ENTRO IL 30 NOVEMBRE SI DEVONO REGISTRARE I CONTRATTI DI LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI STRUMENTALI: DISPONIBILE IL SOFTWARE GRATUITO

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1 ENTRO IL 30 NOVEMBRE SI DEVONO REGISTRARE I CONTRATTI DI LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI STRUMENTALI: DISPONIBILE IL SOFTWARE GRATUITO Premessa L'art. 35, co. da 8 a 10-sexies, del D.L. n. 223/2006, ha introdotto, tra l altro, l'obbligo di registrazione per tutti i contratti di locazione di fabbricati strumentali. Con la modifica nell'art. 10 del DPR n. 633/1972, vi è adesso un regime generale di esenzione dall'applicazione dell'iva per tutti i contratti di locazione, tuttavia, sulle locazioni di immobili strumentali, il locatore ha la possibilità di assoggettarle a IVA, mediante opzione da manifestare in ogni singolo atto. Peraltro, in base a tali nuove norme, adesso le locazioni di immobili strumentali, sono comunque soggette a imposta di registro in modo proporzionale, nella misura dell'1%, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità a Iva al quale la locazione risulti soggetta. Obbligo di registrazione per i contratti già in essere (co. 10-quinques dell'art. 35 del D.L. n. 223/2006) In particolare, per le locazione di immobili strumentali, già esistenti al 4 luglio 2006, occorre registrare i contratti e assolvere la relativa imposta di registro dovuta, nonché è possibile esercitare allo stesso tempo l'opzione per l'assoggettamento a IVA, tramite un'apposita dichiarazione (Provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate del ). La registrazione di tali contratti e il relativo pagamento dell'imposta di registro dovuta, nonché l'esercizio dell'eventuale opzione per il regime di imponibilità all'iva, va effettuata a decorrere dal 1 novembre e non oltre il 30 novembre 2006, per via telematica, secondo le disposizioni e con le modalità tecniche di trasmissione di cui al decreto dirigenziale del (l'obbligo di registrazione in via telematica non sussiste per le persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni). La registrazione può essere effettuata con la trasmissione dei soli dati del contratto senza allegarlo. L'imposta di registro è dovuta sul corrispettivo determinato per l'intera durata residua del contratto a decorrere dal , e può essere assolta in un'unica soluzione oppure annualmente sull'ammontare relativo a ogni annualità. Qualora nel contratto sia stabilito un corrispettivo determinato solo in parte, l'imposta dovuta per la parte variabile del canone deve essere versata entro venti giorni dalla definitiva determinazione della stessa, con il codice tributo 116T, appositamente istituito con la risoluzione n. 119/E del Disponibile il software gratuito dell Agenzia delle Entrate E' ora disponibile sul sito dell'agenzia delle Entrate la versione del software relativo ai contratti di locazione per Windows e Macintosh, che consente anche la registrazione dei contratti di locazione in corso di esecuzione al , che non erano stati registrati giacché erano imponibili ai fini Iva, e parimenti consente di assolvere la relativa imposta di registro dovuta. Inoltre, mediante tale software è possibile esercitare l'opzione per l'assoggettamento a Iva. La versione del software, aggiornata con le novità normative introdotte (come evidenziato dal Notiziario telematico dell Agenzia delle Entrate del ), contiene

2 alcune nuove tipologie di contratti precedentemente non disponibili perché non soggette a registrazione obbligatoria. All'inizio, occorre scegliere se si intende predisporre un contratto o una richiesta di pagamento per un'annualità successiva. Nel caso di prima registrazione si utilizza il tipo di contratto da registrare già proposto in precedenza, mentre adesso nel software l Agenzia delle Entrate ha inserito le seguenti sette nuove tipologie di contratto: Leasing di immobile abitativo Leasing di immobile strumentale Leasing di immobile strumentale con esercizio dell opzione per l assoggettamento all IVA Leasing di altro tipo Locazione di fabbricato abitativo effettuata da costruttore Locazione di immobile strumentale Locazione di immobile strumentale con esercizio dell opzione per l assoggettamento all IVA LA LOCAZIONE (anche finanziaria) DEGLI IMMOBILI LOCATORE TIPOLOGIA DEGLI IMMOBILI CONDUTTORE IVA REGISTRO Terreni ed aziende agricole Aree non edificabili Chiunque Esente 2% Tutti i soggetti IVA (imprese, esercenti arti e professioni) Fabbricati strumentali per natura Conduttori non soggetti IVA Conduttori soggetti IVA con attività a detrazione pari o < 25% 20% 1% Esente 1% Fabbricati ad uso abitazione Altri conduttori soggetti IVA Chiunque 20 % su opzione del locatore Esente 1% 2%

3 Utilizzo del software Come previsto dal Provvedimento del , sulla base della scelta iniziale effettuata nel programma il testo del contratto o la dichiarazione da inviare in via telematica sono predisposti attribuendo la corretta imposta, mentre sulla base delle date di inizio e fine del contratto, nonché della scelta di versare l'imposta annualmente o in un'unica soluzione, il software effettua le eventuali riduzioni. Ecco di seguito, un esempio (1) di calcolo effettuato su un contratto per locazione di immobile strumentale già in vigore al , inviato per l'intera durata, di durata superiore a due anni e per il quale il periodo residuo supera i dodici mesi, il cui canone sia dichiarato in In questo caso, il programma calcola l'imposta di registro dell'1% per il periodo a partire dal 4 luglio fino alla fine del contratto, applicando la riduzione prevista, anch'essa calcolata in modo parziale sul 2006 e per intero sugli altri anni: (1) di Vincenzo Paolino e Lucia Rinaldi

4 Canone annuale Imposta dovuta per una annualità = Imposta dovuta per 3 annualità piene = Imposta dovuta per la parte restante della 1^ annualità = 583 Totale = euro - riduzione di 160 (1,25% per 3 anni e 0,73% per il 1 anno) = I software dell Agenzia delle Entrate usualmente sono esaustivi, in particolare questo in automatico calcola l'imposta di registro dovuta e applica l'imposta di bollo. Indi, tali importi sono riportati nella richiesta di addebito che ne scaturisce e per la quale verranno richieste le coordinate bancarie in fase di predisposizione del file per la trasmissione (prepara file o autentica). Prima di effettuare questa operazione, è necessario attivare la funzione Dati per la registrazione e immettere il codice ufficio e i codici fiscali relativi al soggetto richiedente la registrazione (obbligatoriamente una delle parti) e al soggetto (cliente o intermediario) sul cui conto viene richiesto l'addebito delle somme da versare. Occorre, quindi, selezionare i contratti da inserire nel file Xml (se più di uno, in tutti quelli selezionati dovrà figurare come parte del contratto il soggetto inserito come soggetto richiedente la registrazione) e dare un nome allo stesso file, poi salvato, di default, nel percorso C:\UnicoOnLine\arc Per i file dei contratti è infine obbligatorio il controllo. Per tale fine vanno installati i moduli LOC00430.exe, per la registrazione dei contratti, e RIN00140.exe, per i pagamenti successivi. Per i contratti occorre anche copiare FileContratti.dtd nella cartella dove viene creato il file Xml che descrive la struttura del contratto e permette di verificare la presenza degli elementi obbligatori e la rispondenza ai formati previsti e ai valori ammessi per tutti gli elementi, nonché la lunghezza prevista per ognuno. La sua assenza provoca l'interruzione della preparazione del file Pagamenti successivi Infine, sono state inseriti, nelle gestioni dei pagamenti, i conguagli d'imposta da calcolare per i canoni determinati successivamente alla registrazione. Inoltre, è ora possibile scegliere l'oggetto della locazione, dalla lista proposta, che può essere leggermente diversa a seconda che si tratti di pagamenti di annualità successive, proroghe, cessioni o conguagli d'imposta. Lo stesso non è previsto per le risoluzioni. Novembre 2006 Vincenzo D Andò

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