MILANO Variazione % -13,1-13,1-6,9 6,7 1,8-21,7 PROVINCIA

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1 I n t r o d u z i o n e 1. Introduzione La disamina dei principali indicatori del mercato immobiliare delinea una situazione critica, sia a livello nazionale che locale. L analisi dei volumi di compravendita rilevati dall Agenzia del Territorio evidenzia come, dopo l ingente contrazione del numero di scambi di unità residenziali verificatosi tra il 2007 e il 2009, il rallentamento del mercato sembrava essersi attenuato negli anni 2010 e 2011; ma nei primi nove mesi del 2012 si è registrato, rispetto allo stesso periodo dell anno precedente, un nuovo significativo crollo del numero di transazioni residenziali: -21,7% nel Comune di Milano, -21,0% nella Provincia di Milano (escluso il Capoluogo) e -23,9% a livello nazionale. Dal fronte del credito non arrivano segnali migliori: secondo un recente studio dell ANCE nel I semestre 2012, rispetto allo stesso periodo del 2011, si contraggono le erogazioni di nuovi mutui per investimenti in edilizia residenziale (-20,3% in Italia e -28,0% in Lombardia) e non residenziale (-32,8% sia in Italia che in Lombardia) e per l acquisto di abitazioni da parte delle famiglie (-47,9% in Italia e -48,4% in Lombardia). Decrescite che si sommano a quelle verificatesi nel periodo La stretta creditizia al comparto degli investimenti, unitamente al forte calo delle transazioni residenziali e non, determina il deciso rallentamento della produzione edilizia: secondo stime ANCE rapportando l ammontare nazionale degli investimenti in costruzioni del 2012 con quello del 2008, anno in cui avevano raggiunto il picco, si registra una contrazione del 18,1% per gli investimenti in costruzioni in complesso, del 13,6% per gli investimenti in abitazioni e del 22,7% per gli investimenti in edilizia non residenziale. Scomponendo il dato riferito agli investimenti nel comparto residenziale si evince come quelli diretti alla costruzione di nuove abitazioni siano drammaticamente in calo (-40,5% rispetto al 2008), a fronte di una crescita di quelli destinati a interventi di manutenzione straordinaria (+15% rispetto al 2008), su cui incide positivamente l incremento delle detrazioni Irpef introdotte dal Decreto Sviluppo per interventi di ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico in vigore fino al 30 giugno Tavola 1 - Numero di transazioni* di immobili residenziali e variazioni percentuali rispetto allo stesso periodo dell anno precedente gen/sett 2012 MILANO Variazione % -13,1-13,1-6,9 6,7 1,8-21,7 PROVINCIA Variazione % -7,3-12,8-17,1 0,6-1,2-21,0 ITALIA Variazione % -7,0-15,4-10,9 0,4-23,9 *le transazioni riferite alla Provincia di Milano escludono quelle del Capoluogo, ma includono quelle avvenute nella Provincia di Monza e Brianza Fonte: Agenzia del Territorio Figura 1 Andamento indicizzato dei prezzi degli immobili residenziali e del numero di transazioni residenziali* tra il 2001 e il 2012 nel territorio milanese (Comune di Milano e Provincia di Milano) * L indice dei prezzi degli immobili residenziali è determinato come media delle quotazioni rilevate nel Comune di Milano e nella Provincia di Milano. L indice delle transazioni 2012 è stato determinato sulla base delle variazioni del numero di transazioni occorse nel periodo gennaio-settembre 2012 rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Fonte: elaborazioni OSMI Borsa Immobiliare su dati FIMAA Milano Monza & Brianza (prezzi) e Agenzia del Territorio (numero di transazioni) In Figura 1 è riportato l andamento indicizzato (base 2001=100) delle quotazioni e del numero di compravendite del comparto residenziale nel territorio della Provincia di Milano (incluso il Comune di Milano). Tra il 2001 e il 2007 i valori delle abitazioni hanno conosciuto incrementi assai significativi, con aumenti superiori al 50%; tra il 2001 e il 2006 è cresciuto anche il numero di compravendite residenziali, ma in misura decisamente più contenuta. A partire dal 2007 le transazioni iniziano a contrarsi rapidamente mentre i prezzi rimangono sostanzialmente invariati sino al 2011, in corrispondenza del quale inizia la fase di decrescita. I primi nove mesi del 2012 sono segnati da un nuovo importante crollo del numero delle transazioni che riflette, da una parte, le crescenti difficoltà delle famiglie ad accedere a finan- Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia 2 semestre

2 Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia 2 semestre 2012 Milano ziamenti per l acquisto di abitazioni e, dall altra, la diffusa incertezza verso i fondamentali dell economia italiana. Come conseguenza nel territorio milanese rileviamo una discesa delle quotazioni immobiliari che, seppur contenuta, è ormai generalizzata a diverse zone della città e comuni della provincia. Le decrescite dei prezzi più significative interessano il prodotto usato localizzato nelle zone periferiche dei comuni della provincia, mentre mostrano maggiore capacità di tenuta i prezzi degli immobili residenziali di nuova costruzione ed energicamente performanti. 2. Il mercato nel Comune di Milano Nel Comune di Milano nel II semestre 2012 si contraggono i prezzi di tutte le tipologie residenziali: la quotazione media cittadina degli Appartamenti nuovi/classe energetica A-B-C è di /mq e sperimenta una variazione nominale semestrale del -1,2% e annuale del -1,7% (-3,9% la variazione annuale reale). Figura 2 Comune di Milano, II semestre 2012: prezzi medi degli Appartamenti nuovi/classe energetica A-B-C per cerchia cittadina e variazioni % nominali annuali (Carbonari-Maggiolina:-5,6% e Piceno Indipendenza:-3,8%). Gli Appartamenti recenti (entro 40 anni), ristrutturati, d epoca e di pregio esibiscono un valore medio cittadino di /mq, con una contrazione nominale semestrale dell 1,3% e annuale del 2,2% (-4,4% la variazione annuale reale). Questa tipologia sperimenta deprezzamenti annuali significativi in diverse zone del Decentramento. Tavola 2 - Comune di Milano, II semestre 2012: valori di mercato medi (espressi in /mq - ad eccezione dei boxes, espressi in /corpo) delle tipologie immobiliari rilevate e variazioni % nominali semestrali, annuali e quinquennali Tipologia immobiliare /mq medio %6 mesi %1 anno %5 anni Appartamenti nuovi/ classe energetica A B C ,2-1,7 3, ,3 1,1 Appartamenti vecchi o da ristrutturare ,6 0,6 Boxes (a corpo) ,9-3,9-0,7 Negozi ,9-3,0-1,3 Uffici ,0-3,1 Uffici direzionali Appartamenti recenti, ristrutturati, epoca e di pregio ,8-2,6-3,2 Capannoni nuovi o ristrutturati 976-2,0-3,6-5,0 Capannoni vecchi 693-0,6-1,5-1,8 Laboratori 870-2,6-3,7-5,7 Mappa 1 Zone di rilevazione con le contrazioni più significative dei prezzi degli Appartamenti vecchi o da ristrutturare. Le variazioni annuali nominali di segno negativo più significative dei prezzi degli appartamenti di nuova costruzione sono concentrate nei settori Sud e Ovest del Decentramento milanese, anche se non mancano decrescite di una certa significatività anche nel Centro Storico (Diaz-Duomo-Scala:-3,7%), nella Cerchia Bastioni (Repubblica-P.ta Nuova:-6,3%; MercalliQuadronno:-3,0%) e nella Cerchia Circonvallazione 2

3 M i l a n o La quotazione media degli Appartamenti vecchi o da ristrutturare (3.156 /mq) cala, a livello nominale, dell 1,6% in sei mesi e del 2,2% in un anno (-4,4% la variazione annuale reale), con decrescite evidenti che si concentrano nel Settore Ovest, dove si spingono fino alle zone a ridosso del Centro Storico (Map 1). Tavola 3 - Comune di Milano, II semestre 2012: canoni di locazione medi (espressi in /mq/anno) del comparto residenziale per tipologia e cerchia e relative variazioni nominali semestrali, annuali e quinquennali Monolocali Bilocali Trilocali Quattro locali e oltre MILANO Canoni var. % di locaz. 6 mesi var. % 1 anno var. % 5 anni MEDIA LOCAZIONI 153-3,2-6,3-21,1 Centro 310-3,1-8,8-20,5 Bastioni 252-3,1-3,1-12,5 Circonvallazione 180 0,0-5,3-30,8 Decentramento 156-2,5-2,5-15,2 Media Monolocali 225-2,4-5,5-20,0 Centro 256-3,9-3,9-16,5 Bastioni 179-4,3-7,5-16,3 Circonvallazione 144-5,9-10,0-23,9 Decentramento 118-2,1-12,0-23,4 Media Bilocali 174-4,1-7,6-19,3 Centro 155-4,6-8,8-24,4 Bastioni 130-3,7-5,5-25,7 Circonvallazione 75-3,2-6,3-21,1 Decentramento 66-9,0-24,6 Media Trilocali 107-3,7-7,4-24,3 Centro 158-1,6-4,5-21,3 Bastioni 130-1,9-3,7-21,2 Circonvallazione 73-6,5-9,4-23,7 Decentramento 63-3,1-3,1-28,0 Media Quattro locali ed oltre 106-4,9-22,7 Le ingenti quantità di prodotto residenziale offerto sul mercato della locazione determina la contrazione dei canoni di locazione, decresciuti a livello medio cittadino del 3,2% in sei mesi, del 6,3% in un anno e del 21,1% in cinque anni. I ribassi quinquennali più significativi (calcolati rispetto al II semestre 2007) si rilevano per le tipologie di dimensioni maggiori (trilocali e quattro locali ed oltre). Le decrescite dei prezzi degli immobili strumentali sono più marcate di quelle rilevate per il comparto residenziale: nel II semestre 2012 la quotazione media cittadina degli Uffici (2.666 /mq) - unità immobiliari ad uso ufficio localizzate all interno di stabili ad uso misto - sperimenta una variazione nominale semestrale del -2,0% e annuale del -3,1% (-5,3% la variazione annuale reale). Per questa tipologia le contrazioni annuali delle quotazioni più significative si sono verificate nel Centro Storico (-4,4% quella nominale e -6,5% quella reale) e nel Decentramento (-3,3% quella nominale e -5,5% quella reale). Gli Uffici direzionali si attestano invece, a livello medio cittadino, sui /mq, quotazione che sperimenta una variazione nominale del -1,8% in sei mesi e del -2,6% in un anno (-4,8% la variazione annuale reale). Anche per questa tipologia i ribassi annuali più significativi si individuano nel Centro Storico (-3,5% quello nominale e -5,7% quello reale) e nel Decentramento (-3,3% quello nominale e -5,5% quello reale). Il prezzo medio dei Negozi del Comune di Milano (3.101 /mq) si contrae a livello nominale dell 1,9% rispetto al semestre precedente e del 3,0% rispetto al II semestre 2011 (-5,2% la variazione annuale reale). Anche i canoni di locazione degli immobili strumentali fanno segnare decrescite assai significative rispetto a cinque anni fa. I canoni del comparto terziario decrescono nel II semestre 2012, rispetto al II semestre 2007, del 29,5% per gli Uffici e del 10,5% per gli Uffici in stabili direzionali; per il segmento degli immobili commerciali si registrano decrescite quinquennali dei canoni del 17,1% per i Negozi e del 6,5% per i Negozi in vie commerciali. Emerge come fattori decisivi nel determinare una maggiore capacità di tenuta dei canoni di locazione siano per il comparto terziario la maggior qualità strutturale (consumi energetici ridotti, disposizione razionale degli spazi ecc ) propria degli Uffici direzionali e per i negozi la localizzazione nelle vie dello shopping. Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia 2 semestre

4 Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia 2 semestre 2012 Provincia di Milano 3.Il mercato in Provincia di Milano Nel II semestre 2012 il prezzo medio provinciale (media tra i valori rilevati in tutti i comuni della Provincia di Milano, escluso il Capoluogo) degli Appartamenti nuovi/classe energetica A-B-C localizzati nelle zone centrali dei comuni (2.310 /mq) decresce nominalmente dell 1,4% in sei mesi e del 2,3% in un anno (-4,5% la variazione annuale reale); rispetto a cinque anni fa i valori si contraggono di 2,9 punti percentuali. Più marcata, sempre nelle zone centrali dei comuni, la contrazione delle quotazioni dell usato: il valore medio provinciale degli Appartamenti recenti, ristrutturati, d epoca e di pregio (1.817 /mq) sperimenta una riduzione nominale semestrale del 1,7%, annuale del 3,7% (-5,9% la variazione annuale reale) e quinquennale del 6,8%. Tavola 4 - Provincia di Milano (zone centrali e zone periferiche dei comuni), II semestre 2012: valori di mercato medi (espressi in /mq - ad eccezione dei boxes, espressi in /corpo) delle tipologie immobiliari rilevate e variazioni % nominali annuali e quinquennali Tipologia immobiliare Zona urbana Appartamenti nuovi/ classe energetica A B C Valore medio /mq % 6 mesi % 1 anno ,4-2,3-2,9-3,9 % 5 anni ,1 Appartamenti recenti, ristrutturati, epoca e di pregio ,7-3,7-6, ,0-4,1-8,6 Appartamenti vecchi o da ristrutturare ,7-8, ,9-3,5-10, ,5-2,6-1, ,6-1,3-5,4 Boxes (a corpo) Negozi Uffici Capannoni nuovi Capannoni vecchi ,7-3,7-5, ,5-2,3-7, ,0-3,0-6, ,9-2,7-8, ,7-3,2-6, ,5-3,6-9,4 tendenze simili a quelle rilevate nelle zone centrali (Tavola 4); più pronunciate invece, rispetto a quelle dei loro corrispettivi in zone centrali, le contrazioni nominali quinquennali (calcolate rispetto al II semestre 2007) dei valori medi provinciali degli Appartamenti recenti, ristrutturati, d epoca e di pregio (1.634 /mq) e degli Appartamenti vecchi o da ristrutturare (1.215 /mq) localizzati nelle zone periferiche dei comuni: rispettivamente -8,6% e -10,0%. Gli Uffici siti in zone centrali dei comuni si attestano nel II semestre 2012 su un valore provinciale medio di /mq in calo, a livello nominale, del 2,0% in sei mesi, del 3,0% in un anno (-5,2% la variazione annuale reale) e del 6,2% in cinque anni. Il prezzo provinciale medio dei Negozi, sempre in zone centrali, è di /mq e sperimenta una variazione nominale semestrale del -1,5%, annuale del -2,6% (-4,8% la variazione annuale reale) e quinquennale del -5,7%. Le quotazioni provinciali medie degli Uffici (1.293 /mq) e dei Negozi (1.360 /mq) siti nelle zone periferiche dei comuni mostrano tendenze semestrali e annuali analoghe a quelle dei loro omologhi con localizzazione centrale (Tavola 4), ma evidenziano decrescite nominali quinquennali più marcate: -8,3% per gli uffici e -7,6% per i negozi. Mappa 2 Rappresentazione cartografica della Provincia di Milano per intervalli di prezzo degli Appartamenti nuovi/classe energetica A-B-C nelle zone centrali dei comuni nel II semestre 2012 Il prezzo medio rilevato in Provincia di Milano per Appartamenti vecchi o da ristrutturare localizzati nelle zone centrali dei comuni (1.362 /mq) decresce a livello nominale del 2,2% in sei mesi, del 3,7% in un anno (-5,9% la variazione annuale reale) e dell 8,1% in cinque anni. Nelle zone periferiche dei comuni della provincia i prezzi medi del comparto residenziale di nuova costruzione (2.111 /mq) presentano 4 Fonte: OSMI Borsa Immobiliare e Fimaa Milano Monza & Brianza. Elaborazioni e report a cura di Matteo Pedretti Responsabile Servizio Prezzi O.S.M.I. Borsa Immobiliare, Azienda Speciale della Camera di Commercio di Milano

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