La riforma 2012 dell IVA nel settore immobiliare

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1 La riforma 2012 dell IVA nel settore immobiliare Ferrara, 18 ottobre 2012

2 2 Premessa L art. 9 del D.L. n. 83/2012 (convertito nella legge 7 agosto 2012, n. 134) ha riordinato la disciplina delle LOCAZIONI e delle CESSIONI di FABBRICATI ABITATIVI E STRUMENTALI, ripristinando l IMPONIBILITÀ IVA delle relative operazioni. FABBRICATI ABITATIVI E STRUMENTALI Un ulteriore ipotesi d imponibilità è prevista per le cessioni di ALLOGGI SOCIALI (D.M. 22 aprile 2008), da chiunque effettuate e senza limiti temporali (purchè il cedente eserciti l apposita opzione nell atto di trasferimento). GLI ALLOGGI SOCIALI

3 3 Premessa A livello di sistema, è comunque bene sottolineare che, nello specifico settore, la disciplina resta incentrata sul REGIME DELL ESENZIONE IVA per le locazioni/cessioni di unità immobiliari. ESENZIONE IVA Ciò che è mutato è l ambito, notevolmente esteso, del ricorso alla «deroga» e, dunque, al regime d imponibilità IVA. IMPONIBILITA IVA

4 4 Cessioni NOVITA! La principale novità dell intervento legislativo è rappresentata dal ripristino del regime d IMPONIBILITA IVA, dietro espressa manifestazione dell OPZIONE per l imposizione nell atto (o nel preliminare), per le CESSIONI di unità immobiliari a destinazione ABITATIVA, effettuate DALLE IMPRESE COSTRUTTRICI O CHE VI HANNO ESEGUITO INTERVENTI di cui all art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), del D.P.R. n. 380/2001, poste in essere DOPO 5 ANNI dall ultimazione della costruzione o dell intervento. Art. 10, comma 1, n. 8-bis

5 5 Cessioni Oggetto Cedente Regime Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende nei 5 anni della fine lavori Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende dopo 5 anni dalla fine lavori Altri soggetti IVA Esente Imponibile IVA ordinaria Esente, se non opta Imponibile, se opta - in reverse charge se il cessionario è un soggetto passivo; - IVA ordinaria, se il cessionario non è un soggetto passivo.

6 6 Cessioni Fabbricati strumentali NOVITA! Le modifiche apportate alla disciplina riguardano: l INNALZAMENTO A 5 ANNI del termine dalla fine lavori entro il quale la cessione del fabbricato strumentale dall impresa costruttrice/ristrutturatrice, è obbligatoriamente IMPONIBILE IVA, con l ordinario meccanismo della rivalsa (il reverse charge riguarda le ipotesi d imponibilità per opzione). la SOPPRESSIONE delle DUE IPOTESI D IMPONIBILITÀ OBBLIGATORIA delle cessioni di immobili strumentali da chiunque effettuate, quando il cessionario è: un soggetto passivo con diritto di detrazione non superiore al 25% (lett. b del n. 8-ter); non è un soggetto passivo (lett. c del n. 8-ter). Art. 10, comma 1, n. 8-ter

7 7 Cessioni Fabbricati strumentali Oggetto Cedente Regime Fabbricati strumentali (per natura) Fabbricati strumentali (per natura) Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende nei 5 anni della fine lavori Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende dopo 5 anni dalla fine lavori o altri soggetti Imponibile IVA ordinaria Esente, se non opta Imponibile, se opta - in reverse charge se il cessionario è un soggetto passivo; - IVA ordinaria, se il cessionario non è un soggetto passivo. La CESSIONE DI UN FABBRICATO NON ULTIMATO (abitativo o strumentale) non rientra nella previsione dei nn. 8-bis) e 8-ter) dell art. 10. Si tratta SEMPRE di una CESSIONE IMPONIBILE (circolare n. 12/E/2007). N.B.

8 8 Reverse charge Come desumibile dagli schemi precedenti, in tutte le ipotesi di cessione di fabbricati IMPONIBILI PER OPZIONE (abitativi e strumentali), se il cessionario è un soggetto passivo, l imposta si applica con il meccanismo del REVERSE CHARGE. A tal fine, è stato modificato l art. 17, comma 6, lett. a-bis), del D.P.R. n. 633/1972

9 9 Locazioni NOVITA! L aliquota IVA è del 10% (nuovo n. 127-duodevicies, Tabella A, parte III) Viene reintrodotta l IMPONIBILITA IVA PER OPZIONE delle LOCAZIONI DI FABBRICATI ABITATIVI da parte delle imprese costruttrici/ristrutturatrici (analogo regime è azionabile per i fabbricati destinati ad «alloggi sociali», a prescindere dalla qualifica del locatore). Per i CONTRATTI IN CORSO alla data di entrata in vigore del decreto (26 giugno 2012), al fine d esercitare l opzione dovrebbe essere possibile ricorrere alla procedura indicata dalla risoluzione n. 2/E del 4 gennaio 2008 (riguardante chi subentra in un contratto in essere). Art. 10, comma 1, n. 8

10 10 Locazioni Oggetto Locatore Regime Alloggi sociali Impresa costruttrice/ristrutturatrice che opta Impresa costruttrice/ristrutturatrice che non opta o altri soggetti Tutti i soggetti che optano Imponibile * IVA ordinaria (10%) Esente ** Imponibile * IVA ordinaria (10%) * Se il contratto è imponibile IVA, l imposta di registro è dovuta in misura fissa ** Se il contratto è esente, l imposta di registro si applica nella misura proporzionale del 2% IMPOSTA DI REGISTRO

11 11 Locazioni Fabbricati strumentali NOVITA! Come le cessioni, anche le LOCAZIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI «perdono» le due ipotesi di imponibilità IVA obbligatoria: locazione a soggetti passivi con limitato diritto di detrazione (non superiore al 25%) locazione a soggetti che non sono soggetti passivi (privati) TUTTE LE LOCAZIONI della specie, pertanto, rientrano nel REGIME NATURALE D ESENZIONE, SALVO CHE IL LOCATORE OPTI, NEL CONTRATTO, PER L IMPONIBILITÀ. Art. 10, comma 1, n. 8

12 12 Locazioni Fabbricati strumentali Oggetto Locatore Regime Fabbricati strumentali (per natura) Fabbricati strumentali (per natura) Tutti i soggetti che optano Tutti i soggetti che non optano Imponibile * IVA ordinaria (21%) Esente * * I contratti di locazione di fabbricati strumentali per natura, a prescindere dal regime d imponibilità o d esenzione, sono soggetti all imposta proporzionale di registro dell 1% IMPOSTA DI REGISTRO

13 13 Separazione delle attività Prima del risolutivo intervento del D.L. n. 83/2012, un tentativo di ridurre gli effetti negativi del regime di esenzione IVA è stato attuato con l art. 57 del D.L. 24 gennaio 2012, n. 1 (cosiddetto «decreto liberalizzazioni»). A decorrere dalla predetta data, infatti, con un integrazione dell art. 36, comma 3, del decreto IVA, è stata prevista la possibilità di operare la SEPARAZIONE DELLE ATTIVITÀ «anche ai soggetti che effettuano sia locazioni o cessioni, esenti da imposta», di fabbricati abitativi, che determinano l applicazione delle regole del pro-rata, «sia locazioni o cessioni di altri fabbricati o di altri immobili, con riferimento a ciascuno di tali settori di attività» SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA

14 14 Separazione delle attività La separazione delle attività consente agli operatori che effettuano locazioni esenti e locazioni imponibili di fabbricati abitativi, di non sommare al «maleficio» del pro-rata anche quello dell indetraibilità oggettiva di cui all art. 19-bis 1, lett. i). SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA : BENEFICI Con l estensione operata dal D.L. n. 1/2012, tale effetto, già possibile per le immobiliari di gestione, dovrebbe estendersi a quelle di compravendita, anche se occorre segnalare la mancata (contestuale) modifica del citato art. 19bis 1, lett. i), che continua a riferirsi alle sole operazioni di cui al n. 8 dell art. 10 (locazioni) e non anche alle operazioni dei successivi nn. 8 bis) e 8 ter) del medesimo articolo.

15 15 Separazione delle attività La norma agevolativa, nonostante qualche perplessità sollevata in dottrina, potrebbe rendersi applicabile anche alle immobiliari di costruzione, anche se è da ritenere che, con le ulteriori modifiche recate dal D.L. n. 83/2012, tali soggetti difficilmente opteranno per la separazione delle attività (con conseguente corollario di problematiche dall incerta soluzione), potendo raggiungere l obiettivo di evitare penalizzazioni del diritto di detrazione ricorrendo semplicemente al meccanismo dell opzione.

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