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1 20. DEFINIZIONE DELLE ESIGENZE DI SVILUPPO Il PS individua alcune azioni di particolare rilevanza per le principali SEL e più precisamente: - La riqualificazione dell offerta turistica con particolare riferimento all offerta dei posti letto - La definizione delle linee guida per la redazione del PRG del Porto relativamente all UTOE n. 6 Porto darsena. - La dotazione di aree industriali ed artigianali - La difesa della vivacità commerciale - La residenza LE STRUTTURE ALBERGHIERE 1) Evoluzione storica dal 1911 al 2001 Lo studio del settore alberghiero è stato condotto partendo dall analisi di documenti d archivio che ci hanno fornito il numero degli alberghi e dei posti letto nei vari anni a partire dal 1911, non sempre in maniera completa come è stato evidenziato negli schemi riassuntivi riportati di seguito: : nella Variante al PRGC Zone di piano KS e R1 residenziale, redatta da CITTA FUTURA sotto la responsabilità dell ing. S. Maestrelli e approvata con Delibera GRT n del 13/10/86, oltre a delimitare la zona turistica KS (area racchiusa tra il viale a Mare e i viali Foscolo e Buonarroti) veniva allegato l elenco e l individuazione di 181 alberghi con 2954 camere, suddivisi per settore: Schema 1 Settore Riferimento N alberghi N camere A Centro cittadino 74 B Zona periferica 3 C Torre del lago 10 D Zone di piano KS 94 Totale Dati da Variante al PRGC Zone di piano KS e R1 residenziale (Delibera GRT n del 13/10/86) : elenco degli esercizi alberghieri in attività allegato in Delibera C.C. 223 del 21/03/1990 la quale sottopone a vincolo di destinazione le strutture ricettive del territorio comunale contenute nel suddetto elenco (art. 8 della L. 217 del 15/07/1983 ed art. 3 della L. 9 del 23/02/1988): Schema 2 Categoria Numero ( % ) N Camere N Posti Letto **** 6 (4 %) *** 14 (9 %) ** 44 (28 %) Dati non reperiti * 92 (59 %) Totale 156 (100 %) N alberghi risultanti in esercizio nel 1990 ( Elenco Allegato in D. C.C. 223 del 21/3/90 ) suddivisi per categoria : indagine conoscitiva redatta dall ufficio di P.R.G.C. e coordinata dal prof. Massa che riguarda la ex zona KS nella quale vennero schedati e numerati 81 esercizi alberghieri presenti nella suddetta area, più altri 15 tra i più importanti esterni: Relazione P.S. 1

2 Schema 3 Categoria Numero (%) N Camere N Posti Letto **** 7 (7 %) 491* 1057* *** 13 (14 %) ** 45 (47 %) 688* 1167* * 30 (31 %) 314* 526* nessuna 1 (1 %) 7 10 Totale 96 (100 %) N alberghi risultanti in esercizio nel 1991 ( Indagine conoscitiva redatta dall Ufficio di P.R.G.C.) suddivisi per categoria e relativi n camere e posti letto, letti aggiunti compresi. * mancano i dati di 1 o 2 alberghi : allegato B alla Variante al P.R.G.C. di recupero urbanistico e di adeguamento degli spazi pubblici approvato con Delibera del C.C. n 50 del 28/07/1997, nel quale vengono definiti gli interventi per gli 81 alberghi precedentemente schedati ricadenti nella ex zona KS: Schema 4 Categoria Numero (%) N Camere N Posti Letto **** 7 (9 %) 491* 1057* *** 12 (15 %) ** 32 (39 %) 517* 890* * 30 (37 %) 314* 526 Totale 81 (100 %) 1697* 3133* N alberghi risultanti in esercizio nel 1997 ( Classificazione da Allegato B alla Variante P.R.G.C.) suddivisi per categoria, e relativi n camere e posti letto (letti aggiunti compresi). * mancano i dati di 1 o 2 alberghi. L indagine storica non si è soffermata ai documenti sopracitati, ma ha spaziato nel corso degli anni grazie alla consultazione di varie fonti, fino al reperimento dati relativi al Tali dati sono raccolti nello schema e nei grafici allegati di seguito. Anno Alberghi vincolati (vincolo urbanistico) n alb.7n posti letto Sviluppo del settore alberghiero dal 1911 ad oggi Alberghi effettivi (licenze d'esercizio) n alb./n posti letto note fonti di riferimento "Relazione tecnica ed illustrativa" variante al P.R.G.C. zone di piano KS e R1 res. (delibera G.R.T. n 9525 del 13/10/86) CITTA' FUTURA Ing. S. Maestrelli / "Confronto della ricettività alberghiera a Viareggio 1962/1976 "Confronto della ricettività alberghiera a Viareggio 1962/ Delibera C.C. 223/ Uff. Polizia Amministrativa di cui 105 in zona KS Variante al P.R.G.C. zone di piano KS e R1 res. (delibera G.R.T. n 9525 del 13/10/86) CITTA' FUTURA Ing. S. Maestrelli /4597 Uff. Polizia Amministrativa / / non in esercizio Delibera C.C. 223/90 81 (zona KS) +15(centro) Schedatura 1991 (prof. Massa) Relazione P.S. 2

3 /4709 Pubblicazione di R. Gambassi /4608 Pubblicazione di R. Gambassi /4430 Pubblicazione di R. Gambassi /4676* (L.R. 21/12/94 n 102) Pubblicazione di R. Gambassi /4637* (L.R. 21/12/94 n 102) Pubblicazione di R. Gambassi /3214* 138/4369* (L.R. 21/12/94 n 102) Variante 1997 (D.C.C. n 50 del 28/7/97) /4924* (L.R. 21/12/94 n 102) Indagine condotta da Gruppo CLAS / /4857* (L.R. 21/12/94 n 102) Schedatura nuova ANDAMENTO DEL NUMERO DEGLI ALBERGHI DAL 1911 AD OGGI n u m e r o a l b e r g h i * valore parziale (81 alberghi nella zona ZS + 15 esterni) * anno Relazione P.S. 3

4 ANDAMENTO DEL NUMERO DEI POSTI LETTO DAL 1962 AD OGGI 6000 p o s t i l e t t o * ** * compresi 11 alberghi anno non in esercizio ** valore parziale (81 alberghi nella zona KS + 15 esterni) 2) Indagine conoscitiva aggiornata al Novembre Per avere un quadro completo della situazione attuale si è resa necessaria una nuova schedatura che riguarda in totale 197 esercizi alberghieri. I documenti ai quali è stato fatto riferimento sono l Elenco degli Esercizi Alberghieri in attività aggiornato al 15 Gennaio 2001, fornito dall Associazione Albergatori di Viareggio, e l elenco degli alberghi esistenti nel Comune di Viareggio, allegato alla Variante al Piano Regolatore Generale approvata con Delibera G.R.T. n 9525 del 13/10/86. Confrontando tali documenti si ricavano gli esercizi alberghieri attualmente in attività ai quali sono stati aggiunte le attività aperte dopo il 15 Gennaio 2001, inoltre si è verificata l attuale destinazione d uso degli esercizi in cessata attività. Analisi di una scheda tipo del 2001 (vedi Allegato A alle Norme del PS): Si è conservata la numerazione (fino al n. 135) della schedatura del 1991 e quindi quella data dall ALLEGATO B ( classificazione degli interventi ammissibili negli alberghi della ex zona KS ) alla VARIANTE AL P.R.G.C. DI RECUPERO URBANISTICO E DI ADEGUAMENTO DEGLI SPAZI PUBBLICI approvata con Delibera del Consiglio Comunale n.50 del 28/7/1997, naturalmente saranno schedati anche tutti gli alberghi non presenti nella lista odierna ma classificati dall ALL.B, sia per motivo di continuità numerica, sia per l accertamento delle modalità di cessazione dell attività. Prima di tutto troviamo: la documentazione fotografica; la denominazione dell esercizio; l attuale destinazione d uso (per gli esercizi alberghieri che hanno cessato l attività); le sue caratteristiche a livello funzionale cioè categoria, numero di camere e dei posti letto (compresi quelli aggiunti come da LR 21/12/94 n 102). È identificata poi: l ubicazione; i relativi riferimenti catastali (foglio/particella); i riferimenti del P.R.G.C. vigente. Relazione P.S. 4

5 tali dati possono essere verificati in planimetria nella 2 parte della scheda dove troviamo: la posizione dell edificio nel contesto della città (scala 1: 20000), l estratto catastale, l estratto dalla Variante al P.R.G.C. del 96 con annesse tutte le informazioni relative: zona omogenea di appartenenza o piano di recupero di riferimento, classificazione nell Allegato A (elenco degli edifici di particolare valore storico, artistico ed ambientale notificati ai sensi della L.1089/39 ed assimilati) con relativi vincoli imposti; classificazione nell Allegato B (elenco alberghi della ex zona KS con relativi interventi ammessi); Troviamo poi la sintesi di una serie di osservazioni sulle caratteristiche dell edificio: lo stato di conservazione valutato tenendo conto delle condizioni fisico/igieniche; del tipo di degrado, dello stato degli infissi; la valenza architettonica considerando i particolari decorativi di rilievo; la valenza funzionale rispetto all intornotenendo in considerazione il duplice aspetto dell immobile sia come edificio, e quindi in quale misura esso concorre all immagine della città, sia come struttura alberghiera, valutata in base alla posizione più o meno strategica, alla capacità ricettiva, all origine o meno della funzione alberghiera. Sono state compilate in totale n. 197 schede con le quali sono stati individuati: 121 esercizi alberghieri in attività (n. 7 insediati a Torre del Lago) dei quali 71 soggetti a salvaguardia di cui 32 Invarianti Strutturali; 74 esercizi in cessata attività dei quali l attuale destinazione d uso è prevalentemente residenziale, residenziale e commerciale o residenze per anziani. Alberghi in esercizio Cessata attività Inoltre le strutture alberghiere in attività sono state suddivise per categorie con relativo numero di camere e posti letto, per un totale di 2299 camere disponibili e 4857 posti letto corrispondenti. Relazione P.S. 5

6 SUDDIVISIONE DEGLI ESERCIZI ALBERGHIERI IN CATEGORIE 6% 1 stella 21% 39% 2 stelle 3 stelle 34% 4 stelle SUDDIVISIONE DEGLI ALBERGHI PER NUMERO DI CAMERE <=10 10> e <40 56 >=40 E ora possibile delineare la situazione del settore alberghiero del Comune (vedi schema 5) : - netta minoranza di strutture ad alta ricezione turistica 24 alberghi con n camere >= 23 - molteplicità di strutture a media ricezione 49 alberghi con n camere compreso tra 23 e 10 - molteplicità di piccole strutture 48 alberghi con n camere < =10 (per lo più abitazioni private convertite in alberghi e pensioni nel primo ventennio del Dopoguerra per fare fronte all impetuosa espansione turistica del momento). Schema 5 Categoria Numero (%) N Camere N Posti Letto **** 7 (6 %) *** 25 (21 %) ** 41 (34 %) * 46 (38 %) Totale* 119 (99 %) N alberghi in esercizio nel 2001 suddivisi per categoria e relativi n camere e posti letto, letti aggiunti compresi. * mancano i dati di 2 alberghi Relazione P.S. 6

7 Schema 6 Ricezione N Camere N Alberghi Dati Percentuale Alta > = % Media < 23 e > % Bassa < = % Totale % N alberghi in esercizio suddivisi per tipo di ricezione (2001). Inoltre dal confronto dei vari dati emerge che oggi si sta verificando il fenomeno inverso rispetto al Dopoguerra e cioè molti dei piccoli esercizi alberghieri preferiscono cessare l attività. Risulta interessante rilevare un aumento di qualità che si percepisce dalle variazioni positive nelle categorie (schemi 2, 3 4 5), sempre dal 90 ad oggi infatti risultano : - 1in più fra gli alberghi a 4 stelle; - 11 in più quelli a 3; - 3 in più quelli a 2 stelle; - 46 in meno quelli ad 1 stella. LA QUESTIONE DELLA DIFESA DELL OFFERTA TURISTICA La proposta di PS prevede, per le attrezzature alberghiere, alcune precisazioni ed un articolata proposta normativa. Nel PRG del 1971 (con successive modifiche e varianti concluse nel 1979) veniva prevista una zona specifica zona urbanistica denominata Ks e destinata ad attività turistiche ed alberghiere. Quest area comprende vari isolati tra il viale a Mare e Via U.Foscolo e, dal lato Sud, si estende da P.za D Azeglio fino al Principe di Piemonte. Successivamente nel 1986, anche a seguito dell entrata in vigore della LR n. 59 del 1980 per il recupero del patrimonio edilizio, furono censiti gli immobili ricadenti nelle zone Ks e R1, e più precisamente un area composta dalla zona precedente più i bagni da Piazza Mazzini verso Nord e l isolato definito tra P.za d Azeglio e Via Pilo. La proposta di Variante del 1986 (approvata dalla GRT del 1989) ha confermato la zonizzazione KS, ma introduceva anche il vincolo di destinazione alberghiera ( più precisamente l immodificabiltà della destinazione) per ogni singolo edificio. Nel 1997 la Variante al PRG introduce in queste aree (ed altre del Centro Storico) la zona A (zone storiche) di cui al DM n. 1444/68 e vincola 81 alberghi (con una precisazione cartografica simbolo H) ai sensi della legge n. 217/83. Questo apparente adeguamento pone un problema duplice : da una parte è stata abrogata la zona specifica turistica alberghiera e dall altra il vincolo introdotto è solo ai sensi della legge 213/83 sul turismo, che (giurisprudenza costante) chiarisce trattasi di vincolo esclusivamente economico. Il lavoro svolto in sede di formazione del PS è iniziato da una ricognizione complessiva sui 181 immobili con destinazione alberghiera a partire dagli anni 1980 (Variante 86-89), oltre a quelli che si sono aggiunti negli anni successivi. La schedatura rileva quindi le strutture che, per atti dell Amministrazione, sono state trasformate in abitazioni, immobili svincolati, cessati ecc.. Ma la schedatura rileva altri dati di particolare importanza, quali il valore architettonico paesaggistico dell immobile, gli elementi di funzionalità propri dell intorno urbanistico indotto dalla Relazione P.S. 7

8 presenza della struttura e il valore tipologico, che è proprio uno degli aspetti della tutela del patrimonio edilizio storico, disciplinato dalle categorie d intervento previste dalla normativa vigente. A questo punto la proposta di PS prevede gli per quelli immobili individuati nella originaria zona alberghiera (PRG ), confermata dalla Variante 86-89, che hanno particolari caratteristiche architettonici e paesaggistici, oppure un incidenza sull intorno urbanistico in termini di funzionalità e di relazione, nonché particolari aspetti tipologici da tutelare, vengono individuati come Invarianti Strutturali e inseriti nello Statuto dei Luoghi. Il complesso di questi beni è stato individuato in numero di 32. La scelta è motivata anche dal fatto che il Comune di Viareggio è riconosciuto Comune ad economia prevalentemente turistica, e pertanto il patrimonio ricettivo costituisce un elemento fondamentale per il Sistema Economico Locale. La normativa di seguito riportata in forma di estratto prevede tre tipi di tutela : La Conservazione, il Recupero e l Evoluzione. Successivamente in seguito ad un indagine più approfondita verrà individuato il grado di tutela in sede di RU. Proprio in ragione della natura del PS, che detta norme per la redazione del RU, viene introdotta una norma di salvaguardia che ha validità fino all entrata in vigore del RU e per un periodo non superiore a tre anni, per gli edifici per i quali il RU dovrà definire la zona urbanistica. Se in sede di RU viene confermata, anche parzialmente, la zona originaria, verranno disciplinate le destinazioni ammissibili e le modalità di cambio di destinazione, nel caso in cui il RU confermi la zona A (zona storica), i cambi di destinazione saranno più facili. (Il complesso di questi beni è stato individuato in numero di 71). Infine il PS chiarisce che per gli esercizi in attività (pari a 121, comprensivi anche dei gruppi precedentemente illustrati) vale unicamente il vincolo alberghiero e quindi con specifico atto regolamentare del SUAP, verranno disciplinate unicamente le modalità della verifica della non-convenienza economica, come prescrive la legge 217/83. A tal proposito occorre anche precisare che l emanazione del DPCM, di cui la legge nazionale sul turismo del Marzo 2001, prefigura uno scenario in cui verrà sancita la fine del vincolo alberghiero conosciuto fino ad oggi. Da qui la necessità di un superamento dell approccio vincolistico al tema del sostegno alle attività turistiche. Relazione P.S. 8

RELAZIONE DI ANALISI

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