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1 La parola agli addetti ai lavori. Il parere degli Amministratori condominiali sulla riforma. Commenti, critiche e consigli degli amministratori. (a cura dell Avv. Nicola Nicodemo Damiano) Intervista all amministratore condominiale. Si ringrazia per la disponibilità il Rag. Alessandro Fortunati, amministratore condominiale in Lucera (Fg). Punti dell intervista: 1 obbligatoria nomina dell amministratore quando i condomini sono più di otto. Risposta: Credo che aumentare la soglia dei singoli proprietari sia pericoloso in quanto potrebbero restare senza regole certe quegli stabili di pochi piani che hanno solo 4 o 6 condomini totali. Nelle realtà cittadine ed anche nelle zone di provincia molti edifici sono di antica costruzione e contengono pochi condomini. Questa nuova legge potrebbe arrecare un malfunzionamento in questa tipologia di edifici caratterizzata da un basso numero di condomini, i quali hanno le stesse esigenze di un normale condominio di nuova generazione. Spesso accade che proprio questi piccoli edifici hanno più problemi di gestione di quelli di recente costruzione. Sarebbe opportuno che il Parlamento rivedesse questo articolo, considerando anche le realtà più modeste. 2 Obbligo di specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina, l importo del compenso per l attività che si dovrà svolgere. Risposta: L amministratore solitamente comunica ai condomini i propri compensi per l attività di gestione, questo accade nella maggioranza dei condominii di grandi città, dove i singoli proprietari vogliono sapere in 19

2 anticipo quali spese dovranno sopportare. L assemblea spesso prima di deliberare confronta i diversi preventivi pervenuti dai potenziali amministratori che si sono candidati. Con tale norma è stata codificata una prassi già consolidata e di vecchia data. La previsione della sanzione della nullità della nomina nel caso di mancata presentazione del preventivo di spesa e compenso è giusto e consono alla trasparenza di gestione. 3 Obbligo di Polizza R.C. professionale su delibera assembleare. Risposta: La copertura assicurativa è un passo importante per la sicurezza dei proprietari e di tutto il condominio. Questa norma sarà utile in tutti quei casi di cattiva gestione del condominio, soprattutto quando le mancanze e le omissioni dell amministratore portano a debiti del condominio verso fornitori o società di servizi. La polizza dovrebbe essere fatta in proporzione all entità del condominio gestito ed agli interventi da realizzare. Sarebbe inutile presentare polizze con massimali di garanzia molto alti quando si tratta di gestire piccoli edifici con modesti lavori di gestione. 4 Obbligo di tenuta conto corrente condominiale, ove far transitare i flussi finanziari. Risposta. Questa norma è una grande conquista. Finalmente è stata data una regola precisa di come gestire i soldi dei condomini, per tutte le operazioni legate all amministrazione. Molti proprietari si lamentano quando devono versare le quote condominiali ordinarie, perché hanno problemi a passare in studio dall amministratore. In questo modo tutti hanno la possibilità, anche da casa, di versare le quote per il condominio direttamente su di un conto corrente 20

3 dedicato a questa gestione. Alcuni saranno contenti anche perché potranno verificare tutti i movimenti di cassa, sia in entrata che in uscita. Occorre precisare che ci sono tutt oggi moltissimi edifici condominiali che non hanno un conto corrente, in quanto hanno scelto di avere una gestione di cassa secondo il metodo tradizionale. Questa legge darà una sterzata alla gestione di molti stabili condominiali i quali si dovranno adeguare ed aggiornare. 5 Obbligo di adempiere agli obblighi fiscali. Risposta: Questo tipo di obbligo era già previsto in via generale in capo all amministratore condominiale. Quando di si parla di doveri di gestione ed amministrazione in via astratta e generale, si deve comprendere qualsiasi attività di responsabilità verso tutti i condomini. La nuova legge ha specificato tutti questi doveri ed obblighi. 6 Obbligo di rendicontazione entro 180 giorni. Risposta: Tale obbligo sarà il punto dolente delle nuove gestioni di condominio. Molti amministratori hanno difficoltà a fare un resoconto di gestione a fine anno, figuriamoci nel breve periodo di sei mesi. 7 - Obbligo di rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale e relazione accompagnatoria. Risposta: Questa legge ha avvicinato la gestione condominiale a quella delle società, fissando scadenze molto stringenti. Tali obblighi saranno rispettati solo dagli amministratori seriamente preparati ed adeguatamente attrezzati. 21

4 8 - Obbligo di conservazione decennale della documentazione e possibilità di nominare un revisore. Risposta: Tale norma è giusta in quanto posta a garanzia di tutti i proprietari. Conservare gli atti ed allestire un archivio dei documenti di gestione del condominio significa anche rispettare i diritti dei singoli proprietari i quali hanno pagato per avere i giusti servizi nell interesse comune. 9 - Obbligo dei registri dell anagrafe condominale, dei verbali di nomina dell amministratore e di quelli di contabilità. Risposta: Questo segna un passaggio importante verso la trasparenza e la legalità di gestione. 10 Obbligo di convocazione assembleare tramite racc. a.r., PEC, Fax o consegna a mano, relative sanzioni sulla validità dell assemblea. Risposta: Questa nuova previsione legislativa rispecchia l dea di un passaggio verso una forma di modernità e progresso sociale. Le tradizionali spedizioni postali con lettera cartacea, oggi stanno per essere sostituite dalle lettere elettroniche, più veloci e pratiche. Il problema di fondo è quello di una realtà che spesso vede condomini anziani, senza un computer e senza possibilità di accesso alla rete Internet. In tali casi il problema è quello di far recapitare ai condomini una convocazione mediante Mail. Anche la stessa PEC attualmente è poco usata, anche le stesse Pubbliche Amministrazioni ed Enti, che puntualmente non utilizzano la PEC. Forse il passaggio alle convocazioni con lettere elettroniche è ancora molto lungo, saranno le future generazioni ad essere coinvolte. 22

5 11 Obbligo di attivarsi per il D. Ing. Entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità. Risposta: La morosità condominiale è un grave problema, attualmente i casi di ritardo od omissione del versamento di quote condominiali sono in aumento. La crisi economica e finanziaria che ci attanaglia ha generato un fenomeno in crescita perché molte famiglie hanno difficoltà a pagare le quote del condominio. Spesso capita che da un semplice ritardo di pagamento si passa ad una vera omissione del versamento, ciò si verifica proprio perché molte famiglie hanno difficoltà finanziarie e preferiscono pagare altri debiti rispetto alle quote condominiali. Una norma di questo tenore sicuramente è utile per la gestione condominiale, ma avrà l effetto negativo di creare contenzioso con i singoli proprietari. Forse applicando una buona dose di buon senso e di prudenza si eviteranno molti procedimenti giudiziari. Bisogna capire che la situazione attuale è grave, difatti non bisogna infierire sulle famiglie oltremodo, altrimenti si avrà l effetto opposto di creare disagio sociale. Sarebbe opportuno far intendere ai singoli proprietari che le spese condominiali servono proprio per mandare avanti il condominio che è di tutti, quindi occorre sensibilizzare la gente su questo sano principio. 12 Mediazione, obblighi in caso di controversia. Risposta: Anche qui vale lo stesso discorso fatto prima, cioè cercare di essere elastici ed applicare il buon senso in queste situazioni di crisi. Bisogna verificare caso per caso quali sono i problemi reali e cercare di trovare una soluzione legale secondo quello che dice la legge. 13 Obbligo del sito Internet. Risposta: Questa norma introduce un obbligo 23

6 interessante, poiché avrà persone favorevoli ed altre contrarie. Nel nostro paese molti condomini sono persone anziane che non utilizzano Internet, viceversa le nuove generazioni hanno voglia di cambiare e di innovazioni di tipo tecnologico. Sicuramente ci saranno diversità di opinioni. Accogliamo il progresso e la modernità con entusiasmo e voglia di progredire. Articolo ed intervista a cura Dell avv. Nicola Nicodemo Damiano (71036 Lucera FG). 24

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