LA CASA: come si cerca e come si trova... 3

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3 INDICE LA CASA: come si cerca e come si trova Comperare casa La casa va comperata per abitarci o per investire? Come e dove cercar casa Passeggiate, giornali, agenzie La casa ideale: caratteristiche positive e problemi da evitare Le 11 regole d oro dell acquirente Prezzi e mercato immobiliare Vendere la casa... 8 I SOLDI CHE SERVONO: quanti e come ottenerli Facciamo due conti Prima di tutto, una base Il mutuo: cos è Termini che si usano in banca quando si chiede un mutuo Alcuni servizi per una maggiore tranquillità Il mutuo, come si fa Ma quanto si può ottenere dalla banca? L estinzione anticipata L accollo del mutuo Gli sconti del fisco L ACQUISTO: il percorso per tutti i casi particolari La proposta irrevocabile d acquisto Il compromesso L atto di compravendita La nuda proprietà Il fisco La permuta La casa in costruzione Farsi la villetta Stato di avanzamento lavori Tutte le tasse Guida per conoscere quanto si paga... 20

4 I. La base imponibile II. Quanto pesano le imposte III. Le agevolazioni prima casa IV. Cosa si può comprare e chi può comprare V. Le condizioni VI. Gli altri sconti VII. I casi dubbi Manuale del neoproprietario La lunga via della ristrutturazione I rischi di una casa firmata Come scegliere l impresa Come si litiga La burocrazia Gli sconti sull IVA e sull IRPEF Tutte le pratiche per un nuovo indirizzo Due chiacchiere con l amministratore Diritti e doveri del buon condomino Il proprietario contribuente... 31

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6 LA CASA: come si cerca e come si trova 1. Comperare casa La casa resta in cima ai desideri degli italiani. Chi non ce l ha la desidera, e chi già la possiede la vuole più bella. E vero che non si tratta più di un investimento con sicura rivalutazione, ma è altrettanto certo che questo è l unico modo di essere tranquilli e sicuri che lì, nella casa di proprietà, non ci saranno sfratti, aumenti di affitto o liti sulle spese. Così sono in tanti a sognare: almeno 1 persona su 5 vive ancora in affitto, e nella maggioranza dei casi vorrebbe passare nella categoria dei proprietari. E per chi ristruttura? La legge 488/1999 ha confermato sostanziosi sconti fiscali, pari al 36% della spesa sostenuta, fino al dicembre La casa va comperata per abitarci o per investire? Da parte di chi crede che il mattone sia in sé per sé un buon investimento, va osservata una certa cautela, e tenere presente un principio che trae la sua validità proprio dall esperienza degli anni passati: la casa va comperata da chi intende abitarla o utilizzarla per i figli o le vacanze, mentre l acquisto a scopo di investimento va meditato bene e concluso solo in determinati casi. Alcune considerazioni, però sono sempre valide: 1. Un quartiere poco appetibile, ma per il quale siano previsti lavori di riqualificazione urbana (parchi, nuove strade) o linee di trasporto pubblico, metropolitane, è un luogo dove di solito i valori sono destinati ad aumentare (anche del 10%-20%) dopo l ultimazione delle opere. 2. Una casa in pessime condizioni, ma in zone appetibili, sapientemente ristrutturata, può far salire il suo valore ben oltre la spesa sostenuta. Purchè si eviti di personalizzare troppo i lavori e si cerchi di scegliere, materiali robusti, ma non eccessivamente di pregio. 3. Chi vuole mettere a reddito una casa affittandola, deve pensare che in questo caso un abitazione piccola rende, in proporzione, assai più di una grande: un bilocale di 60 mq ha un affitto di 516,46 euro, ma per un trilocale di 100 mq, normalmente non si può chiedere più di 671,39 euro, cioè il 30% in più. 4. Nell acquisto però il trilocale costa circa il 60% in più. La convenienza nell affittarlo è quindi minore. 3. Come e dove cercar casa Prima di tutto bisogna avere le idee chiare. Quindi, quando si è deciso di intraprendere l avventura dell acquisto di una casa è importante trovare un accordo in famiglia sulle caratteristiche fondamentali della casa. Consigliamo di usare il promemoria qui di seguito come valido strumento di riferimento da portare con sé o da presentare all agente immobiliare qualora ci si rivolga ad un agenzia. 3

7 A) Quartiere o zona richiesta B) Lo stabile deve essere () nuovo () d epoca () non ha importanza C) Numero di stanze occorrenti D) Suddivisione dello spazio interno (esempio: 1-cucina, 2-bagni, ecc ) E) Accessori e pertinenze richiesti: 1) Ripostiglio si Ampiezza min. mq 2) Cabina-armadio si no Ampiezza min. mq 3) Box si no Ampiezza min. mq 4) Posto auto si no Ampiezza min. mq 5) Cantina si no Ampiezza min. mq 6) Solaio si no Ampiezza min. mq 7) Terrazze/balconi si no Ampiezza min. mq F) Riscaldamento () Autonomo ()Centralizzato G) Esclusione di: () piano terreno () ultimo piano 4. Passeggiate, giornali, agenzie Una volta completata questa scheda, che vi sarà molto utile, si può cominciare la ricerca vera e propria. Le strade da percorrere sono tre: Cominciare a dedicare del tempo a battere sistematicamente il quartiere prescelto, muniti di carta, penna e macchina fotografica. Le prime per prendere nota degli avvisi di vendita esposti sui portoni, la seconda per fotografare lo stabile in modo da mostrarlo in famiglia e da ricordarselo al momento delle prime selezioni. Leggersi pazientemente i giornali specializzati in offerte immobiliari (ne esistono a livello locale praticamente dappertutto), al mattino presto, il giorno stesso della loro uscita in edicola. Le buone occasioni, si sa, vanno via molto in fretta. Fare una visita alle agenzia immobiliari del quartiere prescelto, e farsi mostrare le loro offerte. L agente può anche essere incaricato di cercare una casa adatta alle esigenze dell acquirente. Al riguardo va detto che tutti gli agenti devono essere iscritti all albo presso la Camera di Commercio, e chi non lo è non ha diritto ad essere pagato. La percentuale a carico del cliente, la cosiddetta provvigione, va stabilita prima di concludere l affare. Questa percentuale è assolutamente libera (oscilla indicativamente tra il 2% e il 5% dell immobile) e può quindi altrettanto liberamente essere discussa e modificata. Specialmente quando lo stesso agente si occupa di vendere la casa vecchia e di trovare quella nuova: in questa caso, dato che i due affari sono strettamente connessi, lo sconto sulle provvigioni va sempre richiesto. Certo il fai da te per l aspirante acquirente, è sempre possibile e comporta un 4

8 risparmio. Ma bisogna considerare attentamente questa scelta, perché così facendo si rinuncia ai servizi che un agenzia seria può offrire. Per un agente professionale, vendere significa far incontrare gli interessi del venditore con quelli dell acquirente, aiutando quest ultimo a superare le perplessità, fornendo la documentazione utile e trattando con il venditore riduzioni di prezzo o altri aspetti della compravendita. Sempre tenendo presenti i numerosi vincoli e obblighi disposti da una legislazione decisamente farraginosa. Insomma, un lavoro tutt altro che semplice, e che far svolgere da un professionista è più sicuro, senza contare che una trattativa condotta per interposta persona può portare a risultati più soddisfacenti. In linea di massima, però, bisogna sempre leggere attentamente il mandato conferito all agente prima di firmarlo, e verificare che non vi siano contenute clausole troppo onerose per chi lo conferisce. L acquirente di un immobile troverà, contattando un Agente Immobiliare FIMAA Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari la più grande ed antica associazione degli agenti immobiliari (presente su tutto il territorio nazionale attraverso le proprie associazioni provinciali quali Fimaa Milano, Fimaa Lodi, Fimaa Pavia, Fimaa Roma, ecc ) un professionista capace di offrire una qualificata consulenza estimativa, fiscale e giuridica. Inoltre, affidare un incarico ad un agente immobiliare solitamente non comporta nessun esborso economico se non si giunge alla conclusione dell affare. Tutti i costi promozionali ed organizzativi rimangono infatti a totale carico del mediatore immobiliare (quando l incarico viene conferito in esclusiva) e la provvigione sarà dovuta unicamente nel caso in cui si concluda l affare. Quindi, affidando la compravendita dell immobile ad un agente immobiliare, si beneficia sia della specifica preparazione e competenza su tutte le problematiche tecnico normative sottese all affare, sia delle capacità di indicare il valore del bene compravenduto. Infatti, la Fimaa offre ai suoi associati continui aggiornamenti tecnico professionali e soprattutto una modulistica attentamente redatta e recentemente revisionata, che tiene in massima considerazione non solo le recenti normative a tutela dei consumatori, ma anche e primariamente i principi di chiarezza e correttezza contrattuale. 5. La casa ideale: caratteristiche positive e problemi da evitare Ma esiste la casa ideale? Eccome se esiste, ma l importante è capire quale sia quella più adatta alle proprie esigenze reali: vediamo insieme le tipologie principali, con vantaggi e svantaggi. Una villetta isolata, lontana dalla confusione cittadina, ma magari anche dai mezzi pubblici, può essere bellissima, ma è un problema per chi ha figli che vanno o andranno a scuola. Ha inoltre problemi di manutenzione che la rendono, in proporzione, più costosa di un appartamento in condominio. Offre però quiete, spesso un bel giardinetto e l impagabile sensazione di essere davvero padrone di una casa, senza nessuno a cui rendere conto. La scelta fra campagna e città, è di solito legata alla scelta fra villetta e condominio. La prima soluzione può facilmente coincidere con luoghi decisamente lontani dalla città, con tutti i vantaggi e gli svantaggi del caso: verde, poco stress, niente traffico, silenzio, niente pericolo per i figli piccoli, amicizie facili e piacevoli con il vicinato da una parte. Dall altra, isolamento dalla vitalità della città, impigrimento, tempi lunghi per recarsi al lavoro, spese elevate per mantenere in buono stato la villetta. Insomma, si dovrebbe fare un analisi disincantata della propria indole (e magari degli eventuali membri della famiglia), prima ancora di farsi sedurre dagli aspetti materiali delle due prospettive. L appartamento in condominio assoggetta chi lo compra ad una serie di obblighi di convivenza a volte non semplici, anche perché non può scegliere i propri vicini. In genere, se ben posizionato, permette di risparmiare sul combustibile sfruttando la protezione degli appartamenti vicini (ma questa considerazione vale solo per chi è dotato di riscaldamento autonomo). Inoltre, ogni problema di manutenzione dello stabile deve essere risolto dall amministratore, e il condominio non dovrebbe avere alcuna preoccupazione (almeno in teoria). Certo, anche a seconda del condominio le spese, con appartamenti di metrature simili, possono variare molto: a far lievitare gli importi è soprattutto la presenza di un portinaio, quindi meno sono i condomini e maggiore è la spesa pro capite. Lo stesso discorso vale per la manutenzione, dato che le aree e gli impianti comuni non sempre sono direttamente proporzionali alla grandezza dell edificio. Lo stabile d epoca che è in genere collocato in centro o nelle immediate prossimità, è molto amato per la sua aria già vissuta che lo rende istintivamente già accogliente. Inoltre gli spazi interni, concepiti con criteri diversi dagli attuali, sono normalmente più ampi e godibili. Non mancano poi alcuni dettagli, dagli stucchi alle 5

9 rifiniture degli infissi, all architettura dell androne, e soprattutto all aspetto esterno, che lo rendono sicuramente più bello di uno stabile nuovo, almeno agli occhi di molti acquirenti. Va però ricordato che, proprio per la sua assai minore linearità delle facciate e per il diverso tipo di materiali, il condominio ha costi di manutenzione più elevati. Gli impianti anche se ben tenuti, danno sempre molti problemi. Se poi si tratta di un immobile soggetto a vincoli storicoarchitettonici, ogni intervento di manutenzione o ristrutturazione anche interna agli appartamenti è soggetta a pratiche burocratiche incredibilmente lunghe e costose. Una scelta importante è quella di una casa vicino al luogo di lavoro. Una prospettiva comoda e vantaggiosa in termini di qualità della vita, perché fa risparmiare quotidianamente parecchio del tempo necessario al tragitto casa-lavoro-casa. Se la soluzione è a portata di portafoglio e non implica il trasferimento proprio o della famiglia in quartieri troppo periferici allora va ovviamente preferita. Ma c è un altra considerazione da fare: di questi tempi ben pochi lavori sono eterni, e sono sempre più rare le persone che lavorano vent anni di fila nella stessa azienda. Bisognerebbe, nei limiti del possibile, chiedersi se il proprio lavoro si presenta con garanzie di durata nello stesso luogo almeno per una decina d anni, altrimenti la convenienza della vicinanza è un po limitata. Comunque, una volta chiaritesi queste linee di scelta, la casa si trova, basta cercarla con pazienza. Per questo la fretta è sempre un problema, ma è un problema che si presenta molto di frequente dato che la maggioranza degli acquirenti sono anche venditori della loro stessa abitazione che viene ceduta per poterne comperare una migliore. Così questa catena di vendite e acquisti non sempre permette la perfetta coordinazione dei tempi. Ecco quindi un catalogo da osservare con attenzione, perché vi aiuterà a prendere decisioni rapide, individuando le caratteristiche fondamentali positive e negative che vi permetterà di acquistare, se non proprio la casa dei vostri sogni, almeno un abitazione comoda, sicura e senza problemi. 6. Le 11 regole d oro dell acquirente La casa va visitata più di una volta, a ore diverse, per rendersi conto della luminosità dei locali e del rumore proveniente dall esterno, specialmente nelle ore di punta per valutare quello causato dal traffico. In queste occasioni, portate con voi un metro e misurate l appartamento internamente: avrete così le misure reali per la sistemazione dei mobili. Per verificare che la metratura commerciale sia giusta, basandovi sulle misure ricavate internamente fate questo calcolo: Superficie calpestabile delle stanze Superficie dei balconi sporgenti calcolata al 50% Superficie delle terrazze calcolata al 25% Superficie occupata dai muri che danno all esterno dell edificio calcolata al 100% Superficie delle pareti divisorie interne all appartamento calcolata al 100% Superficie delle pareti che dividono l appartamento da quello dei vicini o dagli spazi comuni condominiali calcolata al 50% Superficie di cantine o solai Superficie del garage METRI COMMERCIALI seguendo il metodo della tabella, che è il più semplice e diffuso, il risultato deve corrispondere ai metri commerciali dichiarati dal venditore. Occorre fare una passeggiatina nei dintorni per individuare i servizi essenziali (trasporti pubblici, presenza del mercato rionale, supermarket o negozi) e la loro distanza dallo stabile, o la facilità di parcheggiare per strada, la presenza di attività rumorose diurne (fabbriche) o notturne (discoteche o ritrovi che chiudono a tarda notte). 6

10 Porre attenzione alle case all ultimo piano: quasi sempre i soffitti hanno problemi di infiltrazioni d acqua dal tetto. Anche nei piani intermedi va comunque controllata la presenza di macchie: se la macchia è davvero asciutta, nessun problema. In caso contrario il rischio è quello di un tubo rotto (privato o condominiale) che potrebbe essere fonte di infiniti problemi. Nell appartamento bisogna studiare bene quale sia lo stato degli impianti idraulici ed elettrici: in genere lo si capisce subito a occhio nudo, ma ci si può far accompagnare da un tecnico di fiducia. Entro il 31/12/98 tutti gli impianti elettrici, idraulici e del gas avrebbero dovuto essere adeguati alle prescrizioni della legge 46/1990 (la cosiddetta messa a terra ). La disposizione delle stanze deve più o meno corrispondere all uso che si intende farne: gli spostamenti di pareti ed impianti sono un costo in più che va messo in conto. Altri elementi da considerare sono i pavimenti e gli infissi (porte e finestre). Tutte le rate di spese condominiali devono essere state pagate dal venditore e bisogna assolutamente che l amministratore rilasci una dichiarazione in questo senso. Oppure, se ci sono dei debiti, li si scala dal prezzo, il nuovo proprietario è infatti tenuto a pagare le spese arretrate, per legge, se l amministratore gliele chiede. Rimane il diritto di rivalersi sul venditore, ma è meglio non trovarsi in questa situazione. Una cautela in più può essere quella di regolare la questione al rogito: appurato l ammontare delle spese arretrate, l acquirente si impegna a pagarle ottenendo uno sconto di pari importo sul prezzo della casa. Una copia del regolamento condominiale con tutte le tabelle millesimali ci permette di verificare la superficie commerciale e le spese condominiali che ci troveremo ad affrontare. Bisogna avere un quadro completo delle spese condominiali attuali (basta l ultimo bilancio consuntivo) e di quelle future: se è stato previsto il rifacimento della facciata, bisogna essere preparati a una forte spesa nell anno in cui verranno fatti i lavori. Perciò bisogna chiedere notizie all amministratore, o la copia dei verbali dell assemblea dell ultimo anno. In ogni caso, si consideri che queste spese vanno ad aggiungersi alle rate del mutuo. La planimetria dell appartamento depositata al Catasto deve corrispondere a quella reale. In caso contrario, il venditore, carte alla mano, deve dimostrare che è stato richiesto il condono edilizio per le modifiche, oppure che per i lavori eseguiti non occorreva condono ma che le variazioni sono state regolarmente denunciate al Catasto e che non sono ancora state registrate. Non ci devono essere ipoteche che gravano su quell immobile. Chi non si fida delle dichiarazioni del venditore può verificare personalmente all Ufficio del registro ipoteche della città: basta avere nome, cognome e data di nascita del venditore e verificare se sono state registrate ipoteche a suo nome. 7. Prezzi e mercato immobiliare Il prezzo è giusto? Difficile, veramente difficile rispondere a questa domanda. Ma qualcosa può venire in aiuto a chi compra casa: i cosiddetti borsini immobiliari, pubblicati sui giornali specializzati e sugli inserti economici dei grandi quotidiani. Su cosa si basa la loro maggiore attendibilità rispetto ai prezzi indicati sugli annunci? Semplice: i borsini sono il risultato di una media operata sui prezzi a cui è stata effettivamente venduta la casa, cioè dopo la conclusione delle trattative che hanno portato a un sostanziale abbassamento del prezzo inizialmente proposto dal venditore. Per l aspirante proprietario si tratta, insomma, di medie che vanno considerate anche per capire, a grandi linee, i margini di trattativa con il venditore. Sono in genere forniti da centri studio e associazioni di categoria degli agenti immobiliari. Naturalmente si tratta di prezzi medi: il che vuol dire, in concreto, che la valutazione è applicabile a stabili non troppo nuovi, ma senza bisogno di lavori di manutenzione straordinaria nei prossimi anni, e che l appartamento è in buone condizioni. Può cioè essere abitato da subito, senza bisogno di interventi di ristrutturazione, e tutti gli impianti sono in ordine. Quando invece non sono presenti tutte queste caratteristiche, il prezzo va ovviamente diminuito. Come va aumentato se gli impianti sono stati rifatti da poco, o quando sono stati appena eseguiti importanti lavori condominiali (come una facciata completamente rinnovata) o la casa si trova in una zona di particolare pregio, o ancora si tratta di uno stabile con rifiniture di lusso. Due elementi di 7

11 svalutazione del prezzo, sono comunemente considerati: l appartamento occupato da un inquilino vale il 30% in meno, anche se lo sfratto è già in corso. Al riguardo, è indispensabile comunque avere una copia del contratto di locazione da studiare prima di concludere l affare, e anche della pratica di sfratto se è già in corso. In una grande città lo sfratto dopo la fine del contratto, impiega almeno due o tre anni per essere eseguito. Altro elemento importante è la presenza dell ascensore: se non c è, il prezzo si abbassa in proporzione, del 5%-10% per ogni piano. Il che vuol dire che un appartamento al primo piano può valere il 10% in meno, ma al quinto il calo è valutabile intorno al 35%. I primi piani e i piani terra valgono comunque meno, in generale, a causa soprattutto della minore luminosità. 8. Vendere la casa Qualche consiglio, infine, a chi deve invece vendere la propria casa: il fatto di aver dato una mano di bianco, sostituito i rubinetti che perdono e i fili elettrici scoperti non influisce certo sul prezzo. Ma i piccoli ritocchi possono però dire molto quando l acquirente ha già visitato altre case analoghe, quindi allo stesso prezzo, ma che si presentano peggio. Qualche piccolo intervento può quindi essere determinante nel far scegliere quell abitazione al posto di un altra. E la buona impressione può contribuire a rendere meno serrata la contrattazione sul prezzo con l acquirente. L agenzia immobiliare è una scelta importante: ci si risparmia le innumerevoli seccature dei contatti diretti con gli aspiranti acquirenti, ma bisogna pagare una percentuale chiamata provvigione. Valgono qui le stesse raccomandazioni già elencate per l acquirente. Ce n è però una in più: la richiesta dell esclusiva (cioè di non affidare contemporaneamente ad altri la vendita) è in genere un segno di serietà da parte dell agente. Così come bisogna fare attenzione che nell incarico di vendita (si tratta di un documento scritto e firmato dal venditore, in genere un modulo prestampato), sia chiaramente esclusa la possibilità di praticare il supero. Si tratta di una clausola, peraltro non vietata dalla legge, con la quale il venditore si impegna a lasciare all agente tutti i soldi che questi riesce a spuntare in più sul prezzo stabilito. Il danno è evidente: l agente ritarderà la vendita pur di trovare qualcuno disposto a pagare di più, ma il venditore non trarrà alcun vantaggio economico da questo ritardo. 8

12 I SOLDI CHE SERVONO: quanti e come ottenerli 1. Facciamo due conti Per molti è l affare più importante che si troveranno a trattare. Avere le idee chiare, quindi, è indispensabile. Ma quanto costa, in concreto, un abitazione? La domanda non è inutile, perché non si tratta di considerare solo il prezzo. Ecco gli elementi che compongono concretamente l intero investimento: Prezzo dell immobile; Provvigioni all agenzia immobiliare (quando coinvolta): tra il 2% e il 5% del valore dell immobile, ma possono variare nella singola trattativa secondo la regione di appartenenza; Tasse: fra il 3% e il 4% del valore catastale più 258,23 euro se si tratta dell abitazione principale, il 10% più 387,34 negli altri casi; Parcella del notaio: sui 1.032, ,37 euro, cui si aggiunge un altro importo quando viene stipulato un mutuo fondiario ipotecario con la banca (l onorario del notaio è però ridotto del 50% in quest ultimo caso); Spese bancarie per l istruttoria necessaria all erogazione del mutuo bancario; Spese di perizia per valutare la casa quando viene richiesto il mutuo; Spese di trasloco; Spese per eventuali interventi interni alla casa per adattarla alle proprie esigenze; Spese per i nuovi contratti di fornitura di gas, telefono ed energia elettrica. A questo punto si può passare all altra domanda: quale somma concretamente può essere messa a disposizione? Non è possibile pensare astrattamente a una casa senza sapere esattamente se ce la si può permettere. Può sembrare un discorso improntato a un eccessivo realismo, ma l aspetto poetico della casa come rifugio, nido accogliente degli affetti della famiglia, è meglio lasciarlo un momento da parte per fare quei famosi due conti, prima di entrare in banca e chiedere il prestito che serve a completare la somma occorrente. 2. Prima di tutto, una base Diciamo che va considerato il capitale di base, cioè quello di cui già si dispone, che spesso è rappresentato da una casa di proprietà che viene venduta a sua volta. Ma chi non lo possiede ancora? Proviamo a fare un esempio concreto dei costi complessivi reali di un appartamento di 60/70 metri quadri (circa due locali con bagno e cucina abitabile) del costo di ,38 euro, in una zona fra centro e periferia, da destinare ad abitazione principale dell acquirente. Il valore catastale (sul quale si pagano le imposte) è di ,53 euro. 9

13 Provvigioni agenzia: 3.098,74 Costo dell immobile: ,38 Tasse (imposte di registro, ipotecarie e catastali): 2.582,28 Parcella del notaio(mutuo compreso): 1.549,37 Spese bancarie di istruttoria: 129,11 Tasse su mutuo di 100 milioni: 129,11 Spese di perizia (se effettuata dal B. Ambroveneto): 154,94 Spese di trasloco: 5.164,57 Spese per interventi interni: 5.164,57 Spese per nuovi contratti gas, luce e telefono: 258,23 Totale Per poter realizzare l acquisto, oltre al mutuo di ,69 euro bisogna quindi disporre di altri ,88 euro. La banca non può finanziare tutto l acquisto, quindi occorre almeno aver risparmiato un po. 3. Il mutuo: cos è La situazione ottimale, quando si decide di acquistare una casa, è disporre di una somma di denaro che rappresenti almeno la metà della somma necessaria per l acquisto della casa (il prestito può comunque arrivare a coprire anche l 80% del prezzo dell immobile, escluse però le tasse e le altre spese). Si deve quindi fare i conti con le proprie disponibilità, con quanto abbiamo bisogno per procedere all acquisto e a tutto ciò che ne consegue. Inoltre, dobbiamo valutare quale rata del mutuo è per noi economicamente sostenibile. Attenzione: andare in banca per ottenere un finanziamento non è una cosa umiliante: chi la pensa così è vittima di un malinteso. O forse pensa che sia ancora come un tempo, quando la banca sottoponeva il cliente, talvolta in modo un po arcigno, a un interrogatorio personale, durante il quale si poteva avere l impressione di dover dimostrare la propria rispettabilità. Insomma, un vero stress dal quale poteva nascere un rapporto non facile. 4. Termini che si usano in banca quando si chiede un mutuo Mutuo: significa semplicemente prestito. Un contratto che la banca fa con il suo cliente, consegnandogli una somma (detta capitale) che verrà restituita a rate, maggiorata degli interessi che vengono concordati. Tasso: la percentuale degli interessi sulla somma prestata è comunemente chiamata tasso. Che può essere fisso o variabile. Vediamo a grandi linee come funzionano. Tasso d ingresso: si tratta del tasso che viene calcolato per i primi mesi. E più vantaggioso e, in genere, è quasi sempre fisso. Il tasso a regime è invece quello che effettivamente si paga per le restanti rate. Tasso Variabile: questo tasso cambia invece in base all andamento di una molteplicità di fattori, o meglio di indici a esclusione di un primo periodo. I più diffusi, identificabili attraverso sigle un po strane, che riportiamo qui a fianco, vengono elaborati in base all andamento di vari fattori dell economia. Alcune banche ne usano più d uno contemporaneamente, attribuendo a ciascuno una diversa incidenza sul tasso effettivo. All indice adottato viene aggiunta, di solito, un altra percentuale chiamata spread, che invece resta fissata per tutta la durata del mutuo. Se quindi il tasso variabile proposto da una banca consiste nell Euribor più uno spread del 2%, e 10

14 l Euribor in quel momento è pari al 4%, questo vuol dire che il tasso iniziale sarà del 6%, ma quando l Euribor, per ragioni di mercato, calerà al 3%, il tasso scenderà automaticamente al 5%, e così via. Fra l altro, è facile seguire i mutamenti dell Euribor cui è agganciato il proprio mutuo, perché alcuni quotidiani lo riportano nelle pagine economiche. Tasso Fisso: è semplicemente una percentuale già prestabilita e che non cambierà con il passare del tempo. La rata rimane quindi sempre uguale. Tasso Misto: significa che il tasso iniziale non cambia per un determinato periodo di tempo. Successivamente il mutuo potrà proseguire a scelta del cliente a tasso fisso o a tasso variabile. Mutuo Cap : mutuo a tasso variabile; prevede un tasso massimo oltre il quale la rata non può salire. Euribor: significa Euro InterBank Offered Rate, è un indice di riferimento del denaro sul mercato interbancario dei Paesi dell Unione Europea. L andamento di questo indice, derivando da rilevazioni di mercato, recepisce in modo preciso l andamento reale dei tassi. Tur (Tasso Ufficiale di Riferimento) è il costo del denaro stabilito dalla Banca Centrale Europea. Prime Rate Abi è il costo del denaro per i migliori clienti rilevato dell Abi (Associazione Bancaria Italiana). Libor (London InterBank Offered Rate) è il costo del denaro a breve termine rilevato sulla piazza di Londra. Rendistato indica il rendimento medio dei titoli di Stato italiani. IRS (Interest Rate Swap) è la media dei prezzi relativa a scambi con operatori istituzionali. Ipoteca: è una caratteristica fondamentale di tutti i mutui fondiari. Consiste nel fatto che la casa stessa costituisce la garanzia del pagamento regolare delle rate del prestito: la banca ha cioè il diritto, in caso di mancato pagamento, di far vendere l immobile, anche se abitato, per saldare il conto. Può essere ipotecata anche una casa diversa da quella che si intende acquistare. Non è necessario che chi concede l ipoteca sia anche il beneficiario del mutuo, basta che possieda un bene immobile che la garantisce: in questo caso chi concede l ipoteca si chiama terzo datore di ipoteca. L ipoteca viene di solito iscritta per il 150% del valore del finanziamento erogato. Quando l ipoteca scade (con il pagamento dell ultima rata), non è obbligatorio cancellarla (per farlo ci vuole l intervento del notaio). In ogni caso, dopo venti anni dalla data d iscrizione, si considera automaticamente estinta (anche se non ufficialmente cancellata dai registri). Può essere accettata un ipoteca di grado superiore al primo, purché il valore complessivo dell immobile copra anche la nuova somma che viene prestata. Rate: i mutui sono rimborsabili con rate, mensili o semestrali a seconda degli accordi. Con la prima soluzione, naturalmente, il peso della rata si abbassa. Ammortamento: è il meccanismo con il quale si calcolano la quota di interessi e la quota capitale che compongono la rata. Il sistema scelto dalla maggior parte degli istituti di credito è chiamato ammortamento francese, e consiste nel fatto che la quota interessi decresce con il passare del tempo, mentre la quota capitale sale. In sostanza, nelle prime rate del mutuo la quota dell interesse rappresenta la maggioranza dell importo, mentre nelle ultime quasi tutto è rappresentato dalla quota del capitale. Quando si stipula un mutuo a tasso variabile, le rate possono subire della variazioni in funzione dell andamento del parametro di indicizzazione. Preammortamento: dato che le rate si pagano a fine mese, se il mutuo viene erogato durante il mese, la prima rata si paga alla fine del mese successivo, maggiorata degli interessi relativi a quei giorni del mese precedente in cui il denaro è stato messo a disposizione del cliente. Penale di estinzione anticipata: è la somma dovuta al mutuario che decide di estinguere anticipatamente il mutuo, per non aver rispettato gli accordi originariamente pattuiti con la Banca. L importo della penale di norma corrisponde a una percentuale calcolata sul capitale anticipamene restituito. 11

15 5. Alcuni servizi per una maggiore tranquillità Oltre alla possibilità di ottenere un prefinanziamento se insorgono difficoltà prima dell erogazione del mutuo, vengono offerte alcune assicurazioni. La polizza incendio e scoppio, e la polizza Saldomatic servono a garantire il cliente e la banca, che anche in caso di distruzione dell immobile o di grave infortunio del mutuatario, il mutuo verrà comunque rimborsato. Vediamole in dettaglio. La Polizza incendio e scoppio è consigliabile e spesso obbligatoria quando si stipula un mutuo ipotecario presso una banca. La polizza copre i rischi da incendio e quelli accessori, compresi fenomeni atmosferici e socio-politici, assicurando il rimborso di una somma corrispondente al valore di ricostruzione a nuovo dell immobile o delle parti danneggiate 6. Il mutuo, come si fa I documenti richiesti dalla banca servono, anzitutto, a valutare la cosiddetta capacità reddituale, cioè in sostanza la parte di reddito che realisticamente può essere destinata al pagamento del prestito senza dimenticare le esigenze della vita quotidiana. Per questo il modello Unico, 730 o la Certificazione (ex modello 101), cioè in sostanza la dichiarazione redditi, è un documento indispensabile. Servono poi la copia del documento di identità e del codice fiscale. Infine, occorre una documentazione sulla casa che si vuole acquistare: planimetria dell immobile, copia dell ultimo atto di provenienza della proprietà, copia del preliminare di compravendita (compromesso) e una perizia sul valore dell immobile fatta da un professionista iscritto all Albo o da un agente immobiliare. 7. Ma quanto si può ottenere dalla banca? L importo massimo erogabile è attualmente l 80% del valore che è stato stabilito con la perizia (e che può anche non corrispondere al prezzo effettivo di vendita). Spese e tasse Sono molto contenute: c è solo un imposta (detta sostitutiva perché comprende tutte le tasse che normalmente si pagherebbero su un importo prestato) dello 0,25% sull importo concesso in mutuo, e una percentuale dello 0,25% per le spese di istruttoria sostenute dalla banca. In totale, lo 0,5% sul mutuo, che viene addebitato il giorno stesso del mutuo. Questo vuol dire che, per un mutuo di ,69 euro, se ne ricevono ,46 euro con spese bancarie e tasse già pagate. Quanto al notaio, non va dimenticato che in caso di mutuo fondiario la sua parcella è ridotta della metà. Dal punto di vista fiscale, stipulare un mutuo fondiario con una finanziaria è molto meno conveniente che con una banca. Con la finanziaria le imposte ipotecarie e catastali consistono infatti nel 3% dell importo erogato, più 129,11 euro come imposta fissa di registro. Infine per cancellare l ipoteca si aggiunge un ulteriore 0,5% più altre 154,94 euro fra imposta fissa di registro, bolli e diritti vari. In conclusione, per un mutuo di ,69 euro, si pagano circa 129,11 euro di tasse se a erogarlo è una banca, oltre 2.065,83 euro se è una finanziaria. 8. L estinzione anticipata E possibile solo dopo che siano trascorsi almeno 19 mesi, con la restituzione totale o parziale del capitale residuo, ma pagando una penale per far fronte ai costi di estinzione. Questa penale è pari all 1% del capitale anticipatamente restituito se il mutuo è a tasso variabile, al 2% se è a tasso fisso e al 3% se è a tasso Cap. Con l estinzione parziale non cala il numero delle rate, ma il loro importo. E anche possibile, d intesa con la banca, la cancellazione, la restrizione o la riduzione dell ipoteca, che comporta però spese notarili. Sono operazioni generalmente sconsigliabili tranne nel caso in cui nel rivendere l immobile si abbia un ampio margine di guadagno. 12

16 9. L accollo del mutuo Chi vende la casa ma sta ancora pagando un mutuo può chiedere l accollo a carico del nuovo acquirente, che diventa così debitore della banca. Il venditore (che può essere anche l impresa costruttrice dell immobile) resta però debitore solidale, quindi se il nuovo acquirente non paga la banca potrà rivalersi sull antico proprietario. Il venditore può comunque chiedere alla banca di essere liberato completamente dal rapporto. 10. Gli sconti del fisco Non va trascurato un vantaggio fiscale per chi stipula un mutuo fondiario ipotecario: se l acquisto riguarda la propria abitazione principale (cioè quella in cui si risiede), si potrà scontare direttamente dall Irpef una somma pari al 19% degli interessi pagati nell anno. Attenzione: esiste un tetto massimo agli interessi da considerare per fare questo calcolo: 3.615,20 euro. Quindi, con un mutuo che costa, in interessi, 2.582,28 euro all anno, si possono scontare dall Irpef 490,63 euro. Il massimo risparmio possibile è il 19% 3.615,20 euro, cioè 686,89 euro all anno. E possibile beneficiare di questa agevolazione anche se il mutuo viene stipulato (a partire dal 1 gennaio 1998) per finanziare la costruzione della casa direttamente da parte del proprietario, anziché l acquisto di un abitazione già edificata. In questo caso il limite degli interessi è di 2.582,28 euro. Ora è anche possibile (in base alla legge 448/1998), estinguere anticipatamente il mutuo per l abitazione principale, stipulato magari a un tasso fisso troppo alto, senza per questo perdere la detrazione degli interessi (nei limiti spiegati sopra). 13

17 L ACQUISTO: il percorso per tutti i casi particolari 1. La proposta irrevocabile d acquisto Quando finalmente, da soli o con l aiuto dell agenzia immobiliare, viene raggiunto un accordo sul prezzo, incomincia la trafila delle carte da firmare. Non si tratta, in realtà, di una procedura troppo lunga e complessa, ma deve essere eseguita con precisione, per evitare scocciature e dispiaceri. Impegnarsi a fare il necessario, passo dopo passo, vuol dire gestire con serenità la delicata faccenda dell acquisto della casa. Il primo passo è proprio la proposta irrevocabile d acquisto, che il compratore invia al venditore (sotto forma di telegramma o di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno), impegnandosi ad acquistare la casa alle condizioni e al prezzo che è stato concordato verbalmente in precedenza. Questa proposta impegna solo l acquirente. Il venditore è libero di rifiutarla, ma se l accetta (sempre con telegramma o raccomandata) l acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta. Se il venditore non risponde entro il termine fissato dall acquirente, quest ultimo non ha assolutamente nessun obbligo. In genere viene richiesto di accompagnare la proposta irrevocabile con un acconto sul prezzo di vendita: si tratta di una libera scelta, dato che l impegno viene assunto con la proposta stessa e non con la consegna di una somma. Nella proposta irrevocabile d acquisto devono essere presenti i seguenti elementi indispensabili: 1. dati di venditore e acquirente; 2. indirizzo, descrizione e prezzo della casa; 3. termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta; 4. tempi dei pagamenti, data e luogo del futuro rogito. 2. Il compromesso E un atto che precede il rogito vero e proprio, e il suo nome ufficiale sarebbe promessa di vendita. Si tratta di un documento di carattere privato (non deve, infatti, essere redatto da un notaio obbligatoriamente) fra le parti, nel quale però sono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell atto finale di compravendita vero e proprio, detto rogito. Tutto, cioè, deve essere già deciso con il compromesso, per questo si consiglia di redigerlo nella forma più dettagliata possibile. Può essere redatto in carta semplice, ma si consiglia in bollo per poterlo eventualmente registrare con più facilità. Con questo contratto l acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite. Normalmente al momento del compromesso viene pagato il 20% del prezzo pattuito, ma gli importi sono assolutamente liberi. E anche possibile trascriverlo nei registri immobiliari, pagando tasse ridotte anziché le imposte piene (3% più 258,23 euro o 11% a seconda se si tratta di abitazione principale o altro fabbricato). All Ufficio del Registro si versa l imposta fissa di 129,11 euro più lo 0,5% della caparra confirmatoria, ovvero il 3% dell acconto (le imposte proporzionali dello 0,5% e del 3% si scomputano al rogito); alla Conservatoria dei Registri Immobiliari si paga la sola imposta fissa di 129,11 euro. In questo caso va usata la carta da bollo e il notaio deve, se non redarre tutto l atto, almeno autenticare le firme. Il vantaggio è quello di evitare che la casa venga venduta a qualcun altro contemporaneamente (succede anche questo!) perché sono fatti comunque salvi i diritti di chi li ha registrati per primo. Lo svantaggio è il costo complessivo dell operazione: bisogna aggiungere anche i costi del notaio e l imposta di trascrizione, che non si recupera quando la casa è venduta del costruttore. Attenzione: se il compromesso viene steso da un notaio o le firme vengono autenticate, la trascrizione diventa in ogni caso obbligatoria. 14

18 Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti: 1. I dati completi dei contraenti. 2. Prezzo dell immobile. Dato che, come vedremo, nel rogito sarà sufficiente indicare un prezzo pari a 100 volte la rendita catastale per accontentare il fisco, chi sceglie di registrare il compromesso farà meglio a indicare lo stesso importo, per evitare polemiche con gli Uffici del Registro. 3. I mezzi di pagamento (assegno, cambiale, ecc ) e le relative scadenze. 4. La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze) e degli altri immobili confinanti. 5. La data del rogito. 6. Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie). 7. Regolarità rispetto alle norme edilizie. 8. Eventuali clausole penitenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale. 9. Il titolo del possesso con la data di inizio ed eventuali limitazioni. 10. La clausola dell arbitrato (che eviterà o accorcerà i tempi giudiziari) da utilizzare in caso di rescissione. 11. Data e firma dei contraenti. Vediamo più nel dettaglio le tre formule della clausola penitenziale, una sola delle quali (a scelta) può essere presente nel compromesso. La clausola penitenziale permette ai due contraenti di recedere dal contratto (prima del rogito) pagando una penale. Se però ambedue sono d accordo sul non andare avanti con la vendita, potranno risolvere la cosa firmando un accordo a parte evitando di far scattare la clausola. La caparra confirmatoria consiste in una somma che l acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell affare, a conclusione del suo buon esito. Se la compravendita va a monte per colpa dell acquirente, il venditore a diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra, raddoppiata, all acquirente. In ogni caso, il danneggiato può rinunciare alla caparra e ottenere invece in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine. La caparra penitenziale a differenza della confirmatoria, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l esecuzione del contratto: il danneggiato se la intasca, e tutto finisce lì. L acconto invece non mette in atto nessuno dei meccanismi descritti prima: è semplicemente un anticipo sul prezzo, quindi lo stesso importo viene restituito se l affare va a monte, non importa per colpa di chi, e senza altre conseguenze. Bisogna quindi fare attenzione a quale di questi termini si usa nel compromesso (o anche, addirittura, nella proposta irrevocabile d acquisto) per indicare l eventuale passaggio di denaro dall acquirente al venditore. 15

19 ATTO DI COMPROMESSO DI VENDITA IMMOBILIARE (Fonte F.I.M.A.A.) 1. Con la presente scrittura privata, il Sig., nato a, il,residente in, via, n. codice fiscale n. tel., parte venditrice, si obbliga a vendere al Sig., nato a, il, residente in, via, n., tel., codice fiscale n. parte acquirente, che si obbliga ad acquistare per sé o per persona o ente da nominarsi al momento del rogito notarile l appartamento (oppure: il negozio/il box/il magazzino) ubicato in, via, n., scala, int., contraddistinto in catasto alla partita n., foglio n., sezione n., composto da 2. Il prezzo convenuto per la suddetta vendita è di ( ) che il compratore si obbliga a versare nei seguenti modi: ( ) alla data della firma del seguente compromesso a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento; ( ) alla data del ; ( ) alla data del ; ( ) alla data del. 3. Il venditore si obbliga, da parte sua, a versare al compratore la somma di ( ) pari al doppio della caparra ricevuta per il caso di suo recesso. 4. La somma di ( ) versata dal compratore in data odierna è intesa a titolo di caparra penitenziale da valere quale corrispettivo nel caso di suo recesso, ai sensi dell art c.c. 5. L atto di vendita sarà effettuato entro il termine di giorni da oggi e cioè entro la data del, avanti a notaio scelto dal compratore, che provvederà ad avvertire l altra parte almeno quindici giorni prima della data fissata, a mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. 6. La consegna dell immobile avverrà entro il e da tale data il compratore sarà responsabile interamente della conduzione dell immobile. 7. Le spese della presente scrittura privata, come le successive di trasferimento della proprietà e notarili, sono a carico della parte che si obbliga ad acquistare. 8. Eventuale clausola arbitrale., lì.. IL VENDITORE/IL COMPRATORE.. 16

20 3. L atto di compravendita Resta, a questo punto, l ultimo atto: il rogito, cioè l atto di compravendita vero e proprio. In genere è redatto da un notaio, ma si può anche farlo da soli limitandosi ad autenticare le firme da un notaio. Questa soluzione però è del tutto sconsigliabile a chi non abbia grande familiarità con le cose di legge, perché fare errori nella formulazione dell atto è facilissimo. Nel rogito, vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. Al notaio spettano i controlli sull esistenza di ipoteche, altri vincoli, o irregolarità edilizie ( a meno di non aver già provveduto di persona). A partire dal 1 gennaio 1998 al rogito va allegata la dichiarazione di conformità dell immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990), relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati. Se la casa risulta già in regola, il venditore potrà inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarità dell immobile, con valore di atto notorio. E compito del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede. L acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi, di regola, con il denaro necessario al saldo. Quindi, le pratiche per il mutuo devono già essere state sbrigate. In generale, la banca dispone di notai di fiducia ai quali rivolgersi per la stesura sia del rogito che dell atto di ipoteca. Si ricorda che al momento del rogito di solito viene saldato anche il conto delle mediazioni, viene pagata l IVA, l imposta di registro e la parcella del notaio. I mezzi di pagamento più comuni sono l assegno circolare (preferito perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), molto raramente i contanti e i semplici assegni bancari, oppure le cambiali (almeno per una parte del saldo). 4. La nuda proprietà Lo sconto per chi non ha fretta. E così semplice che non sembra vero: comprare una casa a prezzi ridotti anche del quaranta per cento e con un sostanzioso risparmio fiscale. Naturalmente non è tutto così facile: non si può abitarla subito, ma la casa, a certe condizioni, smette di essere un sogno irrealizzabile. Qual è la via? Il nostro codice civile (articoli da 978 a 1020) consente di spezzare in due la proprietà: da una parte l usufrutto, cioè il diritto di usare la casa vita natura durante, dall altra la nuda proprietà, cioè la proprietà senza il diritto di utilizzo. Alla morte dell usufruttuario la nuda proprietà e l usufrutto si riuniscono, e si riforma la piana proprietà, della quale si può disporre liberatamene. La soluzione può lasciare interdetti, ma in effetti molti anziani desiderano vendere l immobile in cui abitano, per assicurarsi una vecchiaia dignitosa. Come, però, risolvere il problema dell alloggio? Restando usufruttuari possono rimanere nella loro casa e beneficiare di un capitale o di una rendita vitalizia. Sono anche possibili soluzioni miste, il codice civile lascia massima libertà di scelta. Attenzione: in caso di decesso, è il coniuge (se in comune dei beni) che resta vedovo a beneficiare dell usufrutto. Quanto all acquirente, che non deve essere pressato dall urgenza di un abitazione ma vuol fare un investimento a medio termine per sé o per i figli, si trova a comprare una casa con uno sconto del venticinque-trenta per cento sul prezzo di mercato (a determinare il prezzo concorre naturalmente l età del venditore), e di beneficiare di una notevole rivalutazione del capitale impiegato: oltre a quella legata all inflazione, ad ogni anno che passa si avvicina la riunione della nuda proprietà all usufrutto, e la prima quindi vale sempre di più. Inoltre molti immobili di pregio arrivano sul mercato ormai solo attraverso questa via. 5. Il fisco Veniamo ai vantaggi fiscali: il nudo proprietario non deve dichiarare la rendita dell immobile nel modello 730 o Unico in quanto chi usa il bene è l usufruttuario. Il vantaggio principale però è al momento della compravendita: cedendo la sola nuda proprietà, l imposta di registro (a carico dell acquirente) e l Invim (a carico del venditore) risultano sensibilmente ridotte; per fare un esempio, se il venditore usufruttuario ha settanta anni, la riduzione è di circa il sessanta per cento. 17

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