Fisco e Immobili. 23 ottobre Gian Paolo Tosoni (Commercialista in Mantova, Pubblicista) IMU e TASI: il punto

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1 Gian Paolo Tosoni (Commercialista in Mantova, Pubblicista) IMU e TASI: il punto 1

2 IMU e TASI: il punto Le scadenze TASI 1 a RATA 2 a RATA RATA UNICA DELIBERA INVIATA ENTRO IL 23 maggio 2014 DELIBERA INVIATA ENTRO 10 settembre 2014 DELIBERA NON INVIATA 50% dell intero importo dovuto entro il 16 giugno % dell intero importo dovuto entro il 16 ottobre % dell intero importo dovuto entro il 16 dicembre % dell intero importo dovuto entro il 16 dicembre % dell importo dovuto entro il 16 dicembre 2014 con aliquota 1 2

3 IMU e TASI: il punto Le scadenze IMU 1 a RATA entro il 16 giugno a RATA entro il 16 dicembre 2014 I comuni devono provvedere ad inviare la delibera contenente le aliquote entro il 28 ottobre NB: possibili modifiche normative per l anno

4 Le novità immobiliari del D.L. 133/2014 «Sblocca Italia»: il beneficio per gli immobili dati in locazione Per le persone fisiche che: acquistano unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione o oggetto di interventi di ristrutturazione; costruiscono un immobile a destinazione abitativa su un area di propria proprietà; è riconosciuta una deduzione dal reddito nella misura del 20% su una spesa massima di euro (quindi deduzione massima euro) da dividersi in otto anni, quindi euro all anno. 4

5 Le novità immobiliari del D.L. 133/2014 «Sblocca Italia»: il beneficio per gli immobili dati in locazione ESEMPIO: una persone fisica non esercente attività commerciale acquista un immobile di nuova costruzione da una società di costruzioni e lo concede in locazione entro 6 mesi. Si considerino i seguenti dati: 5

6 Le novità immobiliari del D.L. 133/2014 «Sblocca Italia»: il beneficio per gli immobili dati in locazione Corrispettivo = euro; Canone concordato = euro; Aliquota IRPEF concedente = 23% Reddito complessivo = euro Fisco e Immobili CONVENIENZA DI IMPOSTA: - Deduzione = 20% del corrispettivo = * 20% = Quota annuale di deduzione = deduzione totale / 8 = /8 = Reddito imponibile = reddito complessivo deduzioni = ( ) = IRPEF dovuta = reddito imponibile * aliquota IRPEF = ( * 0.23) = IRPEF da pagare senza agevolazione = ( * 0.23) = Risparmio di imposta = ( ) =

7 Le novità immobiliari del D.L. 133/2014 «Sblocca Italia»: il rent to buy L art. 23 del D.L. 133/2014 introduce disposizioni di carattere esclusivamente civilistico volte a tutelare il locatario/acquirente nei contratti di rent to buy. Il rent to buy è il contratto con il quale un immobile è concesso in godimento con il diritto del conduttore di acquistarne la proprietà, imputando a prezzo in tutto o in parte i canoni versati. 7

8 Le novità immobiliari del D.L. 133/2014 «Sblocca Italia»: il rent to buy, trascrizione Viene consentita la trascrizione nei registri immobiliari permettendo di: proteggere il conduttore (futuro acquirente) da disavventure che possano accadere al locatore (venditore) anteriormente al passaggio di proprietà; garantire la parte dei canoni imputabili a prezzo tramite un privilegio speciale immobiliare sull immobile concesso in godimento: se il concedente fallisce, sul ricavato dall asta dell immobile beneficia per primo il conduttore in rent to buy; rendere opponibile il contratto, che duri oltre 9 anni, agli eventuali aventi causa dal locatore, ai quali abbia ceduto l immobile in questione. 8

9 Le novità immobiliari del D.L. 133/2014 «Sblocca Italia»: il rent to buy, aspetti fiscali A1) Locazione con vincolo di trasferimento in regime di impresa Locatore /Cedente Locatario /Cessionario Imposte indirette Imposte dirette Aspetti contabili L intero corrispettivo (canoni + prezzo di cessione) è assoggettato ad IVA (art. 2, co. 2, D.P.R. 633/1972) secondo l aliquota del bene trasferito; L imposta di registro si applica in misura proporzionale se la cessione è esente IVA; Le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa o proporzionale a seconda del bene. Esercizio del diritto alla detrazione dell IVA spettante e se è verificato il principio di inerenza di cui all art.19, co.1, D.P.R. 633/1972). Fonte: Norma di comportamento AIDC n. 191 Il ricavo complessivo (sotto forma di plus/minusvalenza) è assoggettato all imposta sul reddito d impresa nel periodo d imposta in corso al momento della stipula (art.109, co. 2, TUIR). I frutti derivanti dall immobile concorrono alla formazione del reddito di impresa sin dalla stipula (art.109, co. 2, lett. a), TUIR). Il bene è eliminato dall attivo di stato patrimoniale L immobile viene iscritto tra le attività con la possibilità di effettuare l ammortamento. 9

10 Le novità immobiliari del D.L. 133/2014 «Sblocca Italia»: il rent to buy, aspetti fiscali A2) Locazione con vincolo di trasferimento NON in regime di impresa Locatore /Cedente Locatario /Cessionario Imposte indirette Imposte dirette Aspetti contabili L intero corrispettivo (canoni + prezzo di cessione) è assoggettato all imposta di registro al momento della stipula del contratto (art. 23, co. 3, D.P.R. 131/1986) Diritto di richiedere benefici per l acquisto prima casa (qualora ne ricorrano i presupposti) Fonte: Norma di comportamento AIDC n. 191 Il plusvalore realizzato al momento della stipula è assoggettato ad IRPEF se ricorrono le condizioni dell art. 67, co. 1, lett. b), TUIR Dichiarazione del reddito di fabbricati a partire dalla data di stipula del contratto Decorrenza del periodo quinquennale di cui all art. 67, co. 1, lett. b), TUIR (cessione dopo 5 anni dall acquisto non è tassato). 10

11 Le novità immobiliari del D.L. 133/2014 «Sblocca Italia»: il rent to buy, aspetti fiscali B1) Locazione con patto di futura vendita non vincolante in cui il corrispettivo prestabilito per il successivo trasferimento del bene non tiene conto dei canoni versati che, tuttavia vengono dedotti dal pagamento del corrispettivo. Regime di impresa Locatore/cedente: Emette fattura per i canoni (con o senza IVA); Emette fattura a saldo quando viene esercitata l opzione; Emette fattura rettificativa, riqualificando come acconto i corrispettivi pagati (e rettificando eventualmente l IVA affinché sia omogenea); Contabilizza una sopravvenienza passiva per i canoni che sono imputati a prezzo; Contabilizza un ricavo per l immobile ceduto oppure, in caso di bene strumentale, una plusvalenza o minusvalenza. Fonte: Norma di comportamento AIDC n. 191 Locatario/cessionario: Registra le fatture emesse per i canoni detraendo l IVA (se addebitata); Annota la fattura rettificativa del cedente ed, eventualmente, rettifica il credito IVA già contabilizzato; Contabilizza l acquisto; Contabilizza una sopravvenienza attiva per i canoni già pagati in misura pari a quella imputata a prezzo della cessione. 11

12 Le novità immobiliari del D.L. 133/2014 «Sblocca Italia»: il rent to buy, aspetti fiscali Fisco e Immobili B1) Locazione con patto di futura vendita non vincolante in cui il corrispettivo prestabilito per il successivo trasferimento del bene non tiene conto dei canoni versati che, tuttavia vengono dedotti dal pagamento del corrispettivo. Regime NON di impresa Locatore/cedente: Assoggetta i canoni e il corrispettivo di cessione all imposta di registro; Dichiara il reddito diverso se ne ricorrono i presupposti. Locatario/cessionario: - Fonte: Norma di comportamento AIDC n

13 Le novità immobiliari del D.L. 133/2014 «Sblocca Italia»: il rent to buy, aspetti fiscali Fisco e Immobili B2: Locazione con patto di futura vendita non vincolante in cui il corrispettivo stabilito tiene conto dei canoni versati, in tutto o in parte: Regime di impresa Locatore/cedente: Emette fattura per la cessione dell immobile senza tener conto dei canoni versati; Contabilizza il ricavo pari al prezzo di cessione oppure, nel caso di cessione di bene strumentale, la plusvalenza o minusvalenza. Locatario/cessionario: Registra la fattura emessa dal cedente e detrae l IVA, fermo restando i principi di inerenza e afferenza; Contabilizza l acquisto dell immobile al prezzo determinato. Fonte: Norma di comportamento AIDC n

14 Le novità immobiliari del D.L. 133/2014 «Sblocca Italia»: il rent to buy, aspetti fiscali Fisco e Immobili B2: Locazione con patto di futura vendita non vincolante in cui il corrispettivo stabilito tiene conto dei canoni versati, in tutto o in parte: Regime NON di impresa Locatore/cedente: Assoggetta i canoni e il corrispettivo della cessione all imposta di registro; Dichiara il reddito diverso se ne ricorrono i presupposti; Locatario/cessionario: - Fonte: Norma di comportamento AIDC n

15 Tassazione ordinaria e cedolare secca TASSAZIONE ORDINARIA: i redditi derivanti da canoni di locazione concorrono alla formazione del reddito complessivo e sono pertanto assoggettati all aliquota ordinaria Irpef calcolata in base agli scaglioni. Nei contratti stipulati a canone libero, l importo che concorre a formare il reddito complessivo è il maggiore tra: la rendita catastale rivalutata del 5%; 15

16 Tassazione ordinaria e cedolare secca il canone di locazione ridotto forfettariamente del 5% (15% per i fabbricati siti in Venezia, isole della Giudecca, Murano e Burano e 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico - artistico); NB: in caso di Contratti stipulati a canone concordato l importo che concorre a formare il reddito complessivo è il maggiore tra rendita catastale rivalutata e l 85% del canone di locazione, ma il maggiore tra i due importi e ulteriormente ridotto del 30%. 16

17 Tassazione ordinaria e cedolare secca CEDOLARE SECCA: è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un imposta sostitutiva dell Irpef e delle addizionali. L opzione vale per l intera durata del contratto (salvo revoca). 1) CARATTERISTICHE: a) Chi può accedervi le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non locano l immobile nell esercizio di attività di impresa o di arti e professioni; 17

18 Tassazione ordinaria e cedolare secca b) Per quali immobili unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l A10) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze; c) Quali inquilini non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. 18

19 Tassazione ordinaria e cedolare secca 2) EFFETTI DELL OPZIONE Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo; sul reddito assoggettato a cedolare non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni; il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali; 19

20 Tassazione ordinaria e cedolare secca non devono essere pagate imposta di registro e di bollo. NB: la cedolare secca non sostituisce l imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. 20

21 Tassazione ordinaria e cedolare secca 3) MODALITÀ DI PAGAMENTO Il reddito è assoggettato a tassazione mediante imposta sostituiva con due possibili aliquote: - aliquota ordinaria = 21%; - aliquota ridotta = 15 % per i contratti di locazione a canone concordato nei comuni con carenze di disponibilità abitative e nei comuni ad alta tensione abitativa; NB: l aliquota del 15% è ridotta al 10% per il quadriennio 2014/

22 Tassazione ordinaria e cedolare secca Il pagamento dell acconto (dovuto se la cedolare per l anno precedente supera i 51,65 euro) va effettuato: - in un unica soluzione, entro il 30 novembre, se l importo è inferiore a 257,52 euro; - in due rate, se l importo dovuto è superiore a 257,52 euro: la prima, del 40% (del 95%), entro il 16 giugno; la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre. 22

23 Tassazione ordinaria e cedolare secca L acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento. Il saldo si versa entro il 16 giugno dell anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%. 23

24 Tassazione ordinaria e cedolare secca ESEMPIO: Tizio possiede un appartamento e lo concede in locazione. Si considerino i seguenti dati: Canone annuo di locazione = euro Rendita catastale rivalutata < canone di locazione annuo; Aliquota Irpef di Tizio = 23% Aliquota cedolare secca = 21% 24

25 Tassazione ordinaria e cedolare secca Tassazione ordinaria Base imponibile = canone di locazione 5% = % =11400 euro Imposta dovuta = base imponibile * aliquota = * 0,23 = euro Imposta di registro = canone annuo * 2% = * 0,02 = 240 euro Imposta di bollo = 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. Totale dovuto = = euro + imposta di bollo Cedolare secca Base imponibile = canone annuo = Imposta dovuta = base imponibile * aliquota = * 0,21 = euro Risparmio di imposta = ( ) = 342 euro (+ imposta di bollo) 25