RELAZIONE ILLUSTRATIVA DEL PROGRAMMA DI RECUPERO URBANO

Transcript

1 RELAZIONE ILLUSTRATIVA DEL PROGRAMMA DI RECUPERO URBANO SOMMARIO 1. L AMBITO TERRITORIALE DEL PROGRAMMA DI RECUPERO URBANO 2. IL QUADRO URBANISTICO-NORMATIVO DI RIFERIMENTO 3. LE ORIGINI DELLA PROPOSTA DI PROGRAMMA DI RECUPERO URBANO 4. ASSETTO PROPRIETARIO E DISPONIBILITÀ DELLE AREE 5. GLI INTERVENTI PREVISTI 6. LE MODALITÀ DI ATTUAZIONE DEL PROGRAMMA DI RECUPERO URBANO 7. LA CONVENZIONE AI SENSI DELL ART. 63 DELLA L.R. 61/ QUADRO ECONOMICO SINTETICO DEL PROGRAMMA DI RECUPERO URBANO 9. IPOTESI FINANZIARIA E TEMPI DI ATTUAZIONE 10. VALUTAZIONE COSTI/BENEFICI DEI SOGGETTI ATTUATORI PRIVATI E DEL- LA PARTE PUBBLICA Allegato: DICHIARAZIONE DI ASSENSO IRREVOCABILE E DI DISPONIBILITÀ A PARTECIPARE ALL ATTUAZIONE DEL PROGRAMMA DI RECUPERO UR- BANO

2 1. L ambito territoriale del Programma di recupero urbano L ambito territoriale interessato dalla proposta di Programma di recupero urbano ex art. 11 legge 493/1993 (P.R.U.) riguarda un area di Mestre, compresa fra via Torino, a nord, il tratto di Corso del Popolo che sale verso Rampa Cavalcavia ed un fabbricato in linea alto dieci piani, ad ovest, alcuni magazzini e scoperti nonché un fabbricato residenziale di quattro piani comprendente sedici alloggi verso via Ca Marcello, a sud, ed infine altre aree ed immobili residenziali e produttivi di proprietà diverse, ad est. L area ospitava, per quasi l intera sua superficie, il deposito di automezzi ed alcuni immobili adibiti ad uffici e servizi di supporto dell A.C.T.V., l Azienda Consortile dei Trasporti di Venezia, immobili di proprietà della S.V.E.T. S.p.A. da poco dismessi e trasferiti in area idonea, lungo la S.S. 14 bis di via Martiri della Libertà. Si tratta nel suo complesso di un area che assolveva una funzione impropria, considerando che essa si colloca in un contesto urbano residenziale con caratteristiche semicentrali, rappresentato dal Corso del Popolo e all inizio della fascia gravitante su via Torino, da tempo caratterizzatasi come area commerciale e direzionale, sulla quale si sono sviluppate negli ultimi anni e si stanno tuttora sviluppando, in relazione alle recenti scelte di piano, funzioni di maggior prestigio e qualità urbana ed ipotesi di interventi viabilistici intesi ad alleggerire il carico sugli unici sbocchi viari attualmente rappresentati dall incrocio di Corso del Popolo e da via Ca Marcello/viale Stazione. Anche lungo via Ca Marcello le scelte di piano recentemente compiute dall Amministrazione Comunale prevedono un adeguamento della sede viaria, con la contemporanea ristrutturazione dei fronti edilizi oggi fortemente degradati, nonché l ipotesi di scavo di un nuovo canale che, partendo da S. Giuliano, dovrebbe concludersi, proprio a sud dell area del P.R.U., con una darsena. Nonostante gli attuali problemi legati alla viabilità, per i quali si prefigurano nuove soluzioni, il livello dei servizi di tipo urbano e quartierale e delle reti tecnologiche di cui è dotata l area, tenuto conto anche del recente adeguamento del collettore fognario di via Torino e dell imminente rifacimento dei marciapiedi con un tratto della nuova pista ciclabile, è attualmente buono ed appare adeguato al nuovo carico insediativo previsto dal programma. Nel P.R.U. sono stati inserite anche piccole aree, di proprietà della ditta Bertoldi, attualmente occupate da box precari adibiti a garage al servizio del fabbricato in linea prospiciente Corso del Popolo, che verrebbero demoliti e ricollocati in locali interrati stabili. Nel P.R.U. non è inclusa un area ad est, di proprietà della medesima S.V.E.T. S.p.A., destinata dallo strumento urbanistico generale vigente e dalla Variante adottata in parte ad attività produttive, direzionali, commerciali e di servizio, ed in parte ad area di verde attrezzato (già esistente), direttamente accessibile dalla nuova viabilità di progetto e quindi atta a migliorare ulteriormente lo standard di spazi ad uso pubblico fruibili dal nuovo insediamento. L obiettivo principale della proposta di P.R.U. qui presentata è quindi quello di affiancare gli interventi infrastrutturali avviati, intervenendo tempestivamente per la riqualificazione di quest area, fornendo indicazioni per attuare il ridisegno urbanistico e l inserimento della stessa in un ambito nel quale si profilano ristrutturazioni complesse (che interessano in particolare la zona dell attuale stazione FS e del Cavalcavia e puntano alla ricucitura dell attuale cesura fra Mestre e Marghera), mediante un intervento di riconversione residenziale e di riqualificazione degli spazi pubblici e dei servizi ed attrezzature a scala urbana, che costituisca un tassello del progetto complessivo ed eviti un utilizzo improprio dell area dismessa. Il P.R.U. comprende, quale parte integrante, i relativi elaborati grafici, normativi ed illustrativi. Va tuttavia evidenziato che l ambito coperto da questi elaborati interessa, per le ragioni che di seguito vengono esposte, un perimetro più esteso di quello del P.R.U., per comprendere l intera Z.T.O. B 1

3 sottozona B/RU n. 9, così come individuata dalla V.P.R.G. adottata dal Consiglio Comunale con deliberazione del 25 gennaio 1999, n. 16, e due piccole porzioni della contigua Z.T.O. B sottozona B1. Mancando tuttavia allo stato attuale, per una parte di questo ambito più vasto, il presupposto della totale disponibilità delle aree e degli immobili interessati, espressamente richiesto dall art. 5 della L.R. 23/1999 per l applicabilità delle procedure di approvazione previste dalla legge medesima, i suddetti elaborati non possono, in questa prima fase, costituire nella loro interezza oggetto di approvazione contestuale al P.R.U., ai sensi della L.R. 23/1999, se non per le sole parti espressamente individuate negli elaborati grafici come interne al perimetro del P.R.U. medesimo, in quanto queste, presentando il su richiamato requisito, possono legittimamente rientrarvi. Gli stessi elaborati, per le parti attualmente escluse dal perimetro del P.R.U., possono comunque essere recepiti ed approvati dall Amministrazione Comunale con valore indicativo e di orientamento, e pertanto assunti con funzione di riferimento dimensionale, progettuale e normativo per la formazione di eventuali ulteriori programmi di intervento riguardanti i rimanenti ambiti oppure, allorché venga definitivamente approvata la V.P.R.G. attualmente solo adottata, di strumenti urbanistici attuativi ad essa conformi, da approvare con le idonee procedure di legge. Quanto sopra esposto viene recepito a premessa della Relazione del progetto generale di ristrutturazione urbanistica e subordina i limiti di prescrittività delle Norme tecniche di attuazione che lo accompagnano. Le ragioni per cui si è ritenuto opportuno considerare per la redazione del progetto di ristrutturazione urbanistica l ambito esteso, sopra indicato, sono diverse. Innanzi tutto, perché le ipotesi urbanistiche su cui si fonda questo P.R.U. rappresentano uno stralcio anticipatore delle destinazioni e dei parametri di dimensionamento complessivamente stabiliti per la Z.T.O. B/RU n. 9 dalla V.P.R.G. adottata. Inoltre, per l utilità di individuare fin d ora alcune coordinate progettuali unitarie per la definizione degli interventi che potranno, attraverso stralci successivi, completare la riqualificazione dell intero ambito. Infine, per la necessità di riferirsi ad un quadro generale per la corretta individuazione delle quote di edificazione spettanti ai diversi proprietari, in misura dell edificabilità totale prevista e del valore catastale delle singole quote di proprietà, nonché per la determinazione pro quota degli oneri a carico dei soggetti attuatori - attuali e potenziali - per l integrale realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria previste dal progetto generale di ristrutturazione urbanistica. 2. Il quadro urbanistico-normativo di riferimento Il P.R.U. comporta variazioni rispetto alle prescrizioni e alle destinazioni di zona del P.R.G. vigente, così come ultimamente modificato dalla Variante per la terraferma ( variante per la residenza ) adottata con deliberazione del Consiglio Comunale del gennaio 1995, n. 5, successive controdeduzioni alle osservazioni con deliberazione del Consiglio Comunale del 3 giugno 1996, n. 96, e definitiva approvazione della Giunta Regionale del Veneto con deliberazione del 23 febbraio 1998, n Esso ancora classifica la quasi totalità dell ambito interessato - nonostante il venir meno della passata funzione - quale Z.T.O. F13/AS n. 5 impianti speciali/attrezzature pubbliche e private. La piccola area a nord del fabbricato prospiciente Corso del Popolo, che accoglie attualmente i box precari adibiti a garages di prevista demolizione e sostituzione, rientra invece in una Z.T.O. B sottozona B1. Le destinazioni del P.R.G. vigente appaiono di fatto superate nei fatti (trasferimento degli impianti) e dalla adozione della nuova V.P.R.G. Il P.R.U. recepisce pertanto, in misura pressoché generalizzata, le previsioni della Variante di P.R.G. adottata dal Consiglio Comunale con deliberazione del 25 gennaio 1999, n. 16, rientrando pressoché interamente nella Z.T.O. B sottozona B/RU n. 9 di ristrutturazione urbanistica, nella 2

4 quale sono previsti, contestualmente ad una consistente dotazione di spazi ed attrezzature di uso pubblico, l insediamento di circa 400 nuovi abitanti e la localizzazione di attività private di tipo commerciale, direzionale e di servizi. Rimane invece la classificazione quale Z.T.O. B sottozona B1 della piccola porzione di area sopra menzionata. Facendo riferimento allo strumento urbanistico generale adottato ma non a quello vigente, il P.R.U. comporta variante urbanistica e può pertanto essere approvato mediante il ricorso a procedure e strumenti, previsti dalla attuale legislazione statale e regionale, che consentono, a fronte di determinati requisiti e finalità dei programmi di intervento proposti, una approvazione con procedura più snella, con effetto dell entrata in vigore di strumenti attuativi anche in variante dello strumento generale. L obiettivo è quello di comprimere i tempi rispetto ad una gestione tradizionale per fasi successive che porta inevitabilmente ad un allungamento del tempo intercorrente tra il momento della pianificazione generale e il momento di attuazione delle scelte, allungamento che, nel nostro caso, potrebbe dar luogo a interventi impropri e frammentari nell area dismessa. Si tratta infatti di anticipare con il P.R.U., nei modi consentiti dalla legislazione vigente in considerazione delle finalità del programma e della valutazione dei benefici pubblici derivanti (nello specifico mediante le procedure della legge regionale 1 giugno 1999, n. 23), l operatività di scelte che l Amministrazione Comunale, per espressa volontà politica tradotta in atto deliberativo del Consiglio comunale, ha già compiuto. Il P.R.U. proposto risponde inoltre alle finalità generali, descritte all art. 1 della legge regionale sopra citata, della riqualificazione urbanistica attraverso il riordino degli insediamenti esistenti e il ripristino della qualità ambientale anche attraverso l ammodernamento delle urbanizzazioni primarie e secondarie e dell arredo urbano, ovvero il riuso di aree dismesse, degradate, inutilizzate, a forte polarizzazione urbana, anche mediante il completamento dell edificato. 3. Le origini della proposta di Programma di recupero urbano La Giunta Regionale del Veneto, con deliberazione del 21 dicembre 1998, n. 4882, ha approvato un bando di concorso pubblico per la localizzazione e l individuazione dei soggetti attuatori di Programmi Integrati ex art. 16 legge 179/92 e di Programmi di Recupero Urbano ex art. 11 legge 493/1993, fissando al 31 maggio 1999 il termine ultimo di presentazione delle domande di finanziamento. In occasione di detto bando, la Giunta Comunale, con deliberazione del 18 febbraio 1999, n. 233, ha approvato un avviso pubblico per la selezione e la graduatoria, in ordine di preferenza sulla base delle condizioni aggiuntive di offerta, delle proposte presentate da soggetti privati interessati a partecipare a Programmi Integrati ex art. 16 legge 179/1992 e Programmi di Recupero Urbano ex art. 11 legge 493/1993, sollecitando in particolare proposte riguardanti aree e fabbricati non più utilizzati da attività dismesse o di prevista dismissione e prevedendo per la loro approvazione, ove comportassero variante rispetto allo strumento urbanistico generale vigente e sussistendo il presupposto delle convenienze pubbliche, il ricorso alle procedure semplificate previste dalle leggi statali e regionali. A risposta di detto avviso, la S.V.E.T. S.p.A. ha trasmesso in data 12 marzo 1999, prot , una proposta di P.R.U., che anticipava le previsioni della V.P.R.G. adottata dal Consiglio Comunale con deliberazione del 25 gennaio 1999, n. 16, comprendente l area gravitante su via Torino, detenuta in proprietà, adibita a deposito di mezzi A.C.T.V. e di prossima dismissione. La Commissione per la valutazione delle proposte, nominata in conformità all art. 17 dello Statuto comunale e riunitasi in data 8 aprile 1999, ha formulato la selezione e la graduatoria delle offerte 3

5 pervenute, collocando tra le prime posizioni la proposta di P.R.U. presentata dalla S.V.E.T. S.p.A., ritenuta ammissibile e recante condizioni aggiuntive di offerta di particolare interesse per l Amministrazione Comunale, con specifica considerazione per la promessa cessione da parte della parte attuatrice di tutte le aree per le urbanizzazioni primarie e secondarie, in misura eccedente rispetto agli standard stabiliti, la realizzazione a propria cura e spese delle relative opere, per una stima di valore ampiamente superiore al calcolo degli oneri tabellari di urbanizzazione primaria e secondaria stabiliti, nonché l offerta di una quota di alloggi in regime convenzionato. Con deliberazione del 26 maggio 1999, n. 811, la Giunta Comunale ha approvato la selezione e la graduatoria come sopra formulata, disponendo comunque il successivo sviluppo di proposte ritenute valide ed interessanti per l Amministrazione Comunale che tuttavia, considerata la limitatezza delle risorse stanziate dal bando regionale, non si fosse ritenuto per il momento di inoltrare per la richiesta di contributo regionale. E nel frattempo entrata in vigore la legge regionale 1 giugno 1999, n. 23, Programmi integrati di riqualificazione urbanistica edilizia ed ambientale in attuazione dell articolo 16 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, applicabile, ai sensi dell art. 8 della legge, anche ai Programmi di recupero urbano di cui all articolo 11 della legge 4 dicembre 1993, n. 493, la quale disciplina la formazione e l attuazione di detti programmi, stabilendone le finalità, le caratteristiche, gli ambiti ed interventi ammessi, i proponenti e i contenuti, nonché le procedure di formazione ed approvazione, anche nel caso in cui essi comportino variazioni allo strumento urbanistico generale vigente. In tale contesto, la S.V.E.T. S.p.A. si è fatta promotrice di una prima ipotesi progettuale per l intera B/RU n. 9, ed ha successivamente redatto, in conformità alle disposizioni della L.R. 23/1999, la presente proposta di P.R.U. sulle aree già disponibili. Si rinvia agli altri elaborati allegati al P.R.U., per quanto riguarda le analisi e prescrizioni delle tavole grafiche, le norme tecniche di attuazione, la relazione sulle scelte progettuali e sul dimensionamento generale, e lo schema di convenzione. 4. Assetto proprietario e disponibilità delle aree La superficie territoriale (St) complessivamente interessata dagli elaborati del progetto di ristrutturazione urbanistica che rappresentano la proposta di riqualificazione dell intero ambito fra via Torino, Rampa Cavalcavia e via Ca Marcello, come risultante dalle tavole grafiche di inquadramento, e corrispondente, con limitate modifiche di perimetro, alla Z.T.O. B sottozona B/RU n. 9 e a due porzioni della contigua Z.T.O. B sottozona B1, così come individuate dalla V.P.R.G. adottata dal Consiglio Comunale con deliberazione del 25 gennaio 1999, n. 16, è di mq , sulla base dei rilievi effettuati. La corrispondente superficie catastalmente censita risulta pari a complessivi mq , come si ricava dall elenco catastale contenuto negli stessi elaborati e sintetizzato nel prospetto appresso riportato, il quale indica altresì la percentuale in valore catastale rappresentata da ciascuno dei soggetti proprietari. Il P.R.U. presuppone infatti, come precedentemente enunciato, l attribuzione a tutti i proprietari di aree ed immobili compresi nell intero ambito del progetto di ristrutturazione urbanistica - o agli a- venti causa per subentro nel titolo di proprietà - di una quota virtuale della capacità edificatoria totale prevista nella Z.T.O. B sottozona B/RU n. 9, con relative destinazioni e vincoli, secondo una ripartizione proporzionale alle quote di valore catastale rispettivamente rappresentate nell intero ambito. Con lo stesso criterio è ipotizzata l assunzione dei costi effettivi di realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria da parte dei soggetti attuatori delle singole quote di edificazione, in proporzione agli oneri tabellari (teorici) calcolati sulla base delle quantità e delle destinazioni rispettivamente edificate. 4

6 PROSPETTO DELLE QUOTE DI PROPRIETA SULLA BASE DEI VALORI CATASTALI TITOLARE REDDITO DO- MINICALE O RENDITA SUPERFICIE INTERESSATA SU TOT. PARTITA QUOTA DI PARTITA INTERESSATA COEFFICIENTE DI CATEGORIA CA- TASTALE VALORE CATASTALE AT- TUALE PERCENTUALE CA- TASTALE RAPPRESENTATA L , ,50 L ,0189% L , ,50 L ,7024% SVET L mq / , ,50 L ,7213% L , ,50 L ,7677% L , ,50 L ,9830% Giulietta snc L mq / , ,50 L ,7507% L , ,00 L ,2827% L , ,00 L ,2392% L , ,00 L ,1740% L , ,00 L ,2501% L , ,00 L ,8976% L , ,00 L ,8976% L , ,00 L ,8976% L , ,00 L ,2610% L , ,00 L ,1957% L , ,00 L ,2827% 16 alloggi L mq / , ,00 L ,9858% L , ,00 L ,1781% L , ,00 L ,1781% L , ,00 L ,1781% L , ,00 L ,1781% L , ,00 L ,1781% L , ,00 L ,2375% Bertoldi L mq / , ,00 L ,5422% Totale valori e superfici catastali mq / ,9977 L ,0000% 5

7 Rispetto agli elaborati che costituiscono la proposta di progetto di ristrutturazione urbanistica per l intero ambito, il perimetro del P.R.U. comprende, sulla base della attuale ed effettiva disponibilità delle aree e degli immobili richiesta dall art. 5 della citata legge regionale 1 giugno 1999, n. 23, per l applicabilità delle derivanti procedure, le sole U.M.I. n 1, 2, 3, 4, 5, la piazza pedonale e la nuova viabilità carrabile ad est con sistemazioni connesse (URB n 1), per una superficie complessiva di mq , dei quali mq di proprietà della S.V.E.T. S.p.A., mq. 618 di proprietà della ditta Bertoldi, oltre a mq. 282 di aree pubbliche di viabilità esistente. Le tavole grafiche e la relazione del progetto generale di ristrutturazione urbanistica riportano l estratto della mappa e dei dati catastali, per cui si rimanda ad essi per ogni verifica relativa alla proprietà delle aree e degli immobili inclusi sia nell ambito complessivo del progetto di ristrutturazione urbanistica, sia nello stralcio interessato dal P.R.U. La società SVET S.p.A. rappresenta la proprietà principale dell intera area di progetto, detenendo una quota di proprietà del 79,47% in termini di superficie, pari al 69,72% del valore catastale degli immobili. Il riferimento catastale più recente è rilevabile alla partita n intestata alla ditta Soc. Veneta Esercizio Trasporti S.V.E.T. S.p.A., corrispondente nel N.C.E.U. alla Sez. Mestre, Fg. 18, mappali 211 sub 1 e sub 2, e 434 sub 1 e sub 2, di provenienza da ente urbano a partita 1 già censito nel N.C.T., Sez. Mestre, Fg. 18, mappale 211, con superficie catastale totale di proprietà pari a mq , dei quali mq sono stati inclusi nel progetto generale di ristrutturazione urbanistica. La stessa SVET S.p.A. conferisce all interno del P.R.U. aree per mq , costituite dai mappali 211 sub 1 e sub 2 (porzione), e 434 sub 1 e sub 2 (porzione), che rappresentano quindi l 89,27% del totale delle aree di sua proprietà incluse nel perimetro del progetto di ristrutturazione urbanistica. Come già ricordato all inizio, il P.R.U. non comprende un area prossima ad est, di proprietà della medesima S.V.E.T. S.p.A., di complessivi mq , corrispondente N.C.T., Sez. Mestre, Fg. 18, al mappale 1865, ed al N.C.E.U., Sez. Mestre, Fg. 18, mappale 1864, che pertanto conserva le destinazioni previste dallo strumento urbanistico generale vigente, e confermate da quello adottato, in parte (St di mq. 926) per attività produttive, direzionali, commerciali e di servizio, ed in parte (St di mq ) per il mantenimento dell area a verde esistente. La ditta Bertoldi detiene all interno dell intera area di progetto una quota di proprietà dello 2,81% in termini di superficie, pari al 4,54% del valore catastale degli immobili. Il riferimento catastale è rilevabile alla partita n , intestata alla ditta Bertoldi Sergio, corrispondente nel N.C.E.U., Sez. Mestre, Fg. 18, ai mappali 2034 sub 2, sub 3, sub 4, sub 5, sub 6, sub 7, sub 8, sub 9, sub 10, sub 11, sub 12, sub 13, sub 14, sub 15, ed ai mappali 2035 sub 2, sub 3, sub 4, sub 5, sub 6, sub 7, sub 8, sub 9, sub 10, con superficie catastale totale pari a mq. 1028, tutti inclusi nel progetto generale di ristrutturazione urbanistica. La stessa ditta Bertoldi conferisce all interno del P.R.U. aree per mq. 618, costituite dai suindicati mappali 2034 sub 2, sub 3, sub 4, sub 5, sub 6, sub 7, sub 8, sub 9, sub 10, sub 11, sub 12, sub 13, sub 14, sub 15, che rappresentano quindi il 60,12% del totale delle aree di sua proprietà incluse nel perimetro del progetto di ristrutturazione urbanistica. Sulla base del valore catastale delle aree e degli immobili conferiti all interno del P.R.U. rispetto al valore catastale totale delle aree e degli immobili inclusi nel progetto complessivo di ristrutturazione urbanistica, la quota massima di edificazione che può essere attribuita al P.R.U. medesimo corrisponde al 64,97% dell edificabilità totale indicata per l intera area del progetto di ristrutturazione urbanistica, pari a circa mq di superficie lorda di pavimento (Sp), risultante dalla somma di quella di competenza della SVET S.p.A. in questo primo stralcio (l 89,27% del 69,72% spettante sulla base del progetto complessivo, cioè il 62,24% dell edificabilità totale da esso prevista), e da 6

8 quella di competenza della ditta Bertoldi in questa fase (il 60,12% del 4,54% spettante sulla base del progetto complessivo, cioè il 2,73% dell edificabilità totale da esso prevista). Per una migliore funzionalità e qualità edilizia del complesso, si è inoltre ritenuto opportuno trasporre all interno del P.R.U. la quota assai contenuta di edificabilità ricavabile attraverso la demolizione dei box precari esistenti, adibiti a garages, che insistono sul lotto a sud del fabbricato prospiciente Corso del Popolo, sui mappali 2035 sub 2, sub 3, sub 4, sub 5, sub 6, sub 7, sub 8, sub 9, sub 10, esterni al perimetro del presente programma, di proprietà della su richiamata ditta Bertoldi, contestualmente apponendo vincolo di pertinenza, comportante inedificabilità, sul lotto medesimo, da trascrivere in convenzione. Tale quota aggiuntiva di edificabilità, calcolata pari a mq. 700 di superficie lorda di pavimento (Sp), consente la integrale realizzazione del nuovo corpo a nord, in adiacenza del medesimo fabbricato, portando in definitiva a mq di Sp l edificabilità complessiva all interno del P.R.U. 5. Gli interventi previsti Il P.R.U. prevede, nel rispetto dei valori sopra indicati ed in conformità alle previsioni e alle prescrizioni degli elaborati di progetto, la realizzazione da parte dei soggetti attuatori, su un area avente - come sopra indicato - una superficie territoriale complessiva di mq , dei seguenti interventi di ristrutturazione urbanistica: a) demolizione di tutte le costruzioni e manufatti (tettoie, volumi tecnici, ecc.) che attualmente insistono sulle aree comprese nel P.R.U.; b) nuova costruzione di edilizia con destinazione residenziale per la vendita a libero mercato, per una superficie lorda di pavimento (Sp) max. di mq , misurata con i criteri di cui all art. 4 punto delle N.T.G.A. della Variante di P.R.G. adottata dal Consiglio Comunale con deliberazione del 25 gennaio 1999, n. 16; c) nuova costruzione di edilizia con destinazione residenziale da convenzionare ai sensi della legge 10/1977, per una superficie lorda di pavimento (Sp) min. di mq , corrispondente al 19% circa della Sp residenziale totale realizzabile, misurata con i criteri di cui all art. 4 punto delle N.T.G.A. della Variante di P.R.G. adottata dal Consiglio Comunale con deliberazione del 25 gennaio 1999, n. 16; d) nuova costruzione di edilizia con destinazione commerciale e direzionale per la vendita a libero mercato, per una superficie lorda di pavimento (Sp) max. di mq , misurata con i criteri di cui all art. 4 punto delle N.T.G.A. della Variante di P.R.G. adottata dal Consiglio Comunale con deliberazione del 25 gennaio 1999, n. 16; e) realizzazione di locali di parcheggio privati e privati ad uso pubblico, in sede interrata o seminterrata, a servizio dell insediamento residenziale e commerciale-direzionale, per una superficie complessiva min. di mq , come stabilito dalle Norme tecniche di attuazione. Contestualmente il P.R.U. prevede l obbligo da parte dei soggetti privati medesimi di cedere a titolo gratuito all Amministrazione Comunale tutte le aree destinate ad urbanizzazione primaria e secondaria, previa realizzazione a propria cura e spese delle relative opere in esse previste. Le opere di urbanizzazione primaria a carico dei soggetti attuatori privati comprendono: a) realizzazione della nuova viabilità di distribuzione, per mq di superficie carrabile; b) realizzazione o rifacimento di marciapiedi, spazi pedonali e percorsi alberati, comprese aree verdi, arredo ed illuminazione pubblica, per mq ; 7

9 c) realizzazione di parcheggi di superficie per una superficie min. di mq. 389 e di parcheggi interrati sotto la piazza, per una superficie min. di mq ; d) realizzazione e connessione alle reti principali esistenti delle nuove reti di sottoservizi e degli annessi impianti tecnologici a servizio degli insediamenti, comprendenti la rete fognaria di smaltimento acque nere, la rete fognaria di smaltimento acque meteoriche, la rete e le cabine e- lettriche, la rete di approvvigionamento idrico, la rete per il gas-metano, la rete telefonica, nonché la rete e gli apparecchi di illuminazione pubblica sull intera area di programma. Le opere di urbanizzazione secondaria a carico dei soggetti attuatori privati comprendono: a) realizzazione della piazza pedonale pavimentata, per una superficie complessiva di mq (di cui mq in copertura ai parcheggi pubblici interrati), comprese le aree verdi con piantumazione di alberature di alto fusto, gli elementi di arredo e l illuminazione pubblica; La esecuzione delle opere, ove di competenza di più soggetti, verrà realizzata mediante la costituzione di apposito consorzio per le urbanizzazioni (consorzio aperto, in quanto potrà associare in fasi successive i soggetti attuatori dei futuri interventi), con responsabilità solidale di tutti i soggetti attuatori: a detto consorzio pertanto verranno lasciate in temporanea disponibilità da parte dell Amministrazione Comunale le aree interessate dalle opere, anche se già acquisite al patrimonio pubblico, fatta salva la definitiva consegna all Amministrazione Comunale delle aree e delle opere connesse, previamente ultimate e collaudate. Modalità di approvazione del progetto delle urbanizzazioni e di attestazione dei costi a scomputo degli oneri, tempi di realizzazione e consegna delle stesse e delle relative aree, garanzie di carattere finanziario e sanzioni in caso di inadempimento degli obblighi assunti, sono descritti nello schema di convenzione allegata al programma, redatta ai sensi dell art. 63 della L.R. 61/1985. Il P.R.U. prevede inoltre l assoggettamento a servitù permanente di uso pubblico dei porticati, dei passaggi pedonali pubblici e di altri spazi ricavati su aree pertinenziali private, secondo le indicazioni degli elaborati grafici, per una superficie complessiva min. di mq , fatta salva la precisa individuazione in sede di progettazione edilizia. 6. Le modalità di attuazione del Programma di recupero urbano Gli interventi previsti dal P.R.U. sono quelli descritti negli elaborati grafici allegati, che ne costituisce parte integrante, e ne supportano la prevista efficacia di strumento urbanistico attuativo per il relativo ambito, mentre hanno valore solamente indicativo e di orientamento per le parti escluse da detto ambito. Il progetto complessivo di ristrutturazione urbanistica si articola in sette Unità Minime di Intervento (U.M.I.) e due aree di urbanizzazioni (URB), delle quali cinque U.M.I. e una URB, come già evidenziato, e cioè le U.M.I. n 1, 2, 3, 4, 5, e la URB n 1, rientrano nel presente P.R.U. A ciascuna U.M.I. fa capo la prescrizione di progettazione unitaria, i fondamentali parametri urbanistici e le parti specificatamente dedicate delle Norme tecniche di attuazione. Le cinque Unità Minime di Intervento (U.M.I.) incluse nel P.R.U. prevedono in realtà - sulla base degli elaborati di progetto - la edificazione di una superficie lorda di pavimento (Sp) complessiva di mq (mq residenziali, di cui mq in regime convenzionato, e mq per attività connesse), eccedenti per mq sui limiti di edificabilità precedentemente indicati nell ambito del P.R.U. Questa Sp eccedente (corrispondente ai tre edifici a blocco della U.M.I. n 5) non sarà infatti realizzata a solo seguito dell approvazione del presente P.R.U. bensì, in considerazione della ripartizione delle quote edificabili di cui al punto 4, verrà di fatto a costituire - a termini di convenzione - una 8

10 riserva, già localizzata ma temporaneamente congelata, in attesa di completare la ristrutturazione urbanistica dell intero ambito (in sostanza, affrontando la fascia a sud verso via Ca Marcello), e quindi di definire le modalità di partecipazione futura dei relativi proprietari. Tra questi rientra la stessa SVET S.p.A., le cui aree residue detenute in proprietà, che non vengono impegnate, ai fini del calcolo della quota edificabile di competenza, nell attuale P.R.U., come già evidenziato al punto 4 (in questa prima fase, per la funzionalità dello stralcio programmato, sarà comunque prevista in convenzione una servitù pubblica di transito pedonale sulle medesime per assicurare il collegamento con via Ca Marcello), risulterebbero produttive, con il completamento della ristrutturazione urbanistica dell ambito attualmente escluso dal P.R.U. e loro conferimento per le destinazioni previste dal progetto generale, di una ulteriore capacità edificatoria pari a circa mq di Sp: questa potrebbe venire localizzata, in tutto o in parte, o all interno delle U.M.I. n 6 e 7 non incluse nell attuale P.R.U. Tuttavia, qualora non sia dato corso all approvazione dei necessari strumenti attuativi per l ambito residuo o in caso di persistente inerzia degli altri proprietari, la suddetta capacità edificatoria attribuibile alla SVET S.p.A. potrebbe trovare completa soluzione proprio nei tre blocchi di riserva della U.M.I. n 6, previa applicazione di vincolo di pertinenza, comportante inedificabilità, sulle aree di proprietà esterne all attuale P.R.U. Appare opportuno rilevare che, ai fini della concreta gestione del programma, la suddetta ripartizione teorica potrà dar luogo ad accordi, affidamenti, trasferimenti di proprietà, contratti di permuta, ecc., che potranno modificare - nel rispetto dei criteri adottati e delle obbligazioni prestabilite - il quadro finale delle quote attribuite ai soggetti proprietari. I soggetti proponenti l attuale P.R.U. si impegnano comunque a realizzare completamente a proprio carico le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, come previste dagli elaborati allegati, e, in caso di trasferimento totale o parziale della proprietà delle aree, a trasferire ai proprietari subentranti le quote edificatorie con le obbligazioni tutte, originariamente enunciate e solidalmente assunte con la sottoscrizione della apposita convenzione di programma. I soggetti attuatori del programma si impegneranno inoltre a ricercare, nel corso di avanzamento del programma, intese con le altre proprietà per il conseguimento delle previsioni generali di riqualificazione dell area, e ad incentivare con specifiche soluzioni la mobilità degli attuali abitanti dei fabbricati da demolire, anche attraverso possibili accordi di permuta o indennizzo. Emerge altresì l opportunità di promuovere, in fase di ulteriore definizione del programma, l armonizzazione di alcune scelte e previsioni contenute nel progetto di ristrutturazione urbanistica con limitati interventi che potrebbero interessare proprietà pubbliche o private limitrofe (allargamento della sede viaria in prossimità dell incrocio di via Torino, riqualificazione della scarpata sulla rampa di Corso del Popolo, interventi di manutenzione straordinaria sugli edifici che confinano ad est e sull edificio alto verso Corso del Popolo, sistemazione congiunta con le proprietà confinanti della piazzola pedonale ipotizzata a livello Cavalcavia, ecc.). Va segnalato infine l attuale attraversamento dell area interessata da parte di una linea elettrica aerea di alta tensione, per la quale è stato recentemente espresso un impegno da parte dell ente gestore (ENEL) alla bonifica dell intera linea, che altrove interessa terreni di proprietà dello stesso ente, in osservanza della legge regionale del 22 ottobre 1999, n. 48, e con costi a proprio carico. 7. La convenzione ai sensi dell art. 63 della L.R. 61/1985 Lo schema di convenzione generale, redatto ai sensi dell art. 63 della legge regionale 27 giugno 1985, n. 61, successive modifiche ed integrazioni, costituisce parte integrante del P.R.U. e ne regola pertanto, fatte salve eventuali ulteriori specificazioni tecniche, l attuazione. 9

11 Esso contiene in particolare, in conformità ai contenuti di cui all art. 4 della legge regionale 1 giugno 1999, n. 23, i rapporti intercorrenti tra il soggetto proponente e il Comune per l attuazione del P.R.U., la definizione degli interventi, la previsione finanziaria con la determinazione delle risorse impegnate e degli oneri a carico della parte attuatrice, la quota di alloggi da convenzionare ai sensi della legge 10/1977, le garanzie fideiussorie, i tempi di realizzazione, la previsione di sanzioni in caso di inadempimento degli obblighi assunti. 8. Quadro economico sintetico del Programma di recupero urbano Seguono due tabelle che riportano: a) il quadro sommario dei costi delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) i principali valori di riferimento della previsione economica e della ripartizione degli oneri; c) il quadro sintetico di previsione economica. Le note che accompagnano il quadro sintetico di previsione economica indicano i parametri di costo assunti e le previsioni per i prezzi di vendita degli immobili costruiti, sia in regime convenzionato che per il libero mercato, facendo riferimento ad una ipotesi temporale sulla stipula delle convenzioni e il ritiro delle concessioni edilizie, l inizio dei lavori e i tempi medi di vendita, ovviamente subordinata ai tempi della approvazione definitiva del programma. PREVENTIVO SOMMARIO DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE INDICAZIONE DEI LAVORI CATEGORIA URBANIZZAZIONI QUANTITÀ DEL P.R.U. IMPORTO PARZIALE A) LAVORI VIABILITÀ CARRABILE P mq MARCIAPIEDI E PERCORSI PEDONALI, AREE VERDI P mq PARCHEGGI PUBBLICI (SUPERF. + INTERR.) P mq ILLUMINAZIONE PUBBLICA P n RETE FOGNARIA ACQUE NERE P m RETE FOGNARIA ACQUE METEORICHE P m RETE APPROVVIGIONAMENTO IDRICO P m RETE GAS-METANO P m CABINE E CANALIZZAZIONI ELETTRICHE P n. 3 + m CANALIZZAZIONI PER CAVI TELEFONICI P m PIAZZA E SPAZI PEDONALI PAVIMENTATI S mq ALBERATURE E ARREDO S a corpo TOTALE IMPORTO LAVORI B) SOMME A DISPOSIZIONE IMPREVISTI 5% IVA SUI LAVORI 10% SPESE TECNICHE 8% IVA SU SPESE TECNICHE 20% TOTALE SOMME A DISPOSIZIONE COSTO COMPLESSIVO DI URBANIZZAZIONE

12 VALORI DI RIFERIMENTO DELLA PREVISIONE ECONOMICA E DELLA RIPARTIZIONE DEGLI ONERI edilizia residenziale per il libero mercato edilizia residenziale convenzionata edilizia commerciale e direzionale superficie territoriale impegnata (superficie fondiaria + aree da cedere) mq mq mq mq superficie lorda di pavimento f.t. (Sp) mq mq mq mq superficie lorda parcheggi interrati mq mq mq mq volume urbanistico convenzionale (V) mc mc mc mc superficie complessiva convenzionale presunta (DM 5 agosto 1994) mq mq mq mq oneri di urbanizzazione primaria ( 4,65/mc. - 18,18/mq.) oneri di urbanizzazione secondaria ( 7,02/mc. - 12,45/mq.) QUADRO SINTETICO DI PREVISIONE ECONOMICA edilizia residenziale per il libero mercato edilizia residenziale convenzionata edilizia commerciale e direzionale totale totale programma costi di costruzione corpi edilizi fuori terra 1) costi di costruzione parcheggi interrati 1) costi di demolizione costo dell'area 2) oneri concessori sul costo di costruzione 3) costi effettivi di urbanizzazione primaria costi effettivi di urbanizzazione secondaria oneri di progettazione 4) spese generali 5) oneri finanziari 6) utile d impresa 7) spese promozionali costi totali degli attuatori privati prezzo di vendita convenzionato 8) prezzo di vendita libero mercato 9) prezzo complessivo di vendita dei fabbricati NOTE AL QUADRO DI PREVISIONE ECONOMICA 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) I costi di costruzione sono riferiti ad una ipotesi di stipula della convenzione e ritiro della concessione edilizia all'1/1/2003 e di inizio lavori all'1/3/2003, e sono presuntivamente calcolati in 700 per mq. di superficie lorda di pavimento per i corpi fuori terra e di 500 al mq.di superficie lorda per i parcheggi interrati. Il costo dell'area fa riferimento al valore attuale dell imponibile ai fini ICI ( 92 al mc. al netto oneri), e si riferisce alla sola quota dell area inclusa nel PRU (circa l 89% della proprietà totale SVET in ambito B/RU, che comprende ulteriori mq , ed inoltre non considerando l area ad est, fuori B/RU, di medesima proprietà, pari a mq ). Gli oneri concessori attualmente applicati corrispondono al 10% di 158,06 al mq. di superficie convenzionale per la residenza e all'8% del costo di costruzione per il commerciale e direzionale. Gli oneri di progettazione sono calcolati pari all'8% dei costi di costruzione ed urbanizzazione. Le spese generali sono forfettizzate all 8% dei costi di costruzione, delle aree e delle urbanizzazioni. Gli oneri finanziari sono calcolati ipotizzando tempi medi di vendita dalla data di rilascio della concessione edilizia di quattro/cinque anni per l edilizia libera e di tre/quattro anni per l edilizia convenzionata. L'utile d'impresa è quantificato al 14% del prezzo di vendita per l'edilizia residenziale libera e per l'edilizia commerciale e direzionale, e al 3% per l'edilizia convenzionata. Il prezzo di vendita della residenza convenzionata è riferito ad una ipotesi di stipula della convenzione all'1/1/2003 ed è quantificabile presuntivamente (l.r. 42/1999) in un prezzo massimo di 1865 al mq. di superficie convenzionale. Il prezzo di vendita è riferito ad una ipotesi teorica di vendita all'1/1/2006 e corrisponde prudenzialmente a al mq. di superficie lorda di pavimento più 650 al mq. di garages per l edilizia residenziale libera ed a al mq. di superficie lorda di pavimento più 650 al mq. di garage per i locali commerciali e direzionali. 11

13 9. Ipotesi finanziaria e tempi di attuazione La realizzazione del P.R.U. prevede un investimento privato indicato nel quadro economico in , comprendente il costo delle aree e delle demolizioni, la realizzazione dei fabbricati e delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, le spese tecniche ed ogni spesa accessoria. Le ipotesi temporali per l assunzione dei diversi parametri di costo e delle previsioni sui prezzi di vendita sono riportati in nota al punto 8. Parte degli alloggi localizzati all interno della U.M.I. n 4 saranno realizzati e posti in vendita in regime convenzionato ai sensi degli artt. 7 ed 8 della legge 10/77, fatto salvo il diritto di prelazione da parte del Comune. I tempi di attuazione del programma fanno parte dei contenuti dello schema di convenzione ai sensi dell art. 63 della L.R. 61/1985, costituente parte integrante del P.R.U. In assenza di diversa specificazione, il termine di attuazione delle previsioni e delle prescrizioni del P.R.U. viene fissato in 10 anni, in analogia ai piani urbanistici attuativi di iniziativa pubblica. 10. Valutazione costi/benefici dei soggetti attuatori privati e della parte pubblica I benefici della parte proponente privata derivano in primo luogo dalla anticipazione delle previsioni contenute nella V.P.R.G. adottata, mediante l ipotesi di un iter accelerato di approvazione del P.R.U. ai sensi della legge regionale 23/1999. Essi consistono nell accorciamento dei tempi di immobilizzo dell area dopo la dismissione delle funzioni in atto, con una anticipata valorizzazione sotto il profilo patrimoniale derivante dalle nuove destinazioni: tale elemento richiede una valutazione approfondita in termini di comparazione tra le diverse redditività. A beneficio dell Amministrazione Comunale vanno imputati, oltre ai benefici sociali ed urbanistici non immediatamente quantificabili in termini economici, i benefici più direttamente misurabili che si possono dedurre: a) dalla cessione gratuita al Comune di aree per l urbanizzazione primaria e secondaria, per una superficie eccedente gli standard stabiliti dallo strumento urbanistico generale di riferimento (V.P.R.G. adottata); b) dalla realizzazione e cessione gratuita al Comune (fatti salvi gli importi scomputabili) delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria (costi superiori agli oneri tabellari); c) dalla quota di edilizia residenziale assoggettata alla vendita in regime convenzionato, pari a circa il 19-20% della residenza totale, non imposta dallo strumento urbanistico generale di riferimento (riduzione degli utili di vendita). Un calcolo comparativo costi/benefici può essere desunto dal prospetto seguente: a) costi sostenuti dai soggetti attuatori privati per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, dedotti gli oneri tabellari di urbanizzazione primaria e secondaria calcolati sulla base delle applicazioni vigenti: costi delle opere di urbanizzazione primaria costi delle opere di urbanizzazione secondaria scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria per edifici residenziali scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria per attività commerciali scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria per edifici residenziali scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria per attività commerciali eccedenza totale del costo delle opere sugli oneri tabellari

14 b) valore delle aree cedute gratuitamente per destinazioni pubbliche, eccedenti le quantità stabilite a standard dalla V.P.R.G. adottata: valore aree eccedenti lo standard, su base ICI (mq x 264/mq.) eccedenza totale del valore delle aree cedute su quello delle aree a standard c) minori utili per la vendita di residenza a prezzo convenzionato: utili presunti dalla vendita a libero mercato di pari superficie utili ricavabili dalla vendita in regime convenzionato minori utili in dipendenza della specifica obbligazione di programma Il totale dei costi assunti a carico dai soggetti privati per l attuazione del P.R.U., a beneficio economico della parte pubblica, risulta perciò complessivamente quantificabile in Venezia, 30 ottobre 2002 Il proponente S.V.E.T. S.p.A. 13