Finanza. Fondi destinati al pubblico indistinto. BNL Portfolio Immobiliare Estense - Grande distribuzione Immobiliare Dinamico

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1 Finanza mercato &I M M O B I L I A R E Fondi destinati al pubblico indistinto BNL Portfolio Immobiliare Estense - Grande distribuzione Immobiliare Dinamico BNP Paribas REIM SGR p.a. Situazione a Dicembre 2011

2 Avvertenza Il presente documento, che non costituisce una offerta o un invito ad acquistare o sottoscrivere quote dei fondi esaminati, è stato redatto da BNP Paribas REIM SGR p.a. allo scopo di fornire un informativa aggiornata circa la situazione al di alcuni dei fondi dalla stessa gestiti. Ogni decisione relativa all investimento in quote dei fondi gestiti da BNP Paribas REIM SGR p.a. dovrà essere assunta esclusivamente sulla base delle analisi e delle informazioni contenute nel prospetto informativo o nella nota integrativa di quotazione e non sulla base del presente documento. Sono disponibili sul sito internet anche i rendiconti annuali e le relazioni semestrali di ciascun fondo. Si ricorda che l apprezzamento o il deprezzamento di valore del patrimonio di ciascun Fondo è essenzialmente legato all andamento e alla volatilità del mercato immobiliare, nonché alla qualità tecnica ed alla redditività dei beni immobili detenuti direttamente o indirettamente dal Fondo, o dei quali il Fondo gestisce i diritti di godimento. Si possono, in particolare, registrare andamenti altalenanti del valore e della redditività in relazione, principalmente, a: - fattori connessi con l evoluzione del ciclo del settore immobiliare, influenzati dall andamento della congiuntura economica nazionale ed internazionale; - fattori specifici del settore, come ad esempio variazioni di fiscalità immobiliare; - fattori legati a situazioni locali, come ad esempio modifiche delle politiche di assetto del territorio; - fattori strettamente connessi alla redditività dell immobile, determinati ad esempio da sofferenze nelle locazioni (sfitti, morosità). In questo contesto, l attività della SGR è finalizzata a ridurre al minimo gli effetti negativi di tali fattori, economici e di mercato, massimizzando invece le opportunità che possono essere colte sia nella fase di costituzione del portafoglio immobiliare (adottando, ad esempio, opportuni criteri di diversificazione tipologica e geografica degli investimenti), sia durante la gestione del Fondo (per gli effetti positivi della prevista politica di acquisizioni e cessioni immobiliari). Si segnala che una serie di termini di carattere finanziario e tecnico, necessari per la comprensione dei testi che seguono, è riportata nel glossario, a pagina 28. Indice L editoriale: il punto sui mercati... 3 BNL Portfolio Immobiliare Attività immobiliare e caratteristiche... 6 Gli immobili... 9 Estense - Grande Distribuzione Attività immobiliare e caratteristiche Gli immobili Fondo Immobiliare Dinamico Attività immobiliare e caratteristiche Gli immobili Glossario Come contattarci

3 Gentile Sottoscrittore, Le trasmetto il nuovo numero della Rivista Finanza & Mercato Immobiliare, che illustra i risultati e i dati salienti al 31 dicembre 2011 dei fondi gestiti dalla Società e destinati ai risparmiatori privati, completati da un ampia raccolta di immagini degli immobili di proprietà dei fondi stessi. L articolo di approfondimento che troverà nelle pagine iniziali è dedicato all andamento del mercati finanziario e immobiliare e ai risultati dei fondi immobiliari nel In uno scenario macroeconomico e finanziario ancora difficile, caratterizzato dalla crisi del debito Sovrano di molti Paesi dell Area Euro e di tutto il sistema bancario e creditizio, anche il settore immobiliare e il comparto dei fondi immobiliari quotati sta attraversando una fase di incertezza, legata anche alla difficoltà di reperire finanziamenti da parte degli investitori interessati all acquisto di immobili. Sono convinto che la lettura di Finanza & Mercato Immobiliare Le fornirà informazioni e indicazioni interessanti. Qualora desiderasse avere ulteriori e più dettagliate informazioni, Le ricordo che potrà consultare il nostro sito internet o chiamare il nostro numero verde Ai colleghi che Le risponderanno potrà anche segnalare, se lo ritiene, argomenti e temi da sviluppare nei prossimi numeri della Rivista. Ivano Ilardo Amministratore Delegato BNP Paribas REIM SGR p.a. 2

4 Lo scenario del mercato immobiliare e l andamento dei fondi immobiliari quotati Il mercato immobiliare italiano negli ultimi mesi del 2011 (così come nei primi mesi del nuovo anno) ha subito un marcato rallentamento, causato dal protrarsi della crisi economico-finanziaria che ha colpito in particolar modo alcuni Paesi dell area Euro, tra cui anche l Italia. I due principali aspetti che hanno avuto conseguenze tangibili anche nel mercato immobiliare sono stati l aumento dei rendimenti dei titoli di Stato Italiani e la riduzione dell erogazione di mutui da parte degli istituti bancari. Questi due fattori, ovviamente correlati tra loro, hanno inciso fortemente sia sul numero di compravendite osservate sul mercato sia sui valori degli immobili da investimento non residenziali. Da un lato la riduzione dei finanziamenti è la principale causa della diminuzione degli investimenti che si sta osservando soprattutto nei primi mesi del Dall altro lato, gli investitori cercano rendimenti (dati dal rapporto tra canoni d affitto e valore degli immobili) sempre più alti, e quindi prezzi degli immobili più bassi, tenuto conto che il rendimento nei titoli di Stato a 10 anni, negli ultimi cinque mesi del 2011, è stato sempre sopra il 5% e ha anche raggiunto livelli superiori al 7%, mentre prima dell estate del 2011, e in generale nel corso dell ultimo decennio, raramente il rendimento aveva superato il 5%. Ad oggi è possibile analizzare quali sono state le conseguenze sui dati di bilancio a fine 2011 dei 23 fondi immobiliari quotati. Anzitutto, il valore degli immobili detenuti dai fondi e determinati semestralmente dagli esperti indipendenti si è ridotto nel secondo semestre del 2011 del 2,5% in media tra tutti i fondi immobiliari quotati (al netto di vendite e acquisti di immobili effettuati nel periodo di osservazione) e solo in un caso il valore è cresciuto. Inoltre, anche il volume di immobili venduti dai fondi immobiliari quotati è stato particolarmente basso nel 2011: circa 300 milioni rispetto a 500 milioni circa registrati di media nei tre anni precedenti. Questa forte riduzione delle compravendite ha influito notevolmente sulle scelte strategiche delle S.g.r.: tutti i fondi immobiliari che giungevano a scadenza nel 2011 e nel 2012 hanno infatti prorogato tale termine. 3

5 Infine, la predetta riduzione delle dismissioni immobiliari (e, quindi, delle eventuali plusvalenze), unita a un minore introito dai canoni di locazione (la recessione economica del 2008/2009 ha contribuito a far aumentare il volume dello sfitto e, in alcuni casi, a far rinegoziare al ribasso i canoni di locazione), ha portato al minimo storico i dividendi distribuiti dai fondi immobiliari. Nel corso del 2011 i fondi immobiliari hanno, in media, messo in distribuzione dividendi pari al 2,2% del valore delle loro quote. Tale valore è superiore solo a quello del 2001, quando i fondi immobiliari erano poco numerosi ed erano ancora nella loro fase iniziale, in cui si acquisiscono gli immobili che poi genereranno il reddito. Le distribuzioni dei dividendi sono infatti cresciute gradualmente fino a toccare il punto più alto nel Da quel momento in poi i fondi hanno invece dovuto ridurre gradualmente l ammontare dei proventi posti in distribuzione. 4

6 Misurando complessivamente la diminuzione del valore degli immobili (e quindi del valore della quota), la riduzione delle vendite e del reddito generato dagli immobili (e quindi dei dividendi distribuiti) nel corso del 2011, il rendimento complessivo dei fondi immobiliari è stato negativo e pari a -2,2%, in linea con quello già registrato nel 2009, rispetto ad una lieve ripresa del 2010 (2,1%). Tuttavia il risultato del 2009 era dovuto al prolungarsi del periodo negativo del mercato che già era iniziato nel secondo semestre del 2008 ed entrambi i semestri del 2009 avevano mostrato un rendimento negativo medio per i fondi. Al contrario, nel 2011 dopo un primo semestre con un rendimento positivo (seppur molto limitato), il secondo semestre ha fatto registrare un rendimento negativo e pari a -2,7%. 5

7 BNL Portfolio Immobiliare Attività immobiliare Il 28 febbraio 2012 il Consiglio di Amministrazione di BNP Paribas REIM SGR p.a. ha approvato il Rendiconto Annuale del Fondo al 31 dicembre Il valore complessivo netto del Fondo BNL Portfolio Immobiliare risulta pari a Euro 238,4 milioni, al netto del rimborso parziale di Euro 50 per quota distribuito nel mese di luglio del 2011, mentre il totale delle attività gestite ammonta a 263,1 milioni. Il valore della quota si è attestato a Euro 1.953,836, in diminuzione rispetto ai 2.130,942 del 30 giugno L esercizio si chiude con un utile di Euro 1,52 milioni, considerando le plusvalenze e minusvalenze non realizzate, e con una perdita di Euro 28,48 milioni al netto delle plusvalenze e minusvalenze non realizzate, dovuta alla parziale svalutazione di alcuni immobili in portafoglio. Dalla costituzione del Fondo (maggio 2000) al 31 dicembre 2011, il valore della quota, tenendo conto dei proventi e dei rimborsi anticipati erogati ai sottoscrittori per un totale di Euro 953,76 pro quota (di cui 689 euro a titolo di provento e 264,76 euro a titolo di rimborso anticipato parziale), si è incrementato, rispetto al valore iniziale della quota (Euro 2.500), del 16,34%. L IRR è pari all 1,54%. Nel corso dell esercizio, anche in relazione alla proroga della durata del Fondo deliberata in data 23 dicembre 2009, è proseguita l attività finalizzata alla ricerca di opportunità per la dismissione dei cespiti e per l ottimizzazione dei risultati di gestione del portafoglio, sotto il profilo della situazione locativa e degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sugli immobili. In questa fase di dismissione, l elemento di maggior criticità è da ricercarsi nella profonda crisi del settore del credito, che comporta forti difficoltà nel reperire finanziamenti da parte degli investitori istituzionali. Ciò ha evidentemente ripercussioni sul processo di dismissione degli immobili del fondo; tuttavia la SGR sta perseguendo con la massima determinazione tutto quanto possibile per addivenire alla vendita degli immobili alle migliori condizioni di mercato. Nel corso del 2011 sono state effettuate dismissioni per circa complessivi Euro 100 milioni di ricavi, relativi ai seguenti immobili: Ipermercato del Centro Commerciale Via Larga di Bologna, uffici di Roma Via C. Colombo e complesso logistico sito in Francia, a Valenciennes. Buona parte dei ricavi derivanti dalle vendite degli immobili è stata utilizzata per ridurre l indebitamento del fondo. Al 31 dicembre 2011 l ammontare dell indebitamento, comprensivo dei finanziamenti erogati da istituti di credito locali alle società controllate estere, è di Euro 36,7 milioni, pari al 14,9% (dal 27,2% al 30/06/2011) del valore degli immobili dell intero portafoglio. Il Consiglio di Amministrazione della SGR, sempre in data 28 febbraio 2012, ha deliberato la distribuzione di un rimborso parziale netto di Euro 60 pro quota, pari al 2,40% del valore iniziale (Euro 2.500), per complessivi Euro 7,32 milioni. Tale importo è stato posto in pagamento con stacco il giorno 19 marzo 2012 con accredito il successivo 22 marzo. Dopo il pagamento di tale rimborso anticipato, la liquidità complessiva residua è pari a 11,4 milioni di euro circa. Successivamente alla chiusura del rendiconto, è proseguita la trattativa per la vendita dell immobile sito in Parigi Rue Vivienne a un importante investitore. La cessione potrebbe concludersi entro il primo semestre Il valore di borsa al 30 marzo 2012 era pari a 913,00 euro per quota, con uno sconto del 53%, in linea con quello medio attuale del settore dei fondi immobiliari quotati (49,19% al 30/03/2012). Si conferma l esiguità degli scambi in borsa, con un numero medio di quote negoziate giornalmente pari a 25 unità rispetto al totale di quote. 6

8 Caratteristiche principali Valore della quota al ,836 euro (v. nota pg. 8) Valore iniziale della quota 2.500,00 euro Totale proventi distribuiti al ,00 euro per quota (al lordo degli oneri fiscali) Totale rimborsi distribuiti al ,76 euro per quota (importo netto) Ultimo rimborso distribuito ( ) 60 euro per quota (importo netto) Performance media annua al ,54% (Tasso Interno di Rendimento) Patrimonio netto al ,36 milioni di euro Attività gestite al ,1 milioni di euro Scadenza 31 dicembre 2013 Inizio attività 19 maggio 2000 Numero quote collocate Politica di investimento Immobili con varia destinazione, prevalentemente non residenziale Quotazione in Borsa Dal 2 gennaio 2002 Sul MIV - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A. Codice Titolo (ISIN) IT

9 Andamento del valore della quota (NAV) Il rimborso è previsto alla scadenza e con le modalità indicate nel regolamento del fondo. Suddivisione degli immobili per destinazione d uso Suddivisione degli immobili per area geografica Estero 29% Nord Est 21% Centro 5% Nord Ovest 45% NOTA: - I valori illustrati sono frutto di stime effettuate da esperti indipendenti. - La performance media annua è stata calcolata dal giorno di richiamo degli impegni al Tale valore si riferisce al passato e non è indicativo della performance futura. - Per le negoziazioni sul Miv - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A. si rinvia alla definizione di market discount contenuta nel glossario. 8

10 BNL Portfolio Immobiliare: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al * Rozzano (MI) - Centro Direz Uffici Garmin Italia Milanofiori Pal. L e G Roma - Via Mario Bianchini, Uffici Conduttori vari Milano - Via Bernina, Uffici non locato Agrate Brianza (MI) Uffici Conduttori vari Centro Direz. Colleoni Pal. Liocorno * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Rozzano (MI) - Centro Dir. Milanofiori Palazzi L e G Roma - Via Mario Bianchini, 60 Milano - Via Bernina, 12 Agrate Brianza (MI) - Pal. Liocorno Centro Dir. Colleoni 9

11 BNL Portfolio Immobiliare: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al * Bologna - Via Larga Centro Pal. Mira Srl Commerciale Bologna Via Enrico Mattei, Uffici non locato Villanova di Albenga (SV) Deposito Nordiconad Scarl Via Martiri della Libertà, 54 logistico Gallarate (VA) Via Lario, Centro Conduttori vari Commerciale * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Bologna - Via Larga Bologna - Via Enrico Mattei, 102 Villanova di Albenga (SV) - Via Martiri della Libertà, 54 Gallarate (VA) - Via Lario, 37 10

12 BNL Portfolio Immobiliare: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al * Genova - Via Fieschi, Uffici Conduttori vari Agrate Brianza (MI) Uffici Conduttori vari Centro Direz. Colleoni Pal. Pegaso Bruxelles - Rue Charles Lemaire Uffici Bull - Sodexho - Vari Parigi - Rue Vivienne, Uffici Fremantle&Media * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Genova - Via Fieschi, 17 Agrate Brianza (MI) - Centro Direz. Colleoni Pal. Pegaso Bruxelles - Rue Charles Lemaire 1 Parigi -Rue Vivienne,

13 BNL Portfolio Immobiliare: gli immobili 1 Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al * Velizy (Parigi) Uffici non locato Avenue de l Europe bis Pagny (Francia) - Zone de Technoport Deposito logistico non locato La Louvière (Belgio) Deposito logistico Pharma Belgium SA Località Julie Brichant * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Velizy (Parigi) Avenue de l Europe bis Pagny (Francia) Zone de Technoport La Louvière (Belgio) Località Julie Brichant 12

14 Estense Grande Distribuzione Attività immobiliare Il 28 febbraio 2012 il Consiglio di Amministrazione di BNP Paribas REIM SGR p.a. ha approvato il Rendiconto Annuale del Fondo al 31 dicembre Al 31 dicembre 2011 il valore complessivo netto del Fondo Estense Grande Distribuzione risulta pari a Euro 243,7 milioni, al netto del provento di Euro 119 per quota distribuito nel mese di marzo del 2011, mentre il totale delle attività gestite ammonta a 410 milioni. Il valore della quota si è attestato a Euro 2.942,789, in crescita dell 1,8% rispetto ai 2.890,558 del 30 giugno L esercizio si chiude con un utile di Euro 10,6 milioni considerando le plusvalenze e minusvalenze non realizzate e di Euro 10,9 milioni al netto delle plusvalenze e minusvalenze non realizzate. Dalla costituzione del Fondo al 31 dicembre 2011, il valore della quota, tenendo conto dei proventi erogati ai sottoscrittori per un totale di Euro 743 pro quota, si è incrementato, rispetto al valore iniziale (Euro 2.500), del 47,43%. L IRR del fondo è del 5,16%. Al 31 dicembre 2011 l ammontare dell indebitamento è di Euro 165,5 milioni, pari al 42,15% del valore degli immobili in portafoglio. Nel corso del semestre è proseguita l attività di gestione finalizzata alla ottimizzazione dei risultati di gestione del portafoglio, sotto il profilo della situazione locativa e degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Il Consiglio di Amministrazione della SGR, sempre in data 28 febbraio 2012, ha deliberato la distribuzione di un provento lordo pari ad Euro 131 pro quota (per un importo complessivo Euro 10,846 milioni), corrispondente al 5,24% del valore iniziale della quota (Euro 2.500). Tale importo è stato posto in pagamento con stacco il giorno 19 marzo 2012 con accredito il successivo 22 marzo. Dopo lo stacco del provento sopraccitato, la liquidità residua è pari a 3,9 milioni di euro circa. Il valore di borsa al 30 marzo 2012 era pari a euro per quota, con uno sconto rispetto al NAV del 37%, molto inferiore a quello medio dei fondi immobiliari quotati (49,19% circa al 30/03/2012). Caratteristiche principali Valore della quota al ,789 euro (v. nota pg. 14) Valore iniziale della quota 2.500,00 euro Totale proventi distribuiti al ,0 euro per quota (al lordo degli oneri fiscali) Ultimo provento distribuito ( ) 131 euro per quota (al lordo degli oneri fiscali) Performance media annua al ,16% (Tasso Interno di Rendimento) Patrimonio netto al ,66 milioni di euro Attività gestite al ,02 milioni di euro Scadenza 31 dicembre 2013 Inizio attività 10 giugno 2003 Numero quote collocate Politica di investimento Immobili con destinazione prevalentemente commerciale Quotazione in Borsa Dal 3 agosto 2004 Sul MIV - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A. Codice Titolo (ISIN) IT

15 Andamento del valore della quota (NAV) Il rimborso delle quote è previsto alla scadenza e con le modalità indicate nel regolamento del fondo. Suddivisione degli immobili per destinazione d uso Suddivisione degli immobili per area geografica NOTA: - I valori illustrati sono frutto di stime effettuate da esperti indipendenti. - La performance media annua è stata calcolata dal giorno di richiamo degli impegni al Tale valore si riferisce al passato e non è indicativo della performance futura. - Per le negoziazioni sul Miv - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A. si rinvia alla definizione di market discount contenuta nel glossario. 14

16 Estense Grande Distribuzione: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al * Modena - C.C.Grandemilia Ipermercato Coop Estense Ferrara - C.C.Il Castello Ipermercato Coop Estense Ferrara - C.C.Le Mura Ipermercato Coop Estense Ferrara - C.C.Le Mura Galleria Prima Srl Commerciale * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Modena - C.C. Grandemilia Ferrara - C.C. Il Castello Ferrara - C.C. Le Mura Ferrara - C.C. Le Mura 15

17 Estense Grande Distribuzione: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al * Mirandola - C.C.Mirandola Ipermercato Coop Estense Vignola - C.C. I Ciliegi Supermercato Coop Estense Bondeno - C.C. I Salici Supermercato Coop Estense Sassuolo (MO) - Coop Supermercato Coop Estense * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Mirandola (MO) - C.C. Mirandola Vignola (MO) - C.C. I Ciliegi Bondeno (FE) - C.C. I Salici Sassuolo (MO) - Coop 16

18 Estense Grande Distribuzione: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al * Modena - Specialcoop Supermercato Coop Estense Andria (BA) - La Mongolfiera Ipermercato Coop Estense Formigine (MO) - I Giardini Supermercato Coop Estense Ortona (ch) Galleria Finiper S.p.A C.C. Ortona Center Commerciale Ortona (ch) - Parco Commerciale Parco Euclide Srl Commerciale Ortona (ch) - Ipermercato Ipermercato Finiper S.p.A Bari - C.C. La Mongolfiera Galleria Cartesio Srl S. Caterina Commerciale * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Modena Specialcoop Andria (BA) La Mongolfiera Formigine (MO) C.C. I Giardini Ortona (CH) C.C. Ortona Center Bari - C.C. LA Mongolfiera località Santa Caterina 17

19 Estense Grande Distribuzione: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al * Rivoli (TO) Supermercato Billa AG (Standa) Bari - C.C. La Mongolfiera Galleria Archimede Srl località Japigia Commerciale Ravenna Cash&Carry Gruppo METRO La Spezia Cash&Carry Gruppo METRO Pozzuoli Cash&Carry Gruppo METRO Camposanpiero (PD) Parco Lombardini Group Commerciale * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Rivoli (TO) Bari - C.C. La Mongolfiera Ravenna località Japigia La Spezia Pozzuoli Camposanpiero (PD) 18

20 Immobiliare Dinamico Attività immobiliare Il 28 febbraio 2012 il Consiglio di Amministrazione di BNP Paribas REIM SGR p.a. ha approvato il Rendiconto Annuale del Fondo al 31 dicembre Al 31 dicembre 2011 il valore complessivo netto del Fondo risulta pari a Euro 375,2 milioni, mentre il totale delle attività gestite ammonta a Euro 501,8 milioni. Il valore della quota si è attestato a Euro 257,894, sostanzialmente stabile rispetto ai 259,027 euro del 30 giugno L esercizio si chiude con un utile di Euro 11,1 milioni considerando le plusvalenze e minusvalenze non realizzate e di Euro 0,68 milioni al netto delle plusvalenze e minusvalenze non realizzate. Dalla costituzione del Fondo al 31 dicembre 2011, il valore della quota, tenendo conto dei proventi e dei rimborsi anticipati erogati ai sottoscrittori (per un totale di Euro 14,20), si è incrementato, rispetto al valore iniziale (Euro 250), dell 8,84%. L IRR è dello 0,21%. Nel corso del semestre è proseguita l attività finalizzata alla ottimizzazione dei risultati di gestione del portafoglio, sotto il profilo della situazione locativa e degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Al 31 dicembre 2011 l ammontare dell indebitamento è di Euro 120 milioni, pari al 32,8% del valore degli immobili dell intero portafoglio. Il Consiglio di Amministrazione, sempre in data 28 febbraio 2012, in relazione alla liquidità costituitasi con l attività di dismissione e con rimborsi di OICR, ha deliberato la distribuzione di un rimborso parziale di Euro 7,50 pro-quota, corrispondente a circa il 3% del valore iniziale della quota (Euro 250), per complessivi Euro 10,912 milioni di euro. Tale importo è stato posto in pagamento con stacco il giorno 19 marzo 2012, con accredito il successivo 22 marzo. Dopo il rimborso sopraccitato la liquidità rimanente è pari a circa 7,2 mln di euro. Si precisa che dal 3 maggio 2011 il fondo è quotato presso la Borsa Italiana sul segmento del MIV e che, in seguito alla nuova normativa in vigore dall 11 dicembre 2010, che vieta l utilizzo di finanziamenti per soddisfare le richieste di rimborso eccedenti il controvalore delle nuove sottoscrizioni, i rimborsi in finestra al valore del Nav sono possibili esclusivamente entro il limite delle eventuali nuove sottoscrizioni. Nel corso dell ultima finestra di collocamento ottobre-dicembre 2011 non sono pervenute richieste di sottoscrizione, pertanto le 51 richieste di rimborso (corrispondente a 7280) non potranno essere soddisfatte, tuttavia manterranno il diritto di prelazione per la finestra successiva. Il valore di borsa al 30 marzo 2012 era pari a 82,70 euro per quota, fortemente a sconto rispetto al Nav (68% circa). Lo scarto di borsa medio dei fondi chiusi quotati, storicamente elevato, è attualmente ai massimi storici, attorno al 49,19% (al 30/03/2012). I fattori che, relativamente al fondo Immobiliare Dinamico, hanno determinato uno sconto di borsa così alto, superiore alla già elevata media del mercato, sono da ricercarsi nella particolare natura del prodotto (fondo chiuso con finestre di riapertura periodica), nella recente quotazione (peraltro prevista dalla normativa fin dalla nascita del prodotto), nell estrema esiguità degli scambi e nella prevalenza di richieste di vendita rispetto a quelle di acquisto. Il prezzo di borsa, tuttavia, non può essere considerato come l unico o comunque il principale parametro per valutare l andamento di un fondo immobiliare, altresì sintetizzato dal valore patrimoniale della quota. Il valore patrimoniale della quota al 30 giugno/31 dicembre di ogni anno, è il valore risultante dal rendiconto annuale del Fondo alla medesima data sulla base delle valutazioni dell Esperto Indipendente. Tale valore si ottiene dividendo il valore netto del fondo (il cd. NAV, net asset value, risultante delle poste attive del fondo detratte quelle passive) per il numero delle quote in circolazione. 19

21 Caratteristiche principali Valore della quota al ,894 euro (v. nota pg. 21) Valore iniziale della quota 250 euro Ultimo provento distribuito ( ) 2,46 euro per quota (al lordo degli oneri fiscali) Totale proventi distribuiti al ,2 euro per quota (al lordo degli oneri fiscali) Rimborso parziale distribuito ( ) 7,50 euro per quota (importo netto) Patrimonio netto al ,21 milioni di euro Performance media annua al ,21% (Tasso Interno di Rendimento) Attività gestite al ,79 milioni di euro Scadenza 31 dicembre 2020 Inizio attività 20 aprile 2005 Numero quote al Politica di investimento immobili con varia destinazione Quotazione in Borsa Dal 3 maggio 2011 sul MIV - segm. Fondi chiusi di Borsa Italia S.p.A. Codice Titolo (ISIN) IT

22 Andamento del valore della quota (NAV) Suddivisione degli immobili per destinazione d uso Suddivisione degli immobili per area geografica Estero 16% Nord Est 10% Centro 6% Nord Ovest 68% NOTA: - I valori illustrati sono frutto di stime effettuate da esperti indipendenti. - La performance media annua è stata calcolata dal giorno di richiamo degli impegni al Tale valore si riferisce al passato e non è indicativo della performance futura. - Prima della sottoscrizione leggere il prospetto informativo nonché la documentazione contabile disponibili anche sul sito internet della Società. - Per le negoziazioni sul MIV - segm. Fondi chiusi di Borsa Italiana S.p.A. si rinvia alla definizione di market discount contenuta nel glossario. 21

23 Immobiliare Dinamico: gli immobili Ubicazione Superficie Tipologia Conduttore Prezzo acquisto Valore di stima lorda (m 2 )*** principale (in euro)** al * Milano - Via Tortona, Uffici UniCredit Real Estate S.p.A Pal. Ares e Athena unità immobiliare ristrutturata Livorno - Via Crispi, Residenziale (in corso di parziale trasforma zione da uffici a residenziale) Milano - Via Grosio 10/ Uffici Conduttori vari Venezia Lido - Via della Droma, Residenziale vendita frazionata * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Milano Via Tortona, 33 - Pal. Ares Milano Via Tortona, 33 - Pal. Athena Livorno Via Crispi, 50 Milano - Via Grosio 10/8 Venezia Lido - Via della Droma, 49 22

24 San Giuliano M.se Immobiliare Dinamico: gli immobili Ubicazione Superficie lorda (m 2 )*** Tipologia San Giuliano Milanese - Via Po 13/ Logistica Conduttore principale immobile in fase di trasformazione Prezzo acquisto (in euro)** Milano - Via Patecchio 2 Milano - Via Ramusio 1 Valore di stima al * Milano - Via Patecchio Uffici Conduttori vari Milano - Via Ramusio Uffici Istituto Europeo di Oncologia Roma - Via Berio 91/ Uffici Conduttori vari Milano - Via Gallarate Uffici Kia Motors Italy * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Roma - Via Berio 91/97 Milano - Via Gallarate

25 Immobiliare Dinamico: gli immobili Ubicazione Superficie lorda (m 2 )*** Tipologia Conduttore principale Prezzo acquisto (in euro)** Valore di stima al * Milano - Via Stephenson Uffici Conduttori vari Milano - Via Castellanza Uffici Reply Group Milano - Via Pitteri Media Superficie Mediamarket Spa Cinisello Balsamo - V.le Fulvio Testi, Media Superficie Mediamarket Spa Erbusco - C.C. Le Porte Franche Media Superficie Mediamarket Spa * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Milano - Via Stephenson 94 Milano - Via Castellanza 1 Milano - Via Pitteri 84 Cinisello Balsamo - Viale Fulvio Testi 210 Erbusco (BS) - C.C. Le Porte Franche 24

26 Immobiliare Dinamico: gli immobili Ubicazione Superficie lorda (m 2 )*** Tipologia Conduttore principale Prezzo acquisto (in euro)** Valore di stima al * Brescia - Via Dalmazia/Via Orzinuovi Media Superficie Mediamarket Spa Parma - Piazza Arturo Balestrieri Media Superficie Mediamarket Spa Marcon (VE) - Via Mattei n Media Superficie Mondo Convenienza Marcon (VE) - Via Mattei n Media Superficie Unieuro/Oviesse/Maxi Zoo * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Brescia - Via Dalmazia / Via Orzinuovi Parma - Piazza Arturo Balestrieri c/o C.C. Eurotorri Marcon (VE) - Via Mattei 5 Marcon (VE) - Via Mattei 9 25

27 Immobiliare Dinamico: gli immobili Ubicazione Superficie lorda (m 2 )*** Tipologia Conduttore principale Prezzo acquisto (in euro)** Valore di stima al * Milano - Via Inverigo n. 4/ Uffici Cattolica Services SpA Milano - Via Nuvolari n Uffici Cattolica Services SpA Ferrara - Via Roffi, Commerciale Media Market SpA Milano - Viale Certosa, Commerciale Media Market SpA Trezzo sull Adda (MI) - Viale Lombardia, Logistica Comprabene S.p.A. (Gruppo Lombardini S.p.A.) * Si rinvia alla definizione di valore di stima contenuta nel glossario. ** Comprende eventuali oneri capitalizzati. *** Senza aree esterne. Milano - Via Inverigo 4/6 Milano - Via Nuvolari Ferrara - Via Roffi 6 Milano - Viale Certosa, 6 Trezzo sull Adda (MI) - Viale Lombardia, 80 26

28 Immobiliare Dinamico: gli altri immobili * Lisbona Immobile di proprietà di Rockspring Portuguese Property Partnersip Centro commerciale (Remseck, Stoccarda Germania) Immobile di proprietà di German Retail Box Fund Budapest Ungheria Immobile di proprietà del Fondo Aviva Central European Property Fund Varsavia Polonia Immobile di proprietà del Fondo Aviva Central European Property Fund Bucarest Romania Immobile di proprietà del Fondo Aviva Central European Property Fund Budapest Ungheria Immobile di proprietà del Fondo Aviva Central European Property Fund * Immobili di proprietà di veicoli immobiliari di cui il Fondo ha sottoscritto quote. 27

29 Glossario Si riporta di seguito un glossario dei termini maggiormente utilizzati, con l auspicio che questo faciliti una migliore comprensione delle nostre comunicazioni. Apporto Collocamento Fondo Immobiliare Market Discount Obiettivo di rendimento L apporto è una modalità di costituzione del patrimonio del fondo immobiliare, attraverso la quale un soggetto (apportante) conferisce beni rappresentati da immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari in cambio dell attribuzione di quote del fondo. Il collocamento è l attività attraverso la quale vengono offerti al pubblico, anche attraverso la Borsa, strumenti finanziari. L esercizio professionale di questo servizio è riservato esclusivamente agli intermediari previsti dal D. Lgs , n. 58 (cd. Testo Unico della Finanza). Il Fondo Immobiliare è una tipologia di fondo comune di investimento di tipo chiuso. Il fondo comune di investimento chiuso è un patrimonio autonomo gestito da una SGR, suddiviso in quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti (sottoscrittori) il cui diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto alla scadenza della durata del Fondo. La politica di investimento del fondo è orientata, in misura prevalente, all acquisizione di immobili direttamente ovvero in via indiretta attraverso l assunzione di partecipazioni in società immobiliari e diritti reali di godimento in società e partecipazioni. Detti impieghi, per loro natura ed in ragione della loro non agevole liquidabilità, si caratterizzano per una durata di lungo termine. Il market discount è la differenza negativa tra il prezzo di mercato (Borsa Italiana - MIV) e il valore patrimoniale della quota (Net Asset Value). L esperienza relativa ai fondi chiusi, oggi quotati, ha mostrato - a fronte di volumi negoziati sul mercato estremamente bassi - un consistente market discount. Pertanto, qualora l investitore decidesse di vendere le quote sul mercato, potrebbe realizzare un valore inferiore rispetto a quello calcolato in relazione al valore del Net Asset Value. L obiettivo di rendimento rappresenta il risultato al superamento del quale viene riconosciuta alla SGR l eventuale commissione di overperformance (commissione di extra rendimento). La possibilità di rimborso solo a scadenze predeterminate, nonché l eventuale negoziazione su un mercato regolamentato, rendono del tutto peculiare la rappresentazione delle performance conseguite dai fondi chiusi. Occorre, infatti, tener presente come le plusvalenze non realizzate evidenziate nei report periodici dei fondi siano stimate (e quindi potenziali o latenti), derivando esclusivamente dall apprezzamento di beni e valori detenuti in portafoglio, effettuato da esperti valutatori a cadenze periodiche e in base a criteri predeterminati. Il singolo sottoscrittore potrà beneficiare delle utilità generate dalla gestione, con la realizzazione delle plusvalenze, solo attraverso il rimborso direttamente a valere sul patrimonio del fondo e, quindi, solo alla scadenza del termine di durata del fondo, ovvero alle altre scadenze eventualmente stabilite dal regolamento di gestione del fondo, in occasione del riconoscimento ai sottoscrittori del diritto al rimborso anticipato delle quote a fronte di disinvestimenti, o in sede di distribuzione dei proventi. Conseguentemente, ogni valutazione in tema di performance dei fondi immobiliari va effettuata tenendo presente che i rendimenti sono frutto di stime economiche, che non vi è garanzia di ottenere uguali rendimenti per il futuro e che il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo alla/e scadenza/e e alle condizioni predeterminate nel regolamento di gestione del fondo. Non va dimenticato, inoltre, che l esperienza relativa ai fondi chiusi, oggi quotati, ha mostrato a fronte di volumi negoziati sul mercato estremamente bassi - un consistente scarto tra il prezzo di mercato e il valore patrimoniale della quota (c.d. market discount). Nella comunicazione dei risultati si fa riferimento a quello che nella prassi comune è definito obiettivo di risultato mini- 28

30 Glossario mo esclusivamente con riferimento al calcolo del carried interest, ovvero della commissione di overperformance spettante alla SGR in sede di riparto del risultato netto di gestione ottenuto alla scadenza del fondo. Ogni fondo chiuso costituisce una entità autonoma dotata di una propria specifica politica d investimento e di specifici assets. Conseguentemente, la performance realizzata da un fondo chiuso non può essere rappresentativa dell andamento futuro dello stesso o di altri fondi, della stessa o di altra natura, istituiti e gestiti dalla medesima società. Oneri Gli oneri a carico del sottoscrittore in relazione alla partecipazione al fondo sono previsti dal regolamento di gestione e consistono in: Possono essere espresse in cifra fissa o in percentuale della somma investita; Le principali tipologie di oneri a carico del Fondo, previsti dal regolamento di gestione, sono i seguenti: nio; patrimonio immobiliare; consulenze e intermediazioni, spese notarili, spese tecniche, spese legali, spese peritali anche in fase di acquisto, etc.); ai prestiti assunti dal Fondo, spese legali, oneri fiscali); Performance Plusvalenze Prospetto Informativo La performance è il risultato ottenuto dalla gestione del Fondo. La performance è calcolata con il metodo del Tasso Interno di Rendimento che tiene conto degli eventuali proventi distribuiti. Ogni valutazione in tema di performance dei fondi immobiliari va effettuata tenendo presente che i rendimenti sono frutto di stime economiche, che non vi è garanzia di ottenere uguali rendimenti per il futuro e che il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo alla/e scadenza/e e alle condizioni predeterminate nel regolamento di gestione del fondo. La plusvalenza è l utile derivante dalla vendita di una propria attività ad un prezzo superiore al valore di carico iscritto in bilancio. Le plusvalenze non sono realizzate allorché sono frutto di una stima fatta dagli esperti indipendenti sulla base dei valori attuali del mercato e non della vendita del bene oggetto di valutazione. Il prospetto informativo è un documento d offerta delle quote di un Fondo, redatto, secondo le regole stabilite dalla Consob, dai soggetti che intendono effettuare una sollecitazione all investimento. Tale documento deve contenere tutte le informazioni necessarie affinché gli investitori possano 29

31 Glossario formarsi un fondato giudizio sulle caratteristiche del fondo che viene offerto. Il prospetto informativo è un documento destinato alla pubblicazione e deve essere approvato dalla Consob. Il valore di borsa della quota è il valore che assume la quota sul mercato. Pertanto, il meccani- smo di formazione del prezzo risente delle dinamiche legate all interazione fra la domanda e l offerta dei titoli e potrebbe non rispecchiare il valore patrimoniale risultante dai documenti contabili. Infatti, in caso di acquisto/vendita in borsa, gli acquirenti ed i venditori delle quote hanno come interlocutore il mercato, rappresentato dagli investitori interessati allo scambio. (v. anche definizione di Market discount ) Provento Raccolta Regolamento del Fondo Riapertura del Fondo Richiamo degli impegni Incremento/ decremento Valore di borsa della quota Il provento è costituito dagli utili generati annualmente, con esclusione delle plusvalenze non realizzate, indicati nel rendiconto e nella relazione semestrale del fondo. Esso può essere distribuito periodicamente ai titolari delle quote o accumulato e distribuito con la liquidazione del fondo. La raccolta è costituita dall ammontare dei versamenti effettuati dai sottoscrittori delle quote del fondo. Il regolamento è l insieme delle norme che definiscono il rapporto di partecipazione al fondo. Il regolamento, ed ogni sua eventuale modificazione, è approvato dalla Banca d Italia che ne valuta la completezza e la conformità rispetto ai criteri previsti dalla normativa vigente. Il regolamento indica la denominazione del fondo, ne definisce le caratteristiche, e ne disciplina il funzionamento, indica la società promotrice, il gestore (se diverso dalla società promotrice) e la banca depositaria. Per riapertura si intende il periodo durante il quale è possibile sottoscrivere quote del fondo oppure chiedere il rimborso delle quote possedute in base al valore patrimoniale. Le riaperture hanno luogo esclusivamente dal 1 maggio al 30 giugno nonché dal 1 ottobre al 31 dicembre di ogni anno fino all undicesimo anno di vita del Fondo. L ammontare dei rimborsi per ogni riapertura non potrà essere superiore all ammontare delle nuove sottoscrizioni. Nell ipotesi in cui per il predetto vincolo non fosse possibile l integrale soddisfacimento delle richieste di rimborso presentate la SGR procederà al rimborso parziale secondo le modalità indicate nel Regolamento del Fondo. E prevista una commissione di uscita a favore del Fondo in misura pari all 1% del controvalore delle quote da rimborsare (Tale definizione trova riscontro esclusivamente per il Fondo denominato Immobiliare Dinamico ). Il richiamo degli impegni è il momento in cui, terminata la fase di collocamento, la Sgr procede a riscuotere dai sottoscrittori le somme dovute a seguito dell impegno assunto in sede di sottoscrizione delle quote. Tali importi possono essere incassati in una o più soluzioni, ed eventualmente in momenti diversi, a seconda delle esigenze operative e gestionali delle società. E l incremento/decremento del valore degli immobili nel tempo. In un fondo immobiliare tale valore è determinato sulla base della valutazione effettuata semestralmente dagli esperti indipendenti. 30

32 Glossario Valore patrimoniale Il valore di stima degli immobili è la valutazione ad una certa data effettuata da esperti indipen- denti in base a metodologie predeterminate nel rispetto dei criteri indicati dalla Banca d Italia. Si tratta di un valore potenziale che potrebbe non corrispondere al corrispettivo derivante dalla vendita. Valore di stima degli immobili Il valore patrimoniale del fondo è la risultante delle poste attive del fondo detratte quelle passive. Dividendo il valore patrimoniale del fondo per il numero delle quote in circolazione si ottiene il valore patrimoniale unitario della quota. Per la valutazione delle singole componenti del Fondo si applicano i criteri stabiliti dall Organo di Vigilanza ai sensi del Testo Unico della Finanza D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58. Il valore unitario della quota è pubblicato due volte l anno sui quotidiani indicati nel Prospetto informativo del Fondo. 31

33 BNP Paribas REIM SGR p.a. è una società di gestione del risparmio per azioni di diritto italiano, costituita in data 14 ottobre 1998, con sede legale ed operativa in Milano, Corso Italia n. 15/A e uffici in Roma, Via Piemonte n. 39/A. BNP Paribas REIM SGR p.a. ha per oggetto sociale la prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio che si realizza attraverso la promozione, l istituzione e l organizzazione di fondi comuni d investimento immobiliare chiusi e l amministrazione dei rapporti con i partecipanti, nonché la gestione del patrimonio di fondi comuni d investimento immobiliari chiusi di propria o altrui istituzione. Con provvedimento della Banca d Italia dell 8 settembre 1999, la Società è stata autorizzata all esercizio del servizio di gestione collettiva del risparmio di cui all art. 33 del D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (il D.Lgs. 58/98 ) ed iscritta al n. 85 dell Albo delle Società di Gestione del Risparmio tenuto dalla stessa Banca d Italia ai sensi dell art. 35 del D.Lgs. 58/98. Il capitale sociale della Società è pari ad Euro 10 milioni, interamente versato e sottoscritto. La Società è soggetta ad attività di direzione e coordinamento del socio unico BNP Paribas S.A., con sede a Parigi, Boulevard des Italiens n. 16. Sede legale Corso Italia, 15/A Milano Uffici Corso Italia, 15/A Milano Via Piemonte, 39/A Roma Numero Verde: Sito Internet: E.mail: fondi.immobiliari@bnpparibas.com 32

34 Finanza mercato &I M M O B I L I A R E Registrazione Tribunale di Milano n.289 del Direttore responsabile: Gabriele Frontoni - Editore: BNP Paribas REIM SGR p.a. Corso Italia, 15/A Milano Stampa: la Neograf - Via Monferrato, San Giuliano M.se (MI) - Una copia Euro 0,50 - Anno IX Numero 1 - aprile 2012