Home Staging PRESENTAZIONE STORICO-CRITICA E METODOLOGICA AL TEMA TRATTATO DI COSA SI TRATTA

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1 INTRODUZIONE Sulla base del tema assegnato, Le nuove umanità, ho deciso di trattare un innovativa pratica immobiliare: l Home Staging. Partendo dall analisi della storia di questa professione e da alcuni dati raccolti tramite professionisti ed associazioni del settore ho poi approfondito andando a studiare l evoluzione nel tempo della divisione degli spazi abitativi interni e degli arredamenti, dei cambiamenti dovuti alle diverse necessità sorte nel tempo, come l aumento demografico, gli sviluppi tecnologici, le crisi del mercato e le mode. In particolare il mio progetto parte dalla suddivisione in tre appartamenti della casa di mio nonno, da qui il titolo della tesi. Tramite queste tre unità abitative ho voluto raccontare una storia familiare e di evoluzione della casa. Ho infatti ipotizzato che un appartamento rimanga ai nonni, uno ai loro figli e uno al nipote, adattando ogni unità abitativa alle esigenze e all età di ciascun proprietario. Pag.1

2 Home Staging DI COSA SI TRATTA L Home Staging è l arte di VALORIZZARE le proprietà immobiliari, migliorandone l immagine in modo da favorirne la vendita o la locazione nel tempo più breve e al MIGLIOR PREZZO. Esiste negli USA e in Gran Bretagna sin dagli anni 80 ma è praticamente sconosciuta in Italia. Si tratta di un servizio SEMPLICE MA EFFICACE che consiste nel sistemare una casa in vendita nel miglior modo possibile perché non vengano offuscati i suoi lati migliori come la luminosità, l ampiezza, la disposizione delle stanze, l affaccio. L Home Stager vede subito quali sono i punti cruciali e aiuta a fare in modo che il compratore focalizzi la sua attenzione sulle caratteristiche architettoniche della casa da vendere, evitando che questi si soffermi su dettagli poco importanti o negativi. PRESENTAZIONE STORICO-CRITICA E METODOLOGICA AL TEMA TRATTATO Cambiare il posizionamento dei mobili, togliere di mezzo oggetti superflui, riorganizzare gli ambienti in modo ordinato, aggiungere un tappeto colorato, una tenda o un grande specchio possono rendere un abitazione più gradevole. Sembra facile, ma occorre avere un occhio esperto: abitare per tanto tempo la stessa casa fa perdere obiettività su ciò che si deve cambiare per migliorarla e quindi venderla più velocemente e al giusto prezzo di mercato. Tutti questi piccoli interventi possono far AUMENTARE IL PREZZO DELLA CASA DEL 10-15% Pag.2

3 DOVE È NATO Per combattere la crisi immobiliare e le vendite con il contagocce, ARRIVA DAGLI STATI UNITI la figura dell Home Stager. Nata in America negli anni 80 questa professione si è diffusa soprattutto nel nord europa per approdare qualche anno fa in Italia dove è considerata una delle professioni emergenti con più forti potenzialità di sviluppo. La tecnica dell Home Staging è stata creata dall agente immobiliare BARB SCHWARZ; lo scopo non è trasmettere la bellezza della casa, ma GARANTIRLE UNA VENDITA RAPIDA. Un bravo stager, con il suo intervento, può arrivare perfino a DIMEZZARE I TEMPI DI VENDITA di una casa che in Italia attualmente vanno dai 7 ai 9 mesi. FASI DI LAVORO Lo svolgimento di un intervento di Home Staging consiste in: - Sopralluogo con rilievo metrico e fotografico. - Analisi e valutazione dei pregi da evidenziare e dei difetti da mitigare. - Stima di massima del costo. - Elaborazione del progetto, corredato da simulazioni in computer grafica 3D e preventivo dettagliato dei costi. - Servizio artigianale di: pulizia e piccola manutenzione ordinaria, tinteggiature, etc. - Riallestimento degli arredi, con integrazione o sostituzione di complementi e oggetti, tendaggi, cuscini, punti luce, piante, tappeti, etc. - Riorganizzazione mediante riposizionamento dei mobili, divani, letti, etc. - Interventi edilizi riconducibili all ordinaria manutenzione: controsoffitti, opere in cartongesso, pavimenti e rivestimenti, sostituzione sanitari, impiantistica. - Migliorare le proporzioni generali, per la percezione visiva. - Eliminare gli elementi inutili o troppo personali che peggiorano l immagine d insieme. Pag.3

4 UN RUOLO CHIAVE Nelle EVOLUZIONI DEL MERCATO, con l avvento della possibilità di ricercare annunci immobiliari on-line, l Home Staging può avere un ruolo chiave. Oltre ai siti web utilizzati dalle agenzie immobiliari per pubblicare i propri annunci, ve ne sono molti riservati alla sola compra-vendita fra privati. In questo caso è il privato a gestire il proprio annuncio immobiliare on-line. Ecco che diventa importante CAPTARE L ATTENZIONE del compratore che scorre centinaia di opportunità. Del resto la PRIMA IMPRESSIONE fa la grande differenza. Il 90% degli acquirenti cerca casa su internet prima di andare a vedere di persona le varie proprietà, quindi inserisce già le caratteristiche di base che desidera. A questo punto QUELLO CHE FA LA DIFFERENZA SONO LE FOTO. Ma le foto della tua casa sono in grado di attirare l attenzione di un potenziale compratore? O è più facile che questi non si soffermi e passi al click successivo? Per questo l home stager offre anche come servizio quello delle riprese fotografiche, per assicurarsi che il tuo annuncio non passi inosservato. Pag.4

5 QUESTIONE DI FEELING Nel settore residenziale, l acquisto scaturisce quasi sempre da un FATTO EMOZIONALE, dall essere entrati o meno in sintonia con un determinato ambiente. Per questo, se mettiamo in vendita un immobile, dobbiamo prepararlo in modo da facilitare la nascita di un FEELING POSITIVO TRA L ACQUIRENTE E L AMBIENTE. I professionisti dell immobiliare possono confermare che il 90% delle persone non sono capaci di creare il giusto feeling in un ambiente domestico in vendita o in affitto. TOGLIERE LE TRACCE DI CHI CI HA VISSUTO e rivalorizzare l immobile per rendere l usato simile al nuovo sono i due strumenti principali per raggiungere lo scopo, ricordandoci che abbiamo una sola occasione per fare una buona impressione. Gli home stagers americani sostengono infatti che: - l acquirente formula la sua decisione all acquisto o all affitto di un immobile nei primi 90 SECONDI del sopralluogo. - 9 volte su 10 un acquirente decide di comprare in seguito ad un vero e proprio COLPO DI FULMINE. - Una proprietà immobiliare grazie all Home Staging si può VENDERE 2 VOLTE PIÙ IN FRETTA. - La vendita di una Staged Home avviene con un PLUS VALORE COMPRESO TRA IL 5% E IL 20% Pag.5

6 IL CLIENTE Sia i proprietari che gli agenti immobiliari possono trarre grandi vantaggi dalla consulenza di un Home Stager, poichè per entrambi L OBIETTIVO è quello DI VENDERE AL MIGLIOR PREZZO, nel minor tempo possibile e alle migliori condizioni. Per ognuno di loro l home staging è un modo per DIFFERENZIARSI DALLA MASSA ed emergere. E auspicabile una stretta collaborazione tra agenti immobiliari ed home stagers in quanto: - i clienti tenderanno a privilegiare le agenzie che offrono questo nuovo servizio; - valorizzare la proprietà immobiliare di un cliente crea un ottimo ritorno di immagine per l agenzia; - un progetto e un intervento di HOME STAGING COSTA MENO DELLA PRIMA RIDUZIONE DI PREZZO CHE L IMMOBILE SCONTERÀ STANDO SUL MERCATO PER TEMPI LUNGHI (le agenzie potranno quindi decidere di offrire a pagamento o gratuitamente il servizio di Home Staging); - l offerta di una consulenza in Home Staging permette all agenzia di differenziarsi sul mercato e di posizionarsi in una fascia più alta ed esclusiva; - il volume di affari si incrementerà sia in termini di ritorno sulle singole compravendite che di numero di incarichi affidati. Il costo di un intervento di Home Staging, oscilla dall 1% al 3% del valore dell immobile, se in vendita; o 1-2 mensilità, in caso di affitto. L investimento è relativamente basso se si pensa che per una casa non ristrutturata si può arrivare a dover fare uno sconto del 6-10%, oltre all eventuale sconto capitale dovuto al maggior tempo di vendita. Un immobile più rimane sul mercato più perde valore, a partire da un 4% dopo il primo mese fino al 10% passati 6 mesi. Pag.6

7 HOME STAGER vs INTERIOR DESIGNER La differenza sostanziale è che l HOME STAGER sta presentando un prodotto da vendere. Il suo è un servizio fatto per trovare un acquirente per quella casa e non si tratta quindi di personalizzare l immobile al volere del cliente. Questo significa che si deve SPERSONALIZZARE l abitazione per renderla il più appetibile possibile ad una vasta sfera di potenziali clienti. Lo stile personale del proprietario di casa non deve oscurare quello che invece è il prodotto da vendere. I potenziali clienti hanno quindi bisogno di immaginare i propri spazi e i propri mobili proiettando la loro immaginazione tra quelle mura. Differente è dunque l approccio dell Interior Designer, che progetta gli interni della casa per viverla. Il professionista studia la personalità dei clienti interpretandone i gusti. L INTERIOR DESIGN è quindi una PERSONALIZZAZIONE ESTREMA dell immobile, dove le uniche persone che devono amare il risultato sono coloro che ci andranno ad abitare. In pratica se l Home Stager sistema l immobile in modo da renderlo proficuo nel più breve tempo possibile, l Interior Designer lo rende bello e confortevole da vivere per un cliente già acquisito. L home stager deve rendere l abitazione neutra, togliere le tracce di chi ci ha vissuto e renderla più simile a un immobile nuovo. Per farlo sceglie tinteggiature con colori e toni neutri, come il panna, il sabbia, il beige e arredi classici del design, dotati di un equilibrata eleganza. Le scelte, terranno conto della probabile tipologia di persone che visiteranno l immobile (età, fascia sociale, famiglie o singles, etc.). Pag.7

8 Strutture Abitative L EVOLUZIONE DOPO L UNITÀ Il momento di massima espansione delle costruzioni nel nostro paese fu il ventennio In questa fase di sviluppo edilizio emerse l originale proposta dei Villaggi sorti dalla mente e dall opera di Padre Ottorino Marcolini. Si trattava di un insieme di case economiche bifamiliari o a schiera all interno di piccoli villaggi periferici, pensati a misura d uomo e delle esigenze sociali di più famiglie. In questo scorrere di tempo di un secolo e mezzo si sono create e affiancate differenti tipologie di abitazione, sia nelle città che nei paesi. PALAZZO DI LUSSO VILLETTA CASE A SCHIERA MODELLI DELL ABITARE A partire dal XX secolo il modello di casa è stato tradotto in un progetto spaziale e di arredo secondo precisi parametri (tipologie, schemi funzionali, gerarchie di comportamenti), fino ad arrivare a un puro calcolo strutturale, ergonomico e industriale, tenendo comunque in considerazione l ordine etico e sociale. Pag.8

9 La Casa: da ieri a oggi come è cambiata ANALISI DEL CAMBIAMENTO AMBIENTE PER AMBIENTE Molti sono stati i fattori che nel corso degli ultimi 50 anni hanno influenzato la domanda e le mode immobiliari. In questo paragrafo verrà analizzato, ambiente per ambiente, quelli che sono stati i cambiamenti più significativi, le motivazioni e il periodo storico in cui essi sono avvenuti. Al fine di redigere tale documento sono stati raccolti dati da Immobiliare.it, istituzione web del mercato immobiliare, oltre che dall analisi approfondita di riviste di Interior Design e di arredamento dei decenni passati. Pag.9

10 IL BALCONE Dalle richieste degli oltre 6 milioni di italiani che ogni mese cercano casa sul web, è emerso che il balcone è il primo grande escluso dalle necessità della casa moderna. Il sempre maggiore bisogno di spazi e il minor tempo a disposizione per darsi alla cura delle piante, lo stanno trasformando via via in stanza con vetrate o giardino d inverno e, numeri alla mano, oggi meno del 18% degli italiani cerca una casa col balcone. ESEMPIO DI BALCONE ANNI 50, CARATTERIZZATO DALL UTILIZZO DI PIETRA ESEMPIO DI BALCONE ANNI 80, CARATTERIZZATO DAL RITORNO ALL UTILIZZO DEL FERRO ESEMPIO DI VERANDATURA MODERNA DI UN BALCONE IN STABILE ANNI 70 Pag.10

11 IL CORRIDOIO Un vero e proprio must nelle case costruite fino ai primi anni 80, oggi il corridoio non compare più nelle richieste dei potenziali acquirenti e anzi, viene considerato come caratteristica penalizzante al momento dell acquisto. Pensato e costruito con l intento di permettere lo spostamento tra spazi abitativi interni senza precludere la privacy dei vari ambienti, il Corridoio risulta oggi del tutto inadeguato ai canoni di ottimizzazione dello spazio, e viene pertanto sostituito nell edilizia degli ultimi 30 anni da ambienti contigui e comunicanti tra loro. ESEMPIO DI CORRIDOIO ESEMPIO DI OPEN SPACE MODERNO Pag.11

12 L INGRESSO Altrettanto si può dire per l ingresso che, soprattutto negli immobili costruiti a cavallo degli anni 60 e 70, non rappresentava solo una zona di passaggio per entrare in casa, ma era il biglietto da visita dell appartamento ed era esso stesso una stanza.fra la fine degli anni 80 e, soprattutto, nei 90 questo concetto muta radicalmente, la porta d ingresso introduce subito nel salotto, il cuore della casa, che difficilmente viene separato e diventa, per dirla all inglese, living. Durante l ultimo decennio, non è inusuale trovare ingressi direttamente nella zona cucina, che sempre più, torna ad essere fulcro e luogo d incontro della famiglia moderna. SFARZOSO INGRESSO IN CASA ARISTOCRATICA ANNI 60 INGRESSO SU SOGGIORNO ANNI 80 INGRESSO LIVING CON SCALA Pag.12

13 LA CUCINA Proprio la cucina è uno degli ambienti che nel tempo ha variato maggiormente le proprie dimensioni, collocazione ed importanza; fulcro e cuore in passato di tutte le case degli Italiani, è pian piano diventata sempre più piccola, per poi scomparire ed essere inglobata in altre stanze. Oggi vive una seconda giovinezza e diventa grande, anzi, grandissima. Stando ai dati di alcuni importanti e attuali studi di settore, se a livello totale il 16% di chi cerca casa richiede esplicitamente una cucina ad isola, nella fascia medio alta questa percentuale arriva al 38% e il 14% di queste richieste arriva addirittura a specificarne la marca. Secondo Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it, Alla base di queste modifiche risiedono ragioni economiche, ma sono intervenute anche variazioni di carattere sociale; il numero crescente di single, la madre sempre più spesso lavoratrice e, non ultima, la fame di spazi. Le cucine tradizionali, ad esempio, resistono soprattutto nel Sud d Italia, mentre al Nord la cucina assume spazi enormi e diventa oggetto di arredamento vero e di design con l Isola fuochi o i banconi all americana. Anche questi ultimi un must negli anni 80. CUCINA ANNI 60 PROPOSTA MODERNA DI CUCINA ALL AMERICANA Pag.13

14 LO STUDIO Il progresso tecnologico, anche se puo sembrare strano, spesso rende inutili alcuni ambienti. È stato così per lo studio, una stanza che veniva usata fino agli anni 90 come luogo di lettura, di ascolto della musica o di relax ma anche, per i professionisti soprattutto, come luogo dove svolgere parte dell attività lavorativa. Questa stanza, tipica delle case delle famiglie socialmente medio-alte, ha avuto periodi di grande richiesta soprattutto negli anni 80, ma oggi, in un momento in cui, le connessioni wi-fi, la tecnologia e la sua portabilità permettono di lavorare in qualsiasi stanza, è quasi del tutto scomparsa dalle planimetrie italiane. ESEMPIO DI STUDIO ANNI 90 ESEMPIO DI CAMERA/STUDIO MODERNO Pag.14

15 IL RIPOSTIGLIO Si può dire che anche il ripostiglio abbia rappresentato una moda immobiliare. Soprattutto al Nord aveva la funzione di lavanderia e dato che era già presente la predisposizione per tutti gli attacchi necessari, veniva ricavato sacrificando un pezzo della cucina. Nel ripostiglio si stipava di tutto; non solo le cose necessarie alla pulizia e al riordino della casa. Negli anni a cavallo fra i 90 e il 2000, però, la lavatrice esce dal ripostiglio per entrare, sia pure con forme di design meno classiche, nei bagni o, addirittura, nella cucina stessa, mentre scatoloni e valigie prendono il volo e vengono stipati nei controsoffitti. La fame di metri quadri è talmente grande che si comincia a pensare come sfruttare i soffitti, i quali o si inabissano in cantine e garage nelle parti comuni dei condomini o diventano dei nuovi ripostigli. ESEMPIO DI IMPIEGO RIPOSTIGLIO ANNI 70 MODERNO IMPIEGO DI RIPOSTIGLIO RICAVATO NELLA ZONA GIORNO Pag.15

16 L ARMADIO Sempre al fine di ottimizzazione degli spazi l armadio è diventato negli anni cabina armadio, soluzione che non è ancora passata di moda. Il periodo in cui si comincia a diffondere è la fine degli anni 90, per poi imporsi prepotentemente negli anni 2000 e resistere tutt oggi in molti contesti. In questo caso non è necessaria una stanza in più: grazie a sistemi modulari che si adattano a ogni esigenza e si possono comporre soluzioni su misura che sfruttano le pareti al centimetro. Possono quindi bastare pochi metri quadrati per avere uno spazio per gli abiti (e le scarpe!) comodo e ben organizzato. ARMADIO CLASSICO CABINA ARMADIO MODERNA Pag.16

17 IL BAGNO È stata poi la volta dei secondi bagni ciechi (inconcepibili negli anni 60), ma oggi una vera e propria risorsa (anche per il venditore che può vantare un secondo bagno. Anche qui non ci sono vie di mezzo e se il secondo bagno può essere cieco, soprattutto nelle case di fascia medio alta, il primo diventa veramente enorme con dimensioni spesso comprese fra i 12 e i 15 metri quadri. MODERNO BAGNO PADRONALE BAGNO CIECO Pag.17

18 I PAVIMENTI Partendo dai pavimenti, fino agli anni 70 ogni stanza aveva un tipo di piastrelle diverso da quello della stanza attigua, poi è stata la volta delle moquette (oggi considerate il paradiso dell acaro e dello sporco) mentre ora viene usato quasi ovunque il parquet, ormai diffusissimo persino negli uffici. MODERNA PROPOSTA DI PAVIMENTI E ARREDO IN STILE ANNI 60 MODERNO UTILIZZO DI PARQUET NEL SALOTTO Pag.18

19 I SOPPALCHI L idea di soppalcare le stanze pochi decenni fa non era un abitudine in uso, ma gli ambienti limitati e le necessità di avere maggior spazio a disposizione senza potersi permettere una casa più grande, ne ha diffuso la consuetudine. Non solo si opera un abbassamento del soffitto dove collocare valigie e oggetti di uso non frequente, ma si va a creare, dove un altezza adeguata lo permette, una vera e propria stanza. LE PARETI Un ultima nota va fatta riguardo alle pareti. Questo è l elemento della casa più assimilabile al suo vestito e quindi, più influenzato dalla moda del momento: dalla tappezzeria che adornava le pareti delle case fino agli anni 70, al monocolore dei decenni successivi fino allo spugnato, lo stucco veneziano e le tinte trendy proprie dei nostri tempi. Chi ormai non ha almeno una parete della casa colorata? Pag.19

20 INTRODUZIONE Il mio progetto è volto a rappresentare come, attraverso uno sudio di interior design, è stato possibile adattare la concezionalmente vecchia casa dei miei nonni in una moderna soluzione che si presta alle attuali esigenze della famiglia. Nello specifico è stata eseguita una suddivisione degli spazi in tre distinte unità abitative, con l intento di offrire a ciascun inquilino gli spazi e i confort più idonei. DESCRIZIONE DEL PROGETTO Ho scelto di lavorare su tale ambiente in quanto offriva un ampia metratura, un ottima disposizione dei muri portanti e la possibilità di ottenere un triplice ingresso. L immobile è situato al secondo piano di uno stabile signorile degli anni 60. Pag.20

21 LA PIANTA ORIGINALE Come si evince dalla planimetria originale l immobile, grazie alla possibilità di accesso da due differenti scale, si presta agevolmente alla suddivisione degli spazi interni. Attualmente l immobile è composto dai seguenti ambienti: - un ampio salotto - una zona relax - due zone studio - quattro bagni - quattro camere - una cucina salotto zona relax studio bagno bagno cucina camera da letto camera da letto bagno bagno camera da letto studio camera da letto appartamento 1 appartamento 2 appartamento 3 Tipologia A B C Bagno Bagno Camera Camera In questa seconda planimetria è stata evidenziata la divisione della casa nei tre appartamenti. Divisione sulla quale si è poi svolto il progetto di interior design. Bagno Bagno Camera Camera Salotto/Cucina Bagno Bagno Salotto/Cucina Bagno Studio/Camera Salotto/Cucina Camera Camera Cucina Salotto Bagno udio/camera Salotto/Cucina Camera Camera Cucina Salotto Pag.21

22 UNITÀ ABITATIVA 1 Il primo ambiente, ricavato dalla suddivisione della planimetria originale, è un monolocale a pianta libera con ingresso living, studiato e adattato alle esigenze di un ragazzo giovane o un single. Le due unità centrali dell immobile sono rappresentate dalla cucina e dal bagno. Quest ultimo, grazie al doppio ingresso, permette agevolmente ad eventuali ospiti di usufruire dei servizi, senza per questo dover attraversare la zona notte ed invadere quindi la privacy dell inquilino. Se lasciati entrambi aperti si ha una facile e libera circolazione di tutta la casa, mentre per aver uno spazio privato basterà chiudere una delle due porte. Pag.22

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24 UNITÀ ABITATIVA 2 La seconda unità ricavata è stata studiata al fine di poter comodamente ospitare due anziani, oltre che offrire uno spazio per eventuali badanti o personale di assistenza. Caratterizzato da una suddivisione netta degli spazi e da un ampia metratura, tale ambiente ha caratteristiche meno moderne in termini architettonici rispetto alla precedente unità (monolocale). Ogni stanza ha una sua funzione e uno spazio ben definito. Troviamo infatti al suo interno un ampio ingresso, una zona giorno e pranzo collegata alla cucina, un bagno comune, due camere da letto padronali di cui una dotata di bagno personale e una camera di servizio con bagno personale. Caratterizzano l immobile un lungo corridoio centrale, pensato al fine di offrire la massima privacy a ciascun ambiente, e 4 balconi calpestabili. Pag.24

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26 UNITÀ ABITATIVA 3 La terza unità ricavata dalla suddivisione della planimetria originale risulta essere una soluzione di concezione più moderna rispetto alla precedente analizzata, e grazie alla generosa metratura e a una suddivisione degli spazi ottimale, si presta ad accogliere un piccolo nucleo familiare o una coppia. Questa tipologia di abitazione è una via di mezzo tra le due precedentemente analizzate, infatti gli spazi comincia a confluire e il lungo corridoio, che un tempo caratterizzava la maggior parte delle case, scompare. Caratterizzata da ambienti spaziosi e luminosi, tale immobile è composto da un ingresso su zona giorno, vero fulcro della casa, alla moderna cucina open e alla zona relax/studio. Quest ultima da accesso alla camera padronale, alla camera per gli ospiti oltre che all ampio bagno. Completano l immobile tre ampi balconi calpestabili. Pag.26

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28 SITI Home archivio 2011 dicembre 05 - design.repubblica.it/2010/12/15/home-staging-prima-e-dopo - news.attico.it/2012/07/19/home-stager-vs-interior-designer/ j0j7&sourceid=chrome&espv=210&es_sm=122&ie=UTF LIBRI - Gianandrea Abbate, Mind Marketing- la dimensione invisibile del marketing, Scuola di Palo Alto BIBLIOGRAFIA/ SITOGRAFIA - Home Staging for Dummies, Wiley Publishing Pag.28