Una nuova iniziativa nel settore dei fondi immobiliari. 14 ottobre 2004

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1 Una nuova iniziativa nel settore dei fondi immobiliari 14 ottobre 2004

2 2 INDICE 1. Pirelli RE SGR 2. Il Mercato dei Fondi Immobiliari 3. L ingresso di Pirelli RE SGR 4. Tecla & Cloe 5. Corporate Governance Innovativa

3 3 1. Pirelli RE SGR

4 Dalla Gestione degli immobili alla gestione del risparmio 4 Portafoglio Originale (Anno di Acquisizione) Società Contribuenti Ente Apportante Funds Fondi Parnasi (1999) Compart / Montedison (1999) UNIM (2000) IMSER (60% Beni Stabili) - Immobili strategici Uffici di proprietà e centrali telefoniche/ terziario Uffici di proprietà MSMC (JV 75% MSREF 25% Pirelli & C. Real Estate) Tiglio I Società Immobiliare Fondo CLOE ( 873 MM) Non quotato Investitori istituzionali Focalizzato - Immobili di grandi dimensioni - Opportunità nel segmento value added - Aree centrali principali citta ~7 % rendimento medio ~12% TIR FondoTecla ( MM) Quotato Investitori Retail Italiani 5% Rendimento medio obiettivo 8% TIR Uffici di proprietà Residuo In Tiglio I ( 1,065 MM) Vendita frazionata Hotels Logistica Piccole centrali telefoniche

5 Il Gestore: Pirelli & C. Real Estate SGR S.p.A. 5 Pirelli & C. Real Estate S.p.A. Management 90% 10% Tecla Fondo Uffici Pirelli RE Office Fund Cloe Olinda - Fondo Shops Fondo immobiliare dello Stato Patrimonio immobiliare Euro 931 milioni Patrimonio immobiliare Euro 878 milioni Patrimonio immobiliare Euro 743 milioni Patrimonio immobiliare stimato Euro milioni SGR immobiliare leader nel panorama nazionale Elevato standing sia a livello nazionale che internazionale Selezionata dallo Stato, in qualità di SGR delegata, quale futuro gestore del Fondo immobiliare di prossima costituzione Partecipazione di primari investitori esteri (GE Capital, Merrill Lynch, SBA) al capitale di Cloe Il Gestore

6 6 2. Il Mercato dei Fondi Immobiliari

7 Il mercato dei Fondi in Italia e all estero 7 Il mercato italiano dei Fondi Immobiliari: E nato di recente E cresciuto in fretta E ancora poco sviluppato in termini assoluti e rispetto alle potenzialità economiche dell Italia Mln Euro Numero di Fondi Capitalizzazione Fondi Immobiliari in Italia (NAV) * * Dato stimato Totale patrimonio Fondi Immobiliari 2002 (in mld ) Percentuale di capitalizzazione dei Fondi Immobiliari sul PIL (2002) Holland 97.7 Swiss 18.4 Germany USA 16.6 UK Spain Italy % 10 9,3 8 7,5 6, ,8 1,6 2 0,8 0,5 0,3 0 Olanda Svizzera Australia Germania USA Fonte: Scenari Immobiliari, Assogestioni, Economist Intelligence Unit (EIU) UK Spagna Italia

8 Principali trend/novità attese sul mercato dei Fondi Immobiliari 8 Composizione delle attività dei Fondi Immobiliari italiani Milioni di Euro, Percento 100%= Altro 12% 6,9% 13,4% Valori mobiliari e liquidità 14,2% 3,9% 4,3% Partecipazioni Immobili e diritti reali 75,6% 69,9% Mix dei Fondi Immobiliari: Italia vs. USA Numero Fondi Immobiliari Italia (2003) USA (2002) 15 Industria/uffici Retail Residenza Alberghiero Sanitario Altro Diversificati Specializzati Diversificati Specializzati MERCATO ATTUALE 1) I Fondi presenti sono a raccolta 2) Bassa Specializzazione 3) Investimento in Immobili in misura ridotta TREND FUTURI 1) Fondi ad apporto privato/pubblico 2) Elevata Specializzazione 3) Aumento dell investimento in Immobili VANTAGGI 1) Possibilità di valutare a priori la qualità ed il rendimento; 2) rendimento immobiliare immediatamente disponibile; 3) trasparenza per l investitore Fonte: Assogestioni, SDA Bocconi

9 9 3. L ingresso di Pirelli RE SGR

10 Una Posizione di Leadership nel Panorama Nazionale 10 Patrimonio immobiliare gestito (*) ( mln) Distribuzione Patrimonio Gestito Fondo immobiliare dello Stato Olinda Cloe ,7% 63,3% Pirelli RE SGR S.p.A. Altre SGR Tecla Numero di fondi in gestione (3) (4) (2) (2) (2) (2) (3) (2) (1) (1) (1) Equity Collocato (886) (889) (395) (528) (409) (379) (421) (400) (258) (228) (154) Fonte: Rendiconti dei Fondi e Assogestione, 30 Giugno 2004 Pirelli & C. Real Estate SGR Bnl Banca Finnat Euroamerica FIMIT Gruppo Capitalia Deutsche Bank Gruppo Intesa Beni Stabili Unicredito Polis Sorgente BPM Circa 4,0 miliardi di Euro di patrimonio immobiliare gestito (incluso Olinda Fondo Shops e il fondo immobiliare dello Stato di prossima costituzione) Pari al 36,7% del patrimonio immobiliare complessivamente gestito da SGR italiane Il Gestore

11 Comprovata Capacità Gestionale 11 Dividend Yield dei fondi esistenti sul mercato (%) 2003 Fonte: Elaborazioni su rendiconti dei fondi 9,1% 9,1% 8,0% 5,5% 5,5% 3,5% 2,2% 3,6% 3,1% 4,0% 2,9% 3,3% 2,6% 4,0% n.d. n.d. n.d. n.d. n.s. n.s. n.d. n.d. n.d. n.d. 0,4% Tecla Obiettivo Rend. di Effettivo rendimento Olinda Obiettivo di Rendimento Benchmark(*) BNL Portfolio Immobiliare Pirelli RE Office Fund Cloe Portfolio Immobiliare Crescita Estense - Grande Distribuzione Fondo Lazio Fondo Alpha Fondo Beta Securfondo Immobilium 2001 Invest Real Security Valore Immobiliare Globale Piramide Globale Nextra Immobiliare Europa Unicredito Immobiliare Uno Investire Residenziale 1 Investire Residenziale 2 Nextra Sviluppo Immobiliare Polis Michelangelo Caravaggio Investietico Obiettivo di dividendyield di Olinda pari al 5,5% Superiore alla media dei fondi immobiliari italiani Dimostrata capacità di Pirelli RE SGR di conseguire e superare gli obiettivi di rendimento Obiettivo di dividend yield di Tecla pari al 5,5% Dividend yield annualizzato al termine dei primi 4 mesi di gestione pari al 9,1% Sulla base di un payout ratio dell 80% Il Gestore

12 La struttura organizzativa della SGR 12 Amministratori indipendenti Consiglio di Amministrazione Presidente C. A. Puri Negri Controllo Interno Global Adivsor Amministratore delegato G. Malfatto Esperti indipendenti Comitato Investimenti Ufficio Marketing e Studi PRE Marketing e Comunicazione Rapporti con org. vigilanza Ufficio I.T. Pirelli informatica Societario Pirelli Real Estate Ufficio Legale e Societario Ufficio Organizz. Ris. Umane Pirelli Organizzazione personale Banca depositaria Amministrazione e finanza Direzione fondi Controllo di Gestione Amministrazione e Bilancio Fondi Amministrazione e Bilancio SGR Fund manager TECLA Fund manager CLOE Fund manager Fund manager Unione Fiduciaria Servizi Amministrativi Real Estate ATTIVITA DI OUTSOURCING SU FONDI ATTIVITA DI OUTSOURCING SU SGR Personale assunto Outsourcing attività Property Manager Project Agency Facility ASSET MANAGEMENT

13 Il Controllo del Processo Attraverso un Business Model Integrato 13 Pirelli RE SGR (Gestore del Fondo) Amministratore Delegato Legale Marketing & Ricerca Risorse Umane IT Amministraz. e Finanza Direttore Fondi Controller Fund Manager Pirelli & C. Real Estate Project Management Asset Management Agency Property Management

14 Mandati con soggetti interni ed esterni al Gruppo 14 Modello Tipologia di mandato Controparte Soggetto passivo del costo Outsourcing parziale di attività Contratto di service amministrativo/contabile dei fondi immobiliari Unione Fiduciaria SGR Contratto di service informatico della contabilità e dei sottoscrittori Unione Fiduciaria SGR Contratto di service amministrativo/contabile della SGR SARE SGR Contratto di serviceper la gestione del sistema informatico SGR Organizzazione e Risorse Umane Pirelli Informatica S.p.A. Pirelli & C. Real Estate SGR SGR Societario Pirelli & C. Real Estate SGR Contratto di asset management dei fondi immobiliari Pirelli & C. Real Estate SGR Outsorcing attività Contratto di Global Advisory Contratto di Property management Realty Partners Pirelli & C. Property Manag. SGR Fondi Contratto di Agency Pirelli & C. Agency Fondi Contratto di Project Management Pirelli & C. Project Manag. Fondi Banca Depositaria Convenzione per lo svolgimento dei compiti affidati alla Banca Depositaria dalla normativa vigente Banca Intesa Fondi

15 Un Team Dedicato che Condivide gli Obiettivi del Fondo 15 Pirelli RE SGR Fund Manager Fund Manager Pirelli & C. Real Estate Asset Manager Asset Management 2 Asset Manager Project Management Property Management Agency 1 project manager 3 property managers 1 persona di riferimento Building Management 3 persone di riferimento Servizi di Property Un team all interno di Pirelli & C. Real Estate dedicato alla fornitura di servizi

16 La Vigilanza sul risparmio e sulla SGR 16 CONTROLLO DI STABILITA EMANAZIONE della NORMATIVA BANCA DEPOSITARIA CONTROLLO di MERITO Gli amministratori I sindaci Il responsabile della Funzione Controllo Interno BORSA ITALIA CONTROLLO ANTIRICICLAGGIO CONTROLLO SUI COMPORTAMENTI CONTROLLO INTERNO

17 Principali Punti di Forza dei Fondi Pirelli RE SGR 17 Trasparenza e redditività immediatamente disponibile Patrimonio immobiliare eccellente: immobili di prestigio, specializzato nel settore terziario/uffici e con conduttori di elevato standing Redditività stabile del portafoglio (downside protection), con upside potential Obiettivo di rendimento superiore al benchmark Partecipazione attiva degli investitori grazie ad un modello innovativo di governance Gestore con comprovato track-record immobiliare Conclusioni

18 18 4. Tecla & Cloe

19 Tecla Sommario dell Investimento 19 Tipologia del Fondo Società di Gestione Apportante e Offerente Patrimonio immobiliare Fondo immobiliare di tipo chiuso ad apporto Pirelli & C. Real Estate SGR Tiglio I S.r.l. N. 65 immobili (complessivi mq circa); prevalenza uffici Euro 925,8 milioni (perizia CB Richard Ellis) Valore di mercato immobili Valore di conferimento Debito Net Asset Value ( NAV ) Durata Distribuzione proventi Redditività Lorda di partenza Tasso di occupazione Euro 786,8 milioni Euro 484,9 milioni (60% del valore di conferimento; 51% del valore di mercato) Euro 323,3 milioni.sconto del 30,6% rispetto al NAV a valori di mercato 7 anni. Eventuale proroga per massimi ulteriori 3 anni ( periodo di grazia ) In misura non inferiore all 80% con cadenza semestrale, a partire dalla chiusura del primo semestre ,8% considerando gli impegni contrattuali già sottoscritti 95% considerando gli impegni contrattuali già sottoscritti

20 Cloe Sommario dell Investimento Tipologia di Fondo Fondo Immobiliare ad Apporto Privato 20 Società di Gestione Responsabile del Collocamento Patrimonio immobiliare Valore di mercato immobili Prezzo di acquisto proposto Tipologia immobiliare Pirelli RE Gestione Fondi SGR Morgan Stanley 100% Italia, 100% ad apporto; 42 immobili a destinazione prevalente d uso ufficio 873 milioni (CBRE) 746 milioni Core/Core+ Dimensione dell Offerta Finanziamento con debito Durata del Fondo Obiettivo di Rendimento Data di Collocamento Redditività lorda Tasso occupazione ~ 298 mln da collocare presso un numero selezionato di investitori 60% del valore di acquisto proposto 7 anni + 3 anni di liquidazione ~7% rendimento medio annuale 30 Giugno ,2% da canoni a settembre 2003 (considerando gli impegni contrattuali già sottoscritti 91%

21 Fondo Tecla: Obiettivi di Rendimento vs. Benchmark di Riferimento 21 Obiettivo di Rendimento a vita intera per il calcolo della commissione variabile della SGR 8,0% 5,5% (annuo) 5,4% 5,0% 4,5% 6,5% 5,6% 5,0% 5,0% n.d. 5,6% 5,0% 5,0% Tecla Benchmark 7,5% Fonte: Assogestioni Dividend Yield (2) dei fondi esistenti sul mercato 5,5% Obiettivo di Rendimento Annuale (4) 2,8% 2,0% 3,3% 1,9% 4,0% n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Fonte: Rendiconti dei fondi e Scenari Immobiliari Tecla Benchmark (1) Valore Immobiliare Globale Securfondo Unicredito Immobiliare Uno BNL Piramide Portfolio Globale Immobiliare Alpha (3) Nextra Nextra Sviluppo Immobiliare Immobiliare Europea Michelangelo Polis Portfolio Immobiliare Crescita Patrimonio Immobiliare ( mln) (1) Media dei fondi considerati nell analisi escludendo il Fondo Tecla; il benchmark di riferimento comprende solo 11 dei 17 fondi immobiliari esistenti, dal momento che 4 di essi sono stati solo recentemente costituiti e dunque la loro inclusione non risulta significativa (2) Media degli ultimi tre anni (due anni per il calcolo del Dividend Yield dei fondi Securfondo, Unicredito Immobiliare Uno e BNL Portfolio Immobiliare) (3) Considerando le distribuzioni del 06/03: 6% (4) Obiettivo di rendimento annuale per il calcolo della commissione variabile della SGR

22 22 5. Corporate Governance Innovativa

23 Corporate Governance Innovativa 23 Corporate Governance della SGR Statuto Sociale L art.13 prevede un Consiglio di Amministrazione da un minimo di 3 a un massimo di 15 membri. L art.18 prevede un quorum deliberativo del 75% in materia di investimento e disinvestimento del patrimonio dei fondi comuni di investimento gestiti.

24 Corporate Governance Innovativa 24 Corporate Governance della SGR Comitato Investimenti 3 Esperti indipendenti nominati dal CdA della SGR Pareri non vincolanti al CdA in merito ad attività immobiliari di particolare rilevanza (importo pari o superiore a Euro ) Indicazioni periodiche all A.D. su opportunità e indirizzi di investimento

25 Corporate Governance innovativa 25 Corporate Governance del fondo Tecla (Fondo comune di investimento retail specializzato in uffici e quotato sul Mercato Telematico Fondi) Regolamento di gestione Istituzione dell Assemblea dei Partecipanti che: Nomina il proprio Presidente e i membri del Comitato Consultivo Propone modifiche del Regolamento relative a durata, scopo e caratteristiche del fondo

26 Corporate Governance innovativa 26 Corporate Governance del fondo Tecla (Fondo comune di investimento retail specializzato in uffici e quotato sul Mercato Telematico Fondi) Comitato Consultivo 5 Membri eletti dall Assemblea dei Partecipanti Parere consultivo non vincolante al CdA della SGR in merito a decisioni quali operazioni in conflitto di interessi, investimenti/dismissioni di entità rilevante, modifiche regolamentari Proposte di liquidazione anticipata del fondo

27 Corporate Governance innovativa 27 Corporate Governance del fondo Cloe (Fondo comune di investimento specializzato in uffici, riservato a investitori istituzionali) Assemblea dei partecipanti Tutti i partecipanti al fondo (ogni quota attribuisce un voto) Nomina il proprio Presidente e i membri del Comitato Consultivo Propone modifiche del Regolamento relative a durata, scopo e caratteristiche del fondo Liquidazione anticipata del fondo Sostituzione della SGR nei casi e modi previsti dal regolamento di gestione

28 Corporate Governance innovativa 28 Corporate Governance del fondo Cloe (Fondo comune di investimento specializzato in uffici, riservato a investitori istituzionali) Comitato consultivo Parere vincolante al CdA della SGR in merito a: decisioni su operazioni in conflitto di interessi investimenti/dismissioni di entità rilevante modifiche regolamentari Proposte di stipulazione o rinnovo di contratti per la fornitura di servizi di property management, agency e project management Proposte di operazioni finanziarie di rilevante ammontare

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