PERIZIA DI STIMA. Il sottoscritto Geometra si recava sul posto per prendere visione delle unità oggetto di stima e procedeva con la seguente perizia.

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Gina Cuomo
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1 PERIZIA DI STIMA Il Geom. Gallo Massimiliano, nato a Milano il 7 gennaio 1979, con studio in Via Barni n. 3 Settimo Milanese (MI), codice fiscale GLL MSM 79A07 F205D, iscritto al Collegio dei Geometri della provincia di Milano al n. 9830, riceve ed accetta l incarico dal Dott. Luigi Donzelli, in qualità di Curatore del Fallimento della società EMILFIN Srl, di redigere la perizia di stima di capannone sito in San Biagio Di Callalta (TV) Via Galileo Galilei n. 17, al fine di stabilirne il più probabile valore commerciale in regime di libero mercato. Il sottoscritto Geometra si recava sul posto per prendere visione delle unità oggetto di stima e procedeva con la seguente perizia. DESCRIZIONE Trattasi di unità industriale posta nel Comune di San Biagio Di Callalta (TV) Via Galileo Galilei n. 17, ovvero capannone al piano terra, inserito in edificio facente parte di lottizzazione industriale denominata Callalta. L unità è composta da spazio ad uso laboratorio, un ufficio, n 2 bagni ed area esterna pertinenziale. 1 1 di 15

2 IDENTIFICAZIONE Le unità risultano essere edificato su area distinta al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di San Biagio Di Callalta: capannone: foglio n. 7 - mappale n sub. 19 graffato al sub 20 - piano T - categoria C/3 - Classe 3 consistenza 367 mq Rendita Catastale 871,88; COERENZE DELLE UNITA IMMOBILIARI IN UN SOL CORPO Capannone A nord: altra uiu; ad est: altra uiu; a sud: cortile di proprietà e via privata; ad ovest: cortile di proprietà e via privata. CONSISTENZA E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L'edificio in cui è posta l'unità fa parte di un complesso industriale la cui costruzione risale ai primi anni 2000 circa, è composto da n 1 piani fuori terra. L ingresso al complesso avviene dalla Via Comunale attraverso cancello in ferro pedonale e cancello motorizzato carraio. Per accedere al cancello carraio civico 17 è necessario passare attraverso cancello carraio del civico 15 con ingresso diretto fronte strada. 2 2 di 15

3 La zona di ubicazione dell edificio è periferica rispetto al centro del Comune e lungo la Statale 53 (Via Postumia) che rende agevole il collegamento con paesi limitrofi e autostrada. Il fabbricato è situato in zona produttiva/industriale in un ambito che gode di tutte le infrastrutture primarie e secondarie. L edificio si presenta in discreto stato conservativo nelle parti interne ed esterne. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE L edificio è stato realizzato con caratteristiche tradizionali dell epoca di costruzione, la struttura portante è in cemento armato vibrato, la copertura è composta da lastre curve in fibrocemento o vetroresina dove illuminate. Internamente presenti controsoffittature in alcuni punti a copertura degli impianti. Per quanto riguarda le finiture interne si notano le seguenti caratteristiche: pavimentazioni in ceramica per bagni ed uffici, battuta di cemento con finitura al quarzo per la parte industriale; rivestimenti in ceramica; pareti intonacate e tinteggiate, dove in C.a solo tinteggiate; impianto di riscaldamento assente; impianto di condizionamento assente; serramenti esterni in alluminio con doppio vetro; impianto elettrico sotto traccia. Impianto di antifurto con rilevatori volumentrici 3 3 di 15

4 L'unità risulta in medio stato di conservazione, con finiture originarie, e libera da persone. Presenti all interno del capannone alcuni mobili singoli non coordinati e di scarso valore. REGOLARITA EDILIZIA L'unità risulta essere conforme alla planimetria depositata in atti come richiesta presso il catasto telematico in data 07/09/2016. CONFORMITA' CATASTALE La planimetria catastale reperita dalla banca dati Catasto è conforme allo stato di fatto dell'immobile. CRITERI DI CALCOLO Per la valutazione della porzione immobiliare ed accessori sono state eseguite le seguenti operazioni: 4 4 di 15

5 - sopralluogo per la visione delle unità immobiliari, la verifica della documentazione ricevuta ed un analisi delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di valutazione. A base del calcolo si è tenuto conto dell area lorda delle unità immobiliari, intesa come la superficie commerciale comprensiva delle murature perimetrali ed a mezzeria delle murature confinanti con altre unità. Il calcolo è stato effettuato graficamente sulla base delle planimetrie recuperate presso il Catasto telematico. GIUDIZIO DI VALORE Il giudizio di valore farà riferimento al 2 semestre del 2015 e la risoluzione della stima si avrà attribuendo all'unità ed accessori il più probabile valore di mercato nell attuale situazione di fatto e di diritto. Per arrivare alla determinazione del valore di mercato si è deciso di adottare il procedimento di stima analitica, che prevede la comparazione con altre unità immobiliari della stessa tipologia e destinazione nella stessa zona di ubicazione del bene stimato, verificando i valori con cui questi beni vengono scambiati e utilizzando degli opportuni coefficienti correttivi dovuti alla destinazione degli spazi, allo stato di conservazione dell immobile e al grado di commerciabilità. Il valore di scambio di unità immobiliari utilizzato nella zona è stato ricavato dal sito dell Agenzia delle Entrate, sezione Banca dati delle quotazioni immobiliari Semestre 2 Anno di 15

6 STIMA Per determinare il valore di mercato dell'unità oggetto di stima si è proceduto ricercando i parametri e, successivamente, è stata ricavata la superficie commerciale dell'immobile; il prodotto dei due stabilisce la stima. Ricerca parametri di mercato Indagine di mercato - Agenzia Gabetti Agency Treviso Centro propone capannone al piano terra e primo con area pertinenziale di mq 1000, in medio stato manutentivo ,00 Mq - /mq 340,00 - Agenzia Gabetti Agency Treviso Centro propone capannone al piano terra e primo con area pertinenziale + uffici di mq 1300, in medio stato manutentivo ,00 Mq - /mq 269,00 - Agenzia Gabetti Agency Treviso Centro propone capannone al piano terra completo di uffici e servizi + area pertinenziale. Mq 650, in medio stato manutentivo ,00 Mq - /mq 369,00 - Agenzia Dal Zilio & Partners Sas propone capannone al piano terra e 1 di mq 1000 complessivi, in medio stato manutentivo ,00 - /mq 350,00 Dall indagine di mercato sopra evidenziata si ricavano parametri che variano da /mq 269,00 a /mq 369,00 a seguito di opportune correzioni dovute alle differenti caratteristiche, costruttive e presenza o meno di accessori. Il parametro unitario ricavato è 319,00 /mq. 6 6 di 15

7 Agenzia delle Entrate Si prende come riferimento i parametri ricavati attraverso la pubblicazione Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio Parametri ricavati per capannoni in stato di conservazione normale in zona centrale - laboratori da /mq 400,00 a /mq 435,00 La media tra i due valori fornisce un parametro di /mq 417,00 per i laboratori Determinazione del parametro di mercato Si procede al calcolo della media matematica ricavata da indagine di mercato e da pubblicazione OMI, pertanto si adotta il valore unitario di /mq 368,00 desunto dalla media tra la ricerca di mercato ed il valore di riferimento OMI Determinazione del valore di mercato dell'appartamento ed accessori Determinazione superficie dell unità immobiliare con coefficienti correttivi: - Laboratorio mq 391,88 (100%) = mq 391,88 - Area Scoperta mq 455,00 (10%) = mq 45, di 15

TOTALE mq 437,38 Valore di mercato dell unità ed accessori: Mq. 437,38 x /mq 368,00 = 160.

8 TOTALE mq 437,38 Valore di mercato dell unità ed accessori: Mq. 437,38 x /mq 368,00 = ,84 (centosessantamilanovecentocinquantacinque/84 ) Valore di mercato delle unità immobiliare arrotondato ,00 (centosessantunomila/00) Settimo Milanese, 08 Settembre 2016 Il Perito Geom. Gallo Massimiliano All. Inquadramento mappa Inquadramento satellitare Foto Planimetrie catastali Visure catastali 8 8 di 15

9 Inquadramento mappa 9 9 di 15

10 Inquadramento satellite di 15

11 Foto EDIFICIO VISTA ESTERNA BAGNO di 15

12 BAGNO VISTA INTERNA di 15

13 VISTA INTERNA VISTA INTERNA di 15

14 UFFICIO INGRESSO CIVICO di 15

15 INGRESSO CIVICO 17 AREA ESTERNA di 15

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