RELAZIONE TECNICO - URBANISTICA

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1 COMUNE DI NERETO PROVINCIA DI TERAMO OGGETTO : PROGRAMMA INSEDIATIVO IN VARIANTE ALLO STRUMENTO URBANISTICO IN APPLICAZIONE DEL REGOLAMENTO PER PROGRAMMI DI ADEGUAMENTO ED INTEGRAZIONE DELL ASSETTO EDILIZIO DI PARTI DEL TERRITORIO COMUNALE. (Delibera del Commissario Straordinario n.11 del ) INTERVENTO IN VIALE EUROPA DITTA : IMMOBILIARE PIANO CASA s.r.l. Via Parignano n. 17/B NERETO (TE) Elaborati tecnici: - Relazione tecnica -urbanistica - Analisi costi-benefici - Elaborati grafici DATA.. La ditta proponente Immobiliare Piano Casa s.r.l. Il Tecnico incaricato Arch. Fagotti Giuseppe.... RELAZIONE TECNICO - URBANISTICA

2 Il Comune di Nereto con Delibera del Commissario Straordinario n. 11 del ha approvato il Regolamento per l attuazione di programmi relativi all attività urbanistica di adeguamento ed integrazioni di parti del territorio comunale finalizzati alla sua riqualificazione, valorizzazione e razionalizzazione. Unitamente al Regolamento è stato approvato anche il documento che contienile le linee guida, i criteri e le modalità per la valutazione tecnico-economica dei programmi insediativi in variante al vigente Piano Regolatore Esecutivo. L intervento proposto dalla società Immobiliare Piano Casa s.r.l. in ottemperanza a quanto previsto dagli articoli 5 e 6 del predetto Regolamento, essendo localizzato in Viale Europa, ricade nel cosiddetto Ambito zona residenziale di completamento consolidata posta a ridosso del Centro Storico, per il quale lo stesso art. 6 stabilisce criteri di intervento finalizzati al raggiungimento di obiettivi di riqualificazione e miglioramento delle connessioni viarie e delle aree di sosta con riguardo specifico alla sicurezza e all abbattimento delle barriere architettoniche. In realtà Viale Europa, uno dei principali assi viari del centro dove sono localizzati servizi territoriali importanti quali il Liceo Scientifico e la Caserma della Guardia di Finanza, presenta un connettivo pedonale assolutamente inadeguato, mai definitivamente sistemato e non rispettoso della vigente normativa in materia di superamento delle barriere architettoniche. A tale riguardo le risorse che potrebbero derivare dall applicazione del predetto regolamento e dalle proposte dei privati, rappresentano un valido strumento di intervento per consentire all amministrazione comunale di adeguare e riqualificare i vari ambiti del territorio comunale. La richiesta della ditta Immobiliare Piano Casa s.r.l. si sostanzia nell applicazione della premialità di superficie utile edificabile realizzabile prevista dall art. 6, punto A del Regolamento, in aggiunta alla superficie utile realizzabile determinata applicando l indice di utilizzazione fondiaria previsto dall art. 6.2 delle Norme Tecniche di Attuazione allegate al vigente Piano Regolatore Esecutivo. In particolare il suddetto art. 6.2 relativo a zone a prevalente destinazione residenziale zona B prevede per la sottozona B1 nella quale ricade il lotto edificabile di proprietà della ditta Immobiliare Piano Casa s.r.l. un indice di utilizzazione fondiario UF1 = 0,60 mq/mq. Secondo quanto previsto dall art. 6.A del Regolamento sui programmi di adeguamento e integrazione dell assetto del territorio comunale, la massima premialità applicabile e richiesta con la presente istanza è pari al 20% di quella prevista dalla normativa di piano, corrispondente quindi ad un indice di utilizzazione fondiaria di : Nuovo indice di utilizzazione fondiaria : indice di piano + 20% indice di piano Nuovo indice di utilizzazione fondiaria : 0,60 mq/mq + 0,12 mq/mq = 0,72 mq/mq La valutazione tecnico-economica del programma insediativo proposto in variante al Piano Regolatore Esecutivo è stata effettuata seguendo ed applicando le linee guida stabilite dal relativo

3 documento allegato al Regolamento, in base al quale è determinata la percentuale da applicarsi alla plusvalenza generata dal programma proposto. In concreto la presente proposta avanzata dalla ditta Immobiliare Piano Casa s.r.l. risulta di modesta entità urbanistica in riferimento alle superfici utili edificabili in gioco e alle dimensioni del lotto di intervento. La richiesta è motivata dalla necessità di un utilizzo più razionale del lotto edificabile in parola, che per dimensioni e conformazione, consente l applicazione del maggior indice edificatorio determinato dalla applicazione della premialità del 20%, rispettando nel contempo tutti gli altri parametri urbanistici previsti negli articoli 3.1, 4.3, 4.4 e 6.2 delle vigenti Norme Tecniche di Attuazione, come si può evincere dal quadro comparativo di confronto degli indici che si allega. PIANO REGOLATORE ESECUTIVO (Art. 6.2 Norme Tecniche di Attuazione) Indice di utilizzazione fondiaria UF = 0,60mq/mq PROGRAMMA IN VARIANTE Indice di utilizzazione fondiaria UF= 0,72mq/mq Rapporto di copertura : 35% Rapporto di copertura : 35% Altezza massima : ml 13,50 Altezza massima : ml 13,50 Distanza dai confini : ½ altezza massima con un minimo di ml 5,00 Distanza dalle strade : ml 5,00 salvo allineamento preesistente Distanza fra fabbricati : ml 10,00 o altezza massima edificio più alto ml 6,00 tra pareti non finestrate Distanza dai confini : ½ altezza massima con un minimo di ml 5,00 Distanza dalle strade : ml 5,00 salvo allineamento preesistente Distanza fra fabbricati : ml 10,00 o altezza massima edificio più alto ml 6,00 tra pareti non finestrate Superficie permeabile : 30% Superficie permeabile : 30% Parcheggi : come da Tab. 4.4 ed in funzione delle destinazioni d uso Indice di piantumazione : 1 albero di medio fusto ogni 100 mq di SF Parcheggi : come da Tab. 4.4 ed in funzione delle destinazioni d uso Indice di piantumazione : 1 albero di medio fusto ogni 100 mq di SF Dall applicazione dell indice di utilizzazione fondiaria previsto dall art. 6.2 e pari a 0,60 mq/mq scaturisce una superficie utile realizzabile di mq 1.514,00 x 0,60 mq/mq = mq 908,40 La superficie utile impegnata con il fabbricato in corso di costruzione e autorizzato con Permesso di Costruire n. 28 del è pari a mq 756,37 con una superficie utile residua di mq 152,03. Tale superficie utile risulta esigua per un accettabile e qualificato intervento edificatorio, di qui la necessità di chiedere la premialità prevista dal più volte richiamato Regolamento di cui alla Delibera del Commissario Straordinario n. 11 del

4 DETERMINAZIONE DELLA MINIMA OFFERTA AL PUBBLICO L analisi costi benefici e la determinazione della minima offerta al pubblico della quota di plusvalenza determinata dal programma, parte dalla valutazione dei costi dell intervento individuati dal Regolamento secondo le seguenti voci : - A1 : costo dell area - A2 : oneri di urbanizzazione primaria e secondaria - A3 : oneri relativi al costo di costruzione - A4 : costo per la realizzazione dell intervento - A5 : spese generali (tecniche e complementari) - A6 : oneri finanziari Si procede poi alla valutazione dei ricavi previsti applicando valori di vendita correnti per la zona interessata dall intervento e analizzando i valori fissati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio di Teramo. Valutati i costi e i ricavi secondo le procedure sopra evidenziate, si procede alla determinazione dell offerta al pubblico applicando sulla plusvalenza generata la percentuale che per il residenziale è stabilita nella misura minima del 35%. Si riporta di seguito il calcolo analitico dell offerta. - Superficie utile edificabile richiesta in premialità : mq 181,68 corrispondente al 20% della superficie utile edificabile realizzabile secondo quanto previsto dall art. 6.2 delle vigenti Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Esecutivo per il lotto urbano di proprietà della ditta Immobiliare Piano Cassa s.r.l. e così individuato : - Foglio n. 6 - Part. n e n Superficie fondiaria : mq Superficie utile realizzabile (art. 6.2 N.T.A. ) : mq x 0,60 mq/mq = mq 908,40 - Superficie utile richiesta in premialità (Art. 6.A del Regolamento) : mq 908,40 x 0,20 = mq 181,68 - Calcolo dei costi dell intervento A1 Costo dell area Determinazione area lotto equivalente : mq 181,68 / 0,60 mq/mq = mq 302,80 Costo dell area : mq 302,80 x /mq 75,00 = ,00 A2 Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria 1.805,15 A3 Oneri relativi al costo di costruzione 4.322,44

5 A4 Costo dell intervento Superficie lorda edificabile : mq 181, % di mq 181,68 = mq 227,10 Superficie non residenziale : mq 181,68 x 30% di mq 181,68 = mq 54,50 ========== mq 281,60 mq 281,60 x /mq 550,00 (punto A7 documento di valutazione) = ,00 A5 Spese generali (spese tecniche e complementari) (punto A8 documento di valutazione) ,00 x 0,15 = , ,00 x 0,04 (oneri previdenziali) = 929,28 A6 Costi d impresa e oneri finanziari (punto A9 documento di valutazione) (20% di A1+A2+A3+A4+A5) ,87 x 0,20 = ,77 COSTO COMPLESSIVO DELL INTERVENTO - ( A1 + A2 + A3 + A4 + A5 + A6 ) = ,64 Arr. (-) 0,64 =========== ,00 - Calcolo dei ricavi dell intervento (Tabella B documento di valutazione) a) S. r. (superficie residenziale) : mq 227,10 x /mq 1.150,00 = ,00 b) S.n.r. (superficie non residenziale) : mq 54,50 x 0,50 x /mq 1.150,00 = ,50 ========== ,50 Arr. (+) 0,50 ========== ,00 - Determinazione della plusvalenza (Tabella C documento di valutazione) Plusvalenza = Ricavi costi , ,00 = ,00

6 - DETERMINAZIONE DELL OFFERTA AL PUBBLICO : (Tabella D documento di valutazione) ,00 x 0,36 = ,64 Arr. (+) 2,36 ========== ,00 Alla presente relazione si allegano i seguenti elaborati tecnici : - stralcio planimetria catastale sc. 1 : stralcio dello strumento urbanistico vigente sc. 1 : planimetria lotto di intervento sc. 1 : titolo di proprietà Nereto lì Il Tecnico incaricato Arch. Fagotti Giuseppe

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