NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE Milano Evoluzione delle compravendite. Settore residenziale Settore non residenziale (1)

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 MILANO NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale Numero di compravendite II sem. 4. I sem. Numero di compravendite II sem. I sem II sem I sem Var.% ann. 13,1,9,7 1,8 23,7 3,4 5, 5, II sem I sem Var.% ann. 1,9 24,2 2,9,2 29,4 8,7 11, 2,4 Terziario + Commerciale + Produttivo Nota: il secondo semestre 215 è un preconsuntivo Nomisma, così come la variazione % annua. Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate All interno del mercato immobiliare milanese continuano a persistere luci e ombre anche nel corso del secondo semestre del 215. Se da un lato l attività transattiva sembra essere tornata a crescere, sia con riferimento al segmento residenziale, sia, in parte, a quello non residenziale, dall altro la lenta ripresa delle erogazioni di credito alle famiglie e alle imprese e la mancanza di immobili appetibili, soprattutto a livello qualitativo, hanno frenato una domanda sempre più interessata sia all acquisto che alla locazione. Tali fattori non sembrano aver influenzato la fascia di mercato cosiddetta corporate che nel corso del 215 si è consolidata, soprattutto a, anche grazie alla presenza di numerosi investitori provenienti dall estero. Ciononostante, si tratta di una quota parziale del mercato non residenziale, dato che gran parte dello stock disponibile sembra, al contrario, perdere appeal di giorno in giorno senza che i proprietari abbiano ben chiara un effettiva strategia per lo smobilizzo. Ciononostante, all interno del settore residenziale e direzionale, alcuni indicatori hanno fatto registrare una svolta rispetto all andamento recessivo osservato nel corso degli ultimi anni. In particolare, si è trattato dello sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo e dei tempi medi di vendita. D altro canto, i prezzi continuano a comprimersi ancora una volta a causa della ritrosia dei proprietari nel ridurre, in misura più marcata, i prezzi di offerta agevolando l antecedente attività di trattativa e il turnover del mercato. Il repricing, tuttavia, è 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 135

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 frenato dalle aspettative dei venditori, che rimangono legati a valori ormai assolutamente fuori mercato. Come accennato, il rimbalzo nel numero dei contratti stipulati all interno del segmento residenziale costituisce una notizia positiva all interno di un panorama tutto sommato ancora di carattere recessivo. Tuttavia, una vera e propria spinta espansiva si potrà avere solamente se prezzi e canoni si adegueranno alle reali disponibilità delle famiglie e delle imprese, entrambe ancora esposte alle incertezze del contesto economico. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) Canoni N.I. 25 = N.I. 25 = Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi Anche nella seconda parte del 215 si conferma una minore flessione dei canoni rispetto ai valori di compravendita diffusa a tutti i segmenti del mercato. Al contrario, le tempistiche medie necessarie ad affittare una qualunque tipologia immobiliare non si sono contratte nel periodo oggetto di analisi, lasciando spazio ad un riassetto del mercato della locazione in ritardo rispetto a quello della compravendita. A fronte delle dinamiche descritte per i canoni e i prezzi va da sé che l andamento dei rendimenti medi da locazione risulti sostanzialmente cristallizzato. Solamente il comparto commerciale ha fatto registrare un aumento, seppure contenuto, della redditività, legato soprattutto al calo dei prezzi. In tutti i casi i rendimenti risultano, comunque, inferiori alla media delle altre 13 città monitorate, a causa di una domanda estremamente selettiva che contribuisce al proseguimento della fase di assestamento dei prezzi. A tal proposito, nel corso del 21 si prevede il proseguimento della fase di contrazione dei prezzi legata, tuttavia, ad una tenuta del numero di compravendite in tutti i settori. Sul fronte della locazione, invece, gli operatori intervistati risultano più ottimisti indicando una possibile ripresa dell attività contrattuale nel settore residenziale e in quello direzionale. I canoni, infine, dovrebbero ancora ridursi, con l eccezione del mercato residenziale dove si attende una sostanziale tenuta dei livelli raggiunti oggi. In merito ai progetti di sviluppo e riqualificazione, il capoluogo lombardo si trova a dovere fare i conti con l eredità lasciata dall Expo 215, evento conclusosi alla fine 13 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 di ottobre. Secondo l idea che sta prendendo forma, sul milione di metri quadrati dovrebbe nascere Italia 24, un parco tecnologico dedicato alla ricerca nelle tecnologie più avanzate nel campo della salute, della nutrizione e della sostenibilità. Le risorse per lo sviluppo del progetto dovrebbero provenire dallo Stato, che si impegna in un erogazione di 15 milioni di euro l anno per dieci anni, e, per un ammontare di 1 milioni, dall Istituto Italiano Tecnologico di Genova, a cui il governo ha affidato il compito di tracciare le linee guida del futuro parco tecnologico. Intanto prosegue il cantiere di Citylife, dove ha già superato il dodicesimo piano la torre progettata da Zaha Hadid e il cui completamento è previsto per il 217. Avanzano anche gli scavi per la realizzazione del grattacielo a uffici di Liebeskind. In zona Bicocca, è stato recentemente presentato il complesso per uffici, completamente riqualificato, del Testi Executive Center. L incarico, assolto dallo studio di architettura D2U Design to users che è stato scelto da Generali Unicredit, ha portato alla rigenerazione di 22 mila mq dislocati su 7 piani secondo criteri di efficienza dello space planning e del risparmio energetico. Infine, circa le 7 aree degli scali ferroviari dismessi, la giunta comunale di ha approvato l'ipotesi di accordo di programma con Regione Lombardia e Ferrovie dello Stato. Il progetto che si intende avviare comporta la rigenerazione di circa 1.25 mila mq su cui sarà possibile edificare 74 mila mq. In particolare, nelle zone di Greco Breda, Lambrate e Rogoredo dovrebbero essere realizzati alloggi sociali, con una percentuale minima destinata ai negozi; nella zona di Porta Genova la priorità è legata alla vocazione del contesto, al sistema della moda e del design, con una percentuale inferiore destinata alla residenza, mentre si prevede un parco per l area di San Cristofaro. Nomisma 137

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 215) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) di pregio.27 1,5,9,1 1, ,2 3,9 5,9 1, ,1 3, 7,1 13, ,8,9 8,8 15, 2.973,7 2,2 7,, ,2 2,5 7,8 15,8 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) di pregio 25,3,4 3,8 4,2 218,3 3,5 4, , 2, 4,1 4,8 1,3 2,2 4,8 5,4 145, 1,5 4, 4,9 97,8 1,3 3,9 5,1 Media semplice Nel corso della seconda parte del 215, la domanda di abitazioni è aumentata ulteriormente rispetto alla prima parte dell anno. Gli operatori intervistati sono in maggioranza concordi nel confermare l aumento del numero di famiglie interessate all acquisto di abitazioni, mentre tra il 2 e il 213 gran parte dei nuclei si era orientata verso il mercato della locazione. Ciononostante, numerosi fattori non permettono ai potenziali acquirenti di formalizzare un contratto tra i quali, ad esempio, l accresciuta consapevolezza dei nuclei nel momento dell acquisto dell abitazione (a la quota di famiglie interessate ad immobili ad elevata efficienza energetica è sempre stata tra le più alte rispetto alle 13 città monitorate), oppure l ampia disponibilità di immobili in vendita che risulta, inoltre, molto eterogenea a seconda delle zone considerate. Infatti, mentre all interno delle zone di pregio e in centro l offerta sembra essersi stabilizzata, nelle zone semicentrali e periferiche la disponibilità di immobili continua a crescere a ritmi elevati, senza trovare un assorbimento adeguato. Tale disallineamento continua a spingere al ribasso i prezzi, anche se la variazione osservata nell ultimo semestre è risultata tutto sommato contenuta rispetto alle precedenti rilevazioni e pari al,7% (,% per le abitazioni nuove). La distanza tra domanda e offerta continua a influenzare notevolmente il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo. Nelle zone periferiche e semicentrali, però, lo sconto 138 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 medio si è ridotto nell ultimo anno, mentre nelle zone di pregio e centrali è rimasto stabile. Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 215) ( /mq) sem. (%) ann. (%) di pregio 7.513,1, ,1, ,3 3, ,7,8 3.2, 1, ,1 Nonostante tali differenze tra localizzazioni, a livello cittadino il numero di compravendite residenziali è continuato a crescere e per la fine dell anno si prevede che le transazioni superino il livello raggiunto nel corso del 214. Tale ripresa sembra essere legata, in parte, anche all allentamento dei vincoli nella concessione di credito da parte della banche, che si concretizza nella maggiore incidenza del mutuo sul valore dell immobile, passata dal 59,1% del 214 al 7% attuale, anche se la percentuale di compravendite sostenute da mutuo si è ridotta rispetto al 214. La maggiore dinamicità del mercato ha influenzato positivamente anche i tempi medi di vendita, che si sono accorciati rispetto alla precedente rilevazione raggiungendo i 7 mesi in media. Mesi Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Figura 4 Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Per quanto riguarda il mercato della locazione, la situazione risulta simile. L offerta di abitazioni in locazione continua a crescere senza che la domanda riesca ad assorbirla, anche se il numero totale di contratti continua timidamente a crescere. Anche i canoni sembrano essersi assestati, nonostante una lieve flessione pari al,% su base semestrale. L attuale fase di stasi si riflette anche sui tempi medi di locazione, attestatisi a 4 mesi in media come nella prima parte dell anno. L andamento similare dei prezzi e dei canoni non ha portato ad alcuna variazione dei rendimenti medi lordi da locazione. Tale invarianza, sommata alla diminuzione della componente capital growth, ha spinto al rialzo anche il total return a livello cittadino raggiungendo il 2,7%, dato simile a quelli osservati nel corso del 2. Nomisma 139

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Focus sul mercato residenziale (secondo semestre 215) Domanda per acquisto e locazione Ricorso al mutuo da parte degli acquirenti 27,5% 51,9% 1,7% 48,3% 5,7% Domanda per locazione 54,4% Domanda per acquisto 38,3% 34,3% ,1% 51,8% ,5% 5,9% Compravendite senza mutuo 72,5% 45,% 49,1% Compravendite con mutuo 3,5% 215 Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 215) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) 5.91,1 2,4 7,9 11, , 4,3 8,5,3 terziaria ,7 3,7 8,9 13, 1.8 1,7 2, 1,7 17, ,2 3,2 9, 13, ,3 3,2 1,4 17, Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 253 2,7 2,9,1 4, , 3,4,4 4, terziaria 151,5,9 7,2 5, 97, 3,1 8,4 5, ,5 7, 5,1 9 1, 2,5, 5, Media semplice Nella seconda parte del 215, il mercato direzionale milanese ha fatto registrare un parziale rallentamento nell accumulo di nuova offerta. Ciononostante, la domanda risulta ancora piuttosto esigua e ciò si traduce in una ridotta attività transattiva. Negli ultimi anni circa l 1,5% dello stock è stato compravenduto rispetto al 4,3% del periodo All esiguità delle transazioni continua a fare riscontro la 14 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 tendenza negativa dei prezzi, il cui arretramento, tuttavia, è risultato complessivamente inferiore rispetto a quello registrato nella prima parte dell anno ( 1,2%, rispetto al 2,%). Come avviene per il segmento residenziale, la riduzione effettiva è determinata prevalentemente dalla contrazione dei valori proposti dal venditore, mentre la componente data dall effetto trattativa tende a rimanere inalterata. Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è risultato in calo soprattutto in centro e semicentro, mentre nelle zone periferiche si osservano ancora aumenti, anche se contenuti rispetto agli anni passati. Il repricing ha influenzato positivamente anche i tempi medi di vendita, che si sono ridotti fino a 9 mesi in media. Tale riduzione, tuttavia, è da imputare per la maggior parte alle dinamiche osservate nelle zone centrali e semicentrali, mentre in periferia le tempistiche medie necessarie a concludere la trattativa sono rimaste sostanzialmente invariate. 1 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 5 15 Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione % Sul fronte della locazione la domanda è risultata meno debole, anche se la disponibilità di stock libero risulta ancora eccessiva e qualitativamente inferiore agli standard richiesti. La riduzione dei canoni è proseguita anche nel secondo semestre del 215 in misura pari al %. La scarsità di spazi immediatamente disponibili o ben localizzati continua a risultare un freno per il mercato e tale situazione si traduce in un ulteriore aumento dei tempi medi di locazione che raggiungono, in media, i 7 mesi. La flessione dei prezzi e dei canoni è risultata sostanzialmente identica e, pertanto, negli ultimi sei mesi la redditività lorda media non si è modificata attestandosi al 5,1%. Il total return, al contrario è aumentato fino all 1,8%, anche se resta il più contenuto rispetto agli altri comparti. Nomisma 141

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Mercato dei negozi Tavola 4 Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 215) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) 7.72,3,1,4 8, ,4 7,3, ,9 1,9 1,3 1, ,8 8,, ,3 9,7 1,4 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 48 1,5 1,5 4,7,2 273, 1,3 5,4,8 149,8 2,4 7,9,8 231,5 1,8,, 191 1, 2,2,2 7,3 Media semplice Figura 7 Figura 8 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato commerciale milanese non ha mostrato segnali di miglioramento nel corso della seconda parte del 215. L eccesso di offerta presente sul mercato continua a non trovare una domanda altrettanto robusta, anche se negli ultimi semestri si è palesato un maggiore interesse rispetto agli anni precedenti. La flessione dei prezzi è stata simile a quella osservata nella prima parte dell anno e pari al %. Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo,,5%, è leggermente aumentato rispetto a sei mesi fa, ma in calo se confrontato al dato di fine Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 I tempi medi di vendita si mantengono inalterati rispetto agli ultimi due semestri e pari a 8 mesi, con punte ancora una volta superiori ai 1 mesi nelle zone periferiche. All interno del mercato della locazione la situazione appare in parte diversa. La domanda, infatti, si conferma ancora indecisa, nonostante l offerta risulti in costante aumento. I canoni medi si sono ridotti del,5% semestrale, rispetto al 1,2% di sei mesi fa. Al contrario, i tempi medi di locazione si sono ulteriormente allungati, arrivando a mesi, il livello record per il capoluogo lombardo. La maggiore flessione dei prezzi rispetto ai canoni non ha comunque modificato la redditività potenziale lorda, ferma al,% medio. Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Media urbana Media 13 città 1.4 Variazione annuale (%) 1, 2, 4 Rendimento da locaz. (%) 7,,9 2 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale (%) 2,4 3,5 Rendimento da locaz. (%) 7,5 7,1 Capannoni nuovi 1 Prezzo medio ( /mq) 8 Mesi Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 215) Tempo di vendita Tempo di locazione Nel corso dell ultimo anno, il settore produttivo ha palesato segnali di miglioramento. La domanda si è parzialmente ripresa, anche se rimane inadeguata rispetto allo stock in offerta sempre più consistente. La flessione annuale dei prezzi risulta meno marcata rispetto al 214, raggiungendo il 2,4% per l usato e il 1% per il nuovo. La costante contrazione dei valori ha contribuito a ridurre leggermente anche il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, attestatosi al 17,5%. I tempi medi di vendita restano fermi a mesi. Come rilevato nel segmento degli uffici, la situazione all interno del mercato della locazione risulta migliore. Infatti, nonostante la domanda non abbia mostrato forti incrementi, i canoni si sono ridotti solamente del % rispetto al 3,9% rilevato un anno fa. Il possibile superamento della fase peggiore della crisi potrebbe riscontrarsi nella lieve riduzione delle tempistiche medie di locazione, dopo anni di costante aumento. Le dinamiche di prezzi e canoni, infine, hanno determinato un lieve incremento dei rendimenti potenziali lordi da locazione, spingendoli al 7,5% in media. Nomisma 143