Relazione sulla gestione bilancio consuntivo 2011

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1 Relazione sulla gestione Relazione sulla gestione bilancio consuntivo 2011 L azienda, come ben sapete, svolge la propria attività nel settore dell'edilizia Residenziale pubblica, sia per quanto riguarda la gestione degli alloggi in locazione che per quanto riguarda l attività di costruzione. Da qualche anno a questa parte si è ormai consolidata anche un attività di amministrazione e gestione del patrimonio di terzi. Ma è riduttivo pensare che l attività delle Aler sia limitata al pur difficile e complicato lavoro di gestione immobiliare degli alloggi; l evoluzione della tipologia dell utenza fa si che l Aler entri sempre più in merito a problematiche sociali degli inquilini e del sistema abitativo in cui interagisce. Il fabbisogno abitativo cambia e si evolve. Da un lato assistiamo ad una struttura demografica che invecchia e dall altro ad una popolazione che diventa sempre più multietnica con un aumento sensibile del numero delle famiglie straniere che fanno crescere la natalità e promuovono l arrivo di nuovi immigrati attraverso la ricongiunzione famigliare di molti di loro. Altro fenomeno è la diffusa vulnerabilità delle strutture famigliari che frammentandosi danno vita a più nuclei composti da uno o due componenti. Nuovi utenti quindi e nuovi bisogni, non più alloggi per sole famiglie numerose ma per anziani autosufficienti soli o in coppia con necessità di socializzare e di avere supporto per la sicurezza. Alloggi per single e nuclei famigliari monoparentali. Il tutto alla ricerca di un attenta coesione sociale e di legami di solidarietà di difficile attuazione nelle nostre città. L abitare nel contesto Aler è sempre più quindi caratterizzato dal fabbisogno di integrazione e coesione sociale I condomini e i fabbricati sono caratterizzati da un vivere quotidiano che esprime culture e modi di essere diversi che rispecchiano sia provenienze geografiche di territori vari, sia provenienze da stratificazioni sociali diversi, che la crisi economica porta in contesti abitativi similari. E questa a conti fatti la novità dell ultimo periodo. Sempre per questo motivo ci sono alcuni elementi sostanziali dai quali non si può prescindere. Il mix abitativo e la mediazione culturale, accompagnati da attività di sensibilizzazione e informazione, e la creazione di spazi dedicati a promuovere aggregazione all interno dei fabbricati Aler diventano determinanti per riorganizzare un modo sano di convivenza. L Aler di Pavia ha già realizzato alcuni progetti in tal senso, quest anno ha riaperto il Circolab e sta portando avanti altri progetti nell ottica di soddisfare quelli che sono gli obiettivi di chi è Costruttore di Socialità e le Aler lo sono. Non bisogna dimenticare che socialità nella nostra realtà si traduce spesso in maggiore economicità ed efficienza per l ente e gli utenti stessi. Cresce poi l esigenza di case e soprattutto delle famiglie che necessitano di abitarvi o meglio accedervi a prezzi sociali e calmierati in questo momento di grande sofferenza economica e l Aler di Pavia grazie a una sinergia con Regione Lombardia è in prima linea nel favorire la realizzazione di abitazioni economiche. E la priorità alta da soddisfare e rappresenta per l Aler di Pavia l obiettivo che guida la quotidianità e gli sforzi di gran parte della nostra attività e delle nostre risorse. Non per nulla, in una congiuntura economica così difficile e incerta, la politica dell ente a breve e medio termine è quella di riqualificare il patrimonio immobiliare esistente. Un progetto che conta su alcuni passi fondamentali compiuti nel 2011 dove attraverso investimenti in manutenzione Bilancio al 31/12/

2 straordinario per rendere agibili immobili sfitti migliorando anche la fruibilità degli spazi ci ha consentito con molta soddisfazione di dare una risposta in tempi brevi piuttosto che aprire nuovi cantieri a più di 150 famiglie in lista di attesa per avere una casa a canone sociale, ma anche di contribuire ad un utilizzo razionale del suolo pubblico. Le centinaia di alloggi messi a disposizione quest anno non hanno occupato altro suolo pubblico. Ai sensi dell art si segnala che l attività viene svolta nella sede di Pavia. L attività di consulenza agli inquilini e raccolta delle richieste di intervento avviene già da qualche tempo anche nell ufficio di Voghera ed anche presso uno sportello appositamente aperto nel Comune di Vigevano. Sotto il profilo giuridico l azienda è socio di maggioranza nelle seguenti società che svolgono attività complementari e/o funzionali al core business del gruppo: Società partecipazione attività svolta (nel patrimonio Aler) Aler Servizi s.r.l. 65% del capitale sociale gestione calore servizio energia Il bilancio consuntivo per l esercizio 2011 è stato redatto considerando tutte le informazioni a conoscenza dell Azienda e attribuendo ai conti valori il più possibile vicino alle concrete aspettative di realizzo per il prossimo esercizio. L utile al netto delle imposte è di Nella tabella che segue sono indicati i risultati conseguenti negli ultimi tre esercizi in termini di valore della produzione, margine operativo lordo e il Risultato prima delle imposte. 31/12/ /12/ /12/2009 valore della produzione margine operativo lordo Risultato prima delle imposte Il risultato prima delle imposte per l anno corrente è condizionato dall iscrizione tra le poste straordinarie attive dei proventi delle vendite secondo la legge 27/2007 piano di reinvestimento approvato con le D.G.R. IX/ /02/2011 e IX/ /06/2011. Per quanto riguarda l attività principale dell Azienda di seguito si riportano i dati per emesso canoni di locazione 2011 nel dettaglio: Bilancio al 31/12/

3 tipologia locazione N. ALL. EMESSO Alloggi a canone sociale Alloggi a canone moderato Alloggi locati in edilizia agevolata (legge 179/92 cc.) Alloggi locati secondo la legge 431/ Alloggi sfitti 669 Totale altri canoni residenziali Canoni da locazione Caserma di Belgioioso Canoni da locazione Caserma di San Martino Totale canoni di locazione da Caserme Canoni di locazione posti auto e box Posti auto e box sfitti 484 Canoni di locazione attività commerciali Attività commerciali sfitte Alloggi no profit ed a riscatto Totale canoni di locazione non residenziali TOTALE GENERALE UNITA' ALER Gli alloggi sfitti si compongono come segue: sfitti a canone sociale 638; sfitti a canone moderato 9; sfitti legge 431/98 e agevolata 22 per un totale di 669 unità sfitte. Di queste ultime il dettaglio è il seguente: Bilancio al 31/12/

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5 Il costo dell esercizio del contributo di solidarietà è stato di più a copertura delle spese legali. Inoltre si è proceduto prudenzialmente ad un adeguamento del fondo rischi su crediti verso assegnatari di Al 31/12/2011 la morosità si attestava sui seguenti valori: CREDITI ANNI PRECEDENTI CREDITI SORTI 2009 CREDITI SORTI 2010 CREDITI EMESSO 2011 MOROSITA TOTALE AL 31/12/ , , , , ,60 Principali dati economici Il conto economico a consuntivo riclassificato della società confrontato con quello dell esercizio precedente è il seguente (in Euro): Variazione Euro Assoluto A) Valore della produzione ,01 B) Costi della produzione ,02 Differenza valore e costi della produzione (A-B) ,01 C) Proventi ed oneri finanziari ,01 D) Rettifiche di valore di attività finanziarie E) Proventi ed oneri straordinari ,14 Risultato d'esercizio prima delle imposte (A-B+C+D+E) ,54 Imposte sul reddito dell'esercizio ,40 Risultato di esercizio dopo le imposte ,81 Bilancio al 31/12/

6 Come si può rilevare rispetto all anno precedente sia i ricavi che i costi della produzione hanno subito una contrazione pur definendo un miglior risultato operativo finale, dovuto principalmente al miglioramento dei costi della produzione. Per l esercizio 2011: le spese generali ammontano ad (erano nel 2010 salvo generali aggiustamenti le principali variazioni sono state rilevate nella riduzione dei costi per le indennità ai componenti il Consiglio di Amministrazione a seguito dell applicazione della legge 122/2010 meno e l annullamento delle collaborazioni coordinate e continuative meno ); le spese di amministrazione degli stabili ammontano ad (erano nel 2010) tra questi sono stati iscritti i costi per la gestione degli alloggi sfitti e cioè per tutte quelle spese che non possono essere riversare sugli utenti per ; le spese di manutenzione degli stabili ammontano ad (erano nel 2010). Da precisare però che nell esercizio sono stati fatti anche ulteriori lavori di M.O. per il ripristino di alloggi inagibili che sono stati spesati sul fondo per gli interventi di manutenzione previsto ai sensi dell art. 33 della legge R.L. 27/2009 PER i costi per servizi a rimborso ammontano ad (erano nel 2010). Il rapporto tra risultato netto e risultato operativo è il seguente: RN ,22% ,02% RO Come già detto il risultato netto è fortemente influenzato dal transito in conto economico dei proventi per la vendita degli alloggi ai sensi della legge R. L. 27/2009. Di seguito una riclassificazione del conto economico a valore aggiunto: Variazione Euro Assoluto Ricavi Netti ,83% Costi Esterni ,83% Valore Aggiunto ,02% Costo del lavoro ,73% Margine operativo lordo (MOL) ,95% Ammortamenti ,76% Reddito operativo della gestione tipica ,73% Proventi diversi ,74% Reddito operativo ,70% Proventi Finanziari ,40% Oneri Finanziari ,97% Bilancio al 31/12/

7 Reddito di competenza ,67% Proventi straordinari e rivalutazione ,32% Oneri straordinari e svalutazione ,76% Reddito ante imposte ,67% Imposte ,48% Reddito netto ,98% Principali dati patrimoniali Nel corso dell anno 2011 l attività dell azienda è stata caratterizzata soprattutto dall attività di recupero del patrimonio esistente. Questo per rispondere anche a due diverse esigenze strategiche: ridurre, nel rispetto degli indirizzi di Regione Lombardia, il numero degli alloggi sfitti valorizzando il patrimonio esistente senza contestualmente appesantire ulteriormente la leva finanziaria andando a contrarre ulteriori finanziamenti. Infatti deve essere rilevato che la maggior parte degli interventi di M.S. aveva specifica copertura in finanziamenti statali o della Regione Lombardia. Di seguito anche tutti gli interventi dell esercizio: Intervento Speso Finanziamento Interventi di m.o. ripartiva o a guasto Aler Interventi di m.o. ripativa o a guasto SR Servizi a rimborso Interventi di M.S Aler Ristrutturazione 15 alloggi Mortara Fondi relativi alle vendite alloggi ex legge 560/93 Realizzazione 10 alloggi emergenza abitativa in Siziano lotto porte Rosse Recupero 86 alloggi sparsi inagibili in Pavia Aler e Reg. Lomb. D.L. 159/'07 D.M. 18 NOV Nell esercizio come già anticipato è stato inoltre utilizzato per il fondo lavori di manutenzione costituito ai sensi della legge 27/2007 per la copertura dei costi di rifacimento di alloggi inagibili in Pavia. Alla fine dell anno il residuo fondo utilizzabile è di che verranno presumibilmente utilizzati sempre nell ambito del recupero del patrimonio esistente. La scelta Aziendale, per l anno corrente, è stata quella di non incrementare ulteriormente il fondo in oggetto per evitare un accantonamento contabile che non avrebbe trovato alcuna rispondenza nella effettiva situazione finanziaria di cassa. Rispetto agli anni precedenti, infatti, il miglioramento della liquidità immediata (e quindi al netto di quanto depositato presso la Banca d Italia) è da riferirsi Bilancio al 31/12/

8 esclusivamente agli introiti per le vendite degli alloggi e non ad un più generale miglioramento della liquidità. Attivo 31/12/ /12/ /12/2009 Attività disponibili Liquidità immediate Liquidità differite Rimanenze finali Attività fisse Immobilizzazioni immateriali Immobilizzazioni materiali Immobilizzazioni finanziarie Capitale investito Passivo Debiti a breve Debiti a medio/ lungo Mezzi propri Fonti del capitale investito Ad ulteriore conferma di quanto detto in precedenza nella tabella sottostante si riportano due dei principali indici di bilancio attinenti la copertura finanziaria degli impieghi a medio/lungo termine e la composizione delle fonti di finanziamento, confrontati con gli stessi indici relativi ai bilanci degli esercizi precedenti: 31/12/ /12/ /12/2009 Margine primario di struttura ( ) ( ) ( ) Quoziente primario di struttura 0,38 0,36 0,34 Margine secondario di struttura ( ) ( ) ( ) Quoziente secondario di struttura 0,61 0,59 0,57 Gestione per conto terzi Nell esercizio 2011 è proseguita l attività di gestione per conto dei comuni in convenzione. Complessivamente per l esercizio 2011 l Aler ha gestito per conto dei comuni 1071 alloggi e 103box. Si precisa che: di lavori di manutenzione sono stati fatti in nome e per conto dei Comuni gestiti (e dagli stessi rimborsati); sono i proventi dell Aler fatturati al 31/12/2011; Nel ricordare che è ormai cessata l attività di amministratori di condominio Bilancio al 31/12/

9 dell Aler si segnala che per l esercizio sono stati sostenuti costi di manutenzione straordinaria nei condomini misti con amministrazione esterna per mentre i costi per la gestione ordinaria hanno avuto il seguente andamento: 31/12/ /12/ /12/2009 Costi di amm.ne ordinaria Principali dati finanziari La posizione finanziaria netta è di. ( ). Nell esercizio precedente era di. ( ) e cioè circa lo 0,01 in più. Di seguito una specifica delle principali voci che compongono il dato finanziario: INTERESSI DI CONTO CORRENTE delta delta ATTIVI INTERESSI PRESSO POSTA ,29 PASSIVI INTERESSI PRESSO TESORIERE , ,67 ALTRI INTERESSI , ,34 CONTRATTI DERIVATI INT. ATT. CONTRATTO DI RATE SWAP (RIF. 1052) ,45 INT. ATT. DA LIQUIDAZIONE MUTUI A TASSO VARIABILE (derivati) , ,56 LINEE DI DENARO CALDO ,57 INTERESSI SU MUTUI ,13 TOTALE GENERALE , ,01 La composizione degli interessi la composizione è la seguente: Bilancio al 31/12/

10 Come si vede l Azienda è notevolmente esposta per quanto attiene l indebitamento per capitale di prestito e risente della scelta operata in anni passati per la stipulazione di prodotti derivati. Rispetto a questi ultimo da precisare che nell esercizio sono stati chiusi due rapporti. A completamento di quanto detto si forniscono alcuni indici e rapporti: ONERI FINANZIARI ,05% ,88% REDDITO OPERATIVO Personale ONERI FINANZIARI ,09% ,90% VDP Il costo complessivo iscritto è pari ad , cui devono essere aggiunti a titolo di buoni pasto. Il costo del lavoro sul totale del patrimonio amministrato (in numero di unità immobiliari) è di. 333 ad unità immobiliare ( /7221). Il rapporto tra valore della produzione e costo del lavoro è di VDP ,12% ,48% CDL Il costo del personale confrontato con il costo dello scorso esercizio espone il seguente andamento: Bilancio al 31/12/

11 Rapporti con imprese controllate, collegate, controllanti e consorelle Nel corso dell'esercizio è proseguita la collaborazione con la società Aler Servizi s.r.l. La società in oggetto vede la partecipazione dell Aler di Pavia come socio di maggioranza con il 65% del capitale sociale. Altri soci sono A.S.M. di Pavia S.p.A. e A.S.M. S.p.A. di Voghera (entrambe società partecipate al cento per cento da capitale pubblico). Scopo principale della società Aler Servizi s.r.l. è quello di fornire servizi di gestione calore, terzo responsabile, manutenzione e servizio 24/24h. di segnalazione guasti al solo patrimonio di centrali termiche di proprietà dell Aler e quindi ovviamente ai suoi utenti tramite il personale e la professionalità appunto delle A.S.M. I rapporti commerciali con questa società sono regolati da contratti rinnovati annualmente. L andamento della società negli ultimi esercizi è stato il seguente: Utile dopo le imposte Ricavi gest. caratt Costi gest. caratt M.O.L Ricavi netti fatturato 17,69% 12,50% 14,22% 13,28% 22,31% 25.09% Le principali ragioni ed interessi, le cui valutazioni avevano inciso sulla decisione di creare e partecipare in modo maggioritario una società di servizi erano state quelle di poter arrivare a garantire un livello di fornitura dei servizi soddisfacente agli utenti (uscendo l Aler, nel periodo della costituzione della società, da un esperienza disastrosa di gestione in global service del servizio) ad una tariffa vantaggiosa. Bilancio al 31/12/

12 A differenza di quanto previsto in sede di consuntivo 2010 il CDA dell Aler di Pavia ha deciso di mantenere attiva la società. Informazioni relative ai rischi e alle incertezze ai sensi dell art. 2428, comma 2, al punto 6-bis, del Codice civile Ai sensi dell art. 2428, comma 2, al punto 6-bis, del Codice civile di seguito si forniscono le informazione in merito all utilizzo di strumenti finanziari, in quanto rilevanti ai fini della valutazione della situazione patrimoniale e finanziaria: Contratto denominato IRS CAPPED SWAP - tipologia del contratto derivato: copertura - finalità: contenimento oscillazione tassi di interesse mutui a tasso variabile -passività coperta: mutui a tasso variabile realizzazione interventi di manutenzione straordinaria in Pavia, mutuo a tasso variabile realizzazione intervento in Siziano e Parona - valore nozionale: liquidazione 14/01-14/07 - struttura operazione: a) il cliente riceve sempre Euribor 6 mesi b) se Euribor < 10,00% il cliente paga Euribor 6 mesi + 0,70% c) se 10% < Euribor > 10,85% il cliente paga 10,7% c) se Euribor > 10,85% il cliente paga 10,7% Contratto denominato IRS RANGE - tipologia del contratto derivato: copertura - finalità: contenimento oscillazione tassi di interesse mutui a tasso variabile -passività coperta: mutuo a tasso variabile realizzazione intervento Fossarmato 30 alloggi; - valore nozionale al 31/12 : liquidazione semestrale : 10/01-12/07 - struttura operazione: a) il cliente riceve Euribor 6 mesi b) il cliente paga tasso fisso 4,30% Contratto denominato IRS RANGE - tipologia del contratto derivato: copertura - finalità: contenimento oscillazione tassi di interesse mutui a tasso variabile -passività coperta: mutuo a tasso variabile - valore nozionale al 31/12 : liquidazione semestrale : 12/01-12/07 - struttura operazione: a) il cliente riceve Euribor 6 mesi se tasso parametro compreso tra 2,5% e 5,75% b) il cliente paga tasso fisso 4,70% I contratti in oggetto sono stati stipulati a fronte di contratti di mutuo stipulati a tasso variabile. Inoltre si segnala che: esistono strumenti linee di credito appositamente dedicate per far fronte alle Bilancio al 31/12/

13 esigenze di liquidità oltre che un anticipazione di cassa contanti. Documento programmatico sulla sicurezza E in fase di revisione nell ambito della più generale adozione delle disposizioni contenute nel D.lgs. 231/2001 Destinazione del risultato d'esercizio Si propone all'assemblea di così destinare il risultato d'esercizio: utile d'esercizio al 31/12/2011 Euro % riserva legale Copertura delle perdite pregresse Bilancio al 31/12/

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