3. DESCRIZIONE DEL LOTTO

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1 3. DESCRIZIONE DEL LOTTO TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Es. Imm. N.rg. 140/2010 Trattasi di porzione di fabbricato ad uso abitativo, con magazzino e area scoperta di pertinenza, situata nel Comune di Villorba in Via Codette n. 21. Descrizione catastale: COMUNE DI VILLORBA - CATASTO FABBRICATI Sez. C Fg mapp. 320 sub. 1 Via Codette n. 22 P.T- B.C.N.C. area scoperta 1018 mq comune ai sub. 2 e 3. Sez. C Fg mapp. 320 sub. 2 Via Codette n. 22 P.T-1 - cat. A/2 - Cl. 2 vani 8 R.C. 764,36. Sez. C Fg mapp. 320 sub. 3 Via Codette n. 22 P.T - cat. C/2 - Cl. 3 mq. 35 R.C. 52,42. Si precisa che il numero civico esatto è il 21. Confini: Premesso che l area coperta e scoperta è individuata al Catasto Terreni, Foglio 29, dal mapp. 320 di 1165 mq (derivante dall unificazione dei mapp.li 24, 214, 219, 319), i confini del lotto risultano i seguenti: mapp. 318 canale mapp Via Codette mapp. 415 mapp DESCRIZIONE DEL LOTTO Il lotto consiste in una porzione di fabbricato ad uso abitativo, con magazzino e area scoperta di pertinenza, situata nel Comune di Villorba, Via Codette n. 21, frazione Lancenigo. Il fabbricato risale ad epoca antecedente il 1 settembre 1967 e comprende 1

2 complessivamente due unità. L unità abitativa in questione (mapp. 320 sub 2) occupa la parte est del fabbricato, si estende al piano terra e primo su una superficie commerciale di 148,80 mq ed evidenzia condizioni piuttosto precarie. Il piano terra comprende ingresso, soggiorno, cucina, ripostiglio, w.c.-lavanderia, ed una ampia porzione a ovest del vano scala in cui sono stati iniziati dei lavori di ristrutturazione che si sono tuttavia limitati ad alcune demolizioni e successivamente sono stati abbandonati; in particolare, sono stati demoliti i tramezzi divisori degli ex locali soggiorno, C.T. e lavanderia, parte del soffitto-solaio e degli intonaci. Attualmente tale porzione ovest non è di fatto abitabile ed è accessibile solo esternamente da una apertura realizzata nella parete posteriore in corrispondenza del caminetto. La superficie calpestabile complessiva del piano terra è di 89,54 mq. Il primo piano comprende due camere, bagno, corridoio, poggiolo, per una superficie calpestabile complessiva di 48,40 mq; una ulteriore porzione di solaio di circa 9 mq, attigua al bagno, residuo dei sopra citati lavori di demolizione, è accessibile solo con scala portatile. La struttura portante del fabbricato è in muratura tradizionale, con solai in legno e manto di copertura in coppi, in cattive condizioni (si verificano infiltrazioni). Le finiture sono di grado modesto ed in condizioni di conservazione mediocri. Al piano terra i pavimenti sono in piastrelle di ceramica; al primo piano in parquet di iroko. I serramenti interni ed esterni sono in legno; le finestre sono provviste di vetrocamera e di oscuri in legno in cattive condizioni. Il bagno principale, al piano primo, è dotato di vasca, il w.c. al piano terra di doccia; 2

3 entrambi i locali sono rivestiti con piastrelle di ceramica. Relativamente agli impianti, si evidenzia che: - l impianto di riscaldamento consta di serbatoio GPL interrato nell area scoperta e di radiatori in acciaio in tutti i locali, ma è privo di caldaia; attualmente si provvede con stufa elettrica e con scaldabagno a legna per l acqua sanitaria. - l impianto elettrico è vetusto e deve essere adeguato alla normativa. - per l approvvigionamento idrico l immobile usufruisce di un pozzo privato. - l impianto fognario consiste in una fossa di raccolta a svuotamento periodico. Il magazzino (mapp. 320 sub 3) è stato realizzato negli anni 90 a ridosso dell abitazione, sul lato posteriore. Si tratta di un corpo in muratura, di circa 41,60 mq lordi (calpestabili 35 mq), con solaio di copertura in laterocemento disposto su due falde, manto in coppi e pavimento in piastrelle di ceramica; sul lato est il magazzino è provvisto di due portoni basculanti ad apertura manuale. L area scoperta di pertinenza, di superficie circa mq, è tenuta quasi interamente a prato e recintata con rete metallica sorretta da paletti in ferro e legno; il cancello di ingresso è ad apertura manuale. A ridosso della recinzione, nell angolo nord-est, è stata realizzata una tettoia con struttura in ferro e copertura in eternit, di dimensioni circa 4x5 m; inoltre, sul lato posteriore dell abitazione e a ridosso del confine ovest è stato realizzato un portico in legno, di dimensioni circa 4x2 m. Si tratta in entrambi i casi di costruzioni abusive CONFORMITA PIGNORAMENTO / DESCRIZIONE CATASTALE Si precisa che la descrizione dei beni riportata nell atto di pignoramento è conforme alla descrizione catastale (che però riporta come numero civico il 22 anziché il 21). Lo stato attuale dell abitazione (mapp. 320 sub. 2) risulta tuttavia difforme dalla 3

4 planimetria catastale a causa dei lavori di demolizione eseguiti nella porzione ovest, tuttora praticamente allo stato grezzo. 6. DESTINAZIONE URBANISTICA Il Piano degli Interventi del Comune di Villorba classifica la zona in cui ricade il lotto come Zona Agricola EA (zona agricolo-produttiva); il lotto inoltre è soggetto ai vincoli del Piano di Area delle Fontane Bianche. Non sono ammessi ampliamenti dell abitazione. 7. REGOLARITA URBANISTICA Premesso che l immobile, per quanto dichiarato in atto di compravendita, è stato edificato in epoca antecedente al 1 settembre 1967, le pratiche edilizie che interessano sono le seguenti: - Concessione Edilizia n. 502/94 del e successiva variante in corso d opera n. 319 del , per la realizzazione di alcune modifiche all abitazione (mapp. 320 sub 2) e per edificare il magazzino (mapp. 320 sub 3). I lavori sono terminati il L immobile è stato quindi regolarmente accatastato ed in data è stata presentata richiesta di agibilità (prot ), poi attestata per silenzio-assenso dal Comune. - D.I.A. del prot per arretramento di cancello su ingresso carraio esistente e costruzione di recinzione e nuovo accesso pedonale. I lavori si sono limitati alla realizzazione di tre pilastrini in muratura all interno dell area scoperta. - D.I.A. del prot per la ristrutturazione di una porzione dell unità in questione (sul lato ovest). I lavori si sono limitati all esecuzione di alcune demolizioni e devono essere completati, come detto al punto 3. 4

5 Tutto ciò premesso, si rilevano le seguenti difformità: A. nella porzione ovest dell abitazione, oggetto della suddetta D.I.A. del i lavori di ristrutturazione intrapresi sono stati abbandonati. In particolare, sono stati demoliti i tramezzi divisori al piano terra tra lavanderia-soggiorno-c.t. e sono stati demoliti in parte gli intonaci interni; tali opere erano previste dalla D.I.A. E stata tuttavia anche abusivamente demolita una parte del soffitto-solaio in legno al piano terra, di circa 17 mq; inoltre, è stata abusivamente realizzata una apertura nella parete nord al piano terra, che è attualmente l unico accesso a tale porzione. B. realizzazione della tettoia abusiva sul confine nord, di dimensioni circa 4x5 m, a struttura metallica e copertura in eternit, aperta su tutti i lati.g C. realizzazione di un portico in legno sul lato posteriore dell abitazione, a ridosso del confine ovest, di dimensioni circa 4x2 m. D. incompletezza dei lavori di cui alla D.I.A. del ; della nuova recinzione prevista sono stati realizzati solo tre pilastrini in muratura all interno dell area scoperta. - ONERI PER LA REGOLARIZZAZIONE DELL IMMOBILE Per regolarizzare la situazione dell immobile si prevede quanto segue: - presentazione di una pratica di S.C.I.A. per regolarizzare le opere eseguite in difformità da quelle previste con D.I.A. del nella porzione ovest (demolizione di porzione del solaio e realizzazione apertura nella parete nord) con presumibile sanzione amministrativa di 516,00; I costi necessari per la pratica si quantificano in 3.500,00, inclusa la suddetta sanzione, l adeguamento catastale e le spese tecniche. Ovviamente sarà anche 5

6 necessario completare i lavori come previsto dalla suddetta D.I.A. o eventualmente prevedere altra sistemazione. - demolizione della tettoia abusivamente realizzata sul confine nord, procedendo alla rimozione della copertura in eternit con intervento di una ditta specializzata; il costo si stima in complessive 800,00 (espletamento pratiche, incapsulamento lastre eternit, rimozione e imballaggio a norma di legge, trasporto e smaltimento in discarica autorizzata). - demolizione del piccolo portico in legno sul lato posteriore (a meno di un accordo con il confinante); costo presumibile 200,00. Pertanto, le spese di regolarizzazione si valutano complessivamente in 4.500, FORMAZIONE DEI LOTTI I beni pignorati formano un unico lotto. Si ritiene di fatto impraticabile o comunque non conveniente un frazionamento in più lotti. 9. DIVISIBILITA DEL LOTTO Il lotto è stato pignorato per l intero della piena proprietà. 10. ATTUALE OCCUPAZIONE Gli immobili sono occupati, in forza di contratto di locazione di durata quadriennale, registrato a Montebelluna (TV) il al n serie 3. Il contratto è stato rinnovato tacitamente il La data di registrazione del contratto ( ) è successiva alla trascrizione del primo pignoramento gravante sul lotto ( ), per cui si ritiene che tale contratto non sia opponibile alla procedura. 11. SERVITU - VINCOLI Non sono state rilevate servitù riguardanti il lotto. 6

7 E costituito un vincolo di destinazione d uso annesso rustico ai sensi della L.R. n. 24 del , con atto a rogiti notaio in data rep , registrato a Treviso il al n mod. 71M pubbl., trascritto a Treviso il ai N.ri 28851/21193, gravante sull originario mapp. 218 da cui deriva il mapp. 319 di 380 mq (costituente porzione dell area scoperta). 12. STIMA DEL LOTTO Come criterio di valutazione si ritiene di adottare il procedimento sinteticocomparativo, sulla base delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell immobile e dei prezzi di mercato attualmente correnti nella zona. Considerato che l immobile necessita di consistenti migliorie a livello di strutture, finiture ed impianti (idrico, sanitario, elettrico e fognario) in particolare nella porzione ovest, e tenuto conto dell attuale fase di stagnazione del mercato immobiliare, che non pare destinato a migliorare nel breve periodo, si ritiene congruo nella fattispecie un prezzo unitario di 500,00 /mq applicato alla superficie commerciale dell immobile di seguito calcolata: Superficie commerciale: Abitazione mapp.320/2 Sup. lorda mq Coeff. Sup. comm. mq P. Terra (esclusa porzione ovest) 73, ,00 P. Terra (porzione ovest) 31,60 0,5 15,80 P. Primo 60, ,00 Magazzino mapp. 320/3 41,60 0,5 20,80 Area scoperta mapp. 320/ ,00 0,05 50,90 TOTALE 220,50 Risulta pertanto : mq 220,50 x 500,00 /mq = ,00 7

8 a detrarre spese di regolarizzazione = ,00 Valore commerciale = ,00 (euro centocinquemilasettecentocinquanta/00). 13. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA L immobile risulta edificato in base a titolo edilizio anteriore al , e successivamente a tale data non sono stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Villorba non sono inoltre stati rinvenuti né l Attestato di Qualificazione Energetica, né l Attestato di Certificazione Energetica. Considerati, quindi, la consistenza dell immobile (di superficie utile inferiore a 1000 mq), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica molto alti, indice di scadente qualità energetica. Si presuppone, quindi, che il bene appartenga ad una delle classi inferiori sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico. 8

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