SOMMARIO CAPITOLO PRIMO LA COMPRAVENDITA

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1 SOMMARIO CAPITOLO PRIMO LA COMPRAVENDITA pag Le caratteristiche del contratto pag Il prezzo: determinato o determinabile pag Il trasferimento della proprietà pag La qualificazione del contratto pag Gli obblighi dell alienante pag La garanzia per i vizi e per l evizione pag Gli obblighi dell acquirente pag Le clausole vessatorie ed abusive alla luce del codice del consumo pag Le peculiarità della compravendita immobiliare pag La forma pag La vendita a misura e la vendita a corpo pag Le pertinenze: la vexata quaestio dell alineazione degli spazi per parcheggi pag La legge sul condono edilizio n. 47 del 1985 pag Le indicazioni della Suprema corte pag La legge n. 246 del 28 novembre 2005 pag La sentenza n del 24 febbraio 2006 della Corte di cassazione pag La trascrizione pag Gli obblighi e le responsabilità del notaio: il compimento delle visure catastali e ipotecarie pag I profili di natura tributaria: il decreto c.d. Bersani e le novità apportate dalla legge di conversione n. 248 del 4 agosto 2006 pag L accertamento del valore nelle cessioni di immobili pag. 34 COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.indd V :14:13

2 VI Sommario Le agevolazioni in materia di ristrutturazioni edilizie pag La disciplina, ai fini dell imposta di registro, dei trasferimenti immobiliari pag La rettifica di valore e di corrispettivo ai fini dell imposta di registro pag Le attribuzioni e i poteri degli uffici dell agenzia delle entrate ai fini dell imposta di registro pag La definizione di area fabbricabile pag L abolizione dell aliquota agevolata per i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati pag. 44 PROFILI GIURISPRUDENZIALI pag. 46 CAPITOLO SECONDO IL CONTRATTO PRELIMINARE pag Le caratteristiche e le tipologie pag I riferimenti normativi pag La funzione ed i vantaggi del contratto preliminare pag Gli effetti del preliminare pag Il preliminare ad esecuzione anticipata pag La forma del contratto preliminare pag Le fattispecie similari pag Il contratto definitivo pag L esecuzione del contratto ed i rimedi in caso di inadempimento: l esecuzione in forma specifica pag la risoluzione del contratto, l eccezione di inadempimento ed il risarcimento del danno pag La promessa di vendita di cosa altrui: gli orientamenti contrastanti pag e la soluzione adottata dalle sezioni unite della Suprema corte con la sentenza n del 18 maggio 2006 pag La trascrizione del preliminare pag. 102 PROFILI GIURISPRUDENZIALI pag. 105 COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.indd VI :14:13

3 V. de Gioia VII CAPITOLO TERZO IL CONTRATTO DI OPZIONE pag Lo schema contrattuale pag La disciplina pag Il termine per l esercizio del diritto pag Le differenze con la proposta irrevocabile pag e con il contratto preparatorio (puntuazione) pag La forma pag Le obbligazioni e le responsabilità del concedente pag L opponibilità ai terzi pag La c.d. prenotazione: natura giuridica ed ambito di applicazione pag. 139 PROFILI GIURISPRUDENZIALI pag. 141 CAPITOLO QUARTO IL PATTO DI PRELAZIONE pag La definizione pag La funzione pag La libertà pag Il contenuto: gli obblighi del promittente pag La c.d. denuntiatio: natura giuridica pag La qualificazione della prelazione volontaria pag La tesi del contratto preliminare pag del pactum de non contrahendo pag dell opzione pag del negozio preparatorio pag e della causa autonoma pag L inadempimento e la responsabilità pag La forma pag La durata del patto pag L efficacia meramente obbligatoria pag La prelazione legale: la c.d. prelazione urbana pag I profili di giurisdizione pag. 166 PROFILI GIURISPRUDENZIALI pag. 168 COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.indd VII :14:14

4 VIII Sommario CAPITOLO QUINTO LA PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO pag La proposta irrevocabile: nozione pag La natura giuridica pag La forma pag Il contenuto pag La fissazione del termine pag La cessazione di effi cacia della proposta irrevocabile pag L irrilevanza della morte e dell incapacità sopravvenuta pag Le principali questioni interpretative pag La proposta irrevocabile ed il contratto preliminare pag La proposta irrevocabile di acquisto e il diritto alla provvigione pag. 184 PROFILI GIURISPRUDENZIALI pag. 186 CAPITOLO SESTO IL CONTRATTO DI PERMUTA pag La definizione pag La disciplina codicistica pag La struttura pag La forma pag La permuta e la compravendita: elementi distintivi pag La permuta di bene presente con bene futuro pag La permuta di suolo edificatorio con unità immobiliare pag La permuta con conguaglio pag Il momento del trasferimento della proprietà nella permuta di bene presente con bene futuro pag Il preliminare di permuta: l esecuzione delle prestazioni e il contenuto essenziale pag La clausola di riserva di nomina pag. 202 PROFILI GIURISPRUDENZIALI pag. 203 COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.indd VIII :14:14

5 V. de Gioia IX CAPITOLO SETTIMO LA MEDIAZIONE pag Il mediatore: nozione pag e differenze con il mandatario pag l agente di commercio pag e il procacciatore di affari pag L iscrizione al ruolo istituito presso la camera di commercio pag L assenza di un obbligo di promozione pag Le particolarità del recesso pag La natura giuridica della mediazione: teoria contrattualistica pag e non contrattualistica pag L imparzialità pag La c.d. mediazione indiretta pag La provvigione: misura e soggetti tenuti al pagamento pag Il diritto alla provvigione in caso di contratto: preliminare pag sottoposto a condizione (sospensiva e risolutiva) pag annullabile, rescindibile e inefficace pag nullo pag e simulato pag La pluralità di mediatori pag La submediazione pag Il contraente non nominato pag La responsabilità del mediatore pag L autenticità della sottoscrizione pag Il dovere di informazione pag L apposizione della clausola penale pag I profili di natura tributaria: il decreto c.d. Bersani e le novità apportate dalla legge di conversione n. 248 del 4 agosto 2006 pag La detrazione per oneri di intermediazione immobiliare pag. 237 PROFILI GIURISPRUDENZIALI pag. 239 COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.indd IX :14:14

6 X Sommario CAPITOLO OTTAVO IL MUTUO pag Le caratteristiche del contratto pag La realità e la consegna pag I limiti della realità pag Il mutuo di scopo (legale e volontario) pag La forma pag Il termine finale: gli effetti della mancata fissazione pag Le obbligazioni delle parti e la tutela in caso di inadempimento pag Il mutuo feneratizio: il tasso di interessi e l usura pag La Legge 28 febbraio 2001, n. 24 pag Il mutuo bancario pag Il mutuo ipotecario pag. 268 PROFILI GIURISPRUDENZIALI pag. 271 CAPITOLO NONO LA MULTIPROPRIETÀ pag La definizione e la struttura del rapporto contrattuale pag Il contenuto del diritto spettante al multiproprietario pag Il potere di godimento pag e di disposizione pag Le affinità con la comunione pag Il D.Lgs. n. 427 del 1998 e la tutela del multiproprietario pag I requisiti di forma pag Il diritto di recesso pag Il recesso nel contratto preliminare e definitivo pag Gli obblighi di informazione pag La qualità dell informazione pag La responsabilità in caso di violazione dell obbligo pag La multiproprietà azionaria pag La multiproprietà alberghiera pag. 295 PROFILI GIURISPRUDENZIALI pag. 297 COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.indd X :14:14

7 V. de Gioia XI CAPITOLO DECIMO IL LEASING IMMOBILIARE pag L origine del fenomeno pag Il leasing operativo pag Il leasing finanziario pag di godimento e traslativo pag I principali riferimenti normativi pag Gli usi pag La finalità ed i vantaggi del leasing pag L operazione di leasing: i soggetti pag la sequenza pag l oggetto: beni mobili pag e beni immobili pag La qualificazione del contratto di leasing pag La tesi della locazione pag La tesi della vendita con riserva di proprietà pag La tesi del leasing come contratto atipico pag Il leasing come contratto atipico i ntermedio tra la locazione e la vendita con riserva della proprietà pag Il leasing come contratto atipico con causa di fi nanziamento pag Il leasing e la causa concreta pag La struttura binegoziale dell operazione di leasing pag Il collegamento negoziale pag Le obbligazioni dell utilizzatore pag La determinazione del canone pag L uso del bene concesso in godimento pag Le obbligazioni del concedente pag L opzione di acquisto pag Le obbligazioni del fornitore: il patto di riacquisto pag Le clausole di esonero da responsabilità: la mancata consegna del bene pag i vizi e la mancanza di qualità pag il rischio della perdita del bene pag e per i danni arrecati a terzi pag La risoluzione del contratto di leasing pag. 353 COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.indd XI :14:14

8 XII Sommario 9.1. La misura del danno pag Il termine di prescrizione del diritto al pagamento dei canoni pag Le clausole disciplinanti l inadempimento dell utilizzatore pag Le clausole risolutive espresse pag Le clausole di ritenzione dei canoni scaduti pag Le clausole di pagamento dei canoni non ancora scaduti pag Le garanzie contrattuali: la fideiussione pag Il leasing immobiliare pag Le caratteristiche principali pag La forma e il regime pubblicitario pag La perizia pag Gli immobili da costruire pag La responsabilità del concedente pag. 374 PROFILI GIURISPRUDENZIALI pag. 376 CAPITOLO UNDICESIMO LA VENDITA GIUDIZIARIA pag Il procedimento di vendita senza incanto pag Il sistema previgente: l avviso di vendita pag le offerte di acquisto pag la deliberazione in presenza di un unica offerta pag e di più offerte pag e il termine delle offerte senza incanto pag La disciplina dopo la riforma: l avviso di vendita pag le offerte d acquisto pag la deliberazione in presenza di un unica offerta pag e di più offerte pag l esito positivo della vendita pag e il termine delle offerte senza incanto pag La vendita con incanto: contenuto del provvedimento che dispone la vendita pag La pubblicità pag. 459 COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.indd XII :14:14

9 V. de Gioia XIII 3.2. La delega a compiere la vendita pag Le persone ammesse agli incanti pag La cauzione: nel sistema previgente pag e dopo la riforma pag Il cd. fondo spese pag e la restituzione e la perdita della cauzione pag Le modalità dell incanto pag La dichiarazione di residenza o l elezione di domicilio dell aggiudicatario pag L aggiudicazione per persona da nominare pag Le offerte dopo l incanto nel sistema previgente: aspetti procedurali pag i soggetti legittimati a partecipare alla fase del cd. rincaro pag e la compatibilità con l esecuzione promossa dal concessionario della riscossione pag Gli effetti della riforma del processo civile pag Il versamento del prezzo pag ed il finanziamento agli aggiudicatari pag Il decreto di trasferimento: profili generali pag contenuto pag effetto traslativo pag e purgativo pag e le spese della cancellazione pag. 484 PROFILI GIURISPRUDENZIALI pag. 486 FORMULARIO pag. 517 INDICE ANALITICO pag. 631 COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.indd XIII :14:14