STUDIO TECNICO : via Roma, CASALBUONO (Sa) Tel. 0975/862288

Transcript

1 STUDIO TECNICO : via Roma, CASALBUONO (Sa) Tel. 0975/ TRIBUNALE DI SALA CONSILINA (Sa) SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI CAUSA : Causa: OMISSIS Procedimento n. 39/06 Incarico : in data 11 febbraio 2009 GIUDICE DELL ESECUZIONE: D.ssa Ilaria Bianchi CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Casalbuono, lì Il C.T.U /862288

2 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Procedura Esecutiva n. 39/2009 PREMESSA Il sottoscritto, iscritto all Ordine degli Ingegneri di Salerno al n.1664, con studio professionale alla via Roma 104 di Casalbuono (Sa), in data è stato nominato Consulente Tecnico d Ufficio nella procedura tra OMISSIS Unitamente al conferimento dell incarico, il Sig. Giudice ha posto i seguenti quesiti: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l'esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz'altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia i beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l'esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; 3bis. Nelle attività di cui sopra, ricostruisca lo stimatore la storia degli immobili pignorati nell'ultimo ventennio (da calcolarsi a ritroso dalla data di trascrizione del pignoramento) a partire dall'ultimo passaggio di proprietà anteriore a tale ventennio; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:

3 4.. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l'immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell'atto di pignoramento; 5. dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell'occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7. riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8. riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; 9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all'art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, che avrà provveduto ad acquisire, nonchè le notizie di cui all'art. 46 di detto T.U. e di cui all'art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; / in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all'art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all'art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l'esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l'aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all'art.

4 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all'art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 10. determini il valore con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 10bis. laddove i beni non siano pignorati per intero, ma per quote dica se la quota sia divisibile o meno in natura; Ha altresì chiesto che : corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché ".pdf per Adobe Acrobat) o equivalente - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all'estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all'eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Il sig. Giudice ha altresì ricordato di dover procedere alla stima entro il 45 giorno antecedente l udienza del

5 0975/ SOPRALLUOGHI E ACCERTAMENTI Il sottoscritto ha provveduto ad eseguire i necessari accessi presso gli uffici pubblici dove è stato possibile reperire la necessaria documentazione, nonché ad eseguire il sopralluogo agli immobili oggetto della causa, pervenendo alle risultanze in seguito prospettate. Sono stati eseguiti i seguenti accessi : -in data , e , presso lo sportello di Padula (Sa) dell Agenzia del Territorio di Salerno per la richiesta e il ritiro della documentazione catastale dell immobile interessato; -in data , , e presso l Ufficio Tecnico del comune di Padula (Sa), per acquisire la documentazione urbanistica-edilizia degli stessi immobili; Il sopralluogo agli immobili interessati è stato effettuato in data INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI Gli immobili oggetto di causa consistono in : 1- Civile Abitazione sita in Padula (Sa), alla via S.Francesco, distinto in catasto alla particella n. 636 sub. 10 del foglio 27 categoria A/2, classe 5, vani 7,5, Rendita 448,18. NOTA : L edificio per civile abitazione è privo di numero civico sulla facciata. SOPRALLUOGO In data , è stato notificato l avviso del sopralluogo alle parti, presso i rispettivi procuratori legali : -All avv. Katia Nola di Sala Consilina (Sa), procuratore della B.C.C. di Sassano mediante

6 raccomandata n del in pari data; -All avv. Roberto Pasca, domiciliato presso l avv. Guglielmo Bosco, procuratore del Banco di Napoli mediante raccomandata n in pari data; -Ai signori Omissis, in regime di comunione dei beni, domiciliati presso l avv. Guglielmo Bosco, procuratore del Banco di Napoli mediante raccomandata n in pari data. Il sopralluogo è stato effettuato in data 20 aprile 2009, durante il quale il sottoscritto ha eseguito i necessari rilievi metrici e qualitativi degli immobili / RELAZIONE E RISPOSTE AI QUESITI Per rispondere ai quesiti postigli, il sottoscritto ha fatto riferimento agli atti presenti nel fascicolo della Documentazione Ipocatastale consegnatogli dal sig. Giudice in fase di conferimento dell incarico, alla documentazione acquisita presso l Ufficio Tecnico Erariale di Salerno e presso l Ufficio Tecnico del comune di Sala Consilina. Quesito N. 1.. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l'esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz'altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni

7 L immobile in premessa, oggetto del pignoramento n. 576/2006 notificato in data , a favore della B.C.C. di Sassano (Sa) e contro i coniugi Omissis risulta gravato dell ipoteca giudiziale N /12901 del a favore della B.C.C. di Sassano (Sa) contro il signor Omissis per i diritti di ½ della proprietà superficiaria a garanzia della somma di ,36. L immobile fa parte di un complesso immobiliare che è stato edificato su terreno distinto con le particelle n.ri del foglio 27 : -concesso in piena proprietà; su tali terreni è accesa iscrizione pubblicata in data N. 7258/659 a garanzia del mutuo di lire ( ,03) concesso dal Banco di Napoli s.p.a. alla Società OMISSIS con ipoteca del rep. N per atto del notaio Trotta; -concesso in diritto di superficie; su tali terreni è accesa iscrizione pubblicata in data N /3312 per lire ( ,25) a garanzia del mutuo di lire ( ,01) concesso dal Banco di Napoli s.p.a. alla Società OMISSIS, con atto del rep. N per atto del notaio Trotta L immobile, in seguito a visura catastale del , risulta intestato a : -comune di Padula - proprietà per l area -OMISSIS Concessionaria precaria dell area per il fabbricato Quesito N. 3. proceda l'esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea / Risposta ai quesiti per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:

8 Cronistoria : L immobile incluso nella suddetta nota di iscrizione dell ipoteca consiste in un abitazione inclusa in un edificio per civili abitazioni avente tipologia a schiera e comprendente, in totale, numero 10 abitazioni identiche per dimensioni e forma; l edificio, a sua volta, fa parte di un parco denominato Parco Smeralda edificato ai sensi della legge n. 965/1971 per l edilizia economica e popolare. L unità immobiliare in questione fa parte del lotto individuato con il n.5 nel progetto di edificazione. La concessione ad edificare n.65 alloggi, suddivisi in sette lotti, è stata rilasciata dal Sindaco di Padula alla Società Smeralda con Concessione Edilizia n.19 del 15/10/1992. L inizio dei lavori del lotti n.5 è avvenuto nell anno Il progetto esecutivo dei lavori è stato depositato all Ufficio Provinciale del Genio Civile di Salerno ai sensi della legge n.64/1974, L.R. n.9/1983 e legge n. 1086/1971; quali responsabili tecnici dell opera erano stati nominati : a) Direttore dei Lavori : arch. Omissis; b) Collaudatore in corso d opera : ing. Omissis Agli atti dell Ufficio Tecnico del Comune di Padula, secondo quanto è stato possibile constatare nel corso degli accessi esperiti, non risulta altra documentazione relativa all intervento del lotto n.5; in particolare non è stato possibile reperire la seguente documentazione : 1) certificato di collaudo; 2) certificato di ultimazione dei lavori; 3) certificazione di conformità degli impianti elettrici, riscaldamento, idrici e fognari; 4) certificato di abitabilità ai sensi del D.P.R. n. 425/1994 (ora certificato di agibilità ai sensi del D.P.R. 380/2001 e s.m.i. Quesito N. 4 identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l'immobile pignorato,

9 verificando la corrispondenza con i dati riportati nell'atto di pignoramento. L immobile pignorato è costituito dalla civile abitazione così individuato catastalmente : ubicazione : comune di Padula (Sa) codice G226 indirizzo : via S. Francesco piano: SS-T-1-2 catasto fabbricati : Foglio: 27 - Particella : 636 Sub. : 10 Categoria A/2 classe 5 Consistenza : vani 7,5 Rendita : euro 484,18 L immobile è composto da un abitazione composta da : -garage al piano seminterrato, -ingresso, soggiorno, cucina e bagno al piano terra, -tre stanze e bagno al primo piano; / sottotetto a falde. I tre piani (seminterrato, terra e primo) sono collegati internamente da scala in cemento armato rivestita in pietra levigata e lucida; il sottotetto è accessibile mediante scala non fissa. Anteriormente e posteriormente vi sono due piccole corti esclusive, parzialmente pavimentate e sistemate a verde. L unità immobiliare confina abitazione confina a sud-est con abitazione del sig. OMISSIS Piano Destinazione d uso Superfici utili nette (mq) Terra Ingresso Cucina- Soggiorno Bagno Primo Disimpegno n.3 stanze Bagno TOTALI 97,0 Piano Destinazione d uso Superfici non residenziali

10 nette (mq) Seminterrato Garage Terra Terrazzo anteriore e posteriore Primo Terrazzo anteriore e posteriore Secondo Sottotetto TOTALI 95,0 Piano Destinazione d uso Altre Superfici non residenziali (mq) Terra Superfici esterne (area posteriore e anteriore) TOTALI 65,00 N.B: le superfici nette sono considerate al netto di scale, sguinci di porte; le superfici esterne sono considerate al netto della rampa di accesso al garage seminterrato. L edificio si presenta in ottime condizioni generali; l abitazione ha finiture di buona qualità; i pavimenti sono in ceramica monocottura; il bagno e il w.c. hanno pavimenti e rivestimenti in piastrelle di maiolica; la scala interna ha struttura in c.a. ed è rivestita in granito della Sardegna. Le porte interne sono in legno tamburato mentre gli infissi esterni sono in alluminio preverniciato con vetro camera e avvolgibili metallici coibentati. Gli impianti elettrici, pur in assenza di certificazione di conformità ai sensi della legge n.46/1990, sembrano realizzati in modo adeguato; gli impianti termici sono realizzati radiatori alimentati con caldaia a gas. Anche gli impianti idrici e fognari appaino realizzati in modo adeguato / Quesito N. 5

11 .. dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato.. L immobile è occupato dalla famiglia dei coniugiomissis, in virtù di atto di vendita della proprietà superficiaria a favore dei succitati coniugi Omissise contro la Società Omissis. L atto è stato stipulato in data rep. N per notaio Gustavo Trotta da Pagani ed è stato trascritto a Salerno in data al n del Registro generale e al n del Registro particolare. Quesito N. 6.. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. L acquisto del bene è stato effettuato dai signori Omissis in regime di comunione dei beni. Quesiti N. 7-8 riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili;..riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; Dalle indagini esperite, al sottoscritto non risultano vincoli o oneri gravanti sul bene, ad esclusione delle spese condominiali relative all uso e manutenzione delle aree comuni del complesso immobiliare. Quesito N. 9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso...

12 L intero edificio distinto catastalmente con la particella n. 636 del foglio 27 è individuabile come lotto n. 5 del progetto per l edificazione di n. 65 alloggi suddivisi in sette lotti. L edificazione è avvenuta in seguito a Concessione Edilizia n. 19 del 15/10/1992, rilasciata dal sig. Sindaco del comune di Padula. Sia l unità immobiliare distinta al sub. 10 della particella n. 636 che l intero edificio no risulta dotato di certificato di abitabilità/agibilità. Quesito N determini il valore con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche / formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; Premessa Per definire il valore unitario si è considerato il valore medio di mercato degli immobili similari per caratteristiche tecniche generali e particolari, nonché i valori riportati dalla Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari dell Agenzia del Territorio relativamente al 2 semestre dell anno 2008, riferiti alle superfici lorde (cioè dell area delimitata dai muri perimetrali) e comprensivi dell incidenza di qualsiasi altra spesa o valore accessorio. Tali valori, relativi alla zona S. Francesco del comune di Padula, sono così stabiliti : -Abitazioni civili : valore di mercato (min/max) : 820 / Autorimesse : valore di mercato (min/max) : 400 / 550 Per la valutazione particolareggiata sono stati considerati i seguenti parametri : -condizioni generali dell area di ubicazione

13 -condizioni generali dell intero immobile; -caratteristiche qualitative (soleggiamento, esposizione, finiture interne,.) e dimensionali dell abitazione; Si è fatto riferimento alla superficie complessiva convenzionale lorda (S.c.) così calcolata : a) considerando le superfici abitative (S.a.) al 100% b) ragguagliando le superfici non residenziali (S.n.r.) dei terrazzi al 50% della superficie abitativa; c) ragguagliando le superfici non residenziali sottotetto (S.n.r.sott), in considerazione delle particolari caratteristiche metriche (altezza interna), di accesso e di finitura, al 25% della superficie abitativa; Il tutto secondo la relazione : S.totale = S.a. + 50% S.n.r. + 25% (S.n.r.st) Individuazione metrica Le superfici lorde dell immobile, ai fini della valutazione economica, risulta essere le seguenti : Abitazione Superficie lorda dell abitazione (n.2 piani di S=mq 62). S.a. = mq 124,0 Superficie dei terrazzi :. S.n.r. = mq 26,0 Superficie sottotetto : S.n.r.st = mq 62,0 Risulta pertanto : S.c. = mq % x % x 62 = mq 152,50 Autorimessa Superficie lorda dell autorimessa :. : S.2 = mq 29,0 Superfici pertinenziali esterne Superficie esterna scoperta:. : S.3 = mq 65,0 Valutazione economica Sulla base delle considerazioni espresse in precedenza, si assumono i seguenti valori unitari : a) Per le superfici abitative (S.c.) : 1000 per ogni metro quadrato di superficie lorda; 9 STUDIO TECNICO : via Roma, CASALBUONO (Sa) Tel. 0975/ b) Per le superfici dell autorimessa (S.2.) : 525 per ogni metro quadrato di superficie lorda; c) Per le superfici esterne scoperte (S.3.) : 150 per ogni metro

14 quadrato Da tali considerazioni scaturiscono le seguenti valutazioni : Abitazione S.c.. mq 152,50 x /mq 1000 = ,00 Autorimessa S.2. mq 29,0 x /mq 525 = ,00 Superfici pertinenziali esterne S.3. mq 65,0 x /mq 150 = 9.750,00 Il valore complessivo dell immobile abitativo, distinto alla particella n. 636 sub. 10 del foglio 27, può quindi ritenersi pari a : ,00 Casalbuono, Il C.T.U. ALLEGATI Documentazione fotografica. Visura catastale n del , Stralcio planimetrico catastale n del Elaborato planimetrico dell immobile particella n.636 del foglio 27 n. SA DEL Planimetria di u.i.u. foglio 27 part. N. 636 sub 10 n. SA del ; Verbale di sopralluogo 10