TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice dell Esecuzione dott. Michelangelo Petruzziello

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1 Tribunale di Napoli V Sezione Civile- Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare n 655/2009 RGE TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice dell Esecuzione dott. Michelangelo Petruzziello Procedura esecutiva immobiliare n 655/2009 R.G.E. Promosso da: ITALFONDIARIO S.p.A., creditore procedente e mandataria del creditore pignorante Banco di Napoli S.p.A. rappresentato dallo Studio legale avv.to Roberto Esposito; Contro: sig.ri Rosa Ferrara, Mario Ferrara, Annamaria De Martino, Giuseppe Ferrara, Angela Ferrara, Rosario Ferrara, Annalisa Ferrara, debitori esecutati. Custode giudiziario: Avv. Fiorella Cannavale di Lauro RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Premessa Alla sottoscritta arch. Francesca Palomby, con studio in Napoli al Viale della Liberazione n 101, iscritta all Ordine degli Architetti della Provincia di Napoli al n nominata esperto per il procedimento in epigrafe dal G.E. dott. M. Petruzziello con decreto del 28 gennaio fu affidato lo scorso 9 febbraio l incarico di redigere relazione di consulenza tecnica e stima, ai sensi dell art. 173 bis disp. att. c.p.c. Oggetto di questa perizia è l unità immobiliare adibita ad esercizio commerciale, sita nel Comune di Quarto (Na) alla via Santa Maria n 18-20, al piano terra, di piena proprietà dei debitori esecutati. Detto immobile è stato pignorato a favore della Società Banco di Napoli S.p.A., con atto notificato il 06/04/2009, trascritto il 05/06/2009 presso la Conservatoria dei RR.II. di Napoli 2 dell Agenzia del Territorio ai nn / Detto atto di pignoramento trae origine dall ipoteca iscritta sul detto cespite il 01/12/1993, presso la Conservatoria dei RR. II. di Napoli 2 ai nn /4304, in forza di mutuo fondiario per Notaio Giusepe Rotondano, repertorio n del 29/11/1993 concesso in favore del sig. Ferrara Giuseppe (Marano di Napoli-Na, 25/10/1907) e dei figli sigg. Ferrara Luigi (Marano di Napoli-Na, 12/07/1941), Ferrara Rosa (Marano di Napoli-Na, 22/02/1944), Ferrara Mario (Quarto, 01/08/1949).

2 Sulla scorta della documentazione in atti prodotta dal creditore procedente, di tutti gli accertamenti svolti presso il NCEU e la Conservatoria dei RR.II. di Napoli 2 dell Agenzia del Territorio, l Ufficio del Registro Atti Privati dell Agenzia delle Entrate-Ufficio di Pozzuoli, l Ufficio Anagrafe, il Settore Urbanistica ed il Servizio Edilizia Privata del Comune di Quarto nonché sulla scorta dei rilievi metrici e fotografici eseguiti nel corso dell accesso del 1 marzo 2010, è stata redatta la presente relazione di consulenza tecnica, organizzata per capitoli secondo i seguenti quesiti posti in sede di conferimento dell incarico e di giuramento: 1) v erifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base della documentazione in atti, l elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del DPR 6 giugno 200, n 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); 2) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento, ecc.); 3) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati nel pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati nel pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile, rappresentando in questo caso la storia catastale del compendio pignorato; 4) proceda ove necessario ad eseguire le opportune variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o alla sua redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 5) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 6) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5 del DPR 6 giugno 2001, n 380 e 40, comma 6 della Legge 28 febbraio 1985, n 47; 7) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda in questo caso alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell Esecuzione) Pagina 2 di 14

3 all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi in questo caso alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 8) dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e proceda in questo caso alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. e dall art. 846 c.c. e dalla Legge 3 giugno 1940, n 1078; 9) accerti se l immobile è libero o occupato, e precisi, in quest ultimo caso, chi occupa ed a che titolo; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza, ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n 59, convertito in Legge 18 maggio 1978, n 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva, indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 10) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 11) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 12) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione ed i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); 13) segnali, in caso di siffatto contratto di locazione, l eventuale inadeguatezza del canone ex art. 2923, comma 3 c.c. ed, in siffatta ipotesi, tenga conto di questa circostanza determinando il valore dell immobile come se fosse libero da qualsiasi vincolo locativo. Risposta al primo quesito Verifica della documentazione in atti Dagli accertamenti effettuati presso il NCEU-Ufficio Provinciale di Napoli e la Conservatoria dei RR.II. di Napoli 2 dell Agenzia del Territorio, la documentazione in atti prodotta dal creditore procedente ex art 567, 2 comma c.p.c., è esaustiva. Essa consiste in una certificazione notarile del 23/09/2009 a firma del Notaio Massimo Lottini che attesta per il cespite pignorato -in sostituzione degli estratti del catasto e della Pagina 3 di 14

4 documentazione ipocatastale- le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari per il ventennio antecedente alla trascrizione del pignoramento, senza soluzione di continuità. Questa certificazione è completata da una integrazione del 30/12/2009 che attesta le risultanze dei registri immobiliari per il periodo compreso tra la trascrizione del pignoramento (5 giugno 2009) e le trascrizioni delle accettazioni di eredità (17 e 18 settembre 2009). Dalla relazione notarile si evince che gli identificativi catastali indicati nella trascrizione del pignoramento coincidono con gli identificativi catastali attuali e che esiste continuità nel trasferimento del bene. Risultanze delle verifiche effettuate dall esperto Identificativi catastali dal 23/02/1978 (data di accatastamento) ad oggi: Unità immobiliare sita in Quarto (Na), via Santa Maria n 12, Piano Terra. fgl. 13, part. 513, sub 1, cat. C/1 cl. 3, cons. mq 100, R.C ,54. Intestati dal 23/02/1978 al 17/06/2001: Ferrara Giuseppe (Marano di Napoli-Na, 25/10/1907). Proprietà per 1000/1000; Intestati dal 17/06/2001 al 21/05/2008: Ferrara Luigi (Marano di Napoli-Na, 12/07/1941). Proprietà per 334/1000; Ferrara Rosa (Marano di Napoli-Na, 22/02/1944). Proprietà per 333/1000; Ferrara Mario (Quarto, 01/08/1949). Proprietà per 333/1000; Intestati dal 21/05/2008 all attualità: De Martino Annamaria (Napoli, 27/12/1939). Proprietà per 111/1000; Ferrara Angela (Napoli, 18/06/1971). Proprietà per 56/1000; Ferrara Annalisa (Napoli, 26/07/1978). Proprietà per 55/1000; Ferrara Giuseppe (Napoli, 29/09/1972). Proprietà per 56/1000; Ferrara Rosario (Napoli, 26/07/1978). Proprietà per 56/1000; Ferrara Rosa (Marano di Napoli-Na, 22/02/1944). Proprietà per 333/1000; Ferrara Mario (Quarto, 01/08/1949). Proprietà per 333/1000. (cfr. visura catastale storica in Allegato 4) Provenienza Il compendio immobiliare è pervenuto ai debitori esecutati iure hereditatis in virtù dei seguenti titoli e passaggi: A) Atti di compravendita per Notaio Amedeo Sica del: Pagina 4 di 14

5 a) 4 giugno 1936, trascritto in data 08/06/1936 presso i RR.II. di Napoli ai nn /10609; b) 16 giugno 1938, trascritto in data 17/06/1938 presso i RR.II. di Napoli ai nn /8539; c) 10 agosto 1956, trascritto in data 14/09/1956 presso i RR.II. di Napoli ai nn /21275; con i quali il sig. Giuseppe Ferrara, sopra generalizzato, acquistò tre lotti di terreno contigui siti in Quarto (Na), alla contrada Santa Maria per edificarvi il fabbricato patriarcale a due piani di cui fa parte il cespite pignorato (cfr. titoli in allegato 6). B) Successione legittima del 17/06/2001 al de cuius Giuseppe Ferrara in favore dei figli Luigi, Rosa, Mario, sopra generalizzati, con trascrizione dell accettazione di eredità in data 17/09/2009 ai nn /42515 (cfr. trascrizione successione in Allegato 5). C) Successione legittima del 21/05/2008 al de cuius Luigi Ferrara, sopra generalizzato, in favore del coniuge De Martino Annamaria e dei figli Angela, Annalisa, Giuseppe, Rosario, sopra generalizzati, con trascrizione dell accettazione di eredità in data 18/09/2009 ai nn / (cfr. trascrizione successione in Allegato 5) Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli presso la Conservatoria dei RR. II. di Napoli 2 Dalla documentazione in atti, alla data di trascrizione del pignoramento le formalità pregiudizievoli sul cespite pignorato sono le seguenti: Iscrizioni Nota del 01/12/2009 ai nn /4304 Ipoteca volontaria per Lire a garanzia della somma capitale di Lire in virtù di mutuo fondiario del 29/11/1993 concesso a Ferrara Giuseppe (Marano di Napoli, 25/10/1907), Ferrara Luigi (Marano di Napoli, 12/07/1941), Ferrara Rosa (Marano di Napoli, 22/02/1944), Ferrara Mario (Quarto, 01/08/1949). a favore di CARIPLO S.p.A.-Milano Quota 1/1 in piena proprietà; contro Ferrara Giuseppe Quota 1/1 in piena proprietà. Inesattezze ed omissioni nelle note: Dalla disamina delle formalità informatizzate, questa iscrizione risulta cancellata con annotazione di cancellazione totale del 26/02/1998 ai nn. 5934/409. Questa annotazione, nella quale i dati di riferimento erano tutti errati, è stata successivamente annullata con annotazione Pagina 5 di 14

6 di annullamento del 11/05/1998 ai nn /885 (cfr. copia della nota e dei due annotamenti cartacei reperiti dalla scrivente in Allegato 5). Trascrizioni Nota del 25/06/2009 ai nn /20548 Trascrizione del Verbale di pignoramento immobili del 06/04/2009 a favore di: Società Banco di Napoli S.p.A.-Napoli Quota 1/1 in piena proprietà; contro: De Martino Annamaria (Napoli, 27/12/1939) Quota 2/18 in piena proprietà; Ferrara Angela (Napoli, 18/06/1971) Quota 1/18 in piena proprietà; Ferrara Annalisa (Napoli, 26/07/1978) Quota 1/18 in piena proprietà; Ferrara Giuseppe (Napoli, 29/09/1972) Quota 1/18 in piena proprietà; Ferrara Rosario (Napoli, 26/07/1978) Quota 1/18 in piena proprietà; Ferrara Rosa (Marano di Napoli-Na, 22/02/1944) Quota 6/18 in piena proprietà; Ferrara Mario (Quarto-Na, 01/08/1949) Quota 6/18 in piena proprietà. Reperimento della mappa censuaria Per la corretta identificazione del bene è stata reperita presso l Agenzia del Territorio ed allegata alla presente relazione la mappa censuaria di zona dalla quale si rileva la corretta ubicazione della particella 513 (cfr. in Allegato 4). Acquisizione del titolo di proprietà Sulla scorta della certificazione notarile, è stata reperita presso l Archivio Notarile di Napoli copia dei tre titoli di provenienza già citati, in favore del dante causa Giuseppe Ferrara, per l acquisto di tre distinti lotti di terreno in contrada Santa Maria (cfr. copie in Allegato 6). Risposta al secondo quesito Descrizione del cespite pignorato Trattasi di immobile adibito ad esercizio commerciale, sito nel comune di Quarto (Na), alla via Santa Maria n 18-20, al piano terra, privo di pertinenze annesse. Il cespite pignorato fa parte di un blocco di due edifici contigui, posto all interno di un macroisolato, delimitato da via Santa Maria, via Guglielmo Marconi, via Enrico De Nicola, via Pietra Bianca, ubicato in zona urbana centrale, nelle immediate vicinanze di corso Italia, arteria principale di collegamento e penetrazione dalla periferia al centro di Quarto. Pagina 6 di 14

7 La microzona di riferimento è caratterizzata da un tessuto urbano consolidato e stratificato, con edilizia semiestensiva di tipo unifamiliare e semintensiva di tipo plurifamiliare e condominiale, in uno stato di conservazione complessivamente discreto. L accessibilità automobilistica all intera zona è buona con una discreta presenza di parcheggi pubblici e privati. I servizi pubblici e privati, molteplici e diversificati, sono posti nelle immediate vicinanze dell unità immobiliare in esame, lungo via Santa Maria. L edificio di cui fa parte il bene in esame è una palazzina a tre campate, composta da due piani destinati ad uso abitativo, oltre il piano terra composto da un ampio androne carrabile di accesso al cortiletto del fabbricato e dall immobile pignorato. Esso è realizzato con struttura mista in muratura portante con la presenza di solai in laterocemento e pochi pilastri e travi in calcestruzzo armato; la facciata è rifinita in intonaco al civile e pitturazione, con basamento in lastre di marmo scuro. Come si rileva dal repertorio fotografico di accesso, l edificio è tipico degli anni Sessanta, senza alcun pregio architettonico e con finiture ordinarie e si presenta in un discreto stato di conservazione. L immobile L accesso al compendio immobiliare è distinto al civico n 20 ed avviene direttamente dalla strada attraverso un ampio varco a vetrina, dotato di un serramento a tre battenti, in profilati di ferro e cristalli di sicurezza, con serranda elettrificata. Il secondo varco di accesso, distinto al civico n 18, oggi è chiuso con un serramento fisso a vetrina, anch esso in profilati di ferro e cristalli di sicurezza, completo di serranda elettrificata. I suoi confini sono: a nord, aventi causa proprietà Ferrara Giuseppe; ad est aventi causa proprietà De Fenza; a sud via Santa Maria; ad ovest androne condominiale. Identificativi catastali: Unità immobiliare sita in Quarto (Na), via Santa Maria n 12, Piano Terra. fgl. 13, part. 513, sub 1, cat. C/1 cl. 3, cons. mq 100, R.C ,54. Esso è composto da un unico vano adibito a sala vendita, con locale bagno completo di antibagno posto nella zona postica e un deposito merce, dislocato nella originaria vanella - oggi coperta con un solaio di tipo leggero- posta a destra dell antibagno, sul confine con la proprietà ex-de Fenza, così come riportati nella planimetria di rilievo in scala 1:100 (cfr. in Allegato 3). Pagina 7 di 14

8 Pareti e soffitti sono intonacati al civile con tinteggiatura in idropittura lavabile; le pareti sono attrezzate fino ad una certa altezza con arredi fissi e mobili in legno ad essenza per l esposizione della merce in vendita, montati su una struttura intelaiata in tubolari di ferro verniciato e pannelli modulari in legno naturale. La pavimentazione della sala vendita è in listoni di parquet melamminico in due colori, con reggette e giunti in alluminio non verniciato. Gli impianti sono in buono stato ed adeguati alle normative vigenti; in particolare, l immobile è dotato di impianto elettrico tutto sottotraccia, con apparecchi illuminanti agli ioduri metallici ad incasso, lampade di emergenza a soffitto e quadro elettrico con interruttore automatico magnetotermico differenziale con quadro di distribuzione luci, impianto stereo con casse incassate a soffitto, impianto antintrusione con centralina allarme e sensori infrarossi a soffitto, impianto di climatizzazione e condizionamento con split a pompa di calore e motocondensante posta sulla facciata esterna. I locali di servizio (bagno, antibagno e deposito merci) sono dotati di impianti essenziali, con finiture economiche, condizione normale questa per un esercizio commerciale. Come si vede dal repertorio fotografico di accesso (vedi Allegato 2), lo stato manutentivo è buono sia per ciò che riguarda gli impianti sia per ciò che riguarda il tipo ed il livello delle finiture e degli arredi dell intera zona vendita; il negozio può essere altresì riconvertito senza oneri particolari e riutilizzato per la vendita al dettaglio di articoli diversi da quelli attuali. La consistenza in metri quadrati di superficie coperta calpestabile è pari complessivamente a mq 107 con una superficie destinata alla vendita di circa mq 95, ed una superficie destinata a servizi e deposito merce (ex vanella) di circa mq 12 per un altezza interna della sala vendita (controsoffittata) pari a circa m 2,90 ed un altezza al solaio di circa m 3,15 (vedi Planimetria di rilievo in Allegato 3). Trattandosi di una tipologia di immobile particolare, per la determinazione della superficie lorda vendibile si opera computando per intero la superficie destinata alla vendita e ragguagliando alla metà la superficie del retronegozio (servizi e deposito merce). La superficie commerciale (lorda convenzionale vendibile) è di mq 101. Risposta al terzo quesito Conformità dei dati identificativi nel pignoramento La descrizione del bene in esame contenuta nell atto di pignoramento trascritto il 05/06/2009, (indirizzo, piano ed identificativi catastali) è conforme a quella attuale e consente di individuare univocamente il bene pignorato. Pagina 8 di 14

9 Risposta al quarto quesito Accertamento ed aggiornamento dei dati catastali La planimetria catastale reperita è difforme, in termini di consistenza e sagoma, dallo stato dei luoghi accertato. Non è possibile però procedere alla rettifica della planimetria catastale ed all aggiornamento della consistenza dell immobile per quanto sarà esplicitato nella Risposta al sesto quesito. Risposta al quinto quesito Prescrizioni dello strumento urbanistico vigente L immobile ricade in Zona Territoriale Omogenea B Zona di completamento del P.R.G. vigente nel Comune di Quarto, approvato -con prescrizioni di adeguamento- giusta Delibera del Consiglio Provinciale di Napoli n 54 del 20/04/1994. In particolare, in questa zona sono consentiti interventi di ristrutturazione edilizia, conversione d uso, e completamento residenziale, previa redazione di Piani Attuativi o di Recupero dell edilizia esistente (cfr. Norme di Attuazione e Zonizzazione in Allegato 10). Tutte le categorie di interventi consentiti sono normate dalle corrispondenti procedure legittimanti ai sensi del DPR 6 giugno 2001, n 380, DIA o permesso a costruire. Risposta al sesto quesito Accertamento di conformità alle normative urbanistico-edilizie L edificio di cui fa parte il compendio immobiliare in esame è stato costruito in epoca antecedente alla legge ponte entrata in vigore il 1 settembre 1967, in un Comune dotato di Programma di Fabbricazione vigente dal 1959 con dettagliate prescrizioni in merito a Indice fondiario, Rapporto di copertura e Altezza dei fronti stradali (cfr. in Allegato 11). La zona in cui ricade l edificio, all epoca della costruzione, era compresa all interno del centro abitato, in Zona Intensiva-Zona urbana esistente, nella quale era consentita l edificazione solo in virtù di rilascio di licenza edilizia. Dalle ricerche effettuate presso il Servizio Edilizia Privata del Comune di Quarto, non è stato reperito alcun titolo abilitativo o tecnico (cfr. certificazione in Allegato 8). Su richiesta della scrivente, uno dei debitori però ha prodotto la copia della licenza edilizia rilasciata in data 14/04/1966 al sig. Giuseppe Ferrara per la costruzione di un fabbricato di 20 vani, sito in Quarto (Na) alla Via Santa Maria. A questo nullaosta non sono allegati grafici che permettano di stabilire la conformità dello stato dei luoghi accertato in corso di accesso, al progetto assentito nel 1966; si può però asserire Pagina 9 di 14

10 che l edificio (ed in particolare l immobile pignorato) è conforme alle normative urbanistiche vigenti all atto della costruzione (P.d.F. del 1959). Infine dal confronto tra la planimetria catastale del 1978 (unica documentazione tecnica reperita, cfr. in Allegato 4) e lo stato dei luoghi accertato, si rileva che l immobile è difforme, per consistenza e sagoma, da quanto riportato in Catasto Fabbricati. In epoca non accertabile infatti, la vanella -posta sulla destra dell immobile e confinante con proprietà ex De Fenza- è stata coperta con un solaio leggero ed è stata destinata a deposito merce con accesso diretto dall interno dell immobile pignorato (cfr. repertorio fotografico in Allegato 2). Questo incremento di volume, ancorché minimo, è stato realizzato in assenza di titolo abilitativo, come risulta da quanto attestato dal Servizio Edilizia Privata. Sono state eseguite infine opere interne di manutenzione ordinaria e straordinaria per l adeguamento funzionale e allestimento del negozio, in assenza di denuncia di inizio attività. Gli illeciti edilizi riscontrati sono sanabili ai sensi del combinato disposto dagli artt. 46, comma 5 del DPR 6 giugno 2001, n 380 e 40, comma 6 della Legge 28 febbraio 1985, n 47 e s.m.i. poiché le ragioni del credito per cui si interviene (mutuo ipotecario del 1993) sono anteriori all entrata in vigore del condono-ter del 2003 e le opere abusive rientrano nella tipologia di opere sanabili. Accertamento dell autorizzazione all abitabilità Non risulta agli atti alcuna certificazione di abitabilità rilasciata per il cespite pignorato ai sensi del DPR 425/1994. Risposta al settimo quesito Consistenza del compendio pignorato Il bene pignorato costituisce unità immobiliare autonomamente utilizzabile, vendibile in un unico lotto. Risposta all ottavo quesito Divisibilità del compendio pignorato L immobile in esame non è stato pignorato pro quota; non ricade quindi nei casi previsti dal quesito. Risposta al nono quesito Accertamento dello stato locativo Il compendio pignorato è adibito ad esercizio commerciale ed è condotto in locazione dalla sig.ra Valeria Tomei in qualità di legale rappresentante della Società SLY-STAFF S.r.l., come Pagina 10 di 14

11 si legge nel contratto di locazione commerciale, consegnato alla scrivente in sede di accesso dal sig. Mario Ferrara, uno dei debitori e locatori. Questo contratto, opponibile alla procedura esecutiva, è stato registrato presso l Agenzia delle Entrate-Ufficio di Pozzuoli al n 2937-Serie 3 del 14/07/2005 con scadenza al 15/06/2011 e possibilità di rinnovo tacito per altri sei anni (cfr. copia conforme acquisita presso l Agenzia delle Entrate in Allegato 7). Risposta al decimo quesito Accertamento di provvedimenti esecutivi di assegnazione della casa coniugale Il bene pignorato in esame non ricade nei casi previsti da questo quesito. Risposta all undicesimo quesito Accertamento di oneri e vincoli giuridici, amministrativi, condominiali Dalle indagini svolte presso gli uffici competenti si attesta che il bene pignorato non è soggetto ad alcun vincolo artistico, storico, paesaggistico o alberghiero di inalienabilità o di indivisibilità. Altresì non esistono su di esso diritti demaniali di superficie o servitù pubbliche o usi civici. Dalle informazioni raccolte in sede di accesso, nell edificio di pertinenza non è costituito alcun Condominio, trattandosi di palazzetto di tipo patriarcale-familiare, con suddivisione delle spese comuni tra i singoli comproprietari, decisa di volta in volta senza ripartizioni millesimali; non sono riscontrabili perciò allo stato attuale vincoli o oneri di natura condominiale che resteranno a carico dell acquirente se non quelli definiti dal c.c. sulla gestione della proprietà comune. Risposta al dodicesimo quesito Per la determinazione del più probabile valore di mercato del cespite immobiliare in esame, si è proceduto redigendo le seguenti due stime ponderate che sono state successivamente rapportate con una media aritmetica: Stima diretta per comparazione Stima indiretta per capitalizzazione dei redditi Stima diretta per comparazione Per la stima dei beni pignorati in esame si è adottato il metodo sintetico della comparazione diretta, che consiste nella determinazione del valore del cespite mediante la comparazione con altri beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella stessa zona o in zone limitrofe, di cui sono noti i valori o i prezzi, determinati in base a indagini di mercato dirette, svolte presso Pagina 11 di 14

12 operatori del settore accreditati (FIAIP, Osservatorio Gabetti, FIMAA ed altro) e da indagini di mercato indirette, con valori ricavati da qualificate pubblicazioni e bollettini istituzionali (Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio, Borsino immobiliare della Camera di Commercio, Scenari Immobiliari, Il Consulente Immobiliare). Da questi valori interpolati, si ricava un valore medio che viene poi riferito al cespite in esame con l adozione di opportuni coefficienti correttivi che permettano di valutare il bene in funzione delle sue specifiche qualità. Indagini di mercato Indagini di mercato di tipo diretto Le risultanze delle indagini effettuate presso fonti dirette hanno rilevato che, ad immobili similari ubicati in zone limitrofe a quella in cui ricade il bene, sono stati attribuiti verosimilmente valori unitari compresi nell intervallo /mq 2.000,00/3.000,00. Indagini di mercato di tipo indiretto Le mercuriali rilevate dai borsini immobiliari sono le seguenti: Fonte OMI dell Agenzia del Territorio Vm: min/max /mq 1.400,00/2.800,00. Fonte Borsa Immobiliare di Napoli Vm: min/max Euro/mq 2.000,00/2.600,00. Sulla base delle quotazioni suddette ed in considerazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche possedute dall immobile allo statu quo nonché dei margini di sanabilità degli illeciti edilizi riscontrati, la scrivente ritiene che il più probabile valore di mercato dell immobile pignorato sia pari a: Vm = mq 101x /mq 2.400,00 = ,00 in cifra tonda. Stima indiretta per capitalizzazione dei redditi Il valore dell immobile testè determinato è stato verificato procedendo alla valutazione del cespite con una stima analitica semplificata per capitalizzazione dei redditi. Questo criterio di valutazione si basa sul principio economico dell anticipazione e si applica a quella tipologia di cespite a redditività ripetuta cioè capace di fornire una serie di redditi teoricamente illimitati, costanti e posticipati nel tempo, nella permanenza infinita delle condizioni di reddito derivanti dall attuale canone di locazione. Il parametro di riferimento per questo calcolo è il saggio di capitalizzazione r. Pagina 12 di 14

13 Il mercato delle locazioni nella zona è abbastanza attivo, soprattutto per tipologie di cespite similari a quella in esame, e poiché l immobile è attualmente locato con contratto registrato, con un canone di locazione congruo e recente, si può assumere proprio quest ultimo ( 1.700,00 mensili) come canone corrente di mercato, con un reddito annuo lordo di ,00. Il reddito netto annuo è dato dal reddito lordo ordinario del cespite al netto di tutte le spese a carico della proprietà; sinteticamente esse sono dovute a manutenzione, assicurazione, amministrazione, servizi, sfitti e inesigibilità, reintegrazione, oneri fiscali ed oscillano tra il 15% ed il 30% del reddito lordo. Date la particolare destinazione d uso del cespite si può assumere una percentuale di spese da portare in detrazione sul reddito lordo pari al 30%; il reddito netto ordinario da utilizzare per la capitalizzazione è quindi: Rn= ,00 x ( ) = ,00. Il saggio di capitalizzazione r è fortemente influenzato da eventi positivi o negativi del mercato immobiliare dovuti a fluttuazioni monetarie, alto numero di transazioni positive o negative, forte mobilità o ristagno del mercato locale, caratteristiche intrinseche ed estrinseche del cespite, dell edificio di pertinenza e della microzona di riferimento, che lo influenzano in maniera ascendente o discendente. Nel caso di immobili ad uso diverso da quello abitativo, esso è variabile tra 5% e 6% e, per il caso in esame, si può assumere pari al 6 %. Il valore di mercato dell immobile viene infine determinato dividendo il reddito ordinario netto attuale per il saggio di capitalizzazione r : Vm = ,00/0.06 = ,00 Valutazione Il valore di mercato del cespite immobiliare è dato verosimilmente dalla media tra i valori testè determinati secondo il metodo diretto (stima diretta comparativa) ed il metodo indiretto (stima indiretta per capitalizzazione dei redditi) ed è pari a ,00 in cifra tonda. Questo valore deve essere decurtato del 8% poiché il bene è locato con contratto opponibile alla procedura esecutiva con scadenza al 15/06/2011 e possibilità di rinnovo per altri sei anni. Pagina 13 di 14

14 Il valore finale è quindi di ,00 in cifra tonda. Risposta al tredicesimo punto del quesito L immobile non ricade nei casi previsti dal presente quesito. L attuale indennità di occupazione corrisposta appare congrua e non necessita di alcun adeguamento. Conclusioni Sulla base di tutte le considerazioni sopra esposte, per il bene oggetto di stima, di piena proprietà dei debitori esecutati -sito nel Comune di Quarto (Na) alla via Santa Maria n 18-20, al piano terra, ed individuato univocamente in NCEU presso l Agenzia del Territorio del Comune di Quarto al fgl. 13, part. 513, sub 1- la scrivente ritiene che il valore più probabile nelle condizioni attuali di mercato sia pari a ,00 in cifra tonda, con valore finale da porre a base d asta di ,00 (euro duecentoventimila/00). Con la presente relazione, completa della relazione sintetica e di tutti gli allegati, la sottoscritta ritiene di aver espletato in ogni sua parte l incarico conferitole e resta a disposizione della S.V. G.E. dott. Petruzziello per ogni ulteriore dettaglio e chiarimento necessari. Con osservanza. Napoli, 12/04/2010 L esperto Architetto Francesca Palomby ALLEGATI: Allegato 1 Verbale di accesso del 1 marzo 2010 Allegato 2 Repertorio fotografico di accesso Allegato 3 Planimetria di rilievo scala 1:100 Allegato 4 Inquadramento territoriale e Documentazione catastale Allegato 5 Ispezioni ipotecarie e note di trascrizione Allegato 6 Copie titoli di proprietà del dante causa Giuseppe Ferrara Allegato 7 Copia conforme contratto di locazione del 2005 Allegato 8 Certificazioni Settore Urbanistica-Edilizia Privata Comune di Quarto Allegato 9 Copia licenza edilizia-nullaosta del 1966 Allegato 10 Zonizzazione e Norme di attuazione PRG vigente Comune di Quarto Allegato 11 Zonizzazione Programma di Fabbricazione del 1959 Pagina 14 di 14