Retail Investment market. Retail. 27 Ottobre 2011 Davide Dalmiglio

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1 Retail Investment market Retail 27 Ottobre 2011 Davide Dalmiglio

2 Agenda Mercato Europeo degli Investimenti Retail Mercato degli Investimenti in Italia Redditività dei Format retail e fattori di successo Conclusioni Q & A 2

3 Il mercato europeo degli investimenti L attività di investimento è cresciuta del 17% rispetto alla prima metà del 2010, si registra un buon livello di crescita anche nel terzo trimestre (+10%). Miliardi Fonte: Jones Lang LaSalle, Settembre 2011 Esclude residenziale, sviluppi e deals di valore inferiore a 5 milioni di Euro. 3

4 Volume delle transazioni retail in Europa Il volume degli investimenti retail in Europa supererà il livello del 2010 Miliardi ,0 28, ,2 14,9 12,4 7,3 14,2 13, Q1 Q2 Q3 Q4 Fonte: Jones Lang LaSalle, Settembre 2011 Questo grafico considera tutte le transazioni aventi ad oggetto shopping centres, retail warehouses, factory outlet e supermarkets nell Europa continentale; l analisi esclude il mercato UK e Irlanda, gli high streets e tutti le transazioni minori di 5 milioni di Euro. 4

5 Volume di investimento in Europa H Gli investitori retail sono attivi principalmente in Germania e UK. 12% 2% 2% 3% 3% 7% 41% United Kingdom Germany Sweden France Russia Poland Italy Other 30% Fonte: Jones Lang LaSalle, Luglio 2011 Questo grafico considera tutte le transazioni aventi ad oggetto shopping centres, retail warehouses, factory outlet e supermarkets nell Europa continentale; l analisi esclude il mercato UK, gli high streets e tutti le transazioni minori di 5 milioni di Euro. 5

6 Winners and Losers Andamento dei volumi delle transazioni nella prima metà del 2011 Paese Q Q Y/Y % Repubblica Ceca % Francia % Germania % Italia % Olanda % Polonia % Russia % Spagna % Svezia % Svizzera % Turchia % UK % Fonte: Jones Lang LaSalle, Settembre

7 Le principali transazioni al Q Con un occhio al nostro paese 130m Die Mitte Berlin, Germany Q2, 2011 CommerzReal to Dogan 49m Vinkeln 3 Stockholm, Sweden Q2, 2011 IVG to Pramerica 1.8bn Trafford Centre Manchester, England Q1, 2011 Peel Holdings to CSC 171m Promenada Warsaw, Poland Q Carpathian to Atrium 69m Romagna RetailPark Savignano, Italy Q1, 2011 Pradera to Klepierre 82.5m Cremona Po Cremona, Italy Q3, 2011 Finim to Eurocommercial 65m Molfetta (50%) Bari, Italy Q1, 2011 Foruminvest to Orion 252.5m Olympia Brno, Czech Republic Q2, 2011 Somerston to ECE/Rockspring 7

8 Prime Shopping Centre Yields Yields compression con l eccezione di Irlanda e Portogallo. Italia? 16,00 14,00 12,00 10,00 11,5 8,00 9 6,00 4,00 5 5,1 5 7,25 4, ,5 7,5 5,25 7 6,5 5,25 7,5 2,00 0,00 Belgium Netherlands Germany Turkey France Italy Poland Finland Portugal Sweden Hungary Spain United Kingdom Ireland Russia Ukraine Fonte: Jones Lang LaSalle, Luglio 2011 Range Yield Decompression Q Q Nota: Prime yield = Net Initial Yield = Triple Net Income/Gross Purchase Price 8

9 L andamento degli Yield in Europa Prime yield compression continua ma non per noi 8,00 Yield harmonisation Yield compression Yield decompression Yield compression 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 9 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Euro Swap Rate France Germany Italy Netherlands Spain UK Sweden Fonte: Jones Lang LaSalle, Luglio 2011

10 All Prime Capital Value Indices in crescita in Europa European Prime Capital Value Index (1980=100) 1000 Prime Capital Values (% change) Trough to Q QoQ YoY pa pa 800 Offices Unit Shops % Unit Shops 700 S/C n/a n/a Logistics % Shopping Centres % Offices 300 9% Logistics Note: Shopping Centre Indices start Q4 2000=421. Source: Jones Lang LaSalle, October 2011

11 Agenda Mercato Europeo degli Investimenti Retail Mercato degli Investimenti in Italia Redditività dei Format retail e fattori di successo Conclusioni Q & A 11

12 Evoluzione dei volumi Retail in Italia Investimenti retail : 55% del totale (incluso High street) 20% (sc e rp) Volume totale includendo gli assets high street: 1,4 bn Previsione JLL per il Q4 2011= 900 mio (escludendo gli high street) Miliardi 3 50 Previsione fine Numero di transazioni Q volume Fonte: Jones Lang LaSalle, Luglio 2011 Our analysis excludes high streets and any investment deal less than $5 million in value. number 12

13 Italy Prime Net Yields Confronto tra settori Nel settore uffici non si è ancora verificato un price adjustment sui prodotti prime 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% = 90 bps 4,0% 3,0% 2,0% office prime MI shopping centre warehouse Euro Swap Rate Fonte: Jones Lang LaSalle, Settembre Net Initial Yield: NOI/Net Purchase Price

14 Italy Prime Retail Net Initial Yields Re-pricing degli Shopping Centre sopratutto secondari 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% = 75 bps 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% Fonte: Jones Lang LaSalle, Settembre 2011 SC Prime SC Secondary Retail Park Leisure Centre Euro Swap Rate 14

15 Deals più significativi in Italia (Q1-Q3 2011) Cremona PO Cremona, Italy Q m Romagna Retail Park Savignano S/Rubicone (RN), Italy Q m Fidenza Fidenza (PR), Italy Q m Casalbertone SC Rome, Italy Q m Gran Shopping Molfetta Molfetta (Bari), Italy Q m * (Other deals) Treviglio / Pellicano (Fabrica Immobiliare) 26 mio Euros Parma Eurosia (Mediolanum) 28 mio Euros 15 15

16 Investitori Attivi Nuovi operatori in arrivo e finestre interessanti per i fondi opportunistici/value added Core Core plus Value added Opportunistic Lot Size % 12% 20% IRR 16

17 Retail Investment Market Outlook Gli Investitori si affideranno ad attività di asset management che possano guidare i ritorni attesi in assenza di una previsione di compressione dei tassi o della crescita sostenuta dei canoni. Il matrimonio tra equity e specialisti retail continuerà ad essere una tendenza dominante nei prossimi anni (JV Partnerships). 5 transazioni significative avvenute nel primo semestre 2011 da parte di Klépierre, Orion, Union Investment and Cordea Savills, dimostrazione di una gamma ampia di investitori con profili diversi. Il gap tra centri primari e secondari continuerà ad allargarsi. 17

18 Retail Investment Market Outlook Prodotto di qualità limitato sul mercato (sono tuttavia previsti circa 400 mio di euro di assets posti sul mercato nel Q1 2012). Prodotti secondari e Buoni secondari vedranno una prolungata stagnazione dei tassi e la necessità di un conseguente aggiustamento del prezzo laddove si voglia riuscire a dismettere gli assets. Le condizioni sottostanti ai finanziamenti bancari trascineranno i tassi verso l alto. Si avvicineranno le aspettative tra venditori ed acquirenti per prodotti secondari, o terziari oltre che per altre tipologie di prodotto retail. Limitato accesso al finanziamento bancario limiterà sensibilmente il volume degli investimenti. 18

19 Principali transazioni Retail dal 1997 ad oggi Gli shopping centres sono stati gli assoluti protagonisti 306 transazioni 16.5 bn Euros circa 4% 8% 6% 9% 8% 65% shopping centres retail parks outlets high street Leisure centres others 19

20 Overview del mercato oggi Il punto di vista degli investitori e delle banche... Type of Asset Investor Demand Bank Financing Shopping Centres Prime Shopping Centres Secondary Retail Parks Leisure Centres Factory Outlets Centres Developments Source: JLL Research, Italy

21 Agenda Mercato Europeo degli Investimenti Retail Mercato degli Investimenti in Italia Redditività dei Format retail ed elementi premianti Conclusioni Q & A 21

22 Drivers della redditività Massimizzazione dei ricavi attraverso Componenti positivi MGR Nuovi meccanismi di aggiornamento dei canoni minimi (ratchet/consolidamenti) Net Initial Yield: Revenues Costs Net Purchase Price Reversion e upside a canoni di mercato Canoni variabili (turnover rent) Locazioni temporanee Ancillary incomes (derivanti da marketing, ADV, new energies) La tecnologia, le nuove frontiere digitali 22

23 Drivers della redditività Componenti positivi di reddito YEAR 1 YEAR 2 YEAR 3 YEAR 4 YEAR 5 Jan-12 - Dec-12 Jan-13 - Dec-13 Jan-14 - Dec-14 Jan-15 - Dec-15 Jan-16 - Dec-16 GROSS INCOME Anchor Retail Leisure Kiosk Storage Vacant Total Base Income Turnover Income Other TOTAL GROSS INCOME Costi operativi TOTAL NET INCOME Hold Period (years) INCOME YIELD (NOI/Gross CV) ,17% 6,42% 6,74% 6,89% 7,02% 23

24 Drivers della redditività Componenti positivi di reddito Analysis Excluding Options Expiration Summary 15+yrs 5,0% Analysis Date: 01- Jan-2012 <5yrs Expiry Income % Total Expired 0 0% <5yrs % 5-10yrs % 10-15yrs % 15+yrs % Total % 10-15yrs 27,3% 5-10yrs 15,6% <5yrs 52,1% 5-10yrs 10-15yrs 15+yrs Expiration Schedule Year Year Leases m2 % area Income (pa) % income ERV % income Rvsn 0 Expired 0 0 0% 0 0% 0 0% % 0 0% 0 0% % % % 0% % % % 0% % % % 9% % % % 12% % % % 11% % % % 2% % 0 0% 0 0% - Intervenire in anticipo sui rinnovi e sulle ri-negoziazioni 24

25 Drivers della redditività Minimizzazione dei costi attraverso. Componenti negativi minimizzazione della morosità Anticipazione dei problemi Efficienza della gestione e dei costi di gestione Service charges (CAP S) Bad debts e rent loss Potere negoziale nei contratti (driver indiretto) Gestione degli sfitti Professional Fees Manutenzioni Strutturazione fiscale efficiente e propedeutica all exit Net Initial Yield: Revenues Costs Net Purchase Price 25

26 Drivers della redditività Componenti negativi di reddito YEAR 1 YEAR 2 YEAR 3 YEAR 4 YEAR 5 Jan-12 - Dec-12 Jan-13 - Dec-13 Jan-14 - Dec-14 Jan-15 - Dec-15 Jan-16 - Dec-16 % of Total Income Operating Expenses -3,44% Management base rent ,04% Management turnover rent ,11% Management mall income ,30% Insurance ,32% Property Tax ,01% Car park cost leakage ,00% Maintenance s.f ,30% Service charge caps ,17% Collection loss ,50% Letting fees ,29% cost# ,00% cost# Total Operating -15,47% Expenses

27 Il Prodotto d investimento : Fattori di successo Impatto sul valore Track record Sostenibilità dei canoni e spese Dimensione ideale per il bacino Consolidamento Potenziale di crescita (MGR, Variable rents, temp. Lettings) Existing Competition Location priva di rischi futuri (concorrenza) Future competition Contract types Quality of Tenants Deal Structuring Financing (change of control) Centre Management Extension / Refurbishment Accessibility Functional Lay-out Architectural Quality / Design Contract types Quality of Tenants Deal Structuring Acquisition Asset Management Exit Time 27

28 Agenda Mercato Europeo degli Investimenti Retail Mercato degli Investimenti in Italia Redditività dei Format retail e fattori di successo Conclusioni Q & A 28

29 Conclusioni I dati macro economici sono in linea con economie più mature e non sotto pressione. Certezza normativa su temi fiscali. Maggiore efficienza nella risoluzione delle cause civili. Valutazioni più in linea con il mercato delle transazioni (le banche iniziano richiedono second opinions, evidenze e spiegazioni). Non siamo percepiti come mercato core e quindi dobbiamo offrire opportunità. (business plans più realistici). 29

30 Q&A and Thank you 30

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