Stima del valore di un asse ereditario e determinazione delle quote di diritto e delle quote di fatto

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1 Stima del valore di un asse ereditario e determinazione delle quote di diritto e delle quote di fatto Sessione anno 1999 Seconda prova scritto-grafica Una persona coniugata con due figli F 1 e F 2 titolare con il fratello di un impresa edile, lascia alla morte i seguenti beni: 1) un alloggio di vecchia costruzione, situato nel centro storico di una grande città, della superficie commerciale di mq 200, in comproprietà al 50% con il coniuge; 2) mobili ed arredi per un valore di L al momento della successione, in comproprietà con il coniuge al 50%; 3) un alloggio, di proprietà esclusiva, attualmente affittato al canone mensile anticipato di L con contratto ad uso abitazione in base alla legge 431/98, regolarmente registrato, della superficie di mq 76; 4) un appezzamento di terreno, di proprietà esclusiva, concesso in affitto ad un coltivatore diretto con contratto di durata quindicennale, stipulato due anni fa e regolarmente registrato, al canone annuo di L Tale appezzamento è suscettibile di edificazione con l entrata in vigore del nuovo P.R.G. comunale; ricade in un area di completamento, immediatamente edificabile con destinazione prevalentemente residenziale, le cui norme di attuazione prevedono i seguenti parametri di edificazione: indice di edificabilità: 1mc/mq; rapporto di copertura max: 50% altezza max: m 7 o pari all esistente; dist. min. dai confini di altre propr.: m 5; arretramento delle costruzioni dal filo stradale: m 10; misura dei parcheggi privati da riservare: 1 mq/10 mc; 5) la quota di partecipazione al 50% dell impresa edile di cui era titolare con il fratello, impresa il cui valore al momento dell aperta successione è stato stimato in L ) un deposito bancario in contitolarità con il coniuge di L Sono eredi legittimari il coniuge e due figli (F 1 e F 2 ). Il defunto ha disposto nel testamento un legato di L a favore di un ente di beneficenza, e di lasciare la sua quota di partecipazione all impresa edile al fratello. Le spese che lascia da pagare per ultime cure e funerale ammontano a L Si stimi il valore dell asse ereditario e si stabilisca se le disposizioni testamentarie sono attuabili senza lesione di legittima. Avendo gli eredi disposto l immediata divisione dei beni, si determinino le quote di diritto e si progetti la formazione delle quote di fatto, tenendo presente che i due figli vorrebbero ciascuno la metà del terreno edificabile. Sono demandati alla scelta del candidato, con riferimento ad una zona di sua conoscenza, ipotesi, assunzioni e dati necessari ed opportuni per fornire le risposte ai quesiti. Stima del valore di un asse ereditario e determinazione delle quote di diritto e di fatto 331

2 Il candidato potrà integrare la relazione illustrando quali operazioni sono da compiere e quli elaborati sono da redigere per presentare al Catasto il tipo di frazionamento relativo al terreno edificabile. Durata della prova: 7 ore * * * Elaborazione 1) Determinazione dell asse ereditario (r = 0,035) L asse ereditario è formato da beni con valori già noti e da beni per i quali necessitano singole stime per la loro valutazione. I beni con il valore noto sono: 1/2 valore impresa edile: L /2 valore mobilio ed arredi: L /2 deposito bancario: L I beni da stimare sono: alloggio di vecchia costruzione alloggio affittato terreno edificabile-affittato Per questi ultimi, il prospetto che segue evidenzia i principali requisiti e le specifiche caratteristiche relative ai detti beni patrimoniali Bene Tipo Aspetto Tipo Parametro da stimare di Stima economico di procedim. di comparazione Alloggio di Diretta Valore di mercato Sintetico per Superficie vecchia confronto comm.le costruzione in diretto (mq) comproprietà Alloggio di Indiretta Valore di capitalizzazione Analitico per / proprietà capitalizzazione esclusiva del reddito Appezzamento Indiretta Valore di trasformazione Analitico mq (valore di mercato) di terreno mc (valore di costo) 332 Sessione Anno 1999

3 a) Valore alloggio di vecchia costruzione In considerazione di tutte le caratteristiche intrinseche, estrinseche e tecniche in cui versa l alloggio in oggetto, si ritiene congruo un valore medio di L , per cui si avrà: mq = L e poiché tale alloggio risulta in comproprietà al 50%, nell asse ereditario sarà computata la somma di L b) Valore alloggio di proprietà esclusiva (saggio fondiario: r = 0,03) Sulla base del canone di locazione, si determina il reddito lordo: Rpl = R n + n +1 2 r Rpl = (6.5 0,035) = L Il reddito netto si ottiene detraendo dal reddito tutte le spese padronali (amministrazione, sfitto e inesigibilità, quote di reintegrazione, manuntenzione e assicurazione, imposte, tasse, registrazione contratto, contributi e varie) che complessivamente si considerano pari al 30% del reddito lordo. L unità versa in discrete condizioni di conservazione, per cui non necessita di opere di straordinaria manutenzione. Sp = 0,30 Rpl = 0, = L ,425 Rn = Rpl Sp = = L Valore alloggio: V 0 = ,03 = L c) Valore appezzamento di terreno La legge n. 203/1982 in materia di patti agrari prevede che qualora il terreno, in conformità a strumenti urbanistici vigenti, sia soggetto ad utilizzazione diversa da quella agricola, il proprietario che abbia ottenuto la concessione edilizia può ottenere il rilascio dell opera concessa, dei relativi servizi e delle opere di urbanizzazione. Nel caso di risoluzione anticipata del contratto, inoltre, spetta all affittuario un equo indennizzo che non può essere inferiore al numero delle annualità residue per la durata del contratto e non superiore a 12 annualità di canone. Stima del valore di un asse ereditario e determinazione delle quote di diritto e di fatto 333

4 Pertanto, nel caso in esame, ricorrendo la suindicata ipotesi e dal momento che non ancora si avvia un valido mercato di beni consimili, data la recente entrata in vigore del P.R.G., si ritiene opportuno ricercare il più probabile valore dell appezzamento facendo ricorso al più probabile valore di trasformazione portando in detrazione l importo dell equo indennizzo spettante all attuale affittuario. Dimensione del lotto: m = mq Volume edificabile = mc Superficie commerciale su due piani: m = mq 816 Parcheggi privati = mq 245 Giardino: mq [2.450 ( )] = mq I prezzi unitari per le costruzioni nuove sono compresi fra L e L /mq di superficie commerciale; l area occupata dai terrazzi viene ragguagliata al 30% della superficie commerciale delle abitazioni, mentre le aree di parcheggi al 3% e quelle del giardino allo 0,5%. Il costo complessivo (comprensivo di spese per progettazione, direzione lavori e utile normale d impresa) per edifici residenziali nella zona risulta mediante L /mc mentre gli oneri per la concessione edilizia ammontano a L /mc e le opere di sistemazione esterna comportano una spesa complessiva di L Sessione Anno 1999

5 Calcolo della superficie commerciale complessiva mediante l uso dei coefficienti di ragguaglio. Abitazioni: = mq 816,00 Terrazzi: 200 0,3 = mq 60,00 Parcheggi: 245 0,03 = mq 7,35 Giardino: ,05 = mq 8,98 Sommano mq 892,33 Date le condizioni che caratterizzano il fabbricato in oggetto, si ritiene idoneo assumere un valore unitario medio di mercato di: 1/2 ( ) = L per cui il probabile valore del fabbricato è dato da: mq 892,33 L = L Stima del costo di costruzione mc ( ) = L Opere esterne = L Totale L Valore area fabbricabile L = L Valore equo indennizzo all affittuario L = L Valore area fabbricabile L = L pari a L /mq. Determinazione totale dell asse ereditario 1/2 valore impresa edile L /2 valore mobilio ed arredi L /2 valore deposito bancario L Valore alloggio di vecchia costruzione L Valore alloggio affittato L Valore appezzamento di terreno L Sommano L Stima del valore di un asse ereditario e determinazione delle quote di diritto e di fatto 335

6 a detrarre: Spese per cure e funerale L Restano L ) Determinazione quote di diritto La quota di disponibilità è costituita da 1/4 del valore totale dell asse ereditario L : 4 = L ne consegue che le disposizioni testamentarie: Legato ad Ente di beneficenza L Quota di partecipazione alla impresa edile a favore del fratello L Sommano L non intaccano la quota di legittima perciò si può procedere alla individuazione delle quote di diritto per il coniuge e per i figli F 1 e F 2. Si avrà quindi: Valore complessivo da dividere: L = L Coniuge: = L F 1 : = L F 2 : = L Totale L ) Determinazione quote di fatto Per la determinazione delle quote di fatto si deve tener presente che: a) il legato di L viene prelevato dal deposito bancario e che la restante somma di L deve essere attribuita al coniuge, già titolare per L dello stesso deposito; 336 Sessione Anno 1999

7 b) la quota del 50% dell impresa edile viene direttamente attribuita al fratello del de cuius; c) i figli F 1 e F 2 hanno manifestato il desiderio di ricevere ciascun la metà del terreno edificabile. Quote di fatto coniuge: 1. Alloggio di vecchia costruzione L Mobili ed arredi L Residuo deposito bancario L Conguaglio a carico del figlio F 2 L Totale L Figlio F /2 appezzamento di terreno L Conguaglio a carico del figlio F 2 L Totale L Figlio F /2 appezzamento di terreno L Alloggio affittato L Sommano L a detrarre: 1. Spese cure e funerale L Conguaglio al coniuge L Conguaglio al figlio F 1 L Sommano le detrazioni L Restano L Stima del valore di un asse ereditario e determinazione delle quote di diritto e di fatto 337

8 2 a Soluzione Disposizione testamentaria del de cuius maggiore della quota disponibile che, riferendoci alla massa ereditaria precedente determinata, è di: L : 4 = L Supponendo un legato all ente di beneficenza di L e ad una quota di partecipazione all impresa edile a favore del fratello di L , si ha un totale di L La legittima è intaccata di: L = L Si dovrà a questo punto procedere all azione di riduzione uguagliando le disposizioni testamentarie alla effettiva quota disponibile e cioè L Le quote di diritto saranno perciò: 1) Congiuge: ( ) 1 = L F 1 : ( ) 1 = L F 2 : ( ) 1 = L Totale L Per la determinazione delle quote di fatto, si chiarisce che: 1) il legato di = L sarà soddisfatto con il prelievo dal deposito bancario di L e con il conguaglio di L da parte dei legittimari. 2) i figli F 1 e F 2 legittimari hanno espresso il desiderio di avere ciascuno la metà del terreno edificabile. Coniuge Alloggio di vecchia costruzione L Mobili ed arredi L Conguaglio a carico del figlio F 2 L Totale L Sessione Anno 1999

9 Figlio F 1 1/2 appezzamento di terreno L Conguaglio a carico del figlio F 2 L Totale L Figlio F 2 1/2 appezzamento di terreno L alloggi affittato L Sommano L a detrarre spese cure e funerale L conguaglio al coniuge L conguaglio al figlio F 1 L conguaglio all Ente di Beneficenza L Sommano le detrazioni L Restano L L azione di riduzione in questo caso è stata fatta solo sul legato all Ente di beneficenza e si è lasciata intatta la quota di partecipazione alla impresa edile. In pratica però l azione di riduzione va fatta o in parti uguali o in parti proporzionali su tutte le disposizioni testamentarie del de cuius. Operazioni catastali Il terreno non presenta ostacoli tali da non permettere la misurazione diretta delle distanze, perciò si potrebbe usare la procedura di rilievo per allineamenti e squadri, ma si preferisce la procedura di rilievo per celerimensura con distanziometro elettro-ottico con misure dirette sovrabbondanti e schemi ottimizzati, tralasciando ovviamente la celerimensura tradizionale, per far sì che gli elementi rilevati abbiano codice di attendibilità più spinti. In figura sono riportati i codici di attendibilità delle coordinate dei punti fiduciali rilevati in aggiornamento, in funzione dei fattori sopra indicati. Stima del valore di un asse ereditario e determinazione delle quote di diritto e di fatto 339

10 Metodologia Allineam. Celerimen. mis. dirette Celerimens. mis. dirette di rilievo e squadri tradiz. sovrabb. e elettro sovrabb. e rete di schemi ottica schemi appoggio ottimizzati ottimizzati PF di aggiornamento PF di impianto mista rete catastale rete geodetica L apprezzamento di terreno ha una superficie di ha, quindi può considerarsi di piccola estensione perciò il tecnico, dopo il rituale e breve sopralluogo per l individuazione dei P.F. (punti fiduciali) ai quali collegare le misure, può stabilire di fare una sola stazione idonea allo scopo. Il terreno si presenta quasi pianeggiante ed è all interno di un triangolo fiduciale con i P.F. (n. 3 spigoli di fabbricati) ben visibili e collimabili da un punto di stazione 100, interno all appezzamento. 340 Sessione Anno 1999

11 Dalla stazione 100 si osservano i tre punti fiduciali P.F.3, P.F.7 e P.F.5 i punti di dettaglio identificativi dell appezzamento oggetto di frazionamento e gli estremi della dividente. È importante descrivere in modo compiuto, anche se sinteticamente, nel «libretto delle misure» la materializzazione dei punti all atto del rilievo e ciò al fine di dare certezza individuativa, nel tempo, a tutti gli operatori che dovessero fare riferimento ai punti così definiti. Nel campo «note» relativo alla materializzazione del punto dovrà essere sinteticamente descritto il particolare rilevato per mezzo delle abbreviazioni: c.d. - come sopra; S.P. - spigolo fabbricato; Pf - picchetto in ferro Pl - p icchetto in legno Pa - punto ausiliario stabilmente materializzato. Elaborati i dati, si predispongano i modelli e gli elaborati da presentare all Ufficio Tecnico e precisamente: 1) Mod. 51 (estratto di mappa) completo in tutte le sue parti; 2) Elaborato grafico con i P.F. utilizzati per l inquadramento del tipo; 3) Schema di rilievo, in scala opportuna con i P.F. e la stazione celerimetrica con l ubicazione dell appezzamento oggetto di rilievo; 4) libretto delle misure nel quale, oggi, sono riportate oltre a tutti i dati assunti nel terreno anche tutti i dati contenuti nel vecchio modello 51FTP nonché, nella riga 6, la relazione tecnica. Per maggior chiarezza si riporta di seguito un esempio di libretto di misure che, anche se non è relativo a questo tema, chiarisce molto bene quanto espresso nel punto 4. Stima del valore di un asse ereditario e determinazione delle quote di diritto e di fatto 341

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