Si tratta di diritti che consentono varie forme di utilizzazione della res: Superficie Enfiteusi Usufrutto Uso Abitazione Servitù prediali.

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1 DIRITTI REALI DI GODIMENTO SU COSA ALTRUI Funzione: attribuiscono ad un soggetto diverso dal proprietario della res alcune delle facoltà e/o dei poteri che tipicamente spettano al proprietario. Si tratta di diritti che consentono varie forme di utilizzazione della res: Superficie Enfiteusi Usufrutto Uso Abitazione Servitù prediali. Tali diritti hanno ad oggetto la cosa e permangono (reali) nonostante il mutamento della persona del proprietario. Elasticità del dominio: il diritto di proprietà subisce una compressione per effetto della costituzione di un diritto reale limitato di godimento e riacquista automaticamente la propria pienezza nel momento stesso in cui il diritto reale su cosa altrui si estingue. Principio del numero chiuso dei diritti reali: indica la determinazione da parte dell ordinamento delle figure ammesse, la tipicità legale necessaria di questi diritti. Confronto con i vincoli a carattere personale. NASCITA - ACQUISTO Costituzione: contratto ad effetti reali che, ai sensi dell art c.c., si perfeziona con il semplice consenso delle parti legittimamente manifestato. 1

2 Contratto (acquisto) derivativo-costitutivo: il diritto reale si costituisce ex novo in modo derivativo dipendendo la sua legittimità da quella del diritto di proprietà. Una volta costituito il diritto reale limitato può circolare (trasferimento da un soggetto ad un altro) mediante contratto (acquisto) derivativotraslativo. Se il diritto ha ad oggetto un bene immobile è necessaria la forma scritta a pena di nullità. Modo di acquisto a titolo originario: usucapione. ESTINZIONE Modi generali. Prescrizione per non uso ventennale. Espressa rinuncia. Confusione: proprietario e titolare del diritto reale limitato si riuniscono nella stessa persona. DIRITTO DI SUPERFICIE Artt. 952 ss. Diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo (art. 952) o nel sottosuolo (art. 955) altrui. Limita il diritto del proprietario del fondo, il quale non può avvalersi della facoltà di costruire in pregiudizio del diritto del superficiario, né può beneficiare degli effetti della accessione, si realizza una separazione tra la proprietà del suolo e la proprietà di ciò che è costruito sopra o sotto il suolo. 2

3 Art. 952 c.c. Costituzione: comma 1: diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui. comma 2: alienazione della proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo. Al titolare della proprietà superficiaria spettano le azioni petitorie. Titoli d acquisto: Contratto: forma scritta art n. 2 c.c. Testamento. Estinzione. Art. 953 c.c.: scadenza del termine, se è a tempo determinato; il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione per accessione ex art. 934 c.c. Prescrizione. Leggi speciali durata max 99 anni: - edilizia economica popolare; - parcheggi privati sul suolo o sottosuolo comunale. Altre applicazioni: costruzione o sopraelevazione edifici, installazione stazioni di distribuzione carburante, chioschi, edicole; nel sottosuolo: autorimesse. 3

4 ENFITEUSI Artt. 957 ss. Contratto diffuso in passato al fine di consentire la coltivazione dei latifondi: obbligo dell enfiteuta di migliorare il fondo e acquisto dei poteri del proprietario dietro il pagamento di un canone in danaro o in natura, con possibilità di affrancazione. Dominio utile: enfiteuta. Dominio diretto: proprietario - concedente. Diritto dell enfiteuta di affrancare (favor): diritto potestativo il cui esercizio determina il trasferimento del dominio diretto in capo all enfiteuta con conseguente estinzione per confusione. Pagamento: 15 annualità canone. Disciplina: Art. 958: durata, minimo 20 anni. Art. 959: diritti dell enfiteuta = poteri molto ampi come quelli che spettano al proprietario (godimento e acquisto frutti), con possibilità di disporre inter vivos e mortis causa del diritto art Art. 960: obblighi enfiteuta = migliorare il fondo e pagare il canone annuo. 4

5 USUFRUTTO Artt. 978 ss. Il proprietario trasferisce all usufruttuario il diritto reale di godere della cosa (mobile o immobile), salva la destinazione economica concretamente impressa al bene. Costituzione, art. 978: contratto, testamento, legge, usucapione. Durata limitata, art Diritti e poteri usufruttuario: All usufruttuario spettano il possesso del bene (art. 982) e i frutti naturali e civili (art. 984), ha la possibilità di cedere il diritto (art. 980) e di locare il bene (art. 999). Spese ed imposte. Usufruttuario: manutenzione ordinaria, imposte, rendite e pesi che gravano sul reddito; Proprietario: manutenzione straordinaria imposte che gravano sulla proprietà, ad eccezione dell ICI. Estinzione: art. 1014: durata (diritto temporaneo: morte usufruttuario, scadenza termine), prescrizione, confusione, perimento bene; art. 1015: abuso usufruttuario. artt : restituzione delle cose nello stato in cui si trovano; uso con la diligenza del buon padre di famiglia; art. 985: miglioramenti (indennità minor somma); art. 986: addizioni ius tollendi o indennità; 5

6 art. 995 quasi usufrutto: cose consumabili, trasferimento proprietà e pagamento valore al termine o consegna altrettante cose dello stesso genere. USO E ABITAZIONE Artt ss. Diritti reali simili all usufrutto, ma di ambito più limitato: poteri connessi al soddisfacimento dei bisogni propri del titolare o della sua famiglia. Uso: diritto di servirsi di una cosa altrui e se fruttifera di appropriarsi dei frutti, limitatamente ai bisogni del titolare e della sua famiglia. Abitazione: facoltà d uso dell immobile altrui al solo scopo di abitarvi. Per loro carattere personale: divieto di cessione e di locazione, impedimento a che ne siano titolari soggetti diversi dalle persone fisiche. SERVITU PREDIALI Artt ss. Le servitù prediali consistono in un peso imposto sopra un fondo (servente) per l utilità di un altro fondo (dominante) appartenente ad un diverso proprietario, art Condizioni: a) vicinanza fondi anche non confinanti, criterio funzionale; b) utilità (valutazione oggettiva) o anche maggiore amenità o comodità o inerenza alla destinazione industriale del fondo (servitù industriali), art

7 Il proprietario del fondo servente non è tenuto ad alcun atto per rendere possibile l esercizio della servitù, salvo che la legge o il titolo non dispongano diversamente. La servitù non può mai consistere in un obbligo di fare per il proprietario del fondo servente che sarà tenuto solo a sopportare un attività altrui o ad astenersi dal fare qualcosa sul proprio fondo (pati). MODI DI COSTITUZIONE Art Servitù volontarie art c.c.: contratto (gratuito o oneroso) forma scritta, testamento. Servitù coattive art c.c.: contratto, sentenza costitutiva, atto amministrativo che determinano modalità d esercizio e indennità. Es.: acquedotto, passaggio, elettrodotto. Usucapione: possesso 20 anni servitù apparenti, quelle per il cui esercizio esistono opere visibili e permanenti (es. acquedotto). Destinazione del padre di famiglia servitù apparenti art. 1062: si ha quando due fondi attualmente divisi sono stati posseduti dallo stesso proprietario che ha posto o lasciato le cose nello stato (fatto giuridico) dal quale risulta la servitù. È ammessa una volontà contraria alla nascita della servitù manifestata in sede di alienazione. 7

8 Classificazioni: Apparenti - Non apparenti; Affermative Negative; Continue - Discontinue. Rilevanza distinzione per modi di acquisto e per decorrenza prescrizione. Disciplina dell esercizio 1064: il diritto di servitù si estende a tutto ciò che è necessario per l uso; 1065: deve esercitarsi in modo conforme al titolo e al possesso e con il minor aggravio per il fondo servente; 1069: il proprietario del fondo dominante nell eseguire le opere necessarie per conservare la servitù ed esercitarla deve scegliere il tempo e il modo che arrechino il minor incomodo al proprietario del fondo servente, le spese sono a carico del proprietario del fondo dominante, salvo che le opere giovino anche al fondo servente, in tal caso si dividono in proporzione dei rispettivi vantaggi. TUTELA Art AZIONE CONFESSORIA Esperibile erga omnes serve: a) per far riconoscere l esistenza della servitù contro chi ne contesta l esercizio (pronuncia di accertamento); b) per far cessare molestie e turbative (condanna alla cessazione e alla rimessione in pristino); c) ottenere il risarcimento del danno. Speculare: azione negatoria. Si applica per analogia a tutela degli altri diritti reali di godimento su cosa altrui. 8

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