneri finanziari netti. Quest ultimi infatti, una volta depurati dall effetto positivo del primo trimestre 2009 dei riacquisti dei titoli, passano da migliaia di Euro a migliaia di Euro con un miglioramento di 943 migliaia di Euro derivante sia da una 2

5 riduzione dell indebitamento medio del periodo che da una riduzione dei tassi per le quote di debito non coperte da strumenti derivati. PRINCIPALI EVENTI DEL PRIMO TRIMESTRE 2010 Cessione della partecipazione in Torino Zerocinque Trading S.p.A. Nel mese di febbraio 2010 Beni Stabili S.p.A. ha ceduto la partecipazione al 42,48% nella Torino Zerocinque Trading S.p.A. (consolidata con il metodo proporzionale) a GEFIM Investimenti S.p.A., già proprietaria del 42,48% della joint venture. Tale cessione, avvenuta al prezzo di migliaia di Euro, ha portato alla realizzazione di un margine positivo pari a migliaia di Euro. Contestualmente, Beni Stabili S.p.A. ha acquistato da Torino Zerocinque Trading S.p.A. un immobile a destinazione direzionale, sito in Torino Corso Marconi n. 10, al prezzo di migliaia di Euro (oltre oneri e costi accessori per migliaia di Euro), sul quale sono in corso attività di locazione. Tale acquisto è stato finanziato per migliaia di Euro attraverso l accensione di un mutuo ipotecario. L operazione si situa nell ambito delle attività tese a ridurre il peso delle iniziative di sviluppo sul portafoglio totale, a vantaggio di immobili ad uso ufficio o commerciale locati e/o destinati alla locazione. Costituzione di una Joint Venture tra Beni Stabili S.p.A. e Real Estate Services S.p.A. Nel mese di marzo 2010 Beni Stabili S.p.A. e Real Estate Services S.p.A. hanno dato avvio ad una Joint Venture, denominata Beni Stabili Retail S.r.l., il cui capitale sociale è stato sottoscritto da Beni Stabili S.p.A. per il 55% e da Real Estate Services S.p.A. per il restante 45%. Beni Stabili Retail S.r.l. ha come obiettivo l acquisto, la ristrutturazione, la riqualificazione e la locazione di immobili destinati al business delle vendite al dettaglio siti nelle zone cosiddette high street retail delle principali città italiane, da affittare a primari operatori e catene del settore retail. 3

6 INFORMAZIONI ECONOMICHE, PATRIMONIALI E FINANZIARIE Risultati economici del primo trimestre 2010 Nella tabella seguente sono riportati i dati economici del primo trimestre 2010, raffrontati con i dati relativi al corrispondente periodo del Miglia ia di Euro 1 trimestre trimestre 2009 Margine di contribuzione de lle lo cazioni Margine di contribuzione de lle v e ndite di im m o bili 11 0 Margine di contribuzione de lle pre stazioni di se rv izi C osti de l pe rsona le (2.695) (3.194) C osti ge ne rali (3.648) (3.589) Totale costi di funzionam ento (6.343) (6.783) A ltri rica v i e prov e nti, a ltri costi e d one ri 876 (147) Re dditto ope rativ o prim a de lle riv alutazioni/sv aluta zioni di im m obili R iv alutazio ni/sv alutazioni di im m obili Reddito operativo Proventi/(Oneri) finanziari e da partecipazioni (26.340) (15.226) Risultato ante imposte Imposte di competenza del periodo (7.612) (11.692) Risultato ne tto de l pe riodo (Utile)/Perdita di com petenza di terzi (164) (186) Risultato ne tto di com pe te nza de l Gruppo Il margine di contribuzione delle locazioni, pari a migliaia di Euro ( migliaia di Euro al 31 marzo 2010) è costituito da: Migliaia di Euro Descrizione 1 trimestre trimestre 2009 Variazioni Ricavi di locazione e rendite garantite (305) Costi inerenti il patrimonio immobiliare (4.076) (3.837) (239) Margine di contribuzione delle locazioni (544) Il margine di contribuzione delle locazioni mostra un contenuto decremento, pari a circa l 1%, nonostante le vendite di immobili effettuate nel precedente esercizio. I ricavi di locazione infatti si riducono di 305 migliaia di Euro principalmente a causa del venir meno degli affitti connessi alle suddette vendite (1.690 migliaia di Euro) nonché alle scadenze/chiusure di contratti di locazione (797 migliaia di Euro). Tali effetti sono stati parzialmente compensati dagli incrementi dei canoni di locazione connessi all effetto cambio e all indicizzazione (167 migliaia di Euro), agli acquisti di immobili (422 migliaia di Euro), a rinegoziazioni e/o sottoscrizioni di contratti di locazione (1.593 migliaia di Euro). I costi inerenti il patrimonio immobiliare registrano un incremento di 239 migliaia di Euro imputabile principalmente all aumento delle spese di manutenzione di carattere non ricorrente per interventi su immobili destinati alla locazione (295 migliaia di Euro), parzialmente 4

7 compensato da una riduzione dell imposta comunale sugli immobili e dei costi per manutenzioni ordinarie e spese di registrazione dei canoni di locazione. L incidenza del margine di contribuzione delle locazioni sui ricavi lordi, escludendo i costi di manutenzione non ricorrente, risulta comunque in linea con quella del primo trimestre 2009 e pari a circa il 93%. Con riferimento al margine di contribuzione delle vendite (11 migliaia di Euro) nel corso del trimestre sono state perfezionate, al prezzo complessivo di 644 migliaia di Euro, vendite di unità immobiliari per un valore di carico complessivamente pari a 614 migliaia di Euro e spese di intermediazione di 19 migliaia di Euro. Si evidenzia che alla data del 31 marzo 2010 risultano in essere n. 4 preliminari di vendita, incluso l immobile di Milano Corso Matteotti, per un valore di carico complessivamente pari a migliaia di Euro, dal cui perfezionamento è atteso il realizzo di margini, al netto dei costi di intermediazione, per migliaia di Euro. Il margine di contribuzione delle prestazioni di servizi, pari a migliaia di Euro, mostra un incremento rispetto al primo trimestre 2009 di circa il 5,4%. Tale crescita è riferibile principalmente ad un incremento dei servizi resi ai fondi immobiliari gestiti da Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR. I costi del personale si riducono di circa il 15,6% passando da migliaia di Euro del 31 marzo 2009 a migliaia di Euro al 31 marzo Tale decremento è imputabile sia alla riduzione dell onere connesso ai piani di stock option in essere, sia alla riduzione dei costi per retribuzioni ordinarie conseguente ad una riduzione dell organico medio del Gruppo passato da 140,5 unità del primo trimestre 2009 a 138 unità del primo trimestre 2010, nonchè ad un minor peso di figure dirigenziali e con elevato livello di seniority. Il saldo dei costi generali passa da migliaia di Euro del primo trimestre 2009 a migliaia di Euro del primo trimestre L incremento di tali costi consegue alla crescita dei costi per servizi e consulenze, compensata tuttavia, quasi integralmente, dalla riduzione dei compensi agli organi societari. 5

8 La voce altri ricavi e proventi ed altri costi ed oneri passa da un saldo negativo di 147 migliaia di Euro ad un saldo positivo del primo trimestre 2010 di 876 migliaia di Euro che include tra l altro l effetto positivo di un indennizzo riconosciuto a seguito di una transazione avvenuta con i venditori di immobili acquistati in esercizi precedenti, pari a migliaia di Euro. Il primo trimestre 2010 include rivalutazioni di immobili per migliaia di Euro relative per l intero importo all acquisto, riportato in precedenza, dell immobile sito in Torino, Corso Marconi. Tale immobile infatti è stato acquistato da Torino Zerocinque Trading S.p.A consolidata, fino alla data di cessione, con il metodo proporzionale. Lo stesso risultava quindi già iscritto nel bilancio del Gruppo, in proporzione alla percentuale di possesso, tra gli immobili destinati alla commercializzazione, per un valore di carico pari a migliaia di Euro. Con l acquisto anche della parte residua (57,52%), l intero immobile, considerando la nuova destinazione alla locazione, è stato riclassificato tra gli immobili di investimento, con conseguente rilevazione di una rivalutazione per adeguamento al valore equo del costo di acquisto dell originario 42,48% detenuto per il tramite della Torino Zerocinque Trading S.p.A.. Gli oneri finanziari netti e da partecipazioni risultano così dettagliati: Migliaia di Euro Descrizione 1 trimestre trimestre 2009 Variazioni Rivalutazioni/(svalutazioni) di partecipazioni (5) (1.918) Plusvalenza da cessione di partecipazioni Proventi finanziari (22.565) Oneri finanziari (30.964) (37.363) Oneri finanziari e da partecipazioni netti (26.340) (15.226) (11.114) Il saldo della voce rivalutazioni/(svalutazioni) di partecipazioni si riferisce in entrambi i trimestri, interamente alla svalutazione della partecipazione del 20% nel capitale di Beni Stabili Hotel S.A., effettuata per tener conto delle perdite di valore degli investimenti realizzati dalla partecipata, mentre la voce plusvalenza da cessione di partecipazioni si riferisce interamente al margine realizzato con la vendita della partecipazione nella Torino Zerocinque Trading S.p.A.. 6

9 Si riporta, di seguito, il dettaglio dei proventi e degli oneri finanziari. Migliaia di Euro Descrizione 1 trimestre trimestre 2009 Proventi finanziari su conti correnti bancari e depositi a tempo Proventi finanziari su titoli Margime derivante dal riacquisto dei titoli emessi dalla Imser Sceuritisation 2 S.r.l Proventi finanziari diversi Totale proventi finanziari Oneri finanziari mutui ipotecari (4.285) (8.460) Oneri finanziari titoli obbligazionari (5.762) (11.093) Oneri finanziari altri finanziamenti (580) (638) Differenziale strumenti derivati su tassi (11.501) (4.327) Differenziale swap inflazione (708) (865) Rilascio della riserva di cash flow hedge sui derivati relativi ai titoli della Imser Securitisation 2 S.r.l. riacquistati dal Gruppo - (5.352) Quota inefficace strumenti derivati (4.015) (2.890) Oneri finanziari per debiti a breve (127) (28) Oneri finanziari prestito obbligazionario convertibile (3.733) (3.633) Oneri finanziari diversi (208) - Oneri finanziari anticipata estinzione (2) - Oneri finanziari su leasing (43) (77) Totale oneri finanziari (30.964) (37.363) Totale (29.474) (13.308) Il decremento dei proventi finanziari è imputabile principalmente al venir meno del margine di migliaia di Euro realizzato nel corso del primo trimestre 2009 a fronte dei riacquisti di titoli obbligazionari emessi dalla Imser Securitisation 2 S.r.l.. Gli oneri finanziari, una volta depurato il saldo del primo trimestre 2009 del costo derivante dal rilascio a conto economico della quota di riserva di cash flow hedge imputabile agli strumenti finanziari derivati connessi ai titoli a tasso variabile della Imser Securitisation 2 S.r.l. riacquistati dal Gruppo (5.352 migliaia di Euro), presentano un decremento netto di migliaia di Euro rispetto al primo trimestre del Tale decremento netto è principalmente imputabile al decremento degli oneri maturati sui debiti finanziari connesso alla riduzione dell indebitamento medio del periodo ed alla riduzione dei tassi di interesse (nonostante un aumento medio degli spread) per le quote di debito non coperte da strumenti derivati. Tale effetto è stato parzialmente compensato dalla crescita degli oneri relativi alla quota della variazione negativa del valore equo degli strumenti derivati, non transitata a patrimonio netto. 7

10 Le imposte di competenza del periodo, pari complessivamente a migliaia di Euro ( migliaia di Euro al 31 marzo 2009), si riferiscono alle imposte correnti per migliaia di Euro (7.082 migliaia di Euro per il primo trimestre 2009), al netto del ricavo connesso al carico fiscale differito pari a 210 migliaia di Euro (costo pari a migliaia di Euro per il primo trimestre 2009). L incidenza delle imposte di competenza sul risultato ante imposte (35,9%) presenta un miglioramento rispetto al corrispondente dato del primo trimestre 2009 (38,7%) imputabile principalmente alla minore incidenza di costi non deducibili. Il risultato di esercizio di competenza di terzi passa da un utile di 186 migliaia di Euro per il primo trimestre 2009, ad un utile di 164 migliaia di Euro per il primo trimestre 2010 ed è in massima parte riferibile, per entrambi i periodi a confronto, alla quota di terzi del risultato di Beni Stabili Gestioni S.p.A. S.G.R.. 8

11 Situazione patrimoniale e finanziaria al 31 marzo 2010 La situazione patrimoniale del Gruppo al 31 marzo 2010 può essere così riassunta e comparata con quella al 31 dicembre 2009: Immobili di investimento, in fase di sviluppo e strumentali Immobili destinati alla commercializzazione e posseduti per la vendita Immobilizzazioni immateriali Immobilizzazioni materiali e crediti non correnti Titoli e partecipazioni Capitale circolante netto (38.175) (15.126) Cap itale investit o netto Finanziato da: - fondi ed accantonamenti per strumenti derivati imposte differite passive (attive) nette debiti finanziari netti (*) patrimonio netto di terzi patrimonio netto del Gruppo Totale a pareggio Rapporto tra debit i finanziari net ti / patrimonio netto del Gruppo 1,17 1,13 Rapporto tra debit i finanziari net ti / patrimonio immobilia re 50,5% 49,7% (*) Si evidenzia che i debiti finanziari sono esposti al netto delle disponibilità liquide libere e vincolate. Tali liquidità al 31 dicembre 2009 includevano un importo di migliaia di Euro rappresentato dal deposito cauzionale, utilizzato nel 2010, per il pagamento del 50% delle pretese dell Amministrazione Finanziaria in relazione al contenzioso per l acquisizione della partecipazione in Immobiliare Fortezza S.r.l.. L incremento netto di migliaia di Euro del capitale investito netto deriva principalmente: - da un incremento dei crediti non correnti per migliaia di Euro, principalmente riferibile alla rilevazione del credito per il versamento effettuato ( migliaia di Euro), a seguito dell esito negativo del primo grado di giudizio, in relazione al contenzioso, instauratosi nel precedente esercizio, per la liquidazione di maggiori imposte di registro ipotecarie e catastali connesse all acquisizione, avvenuta nel 2006, della partecipazione in Immobiliare Fortezza S.r.l.. Si ricorda che a fronte di tale contenzioso risulta iscritto, già dal 31 dicembre 2009, un fondo rischi ed oneri per migliaia di Euro; - da un decremento di migliaia di Euro del patrimonio immobiliare come di seguito evidenziato: Migliaia di Euro Immobili di investimento Immobili in fase di sviluppo Immobili strumentali Immobili inclusi tra le attività destinate alla vendita Immobili destinati alla commercializzazione Totale generale Saldo al Acquisti Costi incrementativi (*) Vendite (614) (614) Variazione area di consolidamento (33.795) (33.795) Differenze cambi Ammortamenti - - (204) - - (204) Rivalutazioni Riclassifiche ( ) Saldo al (*) I costi incrementativi includono capitalizzazioni di oneri finanziari pari complessivamente a 943 migliaia di Euro e dei costi del personale impiegato nelle attività di sviluppo pari complessivamente a 231 migliaia di Euro. 9

12 Con riferimento alle riclassifiche si precisa che sono stati riclassificati: i) dalla categoria immobili in fase di sviluppo alle categorie immobili di investimento e immobili destinati alla commercializzazione rispettivamente migliaia di Euro e migliaia di Euro, corrispondenti al valore degli immobili le cui attività di sviluppo sono state sostanzialmente completate, destinati rispettivamente alla locazione e alla vendita; ii) dalla categoria immobili destinati alla vendita alla categoria immobili di investimento migliaia di Euro, corrispondenti al valore dell immobile sito in Torino, Corso Marconi n. 10; iii) dalla categoria immobili di investimento alla categoria immobili destinati alla vendita 970 migliaia di Euro, corrispondenti al valore di un immobile per cui è stato sottoscritto un preliminare di vendita. La voce variazione dell area di consolidamento si riferisce interamente al valore degli immobili di proprietà della Torino Zerocinque Trading S.p.A. la cui partecipazione, come precedentemente illustrato, è stata ceduta nel corso del trimestre. - da un decremento di 873 migliaia di Euro degli investimenti in titoli e partecipazioni attribuibile, in massima parte, al parziale rimborso delle quote detenute nei fondi immobiliari gestiti dalla Beni Stabili Gestioni S.p.A. - SGR; - dalla variazione del capitale circolante netto che si è ridotto per migliaia di Euro. Tale riduzione è imputabile in massima parte alla rilevazione del debito per i dividendi deliberati dall Assemblea degli Azionisti del 29 marzo 2010 ( migliaia di Euro); all incremento dei debiti tributari netti (6.216 migliaia di Euro) per imposte correnti, ICI ed IVA; alla riduzione dei crediti commerciali principalmente verso inquilini ed acquirenti di immobili (3.305 migliaia di Euro); alla riduzione dei debiti verso fornitori (7.190 migliaia di Euro; alla riduzione del debito per acconti e caparre (3.568 migliaia di Euro), principalmente connessa alla cessione della Torino Zerocinque Trading S.p.A.. I fondi per accantonamenti e strumenti derivati si incrementano complessivamente di migliaia di Euro, relativi prevalentemente all aumento delle passività nette per la valutazione degli strumenti derivati. Si riporta di seguito la movimentazione delle passività nette per strumenti derivati: Strumenti derivati "hedge accounting" Migliaia di Euro Strumenti derivati "held for trading" Saldo al Costi/(Ricavi) per differenziali pagati/(incassati) (13.738) (990) (14.728) Variazione del valore equo a riserva Cash Flow Hedge Variazione del valore equo a Conto Economico Effetto cambi Saldo al Totale 10

13 Le imposte differite passive nette si riducono di 350 migliaia di Euro, come mostrato nel dettaglio della movimentazione del trimestre di seguito riportato. Migliaia di Euro Perdite fiscali Differenza valore di carico/fiscale immobile Costi non dedotti/ricavi non tassati Valore equo strumenti derivati Metodo del tasso di interesse effettivo Att.ne crediti/valore equo partecipazioni Prestito obbligazionario convertibile Totale Saldo al ( ) (3.099) (87.419) Variazioni nette imputate a Conto Economico (3.153) (88) (33) (209) Variazioni nette non transitate a Conto Economico (139) (10.497) (6) - - (181) Riclassifiche - 12 (12) Variazione area di consolidamento (2) Saldo al ( ) (35) (2.692) (87.069) La variazione delle imposte differite nette su costi/ricavi non dedotti/tassati si riferisce principalmente alla rilevazione di imposte anticipate per interessi passivi del trimestre che saranno dedotti successivamente al 31 marzo 2010 e all utilizzo di imposte anticipate su accantonamenti a fondi rischi stanziati in precedenti esercizi. La variazione negativa del Patrimonio Netto di Gruppo di migliaia di Euro è imputabile: - ai dividendi deliberati dall Assemblea degli Azionisti del 29 marzo 2010, pari a migliaia di Euro; - alla riduzione della riserva connessa alla valutazione del valore equo degli strumenti derivati per migliaia di Euro, al netto del relativo effetto fiscale differito. Le suddette variazioni negative sono state parzialmente compensate dall utile del trimestre ( migliaia di Euro) e dalla variazione positiva della riserva conversione cambi (1.492 migliaia di Euro) e della riserva connessa alla valutazione dei piani di stock option assegnati ai dipendenti e collaboratori del Gruppo (217 migliaia di Euro). 11

14 Il dettaglio della posizione finanziaria netta al 31 marzo 2010, messo a confronto con quello al 31 dicembre 2009, è il seguente: Migliaia di Euro Valore contabile Valore nominale Valore equo (*) Valore contabile Valore nominale Valore equo (*) Prestiti ed altri debiti a breve Mutui ipotecari Altri mutui Altri finanziamenti Titoli obbligazionari a tasso fisso Titoli obbligazionari a tasso variabile Prestito Obbligazionario convertibile (**) Totale debiti Disponibilità liquide Posizione Finanziaria Netta (*) Il valore equo dei debiti finanziari a tasso variabile è stato calcolato considerando il valore di mercato coincidente con il valore nominale degli stessi. Si precisa che il valore nominale non include la quota di interessi maturati e non liquidati. Il valore equo dei debiti finanziari a tasso fisso è valutato utilizzando il metodo del valore attuale dei flussi di cassa (Discounted Cash Flow). In base a tale metodo il valore equo di tali finanziamenti viene calcolato determinando i flussi di cassa attesi. Tali flussi sono scontati ai tassi spot impliciti nella curva Euribor maggiorati dello spread di credito. (**) Il valore equo è stato determinato al lordo dei costi di emissione del prestito che, alla data del 31 marzo 2010, ammontano a migliaia di Euro. Come evidenziato nella tabella sopra riportata, il saldo negativo della posizione finanziaria netta a valori contabili presenta un incremento di migliaia di Euro. In particolare: - le disponibilità liquide si decrementano di migliaia di Euro come di seguito riportato. Migliaia di Euro Risultato netto del trimestre Componenti di reddito non monetarie Variazione altre attività/altre passività Variazione dei crediti per pagamenti connessi a contenziosi fiscali in essere (58.211) (Investimenti) / disinvestimenti del periodo Variazione dei debiti finanziari (al lordo delle quote di interessi maturati e non liquidati e dell'effetto cambi) (17.503) Altre variazioni minori 177 Variazione delle disponibilità liquide (47.068) - i debiti finanziari a valori contabili si riducono di migliaia di Euro come di seguito riportato. Migliaia di Euro Totale valore contabile debiti finanziari al 31 dicembre Prestito obbligazionario convertibile comprensivo della quota di interessi maturati e non liquidati Nuovi finanziamenti a breve, medio e lungo termine Estinzione anticipata finanziamenti (60) Rimborso rate in conto capitale come da piani di ammortamento al netto delle quote di interessi maturati e non liquidati (15.222) Variazione area di consolidamento (19.705) Effetto cambio Totale valore contabile debiti finanziari al 31 marzo Il rapporto a valori contabili tra debiti finanziari netti e Patrimonio Netto di competenza del Gruppo è passato dall 1,13 del 31 dicembre 2009 all 1,17 del 31 marzo 2010, mentre il 12

15 rapporto a valori contabili tra i debiti finanziari netti ed immobili di proprietà del Gruppo è passato dal 49,7% del 31 dicembre 2009 al 50,5% del 31 marzo Alla data del 31 marzo 2010 risultano utilizzate linee a breve termine per migliaia di Euro, mentre gli affidamenti per linee di credito a breve termine non utilizzate ammontano a migliaia di Euro. Si segnala che le linee di credito non utilizzate sono costituite per migliaia di Euro da linee di credito committed della durata residua media di 6,37 mesi, mentre la restante parte è costituita da affidamenti in conto corrente a revoca. I debiti verso banche ed istituzioni finanziarie risultano a tasso variabile per migliaia di Euro ( migliaia di Euro al valore nominale) e a tasso fisso per migliaia di Euro ( migliaia di Euro al valore nominale). Si precisa che i finanziamenti a tasso variabile includono anche un contratto di leasing che al 31 marzo 2010 presenta un debito residuo in linea capitale di migliaia di Euro (quota di competenza del Gruppo Beni Stabili). Tale leasing rientra nell operazione di acquisto del centro commerciale sito in Beinasco perfezionata nel 2008 da parte della joint venture Riqualificazione Grande Distribuzione S.r.l.. Nella tabella che segue, viene indicata la quota di debito nominale verso banche a tasso variabile oggetto di copertura dal rischio di oscillazione del tasso di interesse, messa a confronto con i corrispondenti dati al 31 dicembre Migliaia di Euro Descrizione Outstanding nominale del debito verso banche a tasso variabile (a) Oustanding strumenti di copertura (IRS) (b) Oustanding strumenti di copertura (IRS + Collar) (c) % di copertura debito verso banche a tasso variabile (IRS) - (b) / (a) 53,10% 54,78% % di copertura debito verso banche a tasso variabile (IRS + Collar) - (c) / (a) 87,12% 90,10% Il costo effettivo dei debiti a tasso variabile per il primo trimestre 2010, calcolato con il metodo del costo ammortizzato e senza tenere conto delle operazioni di copertura, è stato pari: i) per i mutui e gli altri finanziamenti a medio e lungo termine a tasso variabile a circa l 1,56% (2,35% per l esercizio 2009) e 2,53% (3,22% per l esercizio 2009), rispettivamente per l area Euro e per l area Dollaro USA; ii) per gli altri finanziamenti a medio e lungo termine a circa il 5,27% (5,59% per l esercizio 2009); iii) per il leasing a circa il 2,15% (2,85% per l esercizio 2009); iv) per le linee a breve termine a circa il 1,17% (1,40% per l esercizio 2009). Il tasso di interesse effettivo per il trimestre dei debiti verso banche ed istituzioni finanziarie a tasso fisso è stato pari al 6,10% (6,05% per l esercizio 2009). I debiti per titoli obbligazionari sono costituiti integralmente dal prestito obbligazionario emesso nel 2002 da Imser Securitisation 2 S.r.l. e rifinanziato nel corso del Il prestito, con 13

16 scadenza nel 2021, si compone di 12 classi di obbligazioni, di cui 8 a tasso variabile e 4 a tasso fisso. Tutte le classi, eccetto una, sono caratterizzate da uno specifico rating e risultano quotate presso la Borsa di Dublino. Il debito relativo alle obbligazioni a tasso variabile è stato oggetto di specifiche operazioni di copertura che hanno convertito il tasso variabile in tasso fisso per tutta la durata del prestito. Il debito del Gruppo è esposto al netto dei titoli eliminati a seguito dei riacquisti degli stessi avvenuti nel Il costo effettivo di tale finanziamento, calcolato con il metodo del costo ammortizzato senza tener conto delle operazioni di copertura, è pari al 31 marzo 2010, rispettivamente per i titoli a tasso fisso e per i titoli a tasso variabile al 7,71% (invariato rispetto all esercizio 2009) e al 2,21% (3,17% per l esercizio 2009). Il debito relativo al prestito obbligazionario convertibile si riferisce integralmente al prestito obbligazionario emesso da Beni Stabili S.p.A. nel mese di ottobre Si ricorda che il tasso nominale annuo di tale prestito è pari al 2,5%, mentre il tasso di interesse effettivo per il trimestre è stato pari, come per il 2009, al 5,49%. Di seguito viene riportato il dettaglio dei debiti finanziari per scadenza, con separata indicazione del rateo di interessi in corso di maturazione. Migliaia di Euro Entro 12 mesi Oltre 12 mesi - entro5 anni Oltre 5 anni Totale Prestiti ed altri debiti a breve Mutui ipotecari Altri mutui Altri finanziamenti Titoli obbligazionari a tasso fisso Titoli obbligazionari a tasso variabile Prestito Obbligazionario convertibile Rateo di interessi in corso di maturazione Totale debiti finanziari

17 EVENTI SUCCESSIVI Vendita azioni proprie In data 14 aprile 2010 è stata completata l operazione di cessione di n azioni proprie (rappresentanti il 7,04% del capitale sociale) approvata dal Consiglio di Amministrazione di Beni Stabili S.p.A. in data 13 aprile Il collocamento di tali azioni, avvenuto al prezzo, al lordo dei costi di vendita, di 0,66 Euro per azione (per un controvalore pari a migliaia di Euro), attraverso una procedura di Accelerated Book Building (ABB), è stato rivolto esclusivamente ad investitori qualificati in Italia e all estero. Il regolamento della vendita è avvenuto mediante consegna dei titoli e pagamento del corrispettivo in data 19 aprile Ad esito di tale operazione, le residue azioni proprie detenute da Beni Stabili S.p.A. ammontano a n per un controvalore, al costo medio di acquisto di 783 migliaia di Euro. Emissione di un prestito obbligazionario Equity linked In data 23 aprile 2010 Beni Stabili S.p.A. ha completato l emissione di un prestito obbligazionario equity linked, di valore nominale unitario pari a 1.000,00 Euro e di importo complessivo pari a migliaia di Euro, con scadenza al 23 aprile 2015, riservato a investitori qualificati italiani e/o esteri, con esclusione del diritto di opzione ex art comma 5 del Codice Civile. Il prestito ha durata quinquennale e matura interessi, liquidati semestralmente, al tasso fisso pari a 3,875% in ragione d anno, con scadenza della prima cedola al 23 ottobre Le obbligazioni emesse, diventeranno convertibili in azioni ordinarie di Beni Stabili S.p.A. (già esistenti e/o di nuova emissione) successivamente e subordinatamente all approvazione, da parte dell assemblea straordinaria della Società (convocata per i primi giorni di giugno 2010) dell aumento di capitale sociale a servizio della conversione. L azionista di maggioranza Foncière des Régions ha comunicato al mercato, in data 14 aprile 2010, la propria intenzione di votare a favore del citato aumento di capitale. Il prezzo di conversione delle obbligazioni in azioni ordinarie di Beni Stabili S.p.A., salvi aggiustamenti in specifici casi previsti dal relativo regolamento, è pari a 0,8580. Si precisa che, Beni Stabili S.p.A. presenterà, entro il 30 settembre 2010, una richiesta di ammissione delle obbligazioni alla quotazione sul mercato Euro MTF della Borsa del Lussemburgo. Le somme rivenienti dall emissione di tale prestito obbligazionario si prevede saranno utilizzate principalmente per il rimborso a scadenza (ottobre 2011) del prestito obbligazionario convertibile emesso da Beni Stabili S.p.A. nel

18 Domanda di ammissione alla quotazione ed alla negoziazione delle azioni di Beni Stabili S.p.A. sul mercato Euronext Parigi In data 28 aprile 2010, il Consiglio di Amministrazione di Beni Stabili S.p.A. ha deliberato di avviare la procedura di quotazione e di ammissione alla negoziazione delle proprie azioni sul mercato Euronext Parigi. Tale quotazione che sarà realizzata secondo la procedura di quotazione diretta e non si accompagnerà ad alcuna emissione e/o sottoscrizione di nuove azioni e/o di offerta al pubblico, faciliterà, tra l'altro, la negoziazione delle azioni Beni Stabili possedute da investitori francesi e, in particolare, gli azionisti retail di Foncière des Régions, i quali riceveranno azioni di Beni Stabili S.p.A. a titolo di dividendo. L'ammissione alla quotazione ed alla negoziazione delle azioni Beni Stabili S.p.A. sul mercato Euronext Parigi, dovrebbe avvenire il prossimo 15 giugno. PROSPETTIVE PER L ESERCIZIO IN CORSO I primi mesi del 2010 sono stati caratterizzati da una situazione di relativa stabilità dei mercati finanziari internazionali, pur in presenza di alcuni segnali di un incremento della volatilità. Tali segnali si sono accentuati, in maniera significativa, nella seconda metà del mese di aprile per poi sfociare, nei primi giorni di maggio, nelle tensioni finanziarie di alcuni paesi sovrani europei. Il Gruppo Beni Stabili ha approfittato del suddetto periodo di stabilità per tornare sui mercati dei capitali nella prima metà di aprile con le due operazioni descritte in precedenza, in modo da assicurarsi fin da ora le risorse finanziarie necessarie per rispettare la scadenza del 2011 del prestito obbligazionario convertibile e poter affrontare con tranquillità eventuali fasi di criticità, anche prolungate, dei mercati finanziari. Oltre a contribuire a mettere in sicurezza la struttura finanziaria del Gruppo, l operazione di collocamento della quasi totalità delle azioni proprie in portafoglio rappresenta inoltre un passo importante nel percorso di trasformazione di Beni Stabili SpA in Siiq, unitamente alle azioni in corso già annunciate dall azionista di controllo Fonciere des Régions. Sotto il profilo industriale, nel primo trimestre 2010, che ha visto la ripresa di una moderata attività del settore immobiliare italiano, il Gruppo Beni Stabili ha confermato la solidità della propria struttura reddituale, mantenendo sostanzialmente immutati i canoni di locazione, nonostante il quadro economico recessivo e le importanti vendite effettuate negli ultimi due esercizi, e continuando nella costante attività di controllo e contenimento dei costi iniziata nel Tutto ciò considerato, il Gruppo ritiene pertanto di poter guardare all esercizio 2010 con tranquillità in termini di attività ricorrente e di essere in grado di poter contribuire efficacemente al processo di ripresa del mercato immobiliare italiano, ad oggi ancora profondamente segnato dalla crisi del biennio 2008/

19 Gruppo Beni Stabili Allegato n. 1 al Resoconto intermedio sulla Gestione al CRITERI DI REDAZIONE E AREA DI CONSOLIDAMENTO Il Resoconto Intermedio sulla Gestione al 31 marzo 2010, predisposto secondo quanto previsto dall art. 154-ter del D.Lgs. 58/1998. Tutti i dati contabili presentati sono stati determinati in conformità ai principi contabili internazionali (International Accounting Standards IAS e International Financial Reporting Standards - IFRS), integrati dalle relative interpretazioni (Standing Interpretations Commettee - SIC e International Financial Reporting Interpretations Commettee IFRIC) emesse dall International Accounting Standards Boards (IASB) ed adottati dalla Commissione Europea secondo la procedura di cui all art. 6 del Regolamento (CE) n. 1606/2002. In particolare, per il dettaglio dei principi contabili utilizzati si rimanda a quanto illustrato nell ambito del bilancio consolidato al 31 dicembre 2009, precisando che tali principi sono stati applicati in modo uniforme a tutti i periodi presentati nel Resoconto Intermedio sulla Gestione al 31 marzo 2010 (31 marzo 2010, 31 dicembre 2009, 31 marzo 2009). Con riferimento ai criteri utilizzati per la determinazione dell area di consolidamento si rimanda a quanto illustrato nel bilancio consolidato al 31 dicembre Si precisa che, nel primo trimestre 2010, l area di consolidamento si è modificata, rispetto alla situazione al 31 dicembre 2009, per la cessione a terzi della partecipazione nella Torino Zerocinque Trading S.p.A. Di seguito si riporta l elenco delle società incluse nell area di consolidamento con l indicazione della relativa metodologia di consolidamento. 17

20 Gruppo Beni Stabili Allegato n. 1 al Resoconto intermedio sulla Gestione al (continua) ELENCO SOCIETA' INCLUSE NELL'AREA DI CONSOLIDAMENTO Denominazione % di partec.ne Sede Legale Capitale Sociale (in Euro) Consolidamento Attività svolta SOCIETA' CONTROLLATE: DA BENI STABILI S.p.A. Beni Stabili Gestioni Società Fiduciaria p.a. in liquidazione 100 Roma - Via Piemonte n Integrale Fiduciaria di gestione Beni Stabili France S.a r.l. 100 Beausoleil Moyenne Corniche Integrale Immobiliare Red Sail Real Estate Holding USA Inc State Street Albany NY 10 Integrale Immobiliare (*) Voile Rouge Immobiliere S.a.s. 100 Parigi - Tour Opus 12 - La Défense 9-77 Esplanade du Integrale Immobiliare Général de Gaulle Beni Stabili Zero S.p.A. (già Beni Stabili Property Management S.p.A.) 100 Roma - Via Piemonte n Integrale Immobiliare IM.SER S.r.l. 60 Milano - Via Dante n Integrale Immobiliare Imser 60 S.r.l. 97,8 Milano - Via Dante n Integrale Immobiliare 1 Imser Securitisation S.r.l. 0 Milano - Via Pontaccio n Integrale Legge 130/99 2 Imser Securitisation 2 S.r.l. 0 Milano - Via Pontaccio n Integrale Legge 130/99 2 Beni Stabili Retail S.r.l. (già B.S. Immobiliare 6 S.r.l.) 55 Milano - Via Dante n Integrale Immobiliare 3 Beni Stabili Development S.p.A. 100 Milano - Via Dante n Integrale Immobiliare Incremento Termale Turistico - I.T.E.T. S.r.l. 60 Roma - Via Piemonte n Integrale Immobiliare Seliport S.r.l. in liquidazione 100 Milano - Via Dante n Integrale Immobiliare B.S. Attività Commerciali 1 S.r.l. 100 Milano - Via Dante n Integrale Immobiliare B.S. Attività Commerciali 2 S.r.l. 100 Milano - Via Dante n Integrale Immobiliare DA BENI STABILI ZERO S.p.A. Beni Stabili Gestioni S.p.A. S.G.R. 75 Roma - Via Piemonte n Integrale Soc. Gest.ne Risparmio Beni Stabili Asset Management S.p.A. 100 Roma - Via Piemonte n Integrale Immobiliare Beni Stabili Property Service S.p.A. (già Beni Stabili Servizi S.p.A.) 100 Roma - Via Piemonte n Integrale Immobiliare 4 DA BENI STABILI GESTIONI S.p.A. S.G.R. BSG France Rue Dumont d'urville, Paris Integrale Soc. Gest.ne Risparmio DA RED SAIL REAL ESTATE HOLDING USA INC. Red Sail Real Estate Los Angeles Inc Gateway Oaks Drive Sacramento 10 Integrale Immobiliare (*) Red Sail Real Estate New York Inc State Street Albany NY 10 Integrale Immobiliare (*) Red Sail Real Estate Chicago Inc Adlai Stevenson Drive - Springfield 10 Integrale Immobiliare (*) DA BENI STABILI DEVELOPMENT S.p.A. Beni Stabili Development Milano Greenway S.p.A. 80 Milano - Via Dante n Integrale Immobiliare DA BENI STABILI DEVELOPMENT MILANO GREENWAY S.p.A. Telma S.r.l. 100 Milano - Via Dante n Integrale Immobiliare B.S. Immobiliare 5 S.r.l. 100 Roma - Via Piemonte n Integrale Immobiliare Note SOCIETA' A CONTROLLO CONGIUNTO: DA BENI STABILI S.p.A. Riqualificazione Grande Distribuzione S.r.l. 50 Milano - Via Dante n Proporzionale Immobiliare DA RIQUALIFICAZIONE GRANDE DISTRIBUZIONE S.r.l. R.G.D. Gestioni S.r.l. 100 Milano - Via Dante n Proporzionale Immobiliare New Mall S.r.l. 100 Milano - Via Dante n Proporzionale Immobiliare (*) Il capitale sociale è espresso in Dollari USA. Note 1 Beni Stabili S.p.A. detiene il controllo diretto al 95%, mentre Beni Stabili Zero S.p.A. detiene una partecipazione del 2,8%. 2 al 31 dicembre Società ceduta per il 45% a terzi nel corso del primo trimestre Società detenuta da Beni Stabili Zero S.p.A. per il 93,33% e da Beni Stabili S.p.A. per il 6,67%. 18

21 Gruppo Beni Stabili Allegato n. 2 al Resoconto intermedio sulla Gestione al PROSPETTI CONTABILI CONSOLIDATI 1. Stato Patrimoniale consolidato (migliaia di Euro) ATTIVITA' Immobili di investimento Immobili in fase di sviluppo Immobili strumentali ed altri beni Immobilizzazioni immateriali Partecipazioni - in collegate in altre imprese Titoli Crediti commerciali ed altri crediti Attività per strumenti derivati Imposte differite attive Totale attività non correnti Immobili destinati alla commercializzazione Crediti commerciali ed altri crediti Partecipazioni in altre imprese - - Disponibilità liquide Totale attività correnti Attività possedute per la vendita Totale attività PATRIMONIO NETTO Capitale sociale Riserva sovrapprezzo Altre riserve Utili non distribuiti Totale patrimonio netto di gruppo Patrimonio netto di terzi Totale patrimonio netto consolidato PASSIVITA' Debiti finanziari Passività per strumenti derivati Trattamento di fine rapporto Imposte differite passive Totale passività non correnti Debiti finanziari Debiti commerciali ed altri debiti Fondi rischi ed oneri Totale passività correnti Passività possedute per la vendita - - Totale passività Totale patrimonio netto consolidato e totale passività

22 2. Conto Economico consolidato Gruppo Beni Stabili Allegato n. 2 al Resoconto intermedio sulla Gestione al (continua) 2 CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO (migliaia di Euro) Ricavi di locazioni Costi inerenti il patrimonio immobiliare Ricavi netti di locazione Ricavi di vendita di immobili destinati alla commercializzazione Costo del venduto Utile/(Perdita) di vendita di immobili destinati alla commercializzazione Ricavi per servizi Costi relativi Ricavi netti per servizi Costi del personale Costi generali Totale costi di funzionamento Altri ricavi e proventi Altri costi ed oneri Ricavi di vendita di immobili di investimento Costo del venduto Utile/(Perdita) di vendita di immobili di investimento Ricavi di vendita di immobili posseduti per la vendita Costo del venduto Utile/(Perdita) di vendita di immobili posseduti per la vendita (4.076) (3.837) (633) (801) (831) (2.695) (3.194) (3.648) (3.589) (6.343) (6.783) (2.150) (694) Rivalutazione di immobili Svalutazione di immobili Rivalutazioni/(Svalutazioni) di immobili Reddito operativo Proventi/(oneri) finanziari netti Proventi/(oneri) da collegate Proventi/(oneri) da altre imprese Risultato ante imposte Imposte di competenza dell'esercizio Risultato netto dell'esercizio (Utile)/Perdita di competenza di terzi (29.474) (13.308) (1.918) (7.612) (11.692) (164) (186) RISULTATO NETTO DI COMPETENZA DEL GRUPPO Utile per azione in Euro (*) - Base - Diluito 0,0075 0,0103 0,0078 0,0101 (*) E' stato determinato rapportando l utile netto alla media ponderata delle azioni in circolazione nello stesso periodo. Quest'ultima, nel caso dell'utile base, corrisponde alla media ponderata delle azioni ordinarie in circolazione nel periodo (n per il primo trimestre 2010) mentre tale media, per l'utile diluito, è stata rettificata per tener conto delle azioni ordinarie addizionali che sarebbero risultate in circolazione qualora si fossero considerate convertite, sin dall inizio del periodo, tutte le obbligazioni convertibili e tenendo conto dell eventuale effetto diluitivo di tutte le stock option assegnate alla data di riferimento (complessivamente n per il primo trimestre 2010). 20

23 Gruppo Beni Stabili Allegato n. 2 al Resoconto intermedio sulla Gestione al (continua) 3. Prospetto del Risultato Economico complessivo (migliaia di Euro) Risultato netto Altre componenti di conto economico complessivo Movimentazione lorda della riserva di cash flow hedge (24.443) (27.244) Differenze cambi da conversione bilanci in valuta estera Imposte relative alle altre componenti di conto economico complessivo Totale altre componenti di conto economico complessivo Risultato complessivo dell'esercizio (Utile)/perdita complessiva del periodo di competenza di terzi Risultato complessivo di competenza del Gruppo (16.229) (18.731) (2.650) (197) (165) (187) (2.815) (384) 21

24 Gruppo Beni Stabili Allegato n. 2 al Resoconto intermedio sulla Gestione al (continua) 4. Variazione delle poste del Patrimonio Netto Consolidato Capitale sociale Patrimonio Netto di Gruppo Riserva sovrap. azioni Altre riserve Utili non distribuiti Totale patrimonio netto consolidato di Gruppo Patrimonio netto di terzi Totale patrimonio netto consolidato Saldo al 1 gennaio Conversione obbligazioni in azioni Valutazione piano di stock option Acquisto azioni proprie (448) (448) (448) Copertura perdite da parte delle minoranze azionarie Risultato complessivo primo trimestre 2009 (18.732) (384) 187 (197) Saldo al 31 marzo Distribuzione dividendi e riserve (17.798) (17.798) (199) (17.997) Valutazione piano di stock option Movimenti interni di Patrimonio Netto per riallocazione riserve (10.080) Acquisto quote di minoranza società consolidate - (2.083) (2.083) Risultato complessivo del periodo aprile- dicembre (69.816) (60.410) (34) (60.444) Saldo al 31 dicembre Delibera distribuzione dividendi e riserve (26.697) (26.697) (26.697) Movimenti interni di Patrimonio Netto per riallocazione riserve ( ) Valutazione piano di stock option Copertura perdite /incrementi da minoranze azionarie Risultato complessivo primo trimestre 2010 (16.230) (2.815) 165 (2.650) Saldo al 31 marzo