La diversificazione geografica Evidenze empiriche internazionali

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1 La diversificazione geografica Evidenze empiriche internazionali 10 Ottobre Perché non avete ancora iniziato ad investire in maniera sistematica nel settore immobiliare al di fuori dei confini nazionali? Ci manca il know how e l esperienza Abbiamo già abbastanza problemi con gli investimenti domestici I prezzi all estero sono più alti Non conosciamo bene il contesto normativo e fiscale fuori confine Molti mercati esteri difettano di trasparenza Fonte: risultato di un indagine condotta da un ricercatore del M.I.T. su un campione rappresentativo di Fondi pensione americani nel

2 Indice Uno sguardo agli altri Paesi Le tendenze in atto Esempi virtuosi di diversificazione 2 Uno sguardo agli altri Paesi L allocazione degli investimenti immobiliari dei fondi pensione fra mercato domestico e mercato estero Le tendenze in atto Esempi virtuosi di diversificazione 3 2

3 Stati Uniti Mediamente l allocazione dei fondi pensione americani al settoreimmobiliareèdel 6% Oggi circa il 50% degli investimenti immobiliari dei fondi pensioneamericani sono fuori confine Il Giappone è il paese che ha attratto più investimenti americani(13%) seguito da UK (10%) ecina (7%) Il resto dell Europa (escluso UK) pesa il 30% mentre il Canada, che èstata la prima fonte storica di diversificazione fuori confine, èscesooggi al 2% Calpers ha effettuato il suo primo investimento immobiliare fuori dagli Stati Uniti nel 2002 ed oggi ha un allocazione all estero pari acirca il 50% del totale degli investimenti nel settore immobiliare($ 9,5 mld su un totale di $19 mld) 4 Olanda Mediamente l allocazione al real estate dei fondi pensione olandesi èdel 10% esi èmantenuta stabile negli ultimi 10 anni. Eccezione importante è rappresentata dal fondo pensione dei dipendenti delle società di costruzione (uno dei primi 5 fondi pensione olandesi) che ha un allocazione superioreal 30% I fondi pensione olandesi sono i più esterofili con un esposizione al mercato immobiliare non domestico del 57% (37% nel 2003). Ciò èin parte dovuto alle dimensioni contenute dello stock immobiliare domestico che in un certo sensoobbliga gli investitori astrategieglobali Il mercato americano èil preferito nelle scelte di allocazione all esterodegli olandesi 5 3

4 Germania Mediamente l allocazione al real estate dei fondi pensione tedeschièdel 6% I fondi pensione tedeschi investono circa il 35% fuori confine Nel 2004 gli investimenti esteri pesavano solo per il 12%. Negli ultimi 8anni l incremento degli investimenti fuori confine è stato molto rilevante erivolto principalmente ai mercati UK efrancese con timidi approcci verso gli Stati Uniti ed il far East 6 Regno Unito L allocazione complessiva al settore immobiliare dei fondi pensione del Regno Unito èdi circa il 7% di cui circa l 11% allocati all estero L esposizione dei fondi pensione inglesi al real estate risulta oggi al di sotto dei target strategici fissati; l area di maggiore crescita verso il raggiungimento degli obiettivi è il settore non domestico tramite la sottoscrizione di fondi riservati (l allocazione dovrebbe riequilibrarsi attraverso una crescita delle sottoscrizioni di fondi riservati dedicati al mercatonon domestico) Il Tyne and Wear Pension Fund ha rivisto la sua allocazione strategica al real estate due anni fa passando dall 8% al 12,5% e tutto l incremento è stato allocato al real estate globaleoltre confine 7 4

5 Paesi Nordici L allocazione real estate del fondi pensione nordici mediamente si attesta intorno al 10% con Finlandia e Norvegia più vicine al 15% esvezia edanimarca appena sottoil 10% Ifondi pensione dei paesi nordici sono tradizionalmente molto locali (dove per locale si intende l intera area Finlandia/ Danimarca/Svezia/Norvegia) con un allocazione verso gli altri Paesi intorno al 20% Peraltro, il primo fondo pensione pubblico svedese ha appena investito 500 mln di Euro in Cityhold, un veicolo immobiliare che investe più di un miliardo di Euro nel settore uffici di 4importanti città europee (Londra, Parigi, Amburgo e Monaco) 8 Svizzera I fondi pensione Svizzeri, che mediamente sono tra i più esposti al settore real estate (15%), contano solo un misero 1,2% di allocazione degli investimenti oltre confine (nonostante le ridotte dimensioni del mercato interno) L approccio svizzero èstoricamente stato molto concentrato sull economia nazionale etale tendenza èevidente anche nelle altre asset class (azioni, obbligazioni). Le difficoltà dell Euro e dei periferici Europei negli ultimi anni hanno contribuito a rallentare notevolmente qualsiasi politica di diversificazioneverso l estero degli svizzeri Il tema della diversificazione viene perseguito attraverso opportune scelte alivello di settore, di destinazione d uso, di numeroeprofilo degli affittuari 9 5

6 In sintesi Paese Allocazione totale real estate Allocazione real estate non domestico Tendenza ultimi 5 anni allocazione real estate non domestica Stati Uniti 6% 50% Olanda 10% 57% Germania 6% 35% Regno Unito 7% 11% Paesi Nordici 10% 20% Svizzera 15% 1% Italia 20% 2% 10 Uno sguardo agli altri Paesi Le tendenze in atto Le preferenze dei fondi pensione nelle scelte di investimento Esempi virtuosi di diversificazione 11 6

7 I real asset nei portafogli dei fondi pensione Ipiù recenti sondaggi tra ifondi pensione internazionali nonché icentri studi dei principali asset manager prevedono nell arco dei prossimi 10 anni un incremento tattico dell allocazione dei fondi pensioneai real asset dall attualemediadel 10% al 20%-25% circa Nel contesto macro-economico attuale l allocazione al mercato immobiliare può rappresentare un appropriata soluzione alle esigenze di investimento dei fondi pensione nell offrire: Stabilità dei flussi di reddito Copertura dell investimento dalle pressioni inflazionistiche Bassa correlazione con le altre asset class Potenzialità di apprezzamento simili all investimento azionario La capacità dell investimento immobiliare di generare flussi di reddito stabili, legati all inflazione eche offre opportunità di apprezzamento nel medio termine èla chiave di successo rispetto alle altre asset class 12 Che tipologia di investimento? Tipologia di investimento per capitali raccolti in Europa 6% 8% L 86% dei capitali raccolti viene destinato afondi di tipologia core rispetto al 67% del 2010, riflettendo una crescente incertezza sulle prospettive economiche future Icapitali destinati afondi value-added sono diminuiti significativamente, dal 26% nel 2010 al 6% nel 2011 In generale si osserva una minore propensione al rischio Le preferenze degli investitori sono per investimenti immobiliari capaci di generare flussi di reddito stabili edi qualità nonché per location capaci di garantire una preservazione del valore nel tempo 86% Core Value-added Opportunistici Fonte: INREV Capital Raising Survey, INDIREX, ANREV Investment Intentions Survey 13 7

8 Quali mercati? USA Regno Unito Germania Origine: USA Principali mercati di investimento (Ultimo anno, in USD mld) Francia Giappone Australia Russia Polonia Svezia Cina Il mercato principale per gli investitori americani sono gli USA(da notare che il mercato USAha la più grande concentrazione di patrimonio immobiliare di GradoA ($6.5tr)) Gli investitori americani considerano anche i mercati core europei, soprattutto Regno Unito, Germania efrancia Fra le regioni Asia Pacific gli investitori americani considerano soprattutto Giappone eaustralia Germania Regno Unito Francia Origine: Europa Principali mercati di investimento (Ultimo anno, USD mld) Svezia USA Russia Norvegia Olanda Spagna Italia Anche gli investitori europei puntano sui mercati con più basso livello di rischio come Germania, Regno Unito e Francia (rispettivamente $1.5tr, $1.3tr e $1.2tr di immobili di Grado A) La maggiore avversione al rischio ha sensibilmente ridotto il volume di investimenti europei al di fuori del vecchio continente Fonte: Real Capital Analytics 14 Quali mercati? Cina Giappone Hong Kong Origine: Asia Pacific Principali mercati di investimento (Ultimo anno, in USD mld) Singapore Australia Corea del Sud Taiwan Stati Uniti Regno Unito India Una porzione significativa di capitali provenienti dalle regioni Asia-Pacific èinvestita in Cina che vanta $1.4tr di patrimonio immobiliare di GradoA Il Giappone rimane il primo mercato della zona Asia Pacific market con $2.5tr di patrimonio immobiliare di GradoA USA e Regno Unito sono gli unici mercati fuori dall area Asia-Pacific fra le prime 10 scelte degli investitori di queste zone Origine: Medio Oriente East Principali mercati di investimento (Ultimo anno, in USD mld) Gli investitori del Medio Oriente contano per una piccola porzione del volume totale degli investimenti allocati al mercato immobiliare e si concentrano soprattutto nel Regno Unito, negli USA e negli Emirati 0 Regno Unito Stati Uniti Emirati Arabi Uniti Israele Germania Francia Singapore Canada India Russia Fonte: Real Capital Analytics 15 8

9 Uno sguardo agli altri Paesi Le tendenze in atto Esempi virtuosi di diversificazione Prodotti, settori, Paesi 16 Londra - uffici Il mercato immobiliare di Londra è percepito come un safe heaven C è una relativa scarsità di spazi ad uso uffici di grado A a seguito del blocco dei nuovi sviluppi degli ultimi tre anni I contratti di affitto sono mediamente più lunghi rispetto al resto d Europa Il contesto normativo è generalmente più favorevole per i proprietari degli immobili rispetto al resto d Europa dove lo sbilanciamento è a favore degli affittuari 17 9

10 Germania - logistica Primo Paese in Europa per produzione manifatturiera, primo Paese esportatore Localizzazione geografica favorevole Livello delle infrastrutture migliore d Europa Elevato differenziale fra rendimento degli investimenti immobiliari e tassi di interesse Condizioni restrittive per nuove iniziative di sviluppo Flussi di reddito attraenti Crescente appetito degli investitori istituzionali per fondi specifici di settore 18 Paesi nordici - retail Prospettive economiche positive Disponibilità di finanziamenti Importanti retailers si preparano ad entrare nei mercati nordici (Boots, Decathlon, Burberry, Aldo, Motivi) Tassi di sfitto molto bassi (Stoccolma high street ha il vacancy rate più basso d Europa) Crescita degli affitti sopra la media 19 10

11 Contatti CordeaSavillsSGR S.p.A. Via San Paolo Milano Cristiano Ronchi Directorof Investment cristiano.ronchi@cordeasavills.com Questa presentazione è stata predisposta da Cordea SavillsSGR S.p.A. a scopo esclusivamente informativo. La presentazione viene distribuita, su base confidenziale, da Cordea SavillsSGR S.p.A. ad un numero limitato di investitori istituzionali al fine di fornire alcune informazioni preliminari. La presentazione deve intendersi destinata esclusivamente per uso interno da parte del destinatario. La presentazione è di carattere preliminare e potrebbe essere oggetto di modifiche, revisioni e/o aggiornamenti, senza la necessità di alcuna previa comunicazione. Il presente documento non costituisce né può essere ritenuto e/o interpretato quale offerta di vendita o sollecitazione all'acquisto di quote di fondi o altri strumenti finanziari. CordeaSavillsSGR S.p.A., pur essendosi avvalsa di fonti comunemente giudicate affidabili, non assume alcuna responsabilità riguardo alla completezza o correttezza delle informazioni, delle previsioni e delle valutazioni contenute nella presentazione. Nel fornire questa presentazione, Cordea SavillsSGR S.p.A. non assume alcun impegno a fornire informazioni supplementari e si riserva il diritto di interrompere in qualsiasi momento i contatti con la controparte interessata