RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA

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2 RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA Il sottoscritto Arch. Massimo Ponteggia in qualità di amministratore dell Impresa Ponteggia snc e di progettista, proprietaria dell area ex consorzio agrario in San Gemini, a seguito dei colloqui con gli Amministratori Comunali ed in rispetto al PRG vigente e dell art delle NTA, chiede di esaminare23. il Piano Attuativo per la trasformazione urbanistica ed edilizia del comparto denominato ex Porta Romana. Il piano attuativo è di iniziativa mista, pubblico-privato, in quanto la superficie interessata una parte dell Impresa Ponteggia snc (4049mq) e una parte di proprietà del Comune di San Gemini (2457mq) per un totale di 6506mq. In particolare, di proprietà dell Impresa Ponteggia, è l area relativa all ex consorzio agrario ed il terreno circostante all edificio, mentre l area di propriètà del Comune di San Gemini è quella attualmente adibita a parcheggio che si trova nella area antistante le poste e la Via A. Violati. Lo studio preliminare è strutturato sui seguenti dati metrici ed urbanistici: Superficie di comparto utilizzata: 6506mq (di cui 4049mq di proprietà dell Impresa Ponteggia e 2457mq di proprietà del Comune di San Gemini). Aree Comune di San Gemini: foglio 9, particelle 385 (parte), 653 (parte), 68, 69, 497. Aree Impresa Ponteggia: foglio 9, particelle 169, 654, 355,656,657,658 Superficie massima realizzabile: 6506mq x 0,6 mq/mq = 3903,6mq Superficie prevista da progetto: 2988mq (di cui 1730mq su are dell Impresa Ponteggia e 1258mq su area del Comune di San Gemini). Sup. coperta ex consorzio agrario: 1474mq Incremento di superficie: 2988mq 1474mq = 1514mq Superficie minima da cedere al Comune di San Gemini: 1514mq x 20% = 302,8 Proposta di Sup. da cedere al Comune: 500mq (pari al 33% dell incremento di sup.) + 190mq di terrazza. Il Piano Attuativo prevede la realizzazione di due edifici, uniti al piano interrato da una piastra di garage, uno su proprietà dell Impresa Ponteggia (edificio A) e l altro su attuale proprietà del Comune di San Gemini (edificio B). La proposta prevede la cessione al Comune di San Gemini di una porzione di fabbricato, di 500mq sull edifico B, pari al 33% dell incremento di superficie rispetto all attuale consorzio, a fronte della cessione minima prevista dal PRG, pari al 20% dell incremento di superficie. In compenso l impresa Ponteggia chiede di ricevere la proprietà e i diritti edificatori riguardanti le aree, relative alla proposta di piano attuativo, di proprietà del Comune di San Gemini.

3 Inoltre, considerati i metri quadrati di superficie che il Comune riceve in eccesso rispetto a quanto previsto dal PRG, che sono quantificabili in 208,2mq, l Impresa Ponteggia chiede di poter scomputare dalle opere di urbanizzazione (primaria e secondaria) un importo pari al valore commerciale dei 208,2mq. La proposta di piano attuativo, prevede la cessione di locali aventi una superficie di 500mq (più un terrazzo di 190mq) nell edificio B (individuati nelle tavole allegate alla proposta), suddivisi in 250mq al piano terra e 250m al piano primo oltre ad un terrazzo di 190mq situato sempre al primo piano. I locali comunali saranno suddivisi e finiti in base alle indicazione dell Amministrazione. La scelta di limitare le superfici da realizzare rispetto alle potenzialità edificatorie dell intero comparto, è scaturita da precise scelte progettuali ed urbanistiche; infatti l intento dell Impresa è quello di realizzare un intervento che ben si inserisca in un contesto urbano delicato a ridosso del centro storico e gravato da vincoli paesaggistici. Limitare superfici, cubature ed altezze dei nuovi edifici, lasciando contestualmente spazi pubblici, pedonali e aree verdi, è stata la priorità dell Impresa nel redigere la proposta di Piano Attuativo, al fine di garantire alla Amministrazione Comunale un intervento equilibrato, caratterizzato da edifici dalla ricercata caratterizzazione architettonica e spazi pubblici di grande pregio. I lavori di realizzazione dell intero comparto verranno realizzati in un'unica fase di cantiere. Viabilità e connessioni pedonali Nel rispetto del P.r.g. è stata previsto la modifica e l adeguamento della viabilità esistente, la connessione con l ingresso al centro storico, ed una nuova viabilità d accesso alle poste. In particolare si è deciso di eliminare la strada asfaltata di Via A. Violati, rendendola un area ad uso pedonale con l inserimento di zone a verde ed un passaggio pedonale che permette di accedere al parco Violati. Inoltre verrà ampliata l attuale Via della Libertà, per realizzare una corsia a doppio senso di marcia veicolare con la quale si può accedere comodamente al piano di parcheggi pubblici e privati posti al piano interrato del nuovo intervento. Verrà studiato un attraversamento pedonale a raso, con eventuale posa di un impianto semaforico, per facilitare e rendere più sicura la connessione con il centro storico del paese. L eventuale posizionamento e il funzionamento del semaforo sulla via Tiberina sarà concordato in seguito con i tecnici dell Amministrazione Comunale. E stato esclusa la realizzazione di un sottopasso pedonale poiché è una infrastruttura poco gradita agli utenti in quanto generalmente scomoda da utilizzare e spesso un luogo poco sicuro, specialmente durante le ore notturne. Inoltre, per permettere il passaggio dei portatori di handicap, andrebbero realizzati degli ascensori o delle scale mobili, che hanno dei costi di realizzazione e di manutenzione molto elevati.

4 Destinazioni d uso Le destinazioni d uso previste sono quelle espressamente permesse nel P.r.g. Saranno prevalentemente ad uso commerciale, direzionale (servizi, studi privati o pubblici), non escludendo piccole attività produttive, turistiche, sanitarie, scolastiche od altro. Il progetto della edificio A prevede un piano terra destinato ad uso commerciale, ed un piano interrato destinato a posti auto pubblici e box auto privati. Il progetto dell edificio B prevede un piano terra con locali uso direzionale o commerciale e locali comunali, un piano con locali ad uso direzionale o commerciale e locali comunali con un grande terrazzo-giardino che affaccia sul parco Violati, ed un piano interrato di parcheggi pubblici e privati. Lo studio preliminare rispetta, per quanto riguarda le destinazioni d uso, le previsioni del P.r.g., è esclusa quindi la realizzazione di unità ad uso residenziale o simili. Scelte architettoniche e progettuali edificio A Il progetto architettonico prevede l abbattimento del consorzio agrario, di altezza media di circa ml 7,50 e la costruzione di un volume curvilineo di un solo piano fuori terra, rispetto la strada statale 3 ter comunque molto più basso dell esistente. L architettura, visibile nelle tavole di progetto e nei rendering, sarà moderna del tipo contemporaneo. Si è scelto di escludere una architettura di tipo tradizionale per vari motivi. Innanzitutto si è ritenuto opportuno che questa opera architettonica si identificasse con l epoca in cui sarà costruita, inoltre, considerando il posizionamento a modo di filtro tra l architettura storica che contraddistingue il centro del paese e l architettura disomogenea,anni , che caratterizza gli edifici appena al di fuori delle mura cittadine, abbiamo ritenuto opportuno l utilizzo di una architettura di rottura e visibilmente moderna. Il volume è compatto, con delle forme curvilinee, semplici e pulite, che seguono sia l andamento della strada statale 3 sia la curvatura di minor raggio della Via Violati; le due curvature convergono in uno spigolo, verso il centro storico, che dona all edificio un aspetto cuneiforme. Si è deciso di progettare un edificio avente un solo piano fuori terra per limitare l impatto visivo nel lato del progetto rivolto verso il centro storico del paese, quindi l edificio risulta essere basso e schiacciato rispetto all attuale manufatto (ex consorzio agrario) che ha una altezza massima superiore agli 8 metri. Il volume è ulteriormente alleggerito da un taglio che funge da camminamento distributivo pedonale che verrà coperto con materiale trasparente. La copertura piana,visibile da vari punti del centro storico, sarà composta da tre piani curvilinei, leggermente sfalsati tra loro e parzialmente ricoperti da essenze arboree (prato, cespugli e piccole alberature) al fine di alleggerire l impatto volumetrico dell edificio.

5 Una pensilina curvilinea corre lungo tutto il fronte dell edificio prospiciente la strada statale ed ha sia una valenza architettonica che una funzionale in quanto permette, nelle giornate di pioggia, di fruire degli spazi pedonali antistanti l edificio senza bagnarsi. Le facciate sono caratterizzate dal contrasto tra vetrate trasparenti e parti rivestite con effetto pietra al fine di mettere in risalto la modernità dell edificio ma, contemporaneamente, utilizzare materiali che richiamino quelli caratteristici del centro storico di San Gemini come ad esempio la pietra. L utilizzo, nelle facciate, di corpi illuminanti a led, contribuirà, nelle ore notturne, alla qualità architettonica dell edificio. Grande attenzione è stata posta nell inserimento di spazi verdi ed essenze arboree; lungo grande parte del perimetro del lotto sono state inserite fasce verdi con alberi anche di alto fusto che permetto di mitigare, da un punto di vista visivo, la presenza del nuovo edificio; in particolar modo una fascia di verde, in cui si alterneranno alberi ad alto fusto con cespugli più bassi, corre lungo tutta la strada statale. Inoltre, tra le opere di urbanizzazione, grande attenzione verrà posta al sistema di illuminazione di tutte le aree esterne ed in particolar modo verrà realizzata una nuova illuminazione con lampioni di ultima generazione a led, lungo la strada statale. Particolare cura è stata prestata per la sistemazione di tutti gli spazi a servitù di uso pubblico che circondano il nuovo edificio. Gli spazi pedonali, progettati con forme fluide e curvilinee che ben si raccordano all architettura del fabbricato, saranno pavimenti con materiali di qualità e sono fiancheggiati da spazi verdi. Si è deciso di realizzare un marciapiede, ora non esistente, lungo la strada statale, per una migliore e più sicura fruizione da parte dei pedoni del nuovo intervento. I posti auto saranno pavimentati con materiali drenati mentre il manto per la viabilità veicolare sarà eseguita in asfalto. Particolare attenzione è stata posta all eliminazione di qualsiasi barriera architettonica, con la creazione di rampe ed un ascensore interno all edificio, per rendere perfettamente fruibile da parte dei portatori di handicap di ogni piano dell edificio e di tutti gli spazi pubblici esterni. La superficie proposta di 1730 mq ed è suddivisa nelle seguenti destinazioni d uso: Attività commerciali 1445 mq Locali a magazzino 285 mq Le superfici e relative destinazioni di uso sono posizionate nel seguente modo: Attività commerciali o direzionali al piano terra Parcheggi pubblici e privati al piano interrato

6 Scelte architettoniche e progettuali edificio B I principi guida che hanno guidato la progettazione dell edificio A caratterizzano anche il secondo intervento. L edificio, composto da due piani fuori terra più un piano interrato destinato a parcheggio, è caratterizzato da una forma curvilinea che rimanda all architettura dell edificio A. Al piano terra troviamo locali ad uso commerciale o direzionale ed i locali comunali, con ampie vetrate che affacciano sul parco Violati, al secondo piano troviamo altri locali ad uso direzionale o commerciale ed altri locali comunali con un grande terrazzo-giardino. Al piano interrato troviamo posti auto pubblici e privati. L istallazione di un ascensore permette di raggiungere tutti i piani dell edificio senza avere barriere architettoniche. L edificio, è circondato da ampi spazi pedonali ed aree sistemate a verde. Verrà realizzata una nuova viabilità che permette di raggiungere lo stabile delle Poste e posti auto pubblici in superficie. I materiali e le finiture delle sistemazioni esterne, saranno le stesse che verranno utilizzate per la realizzazione dell edificio A. La superficie proposta è di 1258 mq. Le superfici e relative destinazioni di uso sono posizionate nel seguente modo: Attività commerciali o direzionali al piano terra (508mq) Locali comunali al piano terra (250mq) Attività commerciali o direzionali al piano primo (250mq + 84 mq di terrazzo) Locali comunali al piano primo (250mq mq di terrazzo) Parcheggi pubblici e privati al piano interrato Standard urbanistici edificio A e B Come dai calcoli e dalle tabelle riportate nelle tavole tecniche allegate alla proposta di Piano attuativo, gli standard urbanistici (art della R.R. del 25 marzo 2010) sono completamente verificati. I posti auto pubblici, il verde pubblico e gli spazi pubblici ricadono in parte su proprietà privata gravata da servitù di uso pubblico. I parcheggi pubblici di standard saranno posizionati in parte all aperto al piano terra e in parte al coperto al piano interrato. I posti auto pubblici attualmente presenti nella area interessata dal Piano attuativo,che ricadono in parte su proprietà comunale ed in parte su proprietà privata dell Impresa Ponteggia, sono circa 60. Da progetto verranno realizzati i seguenti posti auto pubblici: 38 al piano terra più altri 90 al piano interrato per un totale di 128 posti auto pubblici. Quindi il bilancio complessivo di posti auto pubblici risulta ampiamente soddisfatto. Individuazione, nel rispetto degli standard minimi di legge, degli spazi destinati a parcheggi pubblici, privati pertinenziali e spazi privati ad uso pubblico relativamente all intero intervento:

7 Parcheggi ad uso pubblico: 3943 mq (parte in superficie e parte al piano interrato) per un totale di 128 posti auto. Parcheggi pertinenziali privati: 1350 mq al piano interrato per un totale di 37 posti auto Verde ad uso pubblico: 733 mq Aree pubbliche pedonali pavimentate: 725 mq IMPRESA PONTEGGIA SNC ARCH. MASSIMO A. PONTEGGIA

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